2025.05.28

大規模修繕工事の戸当たり費用とは？目安相場とコストを抑えるポイントを解説

マンションの大規模修繕工事を検討する際に、管理組合や区分所有者が最も気になるのが「1戸あたりの費用」、いわゆる「戸当たり単価」です。修繕積立金でまかなえるのか、将来の負担がどれほどかかるのかを判断するうえで、戸当たり費用の目安や相場感を知ることは非常に重要です。

この記事では、マンションの規模ごとの相場比較から、費用に影響する具体的な要因、工事項目ごとの内訳、実際の事例紹介まで詳しく解説。さらに、費用を抑えるためのポイントやよくある疑問にもお答えし、初めての修繕計画でも安心して準備を進められるようサポートします。

大規模修繕工事の「戸当たり費用」とは？

マンションの大規模修繕工事は、共用部分の劣化を防ぎ、建物の資産価値を維持するために定期的に行う大規模な工事です。この際、最も関心を集めるのが「費用負担」であり、その目安としてよく用いられるのが「戸当たり費用」という考え方です。

「戸当たり費用」とは、修繕工事全体にかかる総費用を戸数で割り、1戸あたりの負担額を算出したものです。この数値は、修繕積立金の設定、今後の資金計画、住民への説明責任を果たすうえで重要な指標となります。

たとえば、総額6,000万円の工事を60戸で実施する場合、単純計算で戸当たり100万円となります。ただし、建物の階数、構造、劣化状況、工事項目、工法（責任施工方式 or 設計監理方式）などによって実際の負担額は大きく変動するため、慎重な見積もりと比較検討が必要です。

また、戸当たり費用を用いることで、区分所有者の負担感や合意形成の課題にも目を向けることができ、管理組合や理事会が進める修繕計画の透明性と納得感を高める効果があります。

20戸・50戸・100戸でどう違う？マンション規模別の戸当たり費用相場

マンションの戸数によって、1戸あたりの修繕費用には大きな違いが出ます。一般的に、戸数が多くなるほど工事全体にかかる費用は増えますが、スケールメリットによって1戸あたりの負担額は下がる傾向があります。

たとえば、20戸の小規模マンションでは足場や仮設工事のコストを戸数で割ると単価が高くなりやすく、100戸の大規模マンションでは共通工事費の比重が下がり、単価が抑えられます。以下の表では、マンションの規模別における大規模修繕の総額と戸当たり費用の目安を比較しています。

なお、これらはあくまで目安であり、仕様グレードや工法、地域差、工事範囲によって費用は上下します。正確な費用感をつかむには、信頼できる専門業者からの複数見積もりが不可欠です。

大規模修繕工事費用が高くなる理由は？戸当たり費用を左右する5つの要素

大規模修繕工事における戸当たり費用は、建物の条件や工事内容によって大きく変動します。以下の5つは、費用に特に大きく影響する代表的な要素です。

1. 築年数・劣化状況
   築年数が経過し、コンクリートのひび割れやタイルの浮きなど劣化が進んでいると、補修箇所が増えるため費用が高くなります。
2. 階数・構造規模
   高層マンションや敷地面積が広い建物では、仮設足場や搬入搬出の手間が増え、コストが上昇します。
3. 施工内容のグレード
   防水材や塗装材に高性能なものを使うと、その分材料費と施工費が上がります。断熱性や遮音性を求める仕様も費用を押し上げる要因です。
4. 工事方式（責任施工方式 or 設計監理方式）
   施工と設計を分離する設計監理方式は、品質確保につながりますが、設計監理者の人件費が別途必要です。一方、責任施工方式は費用面で抑えやすい反面、施工内容のチェック体制に注意が必要です。
5. 管理組合の合意形成と意思決定のスピード
   理事会や総会での議論が長引くと、施工時期を逃し価格上昇の影響を受ける可能性があります。特に人件費や資材価格が高騰している現在は、スピード感のある合意形成が結果的にコストを抑える鍵になります。

外壁・防水・設備別に比較！大規模修繕の項目ごとの費用内訳

修繕費用の内訳を把握することで、戸当たり費用の構成をより明確に理解できます。以下は主な修繕項目ごとの平均的な戸当たり費用の目安です。

大規模修繕工事の工事内容について

大規模修繕工事は、マンションやビルなどの建物全体を対象に、定期的に行う大規模な改修工事です。建物の老朽化を防ぎ、耐久性・安全性・美観を維持することが目的で、一般的には築12～15年を目安に実施されます。修繕内容は建物の状況に応じて異なりますが、マンション大規模修繕の工事内容には主に以下の工事が含まれます。

大規模修繕工事の工事内容1. 外壁補修・塗装工事

外壁は風雨や紫外線の影響を直接受けるため、経年劣化が避けられません。外壁のひび割れや塗装の劣化を放置すると、雨水の浸入によるコンクリートの劣化や鉄筋の腐食につながるため、適切な補修が必要です。

• ひび割れ補修（クラック補修）：コンクリートやサイディングのひび割れを埋め、防水性を回復させる。
• 外壁塗装の塗り替え：耐久性や防汚性を向上させるため、劣化した塗膜を剥がし、新たな塗装を施工。
• シーリング（コーキング）打ち替え：サイディングの継ぎ目や窓枠の防水機能を確保し、ひび割れを防ぐ。

外壁補修は、建物の美観を保つだけでなく、防水機能を維持し、耐久性を向上させる重要な工事です。

大規模修繕工事の工事内容2. 屋上・バルコニーの防水工事

屋上やバルコニーは、雨水が直接当たり、経年劣化によって防水層が傷みやすい部分です。防水機能が低下すると、雨漏りの原因となり、建物内部の損傷を引き起こす可能性があるため、定期的な点検と補修が必要です。

