【賃貸経営】賃貸経営をやめるときの税金対策｜売却前に必ず押さえたい7つのポイント

「そろそろアパート／マンションを手放そうかな」と思ったとき、最後に効いてくるのが税金です。
同じ価格で売っても、「売るタイミング」と「準備の有無」で手取りが数百万円単位で変わることもあります。

ここでは、賃貸経営をやめる前に知っておきたい税金の基本と、売却前に押さえたい7つのポイントを整理します。

賃貸経営をやめるときに関わる税金の全体像

賃貸用のアパート・マンションを売却すると、主に次の税金が関わってきます。

• 不動産を売った利益にかかる税金（譲渡所得税：所得税＋住民税＋復興特別所得税）
• 売買契約書に貼る印紙税
• 抵当権抹消登記などに伴う登録免許税

このうち、オーナー側の工夫で大きく変わるのは「譲渡所得税」です。

譲渡所得は、ざっくり言うと次のように計算されます。

• 譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

この「譲渡所得」に税率を掛けたものが、実際に払う税金です。
ポイントは、

• 売却価格を上げることだけでなく
• 取得費と譲渡費用（経費）をきちんと積み上げて、課税される“儲け”を小さくする

という視点を持つことです。

ポイント1：所有期間で税率が変わる「短期／長期」の違い

同じ価格で売っても、所有期間によって税率が変わります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡）
  → 税率が高く、ざっくり約40％前後（所得税＋住民税＋復興税）
• 所有期間5年超（長期譲渡）
  → 税率は約20％前後で、短期のほぼ半分程度

「いつ買った物件か」を登記簿で確認し、

• すでに5年超なのか
• もう少し待てば5年超になるのか

を必ずチェックしましょう。

もし売却を急いでいないのであれば、所有期間が5年を超えるタイミングまで待ってから売ることで、税率が半分近くに下がり、手取りが大きく変わるケースも少なくありません。

ポイント2：取得費をできるだけ積み上げて“儲け”を小さくする

譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算されるため、取得費を適切に積み上げることが重要です。

取得費に含められるもののイメージは次のとおりです。

• 物件を買ったときの価格（土地＋建物）
• 購入時の仲介手数料
• 登記費用・司法書士報酬
• 不動産取得税
• 売買契約書に貼った印紙税
• 過去に行った大規模修繕や増改築など、「資本的支出」にあたる工事費 など

特に見落とされがちなのが「資本的支出」です。
たとえば、

• エレベーターの入替
• 大規模なリノベーション
• 外壁の張り替えや屋上防水の全面更新

など、「価値や耐用年数を高める工事」は、取得費に足せるケースが多いです。

過去の工事の見積書・請求書・領収書をできるだけ集めておき、「どこまで取得費にできるか」を税理士などに一度チェックしてもらうだけでも、譲渡所得と税額が変わることがあります。

ポイント3：譲渡費用（売却時の経費）を漏れなく計上する

売却時にかかった費用（譲渡費用）も、「売却価格から差し引ける経費」です。

代表的なものは次のようなものです。

• 売却仲介の仲介手数料
• 測量費・境界確定費用
• 建物を壊して更地にして売る場合の解体費
• 広告・販売促進にかかった費用
• 売買契約書に貼る印紙税
• 入居者に退去してもらうために支払った立退料（条件を満たす場合） など

これらの領収書がなければ、税務上は「なかったもの」とみなされます。
売却を検討し始めたら、「売却関連の領収書や契約書はすべてファイルしておく」と決めておくと安心です。

ポイント4：複数物件があるなら「売却の順番」と「年」を分けて考える

複数の賃貸物件を持っている場合、どの物件を、どの年に売るかで税金が変わります。

イメージとしては：

• A物件：売却益＋1,000万円
• B物件：売却損−400万円

この2つを同じ年に売ると、

• 1,000万円 − 400万円 ＝ 600万円がその年の譲渡所得

として計算されます。

逆に、

• 利益が出る物件ばかりを同じ年に売る
• 損が出る物件は別の年に売る

という動きをすると、その年ごとの譲渡所得が大きくなり、税金も一気に増えます。

「複数物件持ち」の方は、

• どの物件は利益が出そうか
• どの物件は損が出そうか

をざっくり把握し、「どの年にどの物件を売るか」の組み合わせを考えることが税金対策になります。

ポイント5：使える特例・控除がないかだけは必ず確認する

賃貸専用物件の場合、自宅ほど大きな控除は使えないことも多いですが、条件によっては特例が使えるケースもあります。

例えば、

• 自宅兼賃貸だった期間がある場合
• 相続で取得した空き家を売却する場合

などは、「居住用財産」や「空き家の特例」といった特別控除が使える場合があります。

賃貸専用の1棟アパート・マンションでも、

• 一部に自宅を兼ねていた
• 相続で引き継いだ後、状況が変わった

といったケースでは判断が分かれることもあるため、「うちは対象になる可能性があるか」だけは、事前に専門家に確認しておくと安心です。

ポイント6：売却前に「税金前」と「税金後」の手取りを必ず見る

売却を検討するとき、つい「いくらで売れるか（売却価格）」に目が行きがちです。
しかし、オーナーにとって本当に大事なのは、税金を払ったあと、実際に手元にいくら残るかです。

簡単でも良いので、次の2つを比較してみてください。

• パターン1：今の価格・今年売った場合の手取り
• パターン2：所有期間が5年超になるまで待って売った場合の手取り

また、場合によっては、

• もう少し空室・修繕・賃料を改善してから売ったほうが、手取りが増える
• 逆に、これ以上持つと修繕・空室リスクが増え、トータルで手取りが減る

というケースもあります。

「査定価格 × 0.8くらいが手元に残るだろう」という感覚ではなく、

• 売却価格
• ローン残高
• 税金（ざっくりの譲渡所得税）

を一度数字で並べて見ることをおすすめします。

ポイント7：売る前に一度だけ“税金シミュレーション”をしてもらう

税金対策の肝は、「売却後」ではなく「売却前」に動くことです。

具体的には、売却の前段階で、

• 所有期間（短期／長期）の確認
• 取得費・譲渡費用になりそうな項目の洗い出し
• 売却価格・ローン残高を前提にした、ざっくりした譲渡所得税の試算

を一度、税理士や不動産に詳しい専門家に見てもらうのが理想です。

その結果を踏まえて、

• いつ売るか（今年or来年以降）
• どの物件から売るか（複数ある場合）
• どのくらいの売却価格を目指すか

を決めれば、「売ってみたら思ったより税金が多くてがっかりした」という事態を減らせます。

まとめ：撤退は「税金を見てから決める」と失敗しにくい

賃貸経営の撤退は、感情だけで決めると後悔が残りやすいテーマです。
「もう疲れたからすぐ売りたい」という気持ちも分かりますが、売却前に次の7つだけでも整理しておくと、手取りと納得感が大きく変わります。

1. 所有期間（5年以下か5年超か）を確認する
2. 取得費にできるものをできるだけ集めておく
3. 譲渡費用（売却時の経費）を漏れなく計上できるようにする
4. 複数物件がある場合は、売却の順番と年を考える
5. 使える特例・控除がないかだけは専門家に確認する
6. 「税金前」と「税金後」の手取りを比較してから決める
7. 売却前に一度だけ、税金の簡易シミュレーションをしてもらう

このステップを踏んだうえで、「続ける・見直す・やめる」のどれを選ぶかを決めると、撤退後の後悔はぐっと少なくなります。

なお、「売却か相続か」「建替えか現金化か」など、どの出口を選ぶべきかについては、次の記事で「撤退の進め方・パターン」として整理していきます。