2025.04.11

大規模修繕は本当に必要ない？マンション管理の“誤解と真実”を解説

「大規模修繕って本当に必要なの？」と感じているマンションの住民が近年増えています。修繕積立金の負担や工事の妥当性に疑問を持つ方も少なくありません。本記事では、大規模修繕が不要とされるケースや、実際に見極めるためのポイントを専門的な視点で丁寧に解説します。

そもそも大規模修繕とは？

大規模修繕とは、マンションや集合住宅の共用部分における建物の老朽化対策として行われる定期的な大規模改修工事のことを指します。

主に外壁の塗装や補修、屋上の防水工事、バルコニーや階段の補修、給排水管の更新、共用部分の設備更新などが対象になります。特に築年数が10年以上経過したマンションでは、目に見える劣化が進行しており、安全性や快適性を維持するために重要な取り組みです。国土交通省のガイドラインでも、12年を目安に実施することが推奨されていますが、その周期や内容は建物の状態によっても異なります。

大規模修繕が12年周期と言われる理由

国土交通省が公表した「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によれば、マンションの大規模修繕工事の周期は、実際には12～15年周期で行われるケースが全体の約7割を占めており、その中でも「13年」が最も多い修繕周期として確認されています​。

この12～15年という周期は、以下のような要因に基づいています。

• 建材の耐久年数（外壁塗装や防水材、シーリング材など）が10年程度で劣化するため、12年前後で改修が必要になる
• 劣化の進行具合に基づいた過去の実績データにより、12～15年を目安とするのが合理的とされている
• 回数を重ねるごとに修繕周期が短くなる傾向がある（例：1回目＝15.6年、2回目＝14.0年、3回目＝12.9年）​

つまり、「12年周期」は行政が定めたルールではなく、全国のマンションで実際に修繕工事が行われた時期の平均から導き出された、現実的かつ実務的な目安として認識されています。

またこのデータは、長期修繕計画の作成や改訂を行う際の根拠としても活用されており、多くの管理組合がこの周期を基準にメンテナンスの判断をしています。

参考：令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

「大規模修繕は必要ない」と言われる背景とは？

一部の管理組合や住民の間では、「大規模修繕は不要ではないか？」という意見が出ることがあります。その背景には、金銭的な負担だけでなく、過去の不透明な施工事例やマンションの個別事情が関係しています。

修繕積立金の負担増に対する不満

修繕積立金は年月の経過とともに段階的に引き上げられるケースが多く、住民にとっては将来的な大きな出費となります。特に高齢化が進んだマンションでは、年金収入のみで生活している高齢住民にとって、その負担は無視できないものです。支払いに不安を感じる住民が多い場合、「そもそも本当に必要なのか？」という疑問が生まれるのは自然な流れです。

過去の施工不良や不要な工事の事例

実際に大規模修繕工事を行ったにもかかわらず、すぐに雨漏りが再発したり、コンクリートの剥離が再発したりといった施工不良のトラブルが報告されています。また、特に劣化していない箇所にまで不要な工事を行っていたケースもあり、そういった事例が「無駄ではないか」という不信感を招いています。

築浅・小規模マンションでの議論

築10年程度でまだ目立った劣化が見られないマンションや、10戸未満の小規模な集合住宅では、費用対効果の面で疑問視されることがあります。規模が小さいと1世帯あたりの負担額も大きくなりがちで、慎重な議論が求められます。

大規模修繕が不要とされるケースの実例

実際に、大規模修繕を省略したり、大幅に先送りしているマンションも存在しています。これらの事例では、代替手段をうまく活用することで、建物の寿命や快適性を維持しているケースもあります。

計画的な小規模修繕で対応している事例

毎年少しずつ予算を確保し、小さな修繕を積み重ねていく方式です。屋上防水、外壁洗浄、配管の部分更新など、必要な場所だけを的確に対応することで、突発的なトラブルを防ぎながら全体の工事を避けることができます。

新築時の高耐久設計で延命できている例

高耐候性の塗料やフッ素防水、長寿命な配管素材など、初期投資で耐久性を高めておくことで、12年ごとの修繕周期を20年以上に延ばしているマンションもあります。これは設計段階から修繕費削減を意識した先進的な例といえます。

共用部分の使用頻度が低いマンション

エレベーターがない、屋上が使用されていない、外廊下が少ないなど、そもそも共用設備が最小限の建物では、劣化する範囲も狭くなります。その結果、大規模修繕が不要、もしくは軽微な内容で済むことがあります。

