2025.06.17

マンションの大規模修繕は10年・12年・15年？2回目の注意点まで完全解説！

マンションの長寿命化と資産価値を保つために欠かせない「大規模修繕」。多くの管理組合では、そのタイミングを「10年」「12年」「15年」とさまざまに設定しており、「どの周期で行うのが正解なのか？」と悩む方も多いのではないでしょうか。

特に、「大規模修繕 10年」「大規模修繕 12年」「大規模修繕 15年」といったキーワードで情報を探している方にとっては、それぞれの周期にどんな意味があるのかを知ることが重要です。

また、2回目以降の修繕では、1回目とは異なる課題や費用増加といった新たな問題が浮上します。本記事では、大規模修繕の周期ごとの特徴と注意点を解説しながら、2回目以降における現実的な対策まで、わかりやすく解説します。

大規模修繕は何年ごとに実施するべきか？

マンションの大規模修繕は、「何年ごとに実施すべきか」が大きな課題になります。建物の劣化状況や使用材料、施工当時の品質によって最適な周期は変わるため、単に数字だけで決めるのは危険です。

一般的には、国のガイドラインを参考にしながら、建物の実態に合わせて調整していくのが基本。以下では「12年」「10年」「15年」といった代表的な周期ごとの考え方を見ていきましょう。

引用・参考国土交通省　長期修繕計画作成ガイドライン

大規模修繕は12年周期が基本？国交省ガイドラインを解説

大規模修繕の実施時期として最も多く採用されているのが「12年周期」です。これは国土交通省が公表している「長期修繕計画作成ガイドライン」で、「おおむね12年周期が適当」とされていることが背景にあります。

12年周期のメリットは、計画の立てやすさと資金計画との整合性です。築12年程度になると、外壁の塗膜の劣化、コーキングの亀裂、屋上防水層の耐用限界など、目に見える劣化が顕在化してくるタイミングでもあります。

また、修繕積立金の設計でも12年周期を想定して算出されることが多く、現実的な運用と一致しやすいのが特徴です。

大規模修繕を10年で実施するケースとは？

一部のマンションでは、12年を待たずに「10年」で大規模修繕を行うケースもあります。これは主に以下のような要因に基づいています。

• 建設時の施工品質が低く、早期に劣化が進んだ場合
• 塗装や防水の耐用年数が短い材料を使用していた場合
• 分譲当初の修繕計画が10年周期を前提にしていた場合

とくに2000年代前半以前に建てられた物件では、初回の修繕を10年で設定しているケースが多く見られます。また、新築時に不具合が多かった物件ほど、早めの対応が必要とされる傾向にあります。

ただし、10年周期では工事の頻度が高まり、その分コストもかさむため、修繕積立金の計画を見直す必要があります。定期点検の結果をもとに、10年での実施が妥当かどうかを慎重に判断することが重要です。

大規模修繕を15年周期で行っても問題ないのか？

一部の管理組合では「大規模修繕は15年」を目安に計画を立てることもありますが、その判断には注意が必要です。「なるべく出費を先延ばしにしたい」「まだ外観もきれいだから」という理由で、15年周期まで延ばすケースも存在します。特に、1回目の大規模修繕を終えたあとの2回目以降では、この傾向が見られます。

しかし、15年周期には大きなリスクも伴います。

• 劣化が進行し、外壁からの雨水侵入や鉄部の腐食が進む
• 軽微な補修で済むはずだった箇所が、大規模な改修を要するレベルに悪化
• 修繕積立金の不足により、借入や一時金徴収が必要になる可能性

特に防水層やシーリング材は12年前後で性能が著しく低下するため、15年周期ではタイミングが遅すぎる場合があります。

よほど劣化進行が遅い特殊なケースを除いては、「大規模修繕 15年」はリスクが大きいため、慎重な判断が求められます。

2回目の大規模修繕で注意すべきポイント

1回目の大規模修繕を無事に終えたとしても、次に待っているのは「2回目の大規模修繕」。多くのマンションでは築25〜30年前後で2回目を迎えますが、1回目とは異なる問題や新たな費用負担が発生しやすくなります。ここでは、2回目の大規模修繕を進めるうえで特に注意したいポイントを解説します。

