2025.05.02
マンション大規模修繕工事をコンサルに依頼する際の注意点とは？信頼できる業者の選び方も解説
マンションの大規模修繕工事は、建物を長期にわたり維持し、資産価値を保つために不可欠な重要なプロジェクトです。
通常10年から20年ごとに計画され、外壁のひび割れや塗装の剥がれ・屋上の防水工事・設備の劣化など、建物全体の劣化を防ぎ修繕することを目的としています。
この大規模修繕工事を成功させるためには、信頼できる設計コンサルタントの存在が大きな安心材料となります。
しかし、コンサルタントの選定には慎重な見極めが必要であり、不適切なコンサルタントによる問題も指摘されています。
本記事では、マンション管理における大規模修繕コンサルタントの役割から、具体的な選び方のポイント、そして注意すべき不適切コンサルタント問題について詳しく解説します。
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マンション大規模修繕におけるコンサルタントとは
マンションの大規模修繕工事コンサルタントは、工事の場所や時期に関するアドバイスや、施工業者選定の際の各種サポートを行う専門家や会社です。
管理組合がスムーズに大規模修繕を進めるうえで、重要な役割を担います。
大規模修繕コンサルタントには、大きく分けて以下の3つのタイプがあります。
大規模修繕専門会社
大規模修繕工事に特化したコンサルティング会社です。
建設業界出身者がコンサルタントとして独立するケースや、現場補修工事企業が子会社としてコンサルティングを行うケースなどさまざまです。
専門知識を補うために、マンション管理士や建築士などの専門家の協力を得る場合もあります。
マンション管理会社
日常的なマンション管理を行う会社が、大規模修繕のコンサルティング業務も兼ねるケースです。
社内外に建設部門やコンサルティング部門を持つ会社もあります。
日常の管理を通じてマンションの特性を最も理解していると言えるでしょう。
一級建築士事務所
一級建築士の資格を持つ方が独立してコンサルタントとなる場合や、新築物件を設計した建築士がコンサルタントを務めるケースがあります。
なお、大規模修繕コンサルタントとしてアドバイスを行ううえで、建築士の資格は必須ではありません。
マンション大規模修繕におけるコンサルタントの主な役割
大規模修繕コンサルタントは、プロジェクトの各段階で専門的な知識と経験を活かしたサポートを提供します。
主な役割は以下の通りです。
建物診断（劣化診断）
建物全体の劣化状況を調査し、そもそも大規模修繕工事が必要か、いつ・どこを修繕すべきか、どこが劣化しているかなどを詳細に把握します。
この調査結果に基づき、工事内容を検討します。
築年数や環境によって劣化度は異なるため、適切な修繕方法を見極めるうえで欠かせない工程です。
外壁タイルの浮きやコンクリートの中性化、また鉄部の錆などを部位ごとにチェックします。
施工業者選定支援
管理組合が最適な施工業者を選べるよう、専門的な視点からアドバイスを行います。
見積もり内容をはじめ、施工業者の技術力や実績などを評価し、選定をサポートします。
専門用語や工事仕様、費用相場などを判断するのは難しいため、コンサルタントの専門知識が役立つでしょう。
選定方式には、責任施工方式・設計監理方式・プロポーザル方式などがあります。
工事計画と内容の確認（設計・工事監理）
大規模修繕工事の「設計業務」と「工事監理業務」を担当します。
設計では工事の内容や仕様を定め、工事監理では設計通りに工事が進んでいるかをチェックします。
専門知識がない管理組合だけでは工事中の確認が困難なため、コンサルタントによるチェックは安心感につながります。
コンサルタントは管理組合の意向を設計に反映させ、工事業者に伝える橋渡しも担います。
長期修繕計画作成とアフターケア
約10～30年を対象とした長期修繕計画の作成をサポートします。
