2025.03.12

大規模修繕の費用を安くする・抑える方法とは？節約術を解説

マンションやビルの大規模修繕は、建物の耐久性を保ち、住民の安全を守るために欠かせません。しかし、修繕にかかる費用は非常に高額になりがちです。大規模修繕費用を安く抑える方法を知っておくことは、オーナーにとって重要な課題です。本記事では、費用を削減しながらも高品質な修繕を実現するための方法をご紹介します。

大規模修繕工事とは？

大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させるために非常に重要な工事です。

大規模修繕とは、経年劣化によって傷んだ建物の部分を補修し、新築時の機能を回復させる工事のことです。 12～15年ごとに、外壁の補修や塗装、屋上の防水工事などをまとめて行う大掛かりな工事となるため、足場を組んで行われることが一般的です。 工事の対象は、主にマンションの共有部分です。

大規模修繕工事は、建物の美観を回復させるだけでなく、安全性や快適性を向上させる効果もあります。 例えば、外壁のひび割れを放置すると、雨水が侵入し、鉄筋が錆びて建物の強度が低下する可能性があります。 また、防水工事を行うことで、雨漏りを防ぎ、建物の劣化を遅らせることができます。

さらに、大規模修繕工事は、時代の変化に合わせて、建物の機能や性能を向上させる良い機会でもあります。 例えば、バリアフリー化や省エネ対策など、現代のライフスタイルに合わせた改修を行うことで、より快適で暮らしやすい住まいを実現できます。

修繕工事と改修工事についての違い

修繕工事と改修工事は、どちらも建物の維持や改善を目的とした工事ですが、目的や内容にいくつかの違いがあります。

修繕工事

修繕工事は、建物の劣化や損傷を修復し、元の状態に戻すことを目的とした工事です。主に老朽化や経年劣化による不具合を修理するために行われ、建物の機能を維持することが重要視されます。例えば、外壁のひび割れ補修や、防水層の再施工、給排水設備の修理などが修繕工事に該当します。修繕工事は、建物の現状を保つために必要なもので、定期的に行うことが推奨されます。

改修工事

改修工事は、建物の機能やデザインを改善し、現状よりも良くすることを目的とした工事です。単なる修理に留まらず、設備の更新やレイアウトの変更、新たな機能の追加など、建物全体の性能向上を図るための工事です。例えば、古くなった設備の最新化や、内装デザインの変更、エネルギー効率の向上を目的としたリノベーションなどが改修工事に該当します。

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新東亜工業は、東京を中心にマンション大規模修繕の多くの実績を持つ専門業者として建物の寿命を延ばし、快適な住環境を提供します。

新東亜工業の大規模修繕工事の特徴

• 自社一貫施工で高品質・低コスト
  新東亜工業では、調査から施工、アフターサービスまでを自社で一貫して行うため、中間マージンが発生せず、コストを抑えながら高品質な工事を実現します。
• 経験豊富な職人による確かな技術
  20年以上の経験を持つ熟練の職人が最新の技術とノウハウを活かし、細部にまでこだわった施工を提供します。
• 明確な見積もりと安心の保証制度
  工事内容や費用の内訳を明確に提示し、最長10年の保証を付けることで施工後も安心してお任せいただけます。

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大規模修繕費用を安くするための基本的な考え方

大規模修繕の費用を安く抑えるためには、計画的なアプローチと工事内容の見直しが必要です。修繕の必要性をよく理解し、効率的に進めることで、無駄なコストを削減することができます。

• 修繕計画を立てる
  まず、修繕が必要な箇所をリストアップし、優先順位をつけることが重要です。全てを一度に修繕するのではなく、最も重要な部分から順に進めることで、費用を分割し、無駄な作業を省くことができます。
• 必要最低限の修繕を見極める
  すべての修繕を同時に行うのではなく、本当に必要な修繕に絞ることで、費用を削減できます。例えば、外壁のひび割れ修理や防水工事など、早急に対応が必要な部分から手をつけると良いでしょう。
• 適切な時期に実施
  繁忙期を避け、閑散期に修繕を行うと、業者が空いているため、費用が安くなる可能性があります。

大規模修繕の必要性と適切なタイミング

大規模修繕は、アパートやマンションなどの建物の寿命を延ばすために必要な工事です。適切なタイミングで修繕を行うことが、建物の価値を保ち、長期的な安全性を確保するために不可欠です。

