2024.07.03

マンション大規模修繕の周期は12年？18年？修繕負担を減らす計画術とは

マンションの大規模修繕は、建物の資産価値を維持し、住民の安全と快適な暮らしを守るために欠かせない工事です。一般的に修繕周期は12年ごととされていますが、近年では技術の進歩や建物性能の向上により、18年周期へと延長できるケースも増えてきました。

本記事では、「12年と18年ではどちらがいいのか？」「周期を延ばすと本当にコスト削減になるのか？」といった疑問にお答えしながら、修繕周期の最新動向や長期修繕計画の立て方、マンション大規模修繕工事の費用相場、その費用負担を軽減する方法について詳しく解説します。

大規模修繕のタイミングに悩んでいる管理組合の方や、計画の見直しを検討している方にとって、判断材料となる情報を網羅しています。ぜひ参考にしてください。

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大規模修繕とは？目的について

マンションの大規模修繕とは、経年劣化した外壁や屋上、防水層、給排水管などをまとめて修繕する工事のことです。建物の耐久性・安全性を保ち、見た目や機能性を回復させる目的で実施されます。

一般的に、築12〜15年を目安に1回目の修繕が行われ、以降は約10〜15年ごとに繰り返されます。周期が長くなるほど修繕費の総額は減る傾向にありますが、延長には注意が必要です。

修繕周期12年と18年の比較

では修繕周期12年と18年の比較について解説します。

なぜ12年周期が主流だったのか

従来の12年周期は、建物の劣化傾向や材料の寿命、法令指針などから導かれた標準的な期間です。特に1990〜2000年代のマンションでは、外壁や防水材の耐久性が現在ほど高くなかったため、12年ごとの点検と改修が妥当とされてきました。

18年周期への延長が可能な理由

建築技術や建材の進歩により、耐久性が向上したマンションでは、12年から18年へ修繕周期を延ばす動きが広がっています。たとえば、耐久性の高い塗料や高性能な防水層の採用により、修繕の必要頻度が下がったのです。

また、2008年の建築基準法改正により、長期修繕計画の策定が進んだことも背景にあります。

延長するメリットとリスク

メリット

• 修繕回数が減ることで、トータルの工事費用を抑えられる
• 入居者や住民の負担（騒音・通行制限など）が軽減される
• 管理組合の業務負担が軽くなる

リスク

• 劣化を見逃すと大規模な修繕が必要になり、一括負担が大きくなる
• 途中で想定外の修繕費が発生する可能性
• 長期間放置することで資産価値が下がるリスクも

マンションの大規模修繕とは?周期は12年と18年どっちがいい?

マンションの大規模修繕とは、経年劣化によって損傷した建物を補修し、今後も安全で快適に住み続けるための工事のことです。一般的には、築12年目頃に実施されることが多く、コンクリートのひび割れ補修、防水工事、外壁塗装、屋上防水など、建物の各部位を対象とした大規模な工事となります。

大規模修繕の費用は莫大で、修繕積立金を使って賄うことが一般的です。しかし、近年では建物の性能向上や修繕技術の進歩により、修繕周期を12年から18年に延長する動きが出てきています。修繕周期を延長することで、修繕積立金の負担を軽減し、長期的にマンションの維持管理費を抑えることが期待されています。

大規模修繕の修繕周期を延長するためには、建物の状態を適切に把握し、適切な維持管理を行うことが重要です。また、修繕技術の進歩も重要であり、最新の技術を活用することで、より耐久性のある工事が可能となっています。

大規模修繕は、マンションの寿命を延ばし、快適な居住環境を維持するために重要な工事です。修繕周期の延長は、マンションの維持管理費の削減につながるため、今後ますます注目されていくことが予想されます。

12年周期で行う大規模修繕のメリット・デメリット

12年周期で行う大規模修繕のメリット・デメリットは以下になります。

メリット

• 劣化が軽微なうちに修繕でき、長期的に建物の劣化を抑えやすい
• 修繕積立金の管理がしやすく、計画通りの実施が可能
• 規定年数に沿った実施で、住民の合意形成が取りやすい

デメリット

• 修繕時期が早く、施工対象が十分に劣化していないケースではコストパフォーマンスが悪くなることも
• 結果的に回数が増えるため、長期的には費用がかさむ可能性がある