この計画は、経年劣化や不具合をいつまでにどれだけ修繕するか、また快適な住環境確保や資産価値維持のための修繕、建物・設備の性能向上のための改修を計画するものです。
コンサルタントは長期修繕計画の内容が適切かチェックし、計画に基づいた大規模修繕工事の推進を支援します。
参考：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」
マンション大規模修繕工事でコンサルタントを導入するメリット
大規模修繕工事にコンサルタントを導入することには、多くのメリットがあります。
管理組合や修繕委員会の負担軽減
大規模修繕工事は、施工業者の選定・見積もり依頼と比較・工事管理など、管理組合や修繕委員会に多大な時間と労力を要求する一大プロジェクトです。
特に一般の居住者で構成される場合、専門的な判断が難しく、見積書の比較や適正価格の判断に時間がかかります。
コンサルタントに依頼することで、プロの知識と経験に基づいた適切なアドバイスが得られ、これらの業務にかかるストレスや負担が大幅に軽減されるでしょう。
トラブルの未然防止
大規模修繕工事中には、騒音・におい・ほこり・プライバシーの侵害・盗難・修繕費不足・一時金の徴収・詐欺・住民意見集約の困難・施工不良など、あらゆるトラブルが発生する可能性があります。
コンサルタントは、業者の選定から住民への事前説明まで、ノウハウに基づいた適切なアドバイスを提供し、トラブルを事前に回避できるようサポートします。
プロフェッショナルなアドバイス
大規模修繕は多額の費用を伴い、長期的な計画が必要です。
多くの管理組合では、将来の修繕費用を現在の積立金で賄えるか不安を抱えています。
コンサルタントは、費用面や技術的な事項、住民とのコミュニケーションなど、専門家の立場からサポートを提供します。
工事内容の客観的な判断
コンサルタント（設計監理方式の場合）は施工業者とは別の立場にあるため、工事内容が客観的に定められます。
施工業者のみに一任する場合、本来不要な工事が含まれたり、必要な修繕が見逃されたりするリスクがありますが、コンサルタントのチェックによりこれらのリスクを減らせるでしょう。
透明性の向上
コンサルタントと施工業者がそれぞれの役割を担うことで、相互の業務にチェック機能が働き、計画から施工までの質と透明性が高まります。
これらのメリットから、管理組合に専門知識や経験を持つ方がいない限り、規模に関わらずコンサルタントの起用が推奨されます。
特に中規模〜大規模マンションでは、その工事規模からほぼ必須と言えるでしょう。
不適切コンサルタント問題とは
大規模修繕工事におけるコンサルタント導入は多くのメリットをもたらしますが、社会的に問題となっているのが「不適切コンサルタント」の存在です。
不適切コンサルタントとは、管理組合をサポートする立場でありながら、不適切な行為によって工事の品質を低下させたり、相場以上の工事費用を請求したりする悪質なコンサルタント会社を指します。
この問題は長年指摘されており、2017年には国土交通省が設計コンサルタントを活用した大規模修繕工事における「コンサルタントと施工業者の癒着やマージンに関する警告」を公表し、相談窓口の周知を行うなど異例の警鐘を鳴らしました。
これは「不適切コンサルタント問題」と呼ばれ、メディアでも取り上げられるようになりました。
不適切コンサルタントの手口は巧妙で、管理組合が被害に遭っていることに気づきにくいという特徴があります。
その結果、長年積み立ててきた修繕積立金が何千万円も無駄に使われてしまうこともあります。
不適切コンサルタントの主な手口
不適切コンサルタントは、主に以下のような手口で不当な利益を得ようとします。
破格の低額委託料での受注
他のコンサルタントよりも、圧倒的に安い費用で設計監理業務を受注します。
通常では採算が取れないような金額を提示することで、管理組合からの受注確度を高めます。
しかし、契約後に追加費用を請求してきたり、必要な工事が行われないなどのトラブルが多く見られます。
