2025.07.07

東京都で大規模修繕を検討中の方へ｜費用相場・助成金・業者の選び方まで解説

東京都でマンションの大規模修繕を検討している管理組合や区分所有者の方々にとって、最も気になるのは「いつ、いくらかかり、誰に頼めばよいのか」という点ではないでしょうか。建物の老朽化が進む中、適切な時期に、信頼できる業者に依頼し、費用を抑えながらも高品質な工事を実現するには、正しい情報と判断が必要です。

本記事では、東京都における大規模修繕の実情や費用の目安、区ごとに異なる助成金制度の活用法、さらに施工業者の選び方までをわかりやすく解説しています。修繕計画の初期段階にいる方から、見積もり取得を始めた方まで、実務的にも役立つ情報を網羅していますので、ぜひ最後までご覧ください。

東京都での大規模修繕とは？

東京都では、老朽化が進む分譲マンションの増加に伴い、大規模修繕の重要性が年々高まっています。特に築30年以上の建物が多くを占める地域では、定期的な修繕を怠ることで、資産価値の下落や住環境の悪化を招くリスクが高まります。また、建物の美観維持や快適な居住環境を保つという観点からも、大規模修繕は非常に重要な役割を果たしています。

なぜ東京で大規模修繕が注目されているのか

東京は地震や台風などの自然災害リスクに加え、都市部特有の環境ストレス（排気ガス、紫外線、温度変化など）が建物の劣化を早める要因となっています。そのため、建物の性能維持だけでなく、住民の安全確保の観点からも定期的な修繕が必要です。

さらに、東京都は人口密集地域であるため、マンション同士の距離が近く、足場の設置や資材搬入などの工程に制限が生じやすいのも特徴です。これにより、他の地域と比べて工事計画の立案や施工管理の難易度が高くなる傾向があります。そのため、東京都ならではの事情を理解している施工業者の存在がより重要になります。

また、高層マンションや複雑な構造を持つ建物も多く、それぞれに適した工法や設備の選定が求められます。例えば、外壁タイルの補修にしても、使用されている素材や既存の劣化具合に応じた修繕方法を選ぶ必要があります。

大規模修繕のタイミングと実施サイクル

国土交通省が発行する「長期修繕計画作成ガイドライン」によれば、マンションの大規模修繕はおおよそ12～15年ごとに実施されるのが一般的です。しかし、これはあくまで目安であり、実際の建物状況や使用材料によって最適なタイミングは異なります。

東京都内では、地震や台風の影響で建物に目に見えないダメージが蓄積しているケースもあり、想定より早く劣化が進行することも少なくありません。こうした背景から、定期的な建物診断を受け、必要に応じてタイムリーな修繕を実施することが重要です。

また、修繕時期が遅れると、工事項目が増えて結果的に費用が跳ね上がる可能性があります。たとえば、防水層の劣化を放置した場合、雨漏りによって内装や電気系統にまで被害が及び、全面改修が必要になることも。これを防ぐためにも、築10年を超えた段階で一度外壁・屋上・給排水などの主要部分の調査を実施し、長期修繕計画に反映させることが望まれます。

東京都内の大規模修繕工事の費用相場と内訳

東京都内での大規模修繕にかかる費用は、マンションの規模や築年数、工事項目の範囲などによって大きく異なります。全国平均よりもやや高めになる傾向があり、その背景には、足場設置の制約や人件費の高さ、仮設施設の調整など、都市部特有の事情が影響しています。

戸数・築年数別の価格帯目安

以下は東京都内のマンションにおける、おおよその費用目安です。あくまで参考値ですが、資金計画を立てる際のひとつの指標となります。

特に築年数が30年以上経過している物件では、給排水管の更新や外壁下地の補修が必要になるケースが多く、費用も嵩みやすい傾向にあります。また、建築当時の設計仕様によって、仮設工事や工法が特殊になる場合もあるため、より精緻な見積もりが求められます。

