2025.06.09

マンションの大規模修繕で行うタイル張替えとは？費用・工程・注意点を解説

マンションの外壁タイルは年月とともに少しずつ劣化していきます。特に築年数が10年を超えると、浮きや剥がれ、ひび割れといった問題が目に見えて表れはじめ、放置すれば安全性だけでなく資産価値の低下にもつながります。そのため、大規模修繕工事の一環としてタイル張替えを検討することが重要です。

本記事では、外壁タイルの劣化症状や調査方法、張替え工事の具体的な工程、費用相場、よくあるトラブルや業者選びのポイントなどを、初めて大規模修繕に関わる方にも分かりやすく丁寧に解説します。

外壁タイル張替えが必要な理由とは？

外壁タイルの張替えは、見た目のリフレッシュだけでなく、住まいの安全性や建物そのものの寿命を守るためにも欠かせない重要な工事です。とくにタイルの劣化は放置すると重大なトラブルを引き起こすリスクがあるため、症状の早期発見と適切な対応が求められます。

外壁タイルの劣化症状と主な原因

タイル外壁は美観と耐久性に優れていますが、時間の経過とともに次のような劣化が見られることがあります。

• タイルの浮き・剥がれ
• 表面のひび割れ
• 白華（エフロレッセンス）

これらの症状は、経年劣化のほか、施工不良、構造躯体の動き、さらには雨水の浸入などが原因で引き起こされます。劣化が進む前に発見し、計画的に補修・張替えを行うことで、建物全体の保全につながります。

劣化を放置することによるリスク

外壁タイルの劣化を放置すると、以下のような深刻な問題が起きる可能性があります。

• タイルの落下事故による人的被害
• 雨水侵入によるコンクリートの中性化や鉄筋の腐食
• 外観の劣化による資産価値の低下

こうした事態を防ぐには、定期的な点検と早期対応が非常に重要です。とくに共用部が多いマンションなどでは、安全面の観点からも積極的な管理が求められます。

外壁タイルの調査・診断方法とは？工法と判断基準を解説

外壁タイルの劣化状態を正しく把握するには、専門的な調査と診断が欠かせません。見た目では分からない内部の浮きやひび割れを見逃さないためにも、適切な方法での診断が重要です。ここでは代表的な調査方法と、補修か張替えかを判断する基準について解説します。

外壁調査の主な方法とそれぞれの特徴

外壁タイルの健全性を確認するためには、以下のような診断手法が使われます。

• 打診調査
  　ハンマーや打診棒でタイルを軽く叩き、音の違いから浮きや剥がれを見つけ出します。比較的安価で確実性の高い手法です。
• 赤外線調査
  　外壁表面の温度分布を赤外線カメラで撮影し、内部の空洞や浮きを検知。非接触で広範囲を効率的に診断できるのが特長です。
• 超音波・電磁波調査
  　壁面内部に非破壊で信号を通して状態を把握する手法。精密でありながら建物を傷めないため、文化財や高層ビルなどにも用いられます。

建物の規模や築年数、劣化状況に応じて、複数の方法を組み合わせて調査を行うケースもあります。

補修か張替えかを見極める判断基準

調査結果にもとづいて、以下のような対応方針が決定されます。

• 軽度なタイルの浮き・ひび割れが限定的な場合
  　→ 該当箇所のみの部分補修で対応可能です。
• 広範囲の浮き・タイル下地の損傷が見られる場合
  　→ 外壁全体の安全性を保つため、タイルの全面張替えが必要です。

現地調査によって正確な劣化範囲と深刻度を把握することで、不要な全面工事を回避し、コストを抑えた効果的な修繕が実現できます。

外壁タイル張替え工事の流れと押さえておきたい注意点

外壁タイルの張替え工事は、見た目の改善だけでなく、建物の安全性や防水性能を保つうえでも重要なメンテナンスです。ここでは、一般的な工事の流れと、タイル選定時のポイントについて解説します。

標準的なタイル張替えの工程

外壁タイルの張替え工事は、以下のようなステップで進められます。

• 既存タイルの撤去
  　浮きや剥がれのあるタイルを慎重に取り除きます。
• 下地モルタルの補修・整形
  　タイルを張る前に、下地のひび割れや劣化部分を補修し、平滑に整えます。
• 新規タイルの接着・貼り付け
  　接着剤を用いて、丁寧にタイルを配置していきます。
• 目地材の充填
  　雨水の侵入を防ぐため、目地に専用材をしっかり詰めて密閉します。
• 仕上げ・清掃・最終検査
  　全体を美しく仕上げ、施工不良や浮きがないかをチェックします。