18年周期で行う大規模修繕のメリット・デメリット

18年周期で行う大規模修繕のメリット・デメリットは以下になります

メリット

• 回数が減るため、長期的には修繕コストの削減につながる可能性がある
• 新築時の仕様や材料の性能が高い場合は、長期間の耐久性が期待できる
• 修繕の必要性が高まった時点で実施することで、必要な箇所だけを効率的に修繕できる

デメリット

• 劣化の進行が進んでからの修繕になる可能性があり、工事の規模が大きくなるリスクがある
• 定期点検を怠ると、劣化の兆候を見逃し、大規模な不具合につながるおそれがある

修繕周期を見極めるためのポイント

周期の選定には、以下のような要素を総合的に判断することが重要です。

• 建物の築年数や構造
• 過去の修繕履歴（部分補修の有無、実施内容）
• 定期点検の結果や劣化の進行状況
• 住民の合意形成のしやすさ
• 修繕積立金の残高と将来の資金計画

これらをもとに、12年・15年・18年など柔軟な周期設定を検討し、建物に最適なスケジュールを設計することが、費用対効果の高い修繕計画の鍵となります。

大規模修繕の一般的な周期とは？

国土交通省が発表する「長期修繕計画作成ガイドライン」では、大規模修繕の実施周期はおおよそ12年程度を目安としています。しかし実際には、建物の構造や立地、過去の修繕履歴などによって最適なタイミングは異なります。

近年では、計画的な修繕や新築時の品質向上により、18年周期でも対応できるケースも増えており、「12年」と「18年」のどちらが良いかは状況に応じて判断することが求められています。

国土交通省　長期修繕計画作成ガイドライン

大規模修繕工事の工事内容について

大規模修繕工事は、マンションやビルなどの建物全体を対象に、定期的に行う大規模な改修工事です。建物の老朽化を防ぎ、耐久性・安全性・美観を維持することが目的で、一般的には築12～15年を目安に実施されます。修繕内容は建物の状況に応じて異なりますが、マンション大規模修繕の工事内容には主に以下の工事が含まれます。

大規模修繕工事の工事内容1. 外壁補修・塗装工事

外壁は風雨や紫外線の影響を直接受けるため、経年劣化が避けられません。外壁のひび割れや塗装の劣化を放置すると、雨水の浸入によるコンクリートの劣化や鉄筋の腐食につながるため、適切な補修が必要です。

• ひび割れ補修（クラック補修）：コンクリートやサイディングのひび割れを埋め、防水性を回復させる。
• 外壁塗装の塗り替え：耐久性や防汚性を向上させるため、劣化した塗膜を剥がし、新たな塗装を施工。
• シーリング（コーキング）打ち替え：サイディングの継ぎ目や窓枠の防水機能を確保し、ひび割れを防ぐ。

外壁補修は、建物の美観を保つだけでなく、防水機能を維持し、耐久性を向上させる重要な工事です。

大規模修繕工事の工事内容2. 屋上・バルコニーの防水工事

屋上やバルコニーは、雨水が直接当たり、経年劣化によって防水層が傷みやすい部分です。防水機能が低下すると、雨漏りの原因となり、建物内部の損傷を引き起こす可能性があるため、定期的な点検と補修が必要です。

• ウレタン防水・シート防水の施工：劣化した防水層を撤去し、新たな防水処理を実施。
• 排水口の清掃・補修：雨水の流れを確保し、排水不良による水溜まりを防ぐ。
• トップコートの再塗装：防水層の表面保護を強化し、耐久性を向上。

屋上やバルコニーの防水性能を維持することで、建物内部への浸水リスクを軽減し、長期的な修繕コストを削減できます。

大規模修繕工事の工事内容3. 共用部分の修繕・改修

マンションやビルの共用部分は、居住者や来訪者が日常的に利用するため、経年劣化による安全性の低下や美観の損なわれが気になる部分です。定期的なメンテナンスにより、快適な居住環境を維持できます。

• エントランス・ロビーの改修：床材や壁材の張り替え、照明設備の交換などを実施。
• 廊下・階段の補修：滑り止め処理や床材の補修を行い、安全性を向上。
• エレベーターの点検・更新：耐用年数が近づいたエレベーターの部品交換や制御装置のアップグレードを実施。