ここでは、大規模修繕の必要性と、その適切なタイミングについて詳しく解説します。

大規模修繕の必要な理由

1. 建物の劣化を防ぐため
   • 時間とともに、建物の構造は劣化していきます。特に、外壁、屋上、配管、電気設備などは劣化しやすく、放置すると更なるダメージが進行し、修繕費用が増加する可能性があります。大規模修繕を適切なタイミングで行うことで、建物の寿命を延ばし、維持管理のコストを抑えることができます。
2. 入居者の安全性を守るため
   • 建物の構造に問題がある場合、入居者の安全が危険にさらされることがあります。例えば、外壁のひび割れや鉄部の腐食などが進行すると、最悪の場合、事故が起こる可能性もあります。大規模修繕を定期的に実施することで、入居者の安全を守り、トラブルを未然に防ぐことができます。
3. 資産価値を維持するため
   • アパートやマンションの資産価値は、建物の状態によって大きく影響されます。修繕を行わずに放置すると、外観や設備の劣化が目立ち、入居者が減少したり、売却時に不利になる可能性があります。定期的に大規模修繕を行い、建物の価値を保つことが重要です。

大規模修繕の適切なタイミング

1. 築年数を目安にする
   • 一般的に、アパートやマンションは築10年〜15年を目安に大規模修繕が必要とされています。これは、外壁や屋上、設備などが劣化し始める時期だからです。ただし、地域の気候や建物の使用状態によっては、これより早く修繕が必要な場合もあります。
2. 目視でのチェック
   • 大規模修繕のタイミングは、外壁のひび割れ、錆びついた鉄部、劣化した屋根などを目視で確認することでも判断できます。特に、雨漏りが発生している場合や、外観に明らかなダメージがある場合は、早急に修繕を検討する必要があります。
3. 定期的な専門家による診断
   • 定期的に専門の業者に診断を依頼し、建物全体の状態をチェックしてもらうことが推奨されます。専門家のアドバイスに基づいて修繕計画を立てることで、適切なタイミングで大規模修繕を実施できます。
4. 管理組合や住民からのフィードバック
   • 大規模修繕を行うタイミングは、管理組合や入居者の意見を反映することも重要です。住民からの苦情（例えば、冷暖房の効きが悪い、設備の不具合など）や、長年の住み心地に関するフィードバックを受けて、修繕の必要性を判断することができます。

大規模修繕の早期実施が重要な理由

• コストの増加を防ぐ：問題を早期に発見し、修繕を早めに行うことで、大きなトラブルを防ぎ、後々の修繕費用を抑えることができます。小さな不具合の段階で修繕を行う方が、費用対効果が高いです。
• 入居者満足度の向上：修繕を定期的に行うことで、入居者の満足度が向上し、退去率が低くなることが期待できます。また、修繕後の清潔感や新しい設備により、家賃の維持やアップが可能になる場合もあります。
• 物件価値の維持・向上：適切なタイミングで修繕を実施することで、建物の価値を保ち、長期的な投資価値を確保できます。修繕を怠ると、最終的に大規模な改修が必要になることが多く、その際にかかる費用はかなり高額になる場合があります。

大規模修繕のタイミングを見極めることは、建物の維持管理において非常に重要です。定期的なチェックや専門家による診断を行い、適切なタイミングで修繕を実施することが、長期的な資産価値の維持に繋がります。

大規模修繕の見積もりの比較と業者選定で費用を節約

大規模修繕の費用を安く抑えるためには、見積もりの比較と業者選定が重要なポイントです。ここでは、費用削減のために実践すべき方法をいくつかご紹介します。

複数の業者から見積もりを取る

修繕を依頼する前に、少なくとも3社以上の業者から見積もりを取ることが大切です。これにより、業者間の価格差や提供されるサービスの違いを比較することができ、最もコストパフォーマンスの良い業者を選ぶことができます。業者の信頼性を確認するためにも、複数の見積もりを取得することが効果的です。

業者の信頼性と価格のバランスを考える

最安値の業者を選ぶことも重要ですが、業者の信頼性と価格のバランスを考慮することがさらに重要です。価格が安すぎる業者は、施工品質に問題がある場合もあるため、過去の施工実績や口コミをしっかり確認しましょう。修繕後に問題が発生すると、追加の修理費用がかかり、結果的に高くついてしまうこともあります。