この一連の作業には高い精度と熟練した職人技が求められます。見た目の美しさだけでなく、長期的な耐久性・防水性を確保するためにも、施工管理の丁寧さが重要です。

タイル選びで失敗しないためのポイント

タイルの選定は、建物の外観デザインや耐久性に大きく影響します。以下の要素を意識して選びましょう。

• 耐久性が高く、吸水率が低い素材を選ぶ
  　水分を吸いにくいタイルほど、凍害や劣化のリスクが減ります。
• 既存タイルとの色・質感を確認
  　部分張替えの場合は既存と馴染むものを、全面張替えであれば新しい意匠に統一するのもおすすめです。
• 機能性やメンテナンス性も重視
  　滑りにくさや清掃のしやすさなど、実用面にも配慮した選定が必要です。

施工方法や使用するタイルによって、工事後の印象や耐久年数は大きく変わります。専門業者と十分に相談しながら、建物に合った最適なタイルを選びましょう。

張替え費用の相場と実例シミュレーション

ここでは、外壁タイル張替えにかかる費用の目安を、工事項目ごとに整理した表とともにご紹介します。また、実際の中規模マンションを想定したシミュレーションも行います。

費用の内訳と㎡単価の目安

以下の表は、代表的な工事項目とその単価相場です。

実際の金額は、建物の規模や劣化状況、使用するタイルのグレードによっても変動します。

中規模マンションでの費用例

延床面積3,000㎡のマンションで全面タイル張替えを行った場合、

• タイル張替え：約9,000万円〜1億5000万円
• 足場・下地補修・諸経費含む総額：約1.2億〜1.8億円程度

工事項目の組み合わせや施工範囲により、大きな金額差が生まれるため、複数社からの見積もり取得が重要です。

タイル張替えにおけるトラブル事例と注意点

タイル張替え工事では、施工内容だけでなく工事中の対応やコミュニケーションの不備などから、住民との間にトラブルが発生するケースもあります。このセクションでは、特に多く見られるトラブル事例と、それを未然に防ぐための具体的な対策を紹介します。

タイル張替えにおけるよくあるトラブル

以下は、実際の大規模修繕でよく報告されるトラブルの一例です。

• タイルの色味が既存と合わず違和感が出る：部分張替え時に、古いタイルとの色味が合わず美観を損ねるケースがあります。
• 施工後数年で剥がれが再発（手抜き工事）：下地処理や接着不足により、再劣化してしまう例も。
• 工事中の騒音や粉塵への苦情：近隣や住民への十分な配慮がなされていない場合に発生します。

このような問題は、事前の準備や説明、施工会社の選定段階で防止できることがほとんどです。

タイル張替えで事前にできる対策

トラブルを回避するためには、次のような準備と配慮が重要です。

• 試験施工を行い、色味や質感を事前確認：一部を仮施工し、見た目に納得してから本施工に進むことで、後悔を防げます。
• 保証内容や施工方法を契約書に明記：責任の所在を明確にし、再発時の対応を契約上に盛り込むことで安心感が生まれます。
• 工事スケジュールや作業範囲を住民へ丁寧に説明：掲示物や説明会を通じ、事前に周知しておくことで不満を抑える効果があります。

このような配慮がされているかどうかは、業者選定時の重要なチェックポイントでもあります。

信頼できる業者を選ぶポイント

外壁タイルの工事は、見た目の仕上がりだけでなく、建物の安全性にも大きく関わる重要な工事です。そのため、依頼する業者の選定は慎重に行う必要があります。ここでは、失敗しないための業者選びのポイントをご紹介します。

業者選びで確認すべき基準

• 類似規模・用途のマンションでの施工実績が豊富であること
  過去の施工事例を確認し、自分たちの建物と同等の条件で実績があるかをチェックしましょう。
• 調査から施工完了までを自社で一貫対応できる体制が整っていること
  下請けや外注が多すぎる業者は、品質やスケジュール管理に不安が残ることがあります。
• 保証制度が明確であること（保証内容・保証期間）
  万が一の不具合にも対応してもらえるかどうか、事前に保証内容を確認しておくことが大切です。
• 管理組合や居住者に対して、丁寧で迅速な説明・対応ができること
  工事中は住民への配慮も重要です。説明資料やスケジュールの共有がしっかりしているか確認しましょう。

また、最低でも2〜3社から相見積もりを取り、実績・対応力・提案内容などを総合的に比較検討することが、信頼できる業者選びの第一歩です。

よくある質問（FAQ）

まとめ｜長期的視点で外壁タイル張替えを計画しよう

外壁タイル張替えは単なる見た目の刷新ではなく、安全性の確保、資産価値の維持、そして将来的なメンテナンス費用の最適化に直結する重要な工事です。

調査・診断を的確に行い、計画的に補修や張替えを実施することで、建物全体の寿命を延ばすことができます。実績ある専門業者との協力体制を築きながら、無理のない修繕計画を立てることが、マンション管理の成功につながります。