工事項目別の費用割合

大規模修繕に含まれる工事項目ごとの費用配分は、以下のようになります。

• 仮設工事（足場・養生など）：20〜25％
  高層建物が多い東京都内では、足場の設置や搬入経路確保にコストがかかることが多いです。
• 外壁塗装・タイル補修：25〜30％
  下地補修を含めると高額になりやすく、タイル張りの建物では専門技術が必要となります。
• 屋上・バルコニーの防水工事：15〜20％
  雨漏り防止に直結する部分のため、耐久性を重視した仕様が選ばれがちです。
• 設備関連（給排水・電気系統）：10〜15％
  老朽化した配管や電気配線の更新は、居住者の生活に直結する重要工事です。
• 共用部改修（照明・手すり・扉など）：5〜10％
  美観やバリアフリー対応を目的とした改修が含まれます。
• 諸経費・設計監理費用：10〜15％
  コンサルタント費や施工管理、保証費用などが含まれます。

建物の状態や工法の選定によって、この割合は前後します。とくに仮設工事と外壁の補修は、地域・立地の条件により大きく変動する要素です。

費用に差が出る主なポイント

• 劣化状況の度合い：ひび割れや浮き、鉄部の腐食が進行している場合、補修範囲が拡大します。
• 使用する材料のグレード：高耐久塗料や最新の防水材を選ぶと、初期費用は増えますが、長期的なコストパフォーマンスが向上します。
• 施工のしやすさ：敷地が狭く足場が組みにくい、近隣との距離が近いなど、施工環境が悪いと費用が増します。
• 設計監理方式の採用：第三者による設計・監理を導入する場合、その分の設計費用が必要になりますが、品質確保につながります。

こうした要素を踏まえて、あらかじめ数社から相見積もりを取得し、費用の根拠を比較することが大切です。次のセクションでは、東京都で活用できる助成金や補助制度について解説します。

実録！7階建てマンションの大規模修繕工事の流れと費用・施工事例

東京都墨田区にある7階建てマンションにて、ワンオーナー物件の大規模修繕工事を新東亜工業が対応しました。外壁の塗装やシーリングの補修、防水工事の必要性、見積比較の不安など、オーナー様の悩みに対しどのような提案と判断を行ったのか——その一連の流れを、実際の会話を交えながらご紹介します。

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～問い合わせから完工までのリアルな会話～

お問い合わせ〜現地調査｜過去施工の確認と細部の劣化診断

工事のきっかけは「前回の色選びに失敗した」「屋上防水は5年前に済ませたが今回も必要か不安」といったメール相談でした。

お客様とのやり取り
お客様：「屋上の防水は5年前にやってるんですけど、それでもやるべきですか？」
新東亜工業：「一度状態を拝見してから判断しましょう。無理にやる必要がなければ省く判断もできます」

現地では図面をもとにバルコニーや外壁、庇などを細かく確認。シーリングの劣化が目立ったため、全撤去と打ち替えの提案を行いました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「ここのシーリング、かなりひび割れてます。全て打ち替えですね」
お客様：「これ全部やるとなると…かなりの距離ですよね？」
新東亜工業：「ざっと見ても1000mは超えてきます」

見積り提示｜屋上防水の有無で2プラン提案＋実数精算の説明

調査後は「屋上防水あり・なし」2パターンの見積を作成。各項目の違いと予算の幅をわかりやすく提示しました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「下地補修は“実数精算”になります。今見えてない部分も足場を組んでから補修範囲を確定します」
お客様：「100万円とか一気に増えることもありますか？」
新東亜工業：「状態は悪くないので10〜20万円程度の上下です。むしろ減る可能性もありますよ」

他社と比較されることも想定し、工事項目の説明や「新規打設」のリスクも正直に伝えました。

契約成立｜「新規打設」との違いを丁寧に解説し信頼獲得

価格では他社より若干高めだったものの、工法や保証内容の丁寧な説明でご納得いただきました。

お客様とのやり取り
お客様：「他社には“新規打設”って書いてあります」
新東亜工業：「それは既存シールを撤去せず上からかぶせる方法で、密着不良やひび割れの原因になります。当社では必ず撤去・打ち替えを行います」