見積もりの調整と業者選定操作
大規模修繕工事の施工業者選定のタイミングで不正を行います。
あらかじめ特定の施工会社と結託し、その会社が管理組合に選ばれるように、相見積もりに参加する他の会社の見積もりを操作したり、特定の会社だけが有利になるような情報操作や対応を行います。
管理組合は公正な競争だと思い、操作された中で最も安価に見える業者を選んでしまいます。
このような「談合」は法律によって禁止されている行為のため、疑わしい場合は公的機関や弁護士などに相談しましょう。
相場以上の工事費用請求とバックマージンの受領
結託した施工会社が受注できた見返りとして、コンサルタントは施工会社からバックマージン（リベート、手数料）を受け取ります。
このバックマージンは、大規模修繕工事の受注金額の15〜20%に達することもあると言われています。
このバックマージン分は、管理組合が支払う工事費用に上乗せされており、修繕積立金が不当に流出することになります。
他社への圧力
談合が行われていることを知らず入札に参加した他社へ、競争を阻害するような圧力をかけるケースもあります。
正しい競争が行われないことで、発注者にとって有益な工事や提案がされず、結果として不利益を被る場合も少なくありません。
不適切コンサルタントによる弊害
不適切なコンサルタントに依頼してしまうと、管理組合や居住者は以下のようにさまざまな不利益を被る可能性があります。
- 工事費用が割高になる…バックマージンが上乗せされ、工事費用が相場よりも高額になる
- 工事内容が過剰になる…バックマージンを増やすために、素人目には必要か判断しづらい過剰な修繕工事が計画に追加されることがあり、居住者の安全を理由に指摘されると、断ることが難しくなる
- 工事発注経路の不明確化…不適切な関係を隠蔽するため、コンサルタントは関係性の深い業者への発注経路を不明瞭にする傾向がある
- 手抜き工事のリスク…不適切なコンサルタントは本来の責任を果たさず、施工を業者に任せきりにする場合があり、不正に関与する施工業者も責任を持って工事を行わない可能性が高く、手抜き工事につながるリスクが高まる
このような不適切コンサルタントが拡大する背景には、癒着による利益創出が容易であることや、安価なオファーで優良なコンサルタントが市場競争から駆逐されてしまう現状があります。
結果として、業界全体の信用が損なわれ、管理組合が適切なコンサルタントを見つけにくくなっています。
マンション大規模修繕工事で談合が疑われる兆候とは
談合は巧妙に行われるため見抜くのは困難ですが、以下のような状況が見られる場合は注意が必要です。
コンサルティング費用が低額で、工事費用が相場より高い
コンサルタント料が極端に安い場合、裏で別の収益構造がある可能性があります。
たとえば、工事を請け負う業者からバックマージンを受け取ることで利益を確保しているケースです。
この場合、工事費用が相場よりも高めに設定され、結果的に住民の負担が増えることになります。
コンサルティング料が安いからといって安心せず、工事費用の内訳や業者選定の透明性を確認することが大切です。
コンサルティング会社が声をかけた業者以外の応募がない
公募形式で業者を募集しているにもかかわらず、実際に応募してくるのがコンサルタントが事前に接触した数社のみ、という事態は注意が必要です。
これは、他の業者が何らかの圧力を感じて応募を見送っているか、あるいはそのコンサルタントに対する悪い評判を聞き、関わりを避けている可能性も考えられます。
健全な競争が行われていないと、適正価格や質の高い施工が期待できなくなります。
応募の偏りは、公正性を欠いているサインかもしれません。
見積もり額と修繕積立金残額のバランスが絶妙である
提出された工事の見積もり額が、まるで帳尻を合わせたかのように管理組合の修繕積立金残高と一致している場合、それは注意信号です。
コンサルタントが積立金の残高を把握し、その上限いっぱいまで費用を使わせようとしている可能性があります。