実際には多くのマンションで大規模修繕が必要な理由

一方で、やはり多くのマンションでは大規模修繕が必要とされているのが現実です。その理由は、建物の性質や居住環境の維持に関わる根本的な要因にあります。

外壁・防水・配管などの劣化が避けられない

以下は劣化の主な対象と症状の一例です：

築10年を超えると、塗装の退色や防水シートの劣化、コーキング材の硬化・剥離が目立ち始めます。目視できる劣化だけでなく、内部の配管や電気設備の劣化も見逃せません。特に配管のサビや漏水は、放置すると建物全体の機能に悪影響を及ぼします。

資産価値の維持に不可欠

マンションは単なる住居であると同時に「資産」です。外観や管理状態が悪化したマンションは、売却価格が下がるだけでなく、そもそも買い手が見つからなくなるリスクもあります。定期的な大規模修繕は資産価値の維持に直結する行為です。

未実施マンションのリスク

修繕を長期間怠ると、雨漏りや外壁の剥離といった安全面のリスクが増します。また、国土交通省が定義する「管理不全マンション」に分類される恐れがあり、資産価値や住環境に大きなダメージを与える可能性があります。

「不要な修繕工事」を防ぐためのチェックポイント

本当に必要な工事かを見極め、無駄な費用をかけないためには、いくつかの確認ポイントを押さえることが大切です。

劣化診断のデータと根拠があるか

プロによる打診調査、赤外線カメラによる壁面チェック、防水層の厚み測定など、数値に基づいた劣化診断があるかを確認しましょう。感覚ではなく「証拠に基づいた工事判断」が重要です。

施工範囲・費用の妥当性

見積もりは1社だけではなく、必ず複数業者から相見積もりを取得し、内容を比較しましょう。工事のボリュームや単価が妥当かを管理組合として確認する体制が必要です。

コンサルタントや第三者専門家の活用

設計事務所や施工管理の専門家など、利害関係のない第三者に相談することで、より客観的な判断が可能になります。工事監理まで任せることで、品質やコスト面でもトラブル回避につながります。

本当に必要かどうかを見極めるためのステップ

「修繕は必要かもしれないが、今すぐでなくてもいいのでは？」という判断も含めて、適切な意思決定をするための具体的なステップを紹介します。

長期修繕計画の見直し

長期修繕計画は、築年数・劣化状況・資金状況に応じて柔軟に見直されるべきです。ガイドライン通りの年数にこだわるのではなく、現実的なスケジュールを設定しましょう。

管理組合での透明な議論

全体総会や理事会で工事内容・目的・メリット・デメリットをしっかり共有し、住民が納得できる体制を築くことが大切です。不透明なまま話を進めると、不要な反発や不信感を生む原因となります。

住民への丁寧な説明と合意形成

住民説明会の開催や資料配布を通じて、専門用語を避けたわかりやすい説明を心がけましょう。「なぜ今、この工事が必要なのか」を納得してもらうことが成功の鍵です。

大規模修繕を合理的に進める代替案とは？

すべての工事項目を一括して実施する必要はなく、段階的・計画的な修繕でも建物の安全と価値は守れます。

中規模・小規模修繕の組み合わせ

例えば次のような工事項目の組み合わせが考えられます：

• 外壁の部分補修＋共用廊下の防水
• 屋上防水のみ実施し、他は3年後に再計画
• 配管洗浄＋給水ポンプ交換

これにより、費用を年単位で分散させることができ、資金繰りの面でもメリットがあります。

外壁と屋上、配管とエントランスといった具合に、用途や劣化状況ごとに分割して対応する方式です。コストの平準化が図れるうえ、住民負担の分散にもつながります。

劣化優先順位に基づく段階的対応

危険性が高い場所から優先的に修繕を行うことで、トラブルを最小限に食い止められます。無理のない支出で進めることで、資金不足を回避できます。

ITを活用した点検・診断ツールの活用

最近では、ドローンを使った高所点検や、AIによるひび割れ検出、センサーによる漏水監視など、テクノロジーを活用した管理方法も登場しています。精度の高い診断により、無駄な修繕を減らすことができます。

よくある質問（Q&A）

まとめ｜「必要ない」と決めつける前に冷静な判断を

「大規模修繕は必要ない」と感じるのは、費用の大きさや過去の不信感が原因であることが多いですが、建物の現状を客観的に捉えることがまず重要です。修繕が不要なケースも確かにありますが、多くの場合は計画的な工事が建物の価値と安全性を守るカギとなります。

住民同士でよく話し合い、診断結果に基づいて納得のいく修繕方針を選ぶことが、無駄な出費を避け、安心して暮らし続けるための第一歩です。