詳細な見積もり内容を確認

見積もりを依頼する際、施工内容や使用する材料、工期などの詳細を確認しましょう。見積もり書が詳細に記載されているかどうかを確認することが大切です。曖昧な部分があれば、業者に確認し、必要な情報を明確にすることで、後々の追加費用を防ぐことができます。

施工方法や材料の選定でコスト削減

業者からの提案を受け入れる前に、施工方法や使用材料について相談し、最適な選択肢を選ぶことが費用削減に繋がります。例えば、塗料や防水材の種類を選ぶ際、耐久性とコストのバランスを考え、長期的なメンテナンス費用を抑えられる材料を選ぶことが賢明です。

これらの方法を実践することで、大規模修繕の費用を抑えつつ、質の高い工事を実現することができます。見積もりと業者選定に慎重に取り組むことで、無駄な費用を削減し、納得のいく修繕が可能となります。

大規模修繕工事のタイミングを調整して費用を抑える

大規模修繕における費用削減の鍵は、修繕内容を見直し、優先順位をつけて進めることです。すべての修繕を一度に行うのではなく、必要な修繕から順に進めることで、コストを分散させ、無駄な支出を抑えることが可能です。ここでは、マンション大規模修繕のタイミングについて解説していきます。

修繕が本当に必要か見極める

まず、修繕が本当に必要かどうかを見極めることが重要です。特に、外壁や屋上などの劣化状況を正確に評価し、必要以上に広範囲の修繕を行わないようにします。例えば、軽微なひび割れがある場合、部分修繕だけで十分なこともあります。

• 軽微なひび割れや塗装の剥がれは、部分的な補修で済むことが多いため、全面的な修繕が必要かどうかをよく確認します。
• 劣化の進行具合によって、急を要する修繕とそうでない修繕に分け、優先度の高い箇所から修繕していきます。

必要な修繕の優先順位をつける

修繕が必要な部分を洗い出した後は、優先順位をつけて順次進めることが費用削減に繋がります。特に、以下のポイントに注目して優先順位を決めましょう。

1. 雨漏りや水漏れなど、建物の構造や住民の生活に直結する部分。
2. 防水工事や外壁塗装など、長期的な劣化を防ぐために重要な作業。
3. 設備の修繕（エレベーター、配管など）は、建物の快適性を保つために必要ですが、予算の許す範囲で対応します。

優先順位を決めることで、最も重要な修繕から順に実施し、費用がかさまないように調整できます。

修繕範囲を縮小する

修繕範囲を縮小することも、費用削減の方法です。例えば、修繕の中で外壁の一部だけを補修することで、全体を修繕するよりも費用を大幅に削減することが可能です。

• 部分的な塗装や防水処理を行い、必要な箇所だけを修繕する方法を採用することも一つの手段です。
• また、設備の交換が必要な場合でも、新しい設備の選定や修理が可能な箇所を見極めることで、無駄な支出を防ぐことができます。

代替案を検討する

高額な修繕方法の代わりに、コストパフォーマンスの高い代替案を検討することも重要です。例えば、以下のような方法で費用を削減できます。

• 素材の変更：高価な素材を使う代わりに、同等の性能を持つ別の素材を選ぶ。
• 工法の変更：従来の工法を使うのではなく、新しい技術や効率的な工法を取り入れることで、作業時間と材料費を削減できます。

材料選びでコストダウンを実現

大規模修繕の費用削減において、材料選びは重要なポイントです。修繕に使用する材料にはさまざまな選択肢があり、同じ効果を持つ材料でも価格差が大きい場合があります。

• 高耐久性の材料を選ぶ: 初期費用が高くても、耐久性の高い材料を選ぶことで、長期的にメンテナンスコストを削減できます。例えば、高耐久塗料や防水シートなどは、耐用年数が長いため、再塗装や追加の防水工事を早期に実施する必要が少なくなります。
• コストパフォーマンスの良い材料を見つける: 品質が十分で、コストが抑えられる材料を選ぶことが重要です。信頼性のある中価格帯の材料を選ぶことで、費用を抑えつつ、品質を保つことが可能です。
• 材料を一括購入する: 大量購入をすることで、業者が仕入れ価格を下げられる場合があります。業者との交渉次第で、材料費を削減することができます。