見積額が積立金に合わせられているように感じる場合、費用の妥当性や内容の精査が必要です。
お金を使い切ることが目的化していないか、慎重に見極めましょう。
特定の1社以外に工事を受注したい熱意を感じない
見積もり説明会や現地調査、プレゼンテーションの場で、特定の1社だけが熱心に取り組んでおり、他の業者がどこかやる気がないように見える場合、それは出来レースの兆候かもしれません。
すでに受注業者が内定しており、他の業者は「かませ犬」として形式的に参加しているだけというケースもあります。
このような談合が疑われる状況では、公正な競争が行われていない可能性が高く、工事の品質や価格にも悪影響を及ぼすおそれがあります。
公平性を確保する体制が整っているか、慎重に確認する必要があります。
信頼できるコンサルタントの選び方
適切な大規模修繕工事を実施し、不適切コンサルタントによる被害を防ぐためには、信頼できるコンサルタントを慎重に選ぶことが最も重要です。
以下のチェックポイントを参考にし、選定を進めましょう。
信頼できるコンサルタントの選び方：管理組合の考え・方針に合うか
マンションをどのように維持管理していきたいか、管理組合の考え方や方針をコンサルタントと共有し、それを理解・実現しようとする姿勢があるかを確認しましょう。
コンサルタントが独自の方針を強く押し付けるタイプか、管理組合の考えをベースに提案するタイプかを見極めることも重要です。
また不明点について、明確に説明してくれるかどうかも判断材料となります。
信頼できるコンサルタントの選び方：コンサルティング実績が豊富か（類似マンションの実績）
実績の「件数」だけでなく、工事を依頼するマンションと同じようなタイプ（高層マンション、外断熱マンションなど）や、類似したケースでの実績があるかを確認しましょう。
さらに、担当する技術者の大規模修繕への従事経験や責任感も確認すべき点です。
可能であれば事務所を訪問したり、実際に修繕が行われたマンションにヒアリングすることも有効です。
信頼できるコンサルタントの選び方：管理組合運営の知識があるか
建築の専門知識だけでなく、マンション管理組合の運営に関する知識も必要です。
管理運営のルールを理解していないと、専有部分を含む工事など、組合運営上の問題に直面する可能性があります。
建築と管理組合、両方の専門家が連携することが理想です。
信頼できるコンサルタントの選び方：大規模修繕の延長（部分修繕）も視野に入れてくれるか
劣化診断の結果、必ずしも大規模修繕が必要ではなく、工事の延期や部分的な修繕が最適な場合もあります。
しかし、コンサルタントが工事受注を優先して、このような選択肢を提示しないケースがあります。
劣化診断の結果に基づき、大規模修繕の必要性や、延期・部分修繕の可能性について客観的で詳細な報告をしてくれるコンサルタントを選びましょう。
信頼できるコンサルタントの選び方：公平・中立性は保たれているか（利害関係がないか）
コンサルタントがマンションや大規模修繕工事自体に利害関係がある場合、公正中立を保つことが難しくなります。
設計監理方式で設計者と監理者を兼務する場合や、施工業者との癒着（バックマージンの受け取りなど）がある場合は、管理組合にとってベストな提案がされない可能性があります。
コンサルタントは本来、管理組合の立場でサポートすべきです。
不適切コンサルタントの疑いがないか、施工会社との癒着や不正行為を行わないことを約束する誓約書や、損害賠償責任を負う内容の契約を結ぶことも一つの対策です。
不安な場合は、国土交通省による相談窓口の活用も検討しましょう。
また、コンサルタント料が極端に安い会社や、成果報酬型・無料サービスを過度に強調する会社は、他の収入源（バックマージンなど）を疑うべきです。
コンサルタント料は総工事費用の5%程度が目安であり、費用だけでなくどのような提案でマンションにメリットをもたらすか、総合的な視点で検討することが大切です。