結果、「屋上防水なしプラン（852万円）」でご契約いただきました。

着工前の打ち合わせ｜色決め・足場・近隣への配慮も徹底

工事前の打ち合わせでは、オーナー様が特に重視されたのが「色の選定」。過去2回の失敗を経て、今回は慎重に。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「今回は色のイメージをどうされたいですか？」
お客様：「前の2回、どちらもイメージと違って…。今回は絶対に失敗したくない！」

色見本板を用意し、納得のいく色を選定。中学校敷地への足場越境や1階テナントのバイク駐輪スペース確保など、周辺環境への配慮も抜かりなく実施しました。

工事中の対応｜トラブルの早期発見と柔軟な対応で信頼感

施工中には、前回業者が「増し打ち」を行っていた痕跡を確認。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「やはり前回は増し打ちでしたね。しっかり撤去してから打ち換えますのでご安心ください」
お客様：「やっぱり！最初に“それはダメ”って言ってもらえて良かったです」

さらにバルコニー防水ではガス配管の位置により仕上げ調整を行うなど、現場での判断力も発揮。仕上がりにはご満足いただけました。

お客様とのやり取り
お客様：「本当にイメージ通りの外壁色で嬉しいです。母も喜んでました！」

引き渡しと今後の対応｜最終確認と事務手続きまで丁寧に対応

完工後は外回りも含めた最終チェックを実施。仕上がりの満足度は非常に高く、保証書や請求書もスムーズに手配されました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「この庇も塗装・防水完了済みです」
お客様：「本当にきれいになってよかった。ありがとうございました！」

工事概要まとめ

• 契約金額：852万円（屋上防水なしプラン）
• 施工期間：約50日間

本事例を通じて、オーナー様の不安や悩みに寄り添いながら、適切な判断と施工を提供することの重要性が見えてきます。

「前回の修繕に不満がある」「見積内容が適正か判断できない」とお感じの方は、ぜひ一度ご相談ください。

マンション大規模修繕は新東亜工業へ

マンションの資産価値を守り、安心できる住環境を維持するためには、信頼できる修繕パートナーの存在が欠かせません。新東亜工業では、豊富な実績と確かな技術力をもとに、マンションの大規模修繕工事を一貫してサポートしています。

新東亜工業では、外壁塗装・防水工事・鉄部補修など、マンションの大規模修繕に関わる全工程を自社施工で対応しています。中間マージンを省いた無駄のないご提案が可能で、建物の状態やご予算に合わせた最適なプランをご提案します。

近隣住民や環境への配慮も徹底しており、施工中の安全対策や挨拶・周知の徹底など、管理組合様や住民の皆様への配慮も万全。さらに「最大10年保証」と「施工後の定期点検」などアフターフォロー体制も充実しており、これまでにお客様満足度98%の高評価をいただいています。

高品質な仕上がりを重視する方、安心して任せられる修繕業者をお探しの方は、ぜひ新東亜工業へご相談ください。

東京都で活用できる大規模修繕向け助成金・補助金制度

東京都では、マンションの長寿命化やエネルギー効率の向上、防災・安全対策を目的として、各種助成金・補助金制度が設けられています。適切に活用することで、大規模修繕にかかる費用負担を軽減できる可能性があります。

東京都のマンション長寿命化促進事業

「マンション長寿命化促進事業」は、東京都が主導する助成制度で、分譲マンションの維持管理を支援するために設けられています。

• 対象：築20年以上の分譲マンション
• 補助率：対象工事費の3分の1以内（上限あり）
• 補助上限額：1住戸あたり最大30万円程度（工事項目によって異なる）
• 対象工事：外壁改修、防水工事、給排水管の更生・更新、省エネ設備の導入、耐震補強など