共用部分の改修は、建物の印象を左右するだけでなく、住民の安全性と利便性を向上させるために重要です。

大規模修繕工事の工事内容4. 給排水設備の修繕・更新

給排水設備は、配管の老朽化や水圧の低下、漏水のリスクを防ぐために適切なメンテナンスが必要です。特に築20年以上経過した建物では、給排水管の劣化が進んでいる可能性が高く、修繕計画を立てることが推奨されます。

• 給排水管の洗浄・更新：配管内部の錆や汚れを除去し、必要に応じて新しい配管に交換。
• 貯水槽・ポンプのメンテナンス：清掃や部品交換を行い、適切な給水機能を維持。
• 排水管のつまり除去：定期的な高圧洗浄で詰まりを防ぎ、水の流れを確保。

給排水設備の適切な維持管理を行うことで、住環境のトラブルを未然に防ぎ、快適な暮らしを支えることができます。

大規模修繕工事の工事内容5. 外構・駐車場・駐輪場の整備

建物の外構や駐車場・駐輪場も、時間の経過とともに劣化し、安全性の確保や利便性向上のために定期的な整備が必要です。

• アスファルト舗装の補修：駐車場や通路のひび割れや陥没を修繕し、歩行や車両通行の安全性を向上。
• 駐輪場の整備：ラックの交換やスペースの拡張を行い、利便性を向上。
• フェンスや外灯の交換：老朽化したフェンスの張り替えや防犯性の向上を目的とした照明の設置。

外構部分の整備は、建物全体の安全性向上だけでなく、資産価値の維持にもつながります。

大規模修繕工事は、外壁・屋上防水・共用部分・給排水設備・外構といったさまざまな工事を組み合わせ、建物の機能と美観を維持するために実施されます。

修繕計画を適切に立て、定期的に点検を行うことで、長期的なコスト削減や住環境の向上が可能になります。特に、劣化の初期段階で適切なメンテナンスを実施することで、大掛かりな補修を回避し、建物の資産価値を維持することができます。

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マンション大規模修繕ご相談の流れ｜修繕工事・防水工事などお気軽にお問い合わせ下さい

新東亜工業でのマンション大規模修繕・防水工事の流れは以下になります。

1. STEP

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   マンションの大規模修繕や防水工事について、決まっている点、迷っている点など、どんな些細なことでも丁寧にお答えします。

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2. STEP

   建物調査

   スケジュールの調整後、現在の建物の状態を調査させていただきます。

   この時に御見積に必要な建物の計測などもさせていただきます。 1時間〜2時間程度で終了します。

3. STEP

   お見積り

   現地調査結果をもとに算出して御見積もりを作成します。その際にお伺いしたご予算など、お客様のご希望も反映させた上、ご説明に上がります。

   御見積とともに、下記の資料をご用意します。

   • 使用材料などのカタログ
   • 工程表
4. STEP

   ご契約

   御見積書やスケジュールにご納得いただけましたら、ご成約となります。ご納得いただけないまま進むことはありませんので、ご不明点などはお申し付けください。

5. STEP

   近隣の方へご挨拶

   ご近所にお住まいの皆さまには、着工の1週間前に工事開始のご挨拶に伺います。

   施工中はできる限りご迷惑をおかけしないよう、細心の注意を払って行います。

   ※建物の規模により、案内の方法や時期は異なります

6. STEP

   工事着工

   高所の作業が必要な場合は、安全・確実な施工が行えるよう仮設足場を設置します。

   また、近隣住宅や屋内へのほこりの飛散を防止するために養生にも万全を期します。

7. STEP

   完了&アフターフォロー

   当社の保証は10年の長期保証。「おかしいな」と感じた際にはご連絡ください。速やかに対応いたします。

商業ビルや賃貸マンションにおける収益ビルの大規模修繕工事について

商業ビルや賃貸マンションなどの収益ビルは、入居者からの収入によって利益を得る不動産です。そのため、建物を良好な状態に保つための維持管理が重要となります。特に、大規模修繕は建物の寿命を延ばし、入居率の維持にもつながるため、適切な時期に実施することが求められます。

収益ビルの大規模修繕は、一般的に12年～18年周期で行われます。しかし、近年では建物の耐久性の向上や技術の進歩により、18年周期に延長するケースも増えてきています。大規模修繕のサイクルを延長することで、修繕費用の負担を軽減し、収益性の向上につながることが期待されます。ただし、サイクルを延長するためには、建物の状態をしっかりと管理・点検し、必要に応じて補修を行うことが必要です。