談合やトラブルを防ぐための対策
コンサルタントの慎重な選定に加え、談合やその他のトラブルを防ぐためには、管理組合自身が積極的に関与し、いくつかの対策を講じることが重要です。
談合やトラブルを防ぐための対策：管理組合主導での施工会社選び
施工会社の選定をコンサルタントに全て任せるのではなく、管理組合が主体となって進めることが重要です。
相見積もりの候補となる会社選びや声がけを管理組合自身が行うことで、談合の隙を与えにくくなります。
公募で幅広い分野（大手ゼネコン・管理会社・専門業者など）の会社から応募を募るのも有効です。
談合やトラブルを防ぐための対策：第三者の専門家にセカンドオピニオンを依頼
コンサルタントや管理会社、施工会社に対して少しでも不信感や疑問を感じた場合は、早い段階で利害関係のない第三者の専門家にセカンドオピニオンを依頼しましょう。
専門知識がない場合、不信感があっても適切に判断したり声を上げたりするのが難しいケースもあり、専門家のサポートは不可欠です。
見積もりの妥当性チェックや、予算を抑える方法についてアドバイスを受けられます。
談合やトラブルを防ぐための対策：スケジュールにこだわりすぎない
談合の疑いがある場合、計画中のスケジュールに固執せず、第三者に相談したり、必要であれば最初からやり直す覚悟を持つことも大切です。
談合による割高な費用は、将来の修繕積立金不足につながる可能性があります。
談合やトラブルを防ぐための対策：プロポーザル方式の検討
談合は見積もりを見るだけでは見抜けないため、発注方式そのものを検討するのも対策になります。
設計監理方式で、共通仕様書に基づき金額のみを比較する方法は、談合が発生しやすい構造と言われます。
一方、プロポーザル方式は、管理組合の要望を伝え、それに対して各施工会社が独自の仕様と金額を提案する方式です。
金額だけでなく提案内容も評価するため、熱意のある施工会社しか対応できず、各社の提案が異なるため談合が難しくなります。
また、管理組合の要望が実現しやすいというメリットもあります。
談合やトラブルを防ぐための対策：見積もり内容の丁寧な確認
見積もり金額が「一式」で不明瞭であったり、使う材料や諸経費の記載がない、見積もり内容に大きな差がある場合 は注意が必要です。
特にタイルの枚数や使用する塗料の量など、正確な数量が仮定で算出されている箇所（実数精算方式）は、仮定のパーセンテージによって金額が大きく変わる可能性があり、追加費用が高額にならないかの確認が必要です。
まとめ
マンションの大規模修繕工事において、コンサルタントは建物診断から施工業者選定・工事監理・長期修繕計画のサポート・アフターケアまで、多岐にわたる重要な役割を担い、管理組合の負担を大幅に軽減し、トラブルを未然に防ぐメリットを提供します。
しかしその一方で、不適切コンサルタントによる談合や癒着といった問題も深刻化しており、管理組合が気づかないうちに修繕積立金が浪費されてしまうリスクが存在します。
国土交通省もこの問題に警鐘を鳴らしており、コンサルタント選びには細心の注意が必要です。
信頼できるコンサルタントを選ぶためには、管理組合の考えとの一致や類似マンションでの豊富な実績・管理組合運営に関する知識・工事の延期や部分修繕の提案も検討できる公平性、そして何よりも「施工業者との利害関係がなく中立性を保てるか」を慎重に見極めることが重要です。
極端に安いコンサルタント費用を提示する業者には、特に注意が必要です。
また、管理組合自身が主体的に施工業者選定に関わり、不信な点があれば躊躇なく第三者の専門家にセカンドオピニオンを求め、スケジュールに固執しすぎずプロポーザル方式などの発注方式を検討するといった対策を講じることで、談合や不正のリスクを低減できます。
大規模修繕工事を成功させ、大切な修繕積立金を適切に活用するためには、信頼できるパートナーを見つけるとともに、管理組合自身が当事者意識をもってプロセスに関与していくことが不可欠と言えるでしょう。