• ウレタン防水・シート防水の施工：劣化した防水層を撤去し、新たな防水処理を実施。
• 排水口の清掃・補修：雨水の流れを確保し、排水不良による水溜まりを防ぐ。
• トップコートの再塗装：防水層の表面保護を強化し、耐久性を向上。

屋上やバルコニーの防水性能を維持することで、建物内部への浸水リスクを軽減し、長期的な修繕コストを削減できます。

大規模修繕工事の工事内容3. 共用部分の修繕・改修

マンションやビルの共用部分は、居住者や来訪者が日常的に利用するため、経年劣化による安全性の低下や美観の損なわれが気になる部分です。定期的なメンテナンスにより、快適な居住環境を維持できます。

• エントランス・ロビーの改修：床材や壁材の張り替え、照明設備の交換などを実施。
• 廊下・階段の補修：滑り止め処理や床材の補修を行い、安全性を向上。
• エレベーターの点検・更新：耐用年数が近づいたエレベーターの部品交換や制御装置のアップグレードを実施。

共用部分の改修は、建物の印象を左右するだけでなく、住民の安全性と利便性を向上させるために重要です。

大規模修繕工事の工事内容4. 給排水設備の修繕・更新

給排水設備は、配管の老朽化や水圧の低下、漏水のリスクを防ぐために適切なメンテナンスが必要です。特に築20年以上経過した建物では、給排水管の劣化が進んでいる可能性が高く、修繕計画を立てることが推奨されます。

• 給排水管の洗浄・更新：配管内部の錆や汚れを除去し、必要に応じて新しい配管に交換。
• 貯水槽・ポンプのメンテナンス：清掃や部品交換を行い、適切な給水機能を維持。
• 排水管のつまり除去：定期的な高圧洗浄で詰まりを防ぎ、水の流れを確保。

給排水設備の適切な維持管理を行うことで、住環境のトラブルを未然に防ぎ、快適な暮らしを支えることができます。

大規模修繕工事の工事内容5. 外構・駐車場・駐輪場の整備

建物の外構や駐車場・駐輪場も、時間の経過とともに劣化し、安全性の確保や利便性向上のために定期的な整備が必要です。

• アスファルト舗装の補修：駐車場や通路のひび割れや陥没を修繕し、歩行や車両通行の安全性を向上。
• 駐輪場の整備：ラックの交換やスペースの拡張を行い、利便性を向上。
• フェンスや外灯の交換：老朽化したフェンスの張り替えや防犯性の向上を目的とした照明の設置。

外構部分の整備は、建物全体の安全性向上だけでなく、資産価値の維持にもつながります。

大規模修繕工事は、外壁・屋上防水・共用部分・給排水設備・外構といったさまざまな工事を組み合わせ、建物の機能と美観を維持するために実施されます。

修繕計画を適切に立て、定期的に点検を行うことで、長期的なコスト削減や住環境の向上が可能になります。特に、劣化の初期段階で適切なメンテナンスを実施することで、大掛かりな補修を回避し、建物の資産価値を維持することができます。

大規模修繕工事の戸当たり費用を抑える4つのポイント

マンションの大規模修繕工事は多額の費用がかかるため、戸当たりの負担をできるだけ軽減したいと考える方も多いはずです。計画初期からの工夫次第で、コストを抑えつつも品質の高い工事を実現することが可能です。ここでは、修繕費用の無駄を省き、最適化するための4つの実践的な対策を紹介します。

大規模修繕工事の戸当たり費用を抑える4つのポイント1. 長期修繕計画を定期的に見直す

過去の点検結果や修繕履歴をもとに、現実的かつ優先順位の高い工事項目を見極めることで、不要な工事や予算の偏りを防げます。定期的な見直しにより、工事内容と費用のバランスを常に最適化しておくことが重要です。

大規模修繕工事の戸当たり費用を抑える4つのポイント2. 設計監理方式を導入する

設計と工事監理を第三者の専門家に任せることで、過剰な仕様や無駄なコストを抑制できます。中立的な立場からのチェックが入るため、施工品質も確保しやすく、長期的に見ても安心です。

大規模修繕工事の戸当たり費用を抑える4つのポイント3. 複数業者からの相見積もりを取る

施工会社ごとに価格や提案内容に差が出るため、最低でも3社以上から見積もりを取ることが推奨されます。条件を統一して依頼することで、相場を把握しやすく、価格交渉にも有利になります。

大規模修繕工事の戸当たり費用を抑える4つのポイント4. 補助金や助成金制度を活用する

自治体によっては、マンションの大規模修繕に対する補助金や助成制度を設けている場合があります。年度ごとに制度内容が変わることもあるため、最新の情報をこまめに確認し、申請手続きを進めることで、費用の一部を軽減できます。

大規模修繕工事のよくある質問（FAQ）

大規模修繕工事の戸当たり費用まとめ

大規模修繕工事の戸当たり費用は、マンションの条件・施工内容・工事方式によって大きく変わります。特に近年は資材費や人件費の上昇も影響しており、過去の相場が通用しないケースも少なくありません。

重要なのは、「費用を抑える＝安かろう悪かろう」ではなく、長期的な建物維持の視点で“適正コスト”を見極めることです。管理組合と住民が情報を共有し、信頼できる業者とともに計画を立てることで、費用対効果の高い修繕が実現できます。