材料選びを慎重に行うことで、短期的なコスト削減と長期的な耐久性向上を実現できます。

優先度の高い工事と後回しにできる工事の見極め方

大規模修繕では、すべての工事項目を一度に実施するのが理想ではありますが、予算の都合や緊急性に応じて、工事の優先順位をつけて段階的に進める方法も有効です。以下では、実際に優先すべき工事と、後回しにできる工事の判断基準をご紹介します。

優先すべき工事項目（早期対応が必要なもの）

• 屋上やバルコニーの防水工事
  　→ 雨漏りの原因となりやすく、構造体への影響が大きい。放置すると被害が拡大しやすい。
• 外壁のひび割れ・タイルの浮き補修
  　→ 落下事故のリスクがあり、安全性の観点から早期対応が望ましい。
• 鉄部のサビ補修・塗装（階段・手すりなど）
  　→ 腐食が進むと強度低下を招き、補修ではなく交換が必要になることも。

状況に応じて後回しにできる工事項目（時期調整が可能なもの）

• 外観リニューアル（塗装の色変更など）
  　→ 美観向上の目的であれば、他の修繕とタイミングをずらすことも可能。
• 共用部の設備更新（照明・インターホンなど）
  　→ 既存設備が動作している場合、次期の計画に回すこともできる。
• 植栽・外構の整備
  　→ 建物の耐久性に直接関わるものではないため、他工事との同時施工を避けて段階実施にすることができる。

見極めのポイント

• 劣化状況の深刻度と安全性への影響
• 修繕対象が一次防水・構造部か、または美観・付帯部か
• 工事を後回しにすることで追加費用が発生しないか

修繕を分割する際は、足場の再設置が必要になる工事（外壁や高所作業）をまとめて行うことで、トータルコストを抑えることが可能です。

大規模修繕の工事のタイミングを調整して費用を抑える

大規模修繕の費用を安く抑えるためには、工事のタイミングを上手に調整することが重要です。工事の時期や工事中の状況により、費用が大きく変動することがあります。

• 繁忙期を避ける: 工事の繁忙期（春や秋など）は業者の料金が高くなることが多いため、閑散期（冬や夏）を選ぶことで、安価な料金で施工を依頼できる場合があります。閑散期に工事を依頼すれば、業者の競争が少なく、価格交渉が有利に働くことがあります。
• 周辺環境を考慮する: 他の工事が集中しているエリアでは、足場代や搬入搬出費用が高くなることがあります。周辺の工事状況を確認し、効率的に作業できるタイミングを見計らって工事を進めることが費用削減に繋がります。
• 計画的な工事実施: 修繕を一度にまとめて行うよりも、段階的に実施することで、資材の手配や人員の調整を効率よく行い、コストの分散ができます。

工事のタイミングをうまく調整することで、全体の費用を数十万円単位で削減できることもあります。

季節による修繕工事のスケジュールと価格変動について

大規模修繕工事の費用は、建物の規模や劣化状況に加えて「施工時期」も価格に影響する要素のひとつです。特に外装・防水といった天候に左右されやすい工種では、工事時期の選定が工期やコストに直結します。

繁忙期と閑散期で見積もりに差が出ることも

修繕業界では、春（3〜5月）と秋（9〜11月）が「繁忙期」となります。気候が安定しており工事の進行がしやすいため、依頼が集中し、施工スケジュールの確保が難しくなる傾向にあります。

一方で、夏（猛暑）や冬（乾燥・寒冷）といった「閑散期」は依頼が減少するため、業者によっては価格の調整や柔軟な工期対応が可能になるケースもあります。

工期が延びるとコストが増える

梅雨や台風など、天候不良による工期の長期化は、人件費・足場代などのコスト増加につながる要因です。
そのため、計画的に時期を選び、天候リスクを避けることで、全体の費用を抑えられる可能性があります。

大規模修繕の費用を安くするために｜オーナーや入居者との協力で費用を共有

大規模修繕の費用を削減するためには、オーナーと入居者が協力して修繕費用を分担する方法もあります。特に、賃貸物件の場合、修繕費用の負担を入居者と共有することで、オーナーの負担を軽減できます。