初回と異なる劣化内容に注意が必要

2回目の大規模修繕では、建物の経年劣化がより深刻化しています。外壁のクラックやコンクリートの中性化、鉄筋の露出やサビなど、構造部分に近い劣化が進んでいることが多く、補修範囲も広がりがちです。

また、1回目では対象外だった設備機器（給排水管やエレベーター設備など）も更新時期を迎えることがあり、単純な「外観の修繕」だけで済まないケースが増えています。

修繕積立金が不足しやすい傾向に

2回目の大規模修繕では、1回目よりも費用が高くなることが一般的です。そのため、修繕積立金だけでは賄いきれず、借入や一時金の徴収を検討せざるを得ないマンションも少なくありません。

特に、1回目修繕後に積立金の見直しを怠っていた場合、想定以上に資金が不足し、計画の遅延や施工範囲の縮小につながるおそれもあります。2回目に備えて、早い段階から資金計画を再構築しておくことが重要です。

住民の高齢化による合意形成の難しさ

築30年近くになると、住民層の高齢化が進みます。高齢の所有者が多いマンションでは、総会の参加率が下がったり、修繕への理解や関心が薄れたりすることがあります。

その結果、工事の必要性や費用負担に対して合意を得るまでに時間がかかり、スムーズな意思決定が難しくなるケースも。管理組合は専門家の協力を得ながら、わかりやすい資料や説明会を通じて住民の納得感を高める工夫が求められます。

周期の判断に影響する3つの要素

大規模修繕の周期は、「ガイドライン通り」で機械的に決めて良いものではありません。マンションごとの状況を踏まえ、実際の劣化状況や資金計画に基づいて柔軟に判断する必要があります。ここでは、周期を見極める際に影響する3つの主要な要素を紹介します。

建物の劣化状況（点検・調査結果）

建物診断や専門業者による調査で得られる情報は、修繕周期の見極めに欠かせません。外壁のひび割れ、シーリングの破断、屋上防水層の浮きなど、見た目だけでは分からない劣化もあります。定期的な劣化診断を行い、数値や画像による根拠に基づいて修繕時期を判断することが重要です。

修繕積立金の残高と資金計画

いくら必要性があっても、予算がなければ工事を実行することはできません。過去の修繕工事で予算を使い切っていたり、積立額が十分でない場合、工事範囲の見直しや借入・一時金徴収などを検討せざるを得ません。定期的に長期修繕計画を見直し、2回目・3回目も視野に入れた資金設計をしておきましょう。

住民の意見と合意形成の進度

修繕は住民の合意なしには進められません。とくに大規模修繕は金額も大きく、住民の関心や理解がなければ総会での決議がスムーズに進まない可能性があります。アンケートや説明会を活用し、事前に丁寧な説明と信頼の醸成を行うことが成功のカギとなります。

早すぎても遅すぎてもNG？最適な実施タイミングとは

大規模修繕のタイミングは、「早すぎれば無駄なコスト、遅すぎれば深刻な劣化」というジレンマに陥りがちです。では、どのような視点でベストなタイミングを見極めるべきなのでしょうか。

建物の築年数だけでなく、以下のような複合的な視点から総合的に判断することが重要です。

• 点検結果や劣化診断による実態の把握
• 修繕積立金や借入の状況、資金計画の整合性
• 修繕工事によって得られる効果（防水性能回復・資産価値維持）

施工業者の「キャンペーン価格」などに惑わされず、自分たちの建物にとって最も効果的なタイミングを選びましょう。実施の「早すぎ・遅すぎ」は、長期的に見たときの支出にも大きく影響します。

大規模修繕のよくある質問（FAQ）

まとめ｜建物に合った周期で計画的な大規模修繕を

大規模修繕の実施時期は、10年・12年・15年という数字にとらわれず、建物の状態・資金状況・住民の合意形成を総合的に考慮して判断することが重要です。

特に2回目の大規模修繕では、1回目以上に建物の劣化や住民の高齢化、資金不足といった問題が複雑に絡み合います。長期修繕計画の見直しや、専門家のアドバイスを取り入れた現実的な対応が、トラブルを回避し資産価値を守るカギとなります。

周期に正解はありません。大切なのは、目の前のマンションの状態と向き合い、適切な時期に適切な内容で修繕を実施するという「管理の力」です。