この制度は、長期修繕計画の策定やマンション管理適正化診断の実施とセットで利用されることが多く、管理組合の意識向上や計画的修繕の推進にもつながります。

申請にあたっては、都の指定する書類や診断報告書の提出が必要となるため、計画段階で専門家やコンサルタントと相談しておくことが重要です。

区ごとに異なる独自助成制度

東京都23区や多摩地域の各自治体では、独自の補助制度を展開しているケースがあります。以下はその一例です。

品川区：マンション改善支援事業

• 管理組合に対して、建物調査費用や改修工事費用を補助
• 最大100万円（条件により増減）

杉並区：マンション管理計画認定制度との連動

• 管理適正化に向けた修繕計画や改修工事に対し費用の一部を助成
• 計画内容に応じて段階的な助成

練馬区：外壁塗装・長寿命化改修への助成

• 対象：一定の築年数を超えた共同住宅
• 最大200万円（バリアフリー化や耐震化と組み合わせ可能）

中野区：耐震補強型の大規模修繕への補助

• 耐震診断・耐震設計・耐震改修工事の費用を段階的に助成

江東区：建物診断や改修工事の一部補助

• マンションの事前診断を促進し、適切な修繕計画の立案を支援

こうした自治体ごとの助成制度は、年度ごとに予算や条件が変わることがあるため、必ず最新の情報を各区役所の公式サイトで確認するようにしましょう。

また、助成金は「事前申請」が原則となっており、工事着工後の申請は認められないケースがほとんどです。そのため、修繕を検討する段階で制度を調べ、スケジュールに組み込むことが非常に重要です。

東京都内で信頼できる大規模修繕業者の選び方

大規模修繕工事の成功には、信頼できる業者の選定が欠かせません。東京都には数多くの施工会社や設計事務所がありますが、それぞれの得意分野や対応力に差があります。価格だけで選ぶのではなく、「技術力」「実績」「対応力」「保証体制」など多角的な視点から選定することが重要です。

業者選びで失敗しないためのポイント

大規模修繕工事は金額も大きく、工事後のトラブルが起きにくい信頼できるパートナー選びが欠かせません。とくに東京都のように施工会社の数が多い地域では、業者によって得意分野や対応姿勢、実績にばらつきがあるため、慎重な比較検討が求められます。ここでは、東京都内で業者選びに失敗しないために押さえておきたい基本的なチェックポイントを解説します。

業者選びで失敗しないためのポイント1. 設計監理方式と責任施工方式の違いを理解する

• 設計監理方式：設計・工事監理を第三者（建築士やコンサルタント）が行い、施工業者とは別に発注する形式。透明性が高く、手抜き工事のリスクが少ない。
• 責任施工方式：設計と施工を同一業者に一括依頼する形式。コストは抑えやすいが、品質管理は発注者側の目利きが必要。

それぞれにメリット・デメリットがあるため、管理組合の経験や体制に応じて選択するのが望ましいです。

業者選びで失敗しないためのポイント2. 有資格者が在籍しているか

施工会社を選ぶ際には、「一級建築士」「一級建築施工管理技士」などの国家資格保有者が在籍しているかを確認しましょう。専門性の高い技術者が関与することで、計画の精度や施工品質が格段に向上します。

業者選びで失敗しないためのポイント3. 地域密着で東京都内の実績が豊富な業者を選ぶ

東京特有の事情（敷地の狭さ、規制、住民対応）に熟知している業者は、現場対応力が高く、トラブルを未然に防ぐ対応が期待できます。施工実績や過去の修繕事例を確認する際には、「近隣エリアでの事例」が豊富な業者を優先的に検討しましょう。

業者選びで失敗しないためのポイント4. 説明の丁寧さと提案力をチェック

現地調査の報告書や劣化診断、工事内容に対する説明が分かりやすく、住民向け説明会での対応にも長けている業者は、管理組合との信頼関係を築きやすいです。見積もり内容も明細が細かく記載されているかを確認しましょう。