• 修繕計画を事前に共有: 修繕の内容やその必要性を入居者に説明し、協力を得ることで、費用負担の理解を得やすくなります。入居者に負担をお願いする場合は、修繕が長期的に住環境を向上させることを伝えることが大切です。
• 修繕費用の分担: 賃貸契約に基づいて、共用部分の修繕費用や建物の老朽化による修繕費用を入居者と分担することが可能です。オーナー側で一定の負担を決め、入居者にも適切な費用分担をお願いすることで、オーナーの支払い負担を軽減できます。
• 修繕の延期や調整: 必要に応じて、修繕の時期を入居者と調整し、入居者の生活に配慮したタイミングで工事を行うことが費用削減に繋がることもあります。例えば、空室時に修繕を行うことで、工事期間中の影響を最小限に抑えることができます。

オーナーと入居者の協力体制を整えることで、修繕費用の負担を効果的に分担し、全体の費用を削減することができます。

大規模修繕費用の補助金や助成金活用も手

大規模修繕の費用は高額になりがちですが、補助金や助成金を上手に活用することで、費用の一部を軽減することができます。特に、耐震補強や省エネ改修、防災対策など、特定の修繕項目に対して支援を受けられる場合が多いです。これらの支援を活用することで、修繕費用の負担を軽減し、修繕計画を円滑に進めることができます。

補助金・助成金の種類

• 耐震補強に対する助成金
  耐震性の向上を目的とした補助金は、多くの自治体で提供されています。特に耐震基準を満たしていない建物に対して、耐震補強工事に必要な費用の一部を支援してもらえる場合があります。
• 省エネ改修に対する補助金
  エネルギー効率を高めるための改修、例えば、断熱性能を向上させる工事や窓の交換などに対して、補助金を支給している自治体もあります。これにより、光熱費削減や快適な住環境の提供が可能です。
• 防災対策に関する助成金
  地震や火災などの自然災害に対する防災対策にかかる費用を支援する助成金もあります。例えば、防火対策や避難経路の整備に対して助成が提供される場合があります。
• バリアフリー改修に対する支援
  高齢者や障害を持つ住民向けのバリアフリー改修工事を行う場合、補助金が支給されることがあります。これにより、居住性の向上が図れ、住民の快適さをサポートできます。

補助金・助成金の申請方法

• 自治体のホームページを確認
  各自治体では、補助金や助成金の対象となる修繕項目や申請方法が公表されています。まずは、地域の行政機関や自治体のホームページを確認し、対象となる支援制度を見つけましょう。
• 申請に必要な書類の準備
  助成金や補助金を申請する際には、工事計画書や見積もり書、修繕計画書などが求められる場合があります。必要書類を事前に準備し、期限内に申請を行いましょう。
• 専門家に相談
  補助金や助成金の申請は、手続きが複雑なことがあるため、専門家に相談することも一つの方法です。例えば、建築士やリフォーム業者が申請手続きをサポートしてくれることがあります。

注意点と活用のポイント

• 対象となる修繕内容を確認
  補助金や助成金は、全ての修繕工事が対象となるわけではありません。修繕内容によっては、補助金の対象外となる場合があるため、事前に支援対象となる修繕内容を確認しておきましょう。
• 申請期限を守る
  補助金や助成金には、申請期限が設けられていることが多いため、期限を過ぎないように注意が必要です。期限に余裕を持って申請準備を進めましょう。
• 支援額の上限に注意
  補助金や助成金には支援額の上限が設けられている場合があるため、修繕費用全額をカバーできない場合もあります。必要に応じて、他の支援制度を併用することも検討しましょう。

補助金や助成金を活用することで、大規模修繕の費用を大幅に削減することができます。支援を受けるには、対象となる修繕内容を確認し、申請手続きをきちんと行うことが大切です。賢く制度を活用し、修繕のコストを抑えながら、建物の維持管理を進めていきましょう。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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まとめ｜大規模修繕の費用を安くするために実践すべきこと

大規模修繕の費用を安く抑える・安く工事するためには、計画的な修繕と業者選定の見直し、材料選び、タイミングの調整が重要です。費用削減のために最適な方法を実践し、長期的なコストを見越して修繕を進めることが、修繕後の快適な居住空間を保つために必要です。