2025.06.11

マンションメンテナンス完全ガイド｜頻度・費用・管理ポイントを徹底解説

マンションの建物価値を維持し、安全で快適な居住環境を長く保つためには、定期的なメンテナンスが欠かせません。この記事では、管理組合やオーナーが知っておくべきメンテナンスの基本知識から、実施すべき項目・頻度・注意点までをわかりやすく解説します。

マンションにおけるメンテナンスとは？

マンションのメンテナンスとは、建物全体の美観や安全性、快適な居住環境を維持するために、定期的に行われる点検・清掃・修繕などの管理業務全般を指します。特に共用部分に関しては、長期的な視点での維持管理が必要であり、適切なメンテナンスは資産価値を保つうえでも不可欠です。また、将来発生する可能性のある大規模修繕への備えとしても、日常的なメンテナンスの積み重ねが重要な役割を果たします。

なぜメンテナンスが必要なのか

マンションは多くの住民が共同で使用する建物であるため、設備や建材の劣化が早まりやすくなります。日々の使用に伴う摩耗に加え、自然環境（風雨、紫外線、気温差）による影響も大きく、定期的なメンテナンスを怠ると、安全性の低下や快適性の損失につながります。さらに、資産価値の下落やトラブルの原因ともなり、長期的には修繕コストの増加を招く可能性があります。

メンテナンスと修繕・改修の違い

メンテナンスは主に予防保全を意味し、設備や外装の異常が発生する前に点検や軽微な補修を実施することです。一方、修繕や改修は、劣化や故障が実際に起きた後に対処するものであり、規模もコストも大きくなる傾向があります。定期的なメンテナンスを続けることで、将来的な大規模修繕の範囲や費用を最小限に抑えることができます。

マンションで行う主なメンテナンス項目

マンションの維持管理には、外観や設備、共用部分にわたる幅広いメンテナンスが含まれます。ここでは代表的な項目とその理由を詳しく見ていきましょう。

外壁・屋上の点検と防水処理

外壁や屋上は、雨風や直射日光といった自然環境に直接さらされているため、経年劣化が避けられない部分です。外壁のひび割れやタイルの浮き、屋上の防水層の劣化などは、放置すると漏水や建物内部への影響を及ぼす可能性があるため、定期的な点検と補修が不可欠です。

共用部分（廊下・階段・エントランスなど）の清掃・補修

共用部分は日常的に使用されるため、清潔さを保つことは衛生面だけでなく、住民の満足度や防犯対策としても重要です。汚れや破損を放置すればトラブルの原因にもなるため、定期的な清掃とともに、手すりのがたつきや床材のひび割れなどの補修も忘れずに行うべきです。

設備系の点検（給排水管・電気・消防・エレベーター）

建物内のライフラインを支える設備類のメンテナンスも重要です。給排水管の詰まりや漏水、電気設備の不具合、消防設備の不備は、居住者の安全性に直結する問題です。これらの設備は法律に基づく定期点検が義務付けられているものもあり、報告書の保管・対応履歴の管理が求められます。

日常清掃と定期清掃の役割

清掃業務には日常清掃と定期清掃があり、それぞれ役割が異なります。日常清掃はゴミ置き場や玄関、共用通路の基本的な清掃を指し、定期清掃では床のワックスがけ、高所の窓掃除、排水溝の洗浄など、手間と時間がかかる作業が行われます。両者をバランスよく実施することで、快適な住環境が維持されます。

マンションメンテナンスの頻度・周期

マンションの各種メンテナンスには、それぞれ適切な実施頻度とタイミングがあります。これを把握しておくことで、建物の劣化を未然に防ぎ、突発的なトラブルや大規模な修繕コストの増加を回避できます。以下は、主なメンテナンス項目ごとの目安です。

マンションの各種メンテナンスには適切な頻度があります。過不足なく、無駄のない管理を行うためには、その周期を把握し、計画的に進めることが大切です。

メンテナンス不足によって生じる主なリスク

定期的なメンテナンスを怠ると、マンション全体の機能や住環境に深刻な影響を及ぼす恐れがあります。以下は実際に起こり得る主なリスクとその内容です。

• 雨漏りによる内装の劣化：屋上や外壁の防水性能が低下すると、雨水が侵入しクロスやフローリングが変色・腐食する可能性があります。
• コンクリート躯体の腐食やカビ発生：屋上からの浸水が建物内部に到達すると、鉄筋の腐食や断熱性の低下、湿気によるカビの繁殖が進行します。
• 配管詰まりによる悪臭・逆流：定期的な洗浄が行われていない排水管では、油脂や汚れが蓄積し詰まりの原因となります。これにより、異臭や逆流トラブルが発生します。
• 機械設備の突発的な故障：エレベーターや共用灯などは定期点検が欠かせません。メンテナンス不足により、突然の停止や安全装置の不具合が起こる可能性があります。
• 住民からの信頼低下と苦情の増加：不具合が続出すると「管理が不十分」と見なされ、住民の不満や不信感が高まり、管理組合へのクレームが増える恐れがあります。

管理組合が取り組むべき基本的なメンテナンス管理項目

マンションの維持管理を円滑に進めるには、管理組合による主体的な対応が重要です。以下に、実務上押さえておくべき基本項目をまとめました。

• 年間点検・清掃スケジュールの作成と共有：日常・定期点検や清掃計画を年間単位で整理し、住民にも事前にスケジュールを公開することで、理解と協力を得やすくなります。
• 業者選定時の相見積もりと契約内容の管理：工事や点検を依頼する際は、複数業者から見積もりを取得し、価格だけでなく実績や保証内容なども比較検討することが大切です。
• メンテナンス実施後の報告書・記録の保管：作業完了後は報告書や写真、点検チェックリストなどをファイリングし、次回以降の参考資料として活用できるよう管理しましょう。
• 住民への進捗報告と情報共有：掲示板や定例会、書面配布などを活用し、メンテナンス内容や今後の予定について透明性のある報告を行うことで、信頼性が向上します。
• 長期修繕計画との整合と見直し：実際の劣化状況や工事実施結果を踏まえて、長期修繕計画の内容を定期的に見直し、現実的で無駄のない運用を目指すことが重要です。

まとめ｜マンションメンテナンスは資産価値を守る第一歩

マンションメンテナンスは、建物の安全性と快適性、そして長期的な資産価値を守るために欠かせない要素です。日常的な点検や清掃、設備の維持管理を怠らず、計画的に進めていくことで、住みやすい環境と資産の安定性を両立できます。管理組合と住民が連携し、専門業者と協力しながら、将来を見据えた健全なマンション管理を目指しましょう。