2025.06.03

マンションの大規模修繕の相談はどこにする？失敗しないための進め方を解説

マンションの大規模修繕は、多額の費用がかかり、住民の合意形成も必要となる一大プロジェクトです。「何から始めればいいのか分からない」「相談先をどう選べばいいのか不安」といった悩みを抱える管理組合も少なくありません。この記事では、大規模修繕の相談先や進め方、注意点までをわかりやすく解説します。

マンションの大規模修繕とは？まず知っておくべき基本事項

大規模修繕とは、マンションの共用部の劣化や老朽化に対応するため、計画的に実施される大規模な改修工事を指します。通常は築12～15年ごとに実施され、外壁の補修や屋上防水、給排水設備の更新などが主な対象です。

建物の資産価値を維持し、安全性や快適性を保つためには、適切なタイミングでの実施が欠かせません。また、長期修繕計画と連動して積立金の準備も求められるため、計画段階からの丁寧な検討と相談が必要です。

大規模修繕の相談先は主に3つ｜それぞれの特徴と違い

大規模修繕の相談先として主に挙げられるのは、管理会社、設計コンサルタント、専門の修繕アドバイザーなどです。それぞれの特徴を理解し、自分たちの状況に合った相談先を選ぶことが重要です。

管理会社への相談

管理会社は、日常管理業務で関わっているため、マンションの現状を把握しており、相談しやすいのが特徴です。ただし、施工業者との関係性が強く、中立性に欠ける場合もあります。見積もりや仕様が一社に偏らないよう、第三者の視点も取り入れることが推奨されます。

設計コンサルタントへの相談

設計事務所や建築士などのコンサルタントは、中立的な立場で調査・診断から設計・監理まで一貫してサポートしてくれます。いわゆる「設計監理方式」と呼ばれる手法で、施工業者と分離して契約するため、透明性の高い工事が実現できます。専門性が高く、修繕内容の精度も上がる点がメリットです。

専門の修繕アドバイザーや建築士事務所への相談

修繕に特化したアドバイザーや中立の建築士事務所に相談することで、既存の管理会社とは別の視点からアドバイスを受けることが可能です。セカンドオピニオンとして活用することで、見積もりの妥当性や仕様の妥協点を明確にでき、住民の納得感にもつながります。

相談前に管理組合が準備しておくべきこと

大規模修繕の相談をスムーズに進めるには、事前の準備と情報整理が欠かせません。専門家に相談する前に必要な資料や課題を共有しておくことで、具体的かつ的確なアドバイスが得られ、検討も効率よく進みます。

相談前に用意しておくべき資料一覧

以下のような資料を整理しておくことで、相談先とのやり取りがスムーズになり、現状を正確に伝えることができます。

• 長期修繕計画書（最新版）
  　→ 工事予定時期や対象範囲、予算計画のベースとなる資料
• 過去の修繕履歴・工事報告書
  　→ すでに行った補修・改修の内容や時期を確認するため
• 修繕積立金の残高と今後の積立予定
  　→ 実際に使える予算と、今後の資金計画を把握するため
• 管理規約・使用細則・総会議事録（修繕関連）
  　→ 管理組合の意思決定プロセスや過去の議論内容を参照するため

これらは、調査・見積・提案内容の妥当性を判断する土台となります。あらかじめ整理しておくことで、相談相手もより具体的な対応が可能になります。

理事会内で共有しておくべきポイント

資料の整理だけでなく、管理組合内部での情報共有と意思統一も重要な準備のひとつです。次のような点を理事会で事前に話し合っておくと、相談の質が高まります。

• 今回の修繕で優先したい目的（例：防水重視・外観改善など）
• 現時点で感じている課題や不安点
• 住民からの声や過去のトラブル事例
• 実施時期や工法についての希望・制約事項

こうした情報を整理・共有しておくことで、相談先の提案内容がより的を射たものとなり、「ただ相談しただけで終わる」事態を防ぐことができます。

管理組合に多い相談内容とその一般的な対応例

大規模修繕を控える管理組合が抱えがちな悩みと、それに対する対応策を以下にまとめました。よくあるパターンを知っておくことで、先回りした準備や質問が可能になります。

このように、相談内容に応じて複数の視点や選択肢が必要となるため、1社のみに依存せず、複数の相談先を並行して検討する姿勢が重要です。

大規模修繕の相談はいつ始めるべき？タイミングとスケジュール

大規模修繕は長期的な準備を要する工事であるため、相談のタイミングが成功の鍵を握ります。理想的には、着工予定日の2〜3年前から準備と相談を始めることで、余裕をもった計画と住民の合意形成が可能になります。