業者選びで失敗しないためのポイント5. アフターサービスと保証体制の確認

施工後のアフターサービス体制や保証内容（防水10年、塗装5年など）も、長期的な安心感につながります。万一の施工不良やトラブル時に備えた対応窓口の明記があるかも重要なチェック項目です。

東京都での業者選定に活用できる情報源

• 東京都住宅政策本部や区役所の相談窓口：助成制度だけでなく、施工業者や技術支援についての情報提供も行っています。
• マンション管理センター：管理組合向けに専門家の紹介や業者の選び方について情報発信。
• 口コミ・施工事例の公開ページ：過去の工事の評判やレビューが参考になります。

業者との相性や信頼関係も大切な要素ですので、複数社に相談・現地調査を依頼した上で、丁寧に比較検討を行いましょう。

東京都での大規模修繕工事の流れとスケジュール

大規模修繕は数か月に及ぶ長期工事となるため、事前に全体の流れを把握しておくことが非常に重要です。東京都内では、敷地条件や住民構成によってスケジュールの調整が難航するケースも多いため、段階ごとの準備と住民周知がカギになります。

ステップ1：建物診断・劣化調査の実施

まずは建物の現況を正確に把握するために、外壁・屋上・バルコニー・配管・電気系統などの専門的な調査を行います。ここで得られたデータが、修繕の必要性と優先順位を判断するベースとなります。

ステップ2：長期修繕計画・資金計画の見直し

診断結果をもとに、長期修繕計画や資金の積立状況を精査し、不足があれば借入れや一時金徴収などの対応を検討します。東京都内では、修繕積立金の不足が顕在化しているマンションも多く、事前の対策が重要です。

ステップ3：設計図書の作成・業者募集

設計監理方式を採用する場合は、建築士などの専門家が図面・仕様書を作成し、施工会社の選定に進みます。責任施工方式の場合も、工事範囲や仕様を明確にすることで、見積もりの精度が向上します。

ステップ4：住民説明会・総会での決議

大規模修繕は住民全体の合意形成が不可欠です。工事内容、費用、スケジュールについてわかりやすく説明し、総会で正式な決議を得る必要があります。

ステップ5：契約締結・着工準備

業者決定後は、工事契約を締結し、近隣挨拶・仮設計画・資材搬入の段取りを進めます。東京都では、近隣建物との距離が近いため、足場設置や作業時間に配慮が求められることも。

ステップ6：工事の実施・進捗管理

足場設置から外壁補修、防水、設備工事、仕上げ作業へと工事が進みます。設計監理者や管理会社が定期的に現場確認を行い、工程と品質をチェックします。

ステップ7：完了検査・引き渡し

工事完了後は、関係者による完了検査を実施し、引き渡しとなります。必要に応じて、写真付き報告書や保証書が提出され、今後のメンテナンス体制が明示されます。

このように、東京都内での大規模修繕は計画から完了までに約1年程度を要するケースも多く、早めの着手と住民間の連携が成功のカギとなります。

次のセクションでは、東京都内で実際に大規模修繕を行ったマンションの事例をご紹介します。

よくある質問（FAQ）

まとめ｜東京都での大規模修繕は「地域理解×適切な業者選び」がカギ

東京都での大規模修繕は、老朽化の進行や都市特有の施工条件を踏まえたうえで、丁寧な準備と業者選びが求められます。助成金制度の活用や、地域に強い施工会社との連携により、コストと品質のバランスを最適化することが可能です。

本記事を参考に、まずは建物診断や長期修繕計画の見直しから着手し、無理のないスケジュールで進めていくことをおすすめします。管理組合や住民が一体となって取り組むことで、安心・安全で資産価値の高い住まいを維持していきましょう。

次のセクションでは、東京都内で実際に大規模修繕を行ったマンションの事例をご紹介します。