以下のようなスケジュールを目安にするとスムーズです：

1. 調査・診断フェーズ（約2年前）
   • 建物の劣化状況を把握するための外壁・防水・設備調査を実施。
   • 修繕が本当に必要か、どの程度の規模かを明確にします。
2. 計画・相談フェーズ（約1年半前）
   • 管理会社や設計コンサルタントに相談。
   • 工法や概算費用、修繕項目の優先度を整理。
3. 業者選定・住民合意形成（約1年前）
   • 複数社から見積もりを取り、比較検討。
   • 住民説明会を開催し、合意を得るプロセスを踏みます。
4. 総会承認・契約締結（約半年前）
   • 工事計画を総会で正式に承認し、業者と契約を結びます。
5. 工事開始（0ヶ月）
   • 契約内容に基づいて工事スタート。

このように、段階的にステップを踏むことで、トラブルや混乱を防ぎ、透明性の高い進行が実現できます。

実録！7階建てマンションの大規模修繕工事の流れと費用・施工事例

東京都墨田区にある7階建てマンションにて、ワンオーナー物件の大規模修繕工事を新東亜工業が対応しました。外壁の塗装やシーリングの補修、防水工事の必要性、見積比較の不安など、オーナー様の悩みに対しどのような提案と判断を行ったのか——その一連の流れを、実際の会話を交えながらご紹介します。

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～問い合わせから完工までのリアルな会話～

お問い合わせ〜現地調査｜過去施工の確認と細部の劣化診断

工事のきっかけは「前回の色選びに失敗した」「屋上防水は5年前に済ませたが今回も必要か不安」といったメール相談でした。

お客様とのやり取り
お客様：「屋上の防水は5年前にやってるんですけど、それでもやるべきですか？」
新東亜工業：「一度状態を拝見してから判断しましょう。無理にやる必要がなければ省く判断もできます」

現地では図面をもとにバルコニーや外壁、庇などを細かく確認。シーリングの劣化が目立ったため、全撤去と打ち替えの提案を行いました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「ここのシーリング、かなりひび割れてます。全て打ち替えですね」
お客様：「これ全部やるとなると…かなりの距離ですよね？」
新東亜工業：「ざっと見ても1000mは超えてきます」

見積り提示｜屋上防水の有無で2プラン提案＋実数精算の説明

調査後は「屋上防水あり・なし」2パターンの見積を作成。各項目の違いと予算の幅をわかりやすく提示しました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「下地補修は“実数精算”になります。今見えてない部分も足場を組んでから補修範囲を確定します」
お客様：「100万円とか一気に増えることもありますか？」
新東亜工業：「状態は悪くないので10〜20万円程度の上下です。むしろ減る可能性もありますよ」

他社と比較されることも想定し、工事項目の説明や「新規打設」のリスクも正直に伝えました。

契約成立｜「新規打設」との違いを丁寧に解説し信頼獲得

価格では他社より若干高めだったものの、工法や保証内容の丁寧な説明でご納得いただきました。

お客様とのやり取り
お客様：「他社には“新規打設”って書いてあります」
新東亜工業：「それは既存シールを撤去せず上からかぶせる方法で、密着不良やひび割れの原因になります。当社では必ず撤去・打ち替えを行います」

結果、「屋上防水なしプラン（852万円）」でご契約いただきました。

着工前の打ち合わせ｜色決め・足場・近隣への配慮も徹底

工事前の打ち合わせでは、オーナー様が特に重視されたのが「色の選定」。過去2回の失敗を経て、今回は慎重に。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「今回は色のイメージをどうされたいですか？」
お客様：「前の2回、どちらもイメージと違って…。今回は絶対に失敗したくない！」

色見本板を用意し、納得のいく色を選定。中学校敷地への足場越境や1階テナントのバイク駐輪スペース確保など、周辺環境への配慮も抜かりなく実施しました。

工事中の対応｜トラブルの早期発見と柔軟な対応で信頼感

施工中には、前回業者が「増し打ち」を行っていた痕跡を確認。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「やはり前回は増し打ちでしたね。しっかり撤去してから打ち換えますのでご安心ください」
お客様：「やっぱり！最初に“それはダメ”って言ってもらえて良かったです」

さらにバルコニー防水ではガス配管の位置により仕上げ調整を行うなど、現場での判断力も発揮。仕上がりにはご満足いただけました。

お客様とのやり取り
お客様：「本当にイメージ通りの外壁色で嬉しいです。母も喜んでました！」

引き渡しと今後の対応｜最終確認と事務手続きまで丁寧に対応

完工後は外回りも含めた最終チェックを実施。仕上がりの満足度は非常に高く、保証書や請求書もスムーズに手配されました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「この庇も塗装・防水完了済みです」
お客様：「本当にきれいになってよかった。ありがとうございました！」

工事概要まとめ

• 契約金額：852万円（屋上防水なしプラン）
• 施工期間：約50日間

本事例を通じて、オーナー様の不安や悩みに寄り添いながら、適切な判断と施工を提供することの重要性が見えてきます。

「前回の修繕に不満がある」「見積内容が適正か判断できない」とお感じの方は、ぜひ一度ご相談ください。

セカンドオピニオンを活用するメリットとは？第三者の意見で後悔のない判断を

マンションの大規模修繕は、工事費用が高額であるうえに、専門的な判断が求められる場面が多くあります。だからこそ、ひとつの提案や見積もりだけで即決するのはリスクが高いといえるでしょう。
その対策として有効なのが、第三者から客観的な意見をもらう「セカンドオピニオン」の活用です。

見積もりや仕様の妥当性をプロがチェックしてくれる

大規模修繕の見積もりは、専門知識がないとその妥当性を判断しにくいものです。
セカンドオピニオンでは、管理会社や施工業者とは利害関係のない建築士や修繕コンサルタントが、提出された見積内容や仕様が適正かを評価してくれます。
金額だけでなく、仕様や工事範囲に無駄がないか、優先順位の考え方が現実的かといった点も検証してもらえるため、費用の透明性や納得度が大きく向上します。

別視点からの提案で視野が広がる

ひとつの相談先だけに依存すると、思い込みや見落としが起こりやすくなります。
セカンドオピニオンを取り入れることで、異なる立場の専門家から新たな視点や工法、コスト削減策などを提案される可能性が高まります。
結果として、より合理的かつ納得のいく工事計画につながることも多く、理事会・住民の合意形成にも有利に働きます。

理事会の判断に対する信頼性が高まる

大規模修繕では、理事会や修繕委員会が判断の中心となるため、住民からの信頼を得ることが何よりも重要です。
その際、外部の専門家の意見を取り入れていれば、「理事会が独断で決めたのではなく、専門的な裏付けがある」として、住民の納得感を得やすくなります。
特に、反対意見が出やすい費用や工法の選定においては、セカンドオピニオンの有無が合意形成を左右するケースもあります。

導入には事前の説明と合意形成が必要

ただし、セカンドオピニオンの導入には理事会や総会での承認が必要になることが一般的です。
調査費用や報告書の作成には一定のコストもかかるため、その必要性とメリットを住民に説明し、あらかじめ理解を得ておくことが大切です。

• なぜ第三者の意見が必要なのか
• どの範囲までを依頼するのか
• 費用はどれくらいかかるのか

これらを事前に整理したうえで、全体で情報を共有しながら慎重に導入を進める姿勢が求められます。

大規模修繕の相談先を選ぶ際のチェックポイント

大規模修繕の成否は、「誰に相談するか」で大きく変わります。以下の項目を確認しながら、信頼できる相談先を見極めましょう。

信頼できる相談先か見極める5つの基準

• 大規模修繕の実績が豊富か
  　→ これまでに手がけた物件数や規模を確認しましょう。
• 建築士・施工管理技士など有資格者が在籍しているか
  　→ 技術的裏付けがあるかどうかは信頼性に直結します。
• 業者との癒着がなく、中立的な立場を維持しているか
  　→ 特定業者の提案ばかりを勧める相談先は要注意です。
• 説明資料が分かりやすく、住民にも丁寧に対応しているか
  　→ 説明が専門的すぎないか、質問にも丁寧に答えてくれるか確認を。
• アフターサービス（定期点検・保証制度）が明確か
  　→ 工事後の対応まで責任を持って行う姿勢があるかをチェック。

複数社に相談し、比較検討することが重要

相談先の候補が見つかったら、実際に2〜3社程度に話を聞いて比較検討するのが理想的です。
担当者の説明力や提案内容、資料の精度などを比較することで、自分たちのマンションにとってベストなパートナーが見えてきます。
「最初から1社に決め打ちしない」ことが、失敗しない修繕の第一歩です。

よくある質問（FAQ）

信頼できる相談先を見つけることが大規模修繕成功の第一歩｜まとめ

マンションの大規模修繕は、費用や工期だけでなく、住民全体の合意形成や情報共有も求められる重要な取り組みです。そのため、信頼できる相談先の選定と、早期の準備が成功のカギを握ります。

管理会社だけに頼らず、設計コンサルタントや修繕アドバイザーの力も借りながら、多角的な視点で工事計画を練ることが、納得のいく結果につながります。迷ったときこそ、複数の意見を聞くことが、良い判断への第一歩です。