大規模修繕のサイクルを延長するかどうかは、建物の状態や経営方針によって異なります。専門家と相談の上、最適な時期に修繕を行うことが重要です。また、大規模修繕を行う際には、入居者への事前説明や工事期間中の対応など、入居者への配慮も必要となります。

収益ビルの大規模修繕は、建物の寿命を延ばし、入居率の維持にもつながる重要なメンテナンスです。適切な時期に修繕を行うことで、建物の価値を維持し、安定した収益を得ることができます。

マンション大規模修繕における長期修繕計画とは?

マンションの大規模修繕は、長期的な視点での計画が重要です。長期修繕計画とは、将来の修繕時期や修繕内容、修繕費用を計画的に積み立てるためのものです。この計画を作成することで、将来にわたってマンションを良好な状態で維持管理することができます。

長期修繕計画は、専門のコンサルタントや設計事務所に依頼して作成するのが一般的です。計画を作成する際は、マンションの築年数や劣化状況、修繕履歴などを考慮する必要があります。また、修繕内容や修繕費用は、住民の意見も取り入れながら決定されます。

長期修繕計画を作成することで、次のメリットがあります。

• 将来の修繕時期や修繕内容が明確になるため、計画的に修繕費用を積み立てることができます。
• 住民が将来の修繕費用を把握することで、安心感が得られます。
• 計画に基づいて修繕を行うことで、マンションの価値を維持することができます。

長期修繕計画は、マンションを長期的に維持管理するために欠かせないものです。マンション管理組合は、長期修繕計画の作成を検討する必要があります。

マンションの大規模修繕の目安と戸数別の費用感

マンションの大規模修繕費用は、工事内容・建物の規模・築年数によって大きく変動します。目安としては以下の通りです。

マンション大規模修繕1戸にかかる単価平均は？

マンションの大規模修繕工事は、建物全体の維持管理を行うために不可欠な作業です。その費用はマンション全体の規模や修繕内容によって異なりますが、1戸あたりの単価を知ることで、各居住者が負担する費用の目安を把握することができます。以下に、マンション大規模修繕の1戸あたりの単価について解説します。

大規模修繕の工事内容ごとの費用目安

マンションの大規模修繕では、老朽化や劣化が進んだ箇所を対象に、さまざまな工事が行われます。以下では、主要な工事項目ごとに、その内容と目的、そして費用の目安を解説します。

これらの工事は、単なる見た目の改善だけでなく、建物の機能性・安全性・耐久性の維持に直結します。また、劣化の程度や使用材料によって費用は大きく変動するため、定期的な調査と見積もり取得が重要です。

マンション大規模修繕1戸あたりの単価の目安

1戸あたりの単価は、修繕工事の規模や内容、地域によって異なりますが、一般的な目安として以下のように分類できます。

初回の場合75万円〜120万円ほどが、マンション1戸にかかる費用相場です。

ですので、10戸ある場合は750~1200万円前後かかる計算となります。

マンション大規模修繕費用を左右する要因

1戸あたりの単価に影響を与える要因には以下のようなものがあります。

マンション大規模修繕の費用負担の方法

大規模修繕の費用負担は、修繕積立金を利用する場合が一般的ですが、積立金が不足する場合は追加徴収や借入れを検討する必要があります。

以上が、マンション大規模修繕の1戸あたりの単価についての解説です。修繕計画を立てる際には、これらのポイントを参考にし、適切な費用負担方法を検討することが重要です。

マンション大規模修繕業者の選び方のポイント!

マンションの大規模修繕工事は、建物の安全性や価値を維持するために非常に重要です。そのため、適切な業者を選定することが、工事の成功を左右します。

適切な業者を選ぶための6つのポイントは、以下のとおりです。

1. 経験と実績を確認する
2. 施工内容と提案の明確さ
3. 見積もりの透明性
4. 工事後のアフターサービス
5. 費用対効果を重視する
6. 地元密着型の業者を選ぶ

それでは詳しくみていきましょう。

マンション大規模修繕業者の選定ポイント1.経験と実績を確認する

業者選定の最初のポイントは、その業者の経験と実績です。マンションの大規模修繕は複雑で多岐にわたる工事が必要となるため、過去の施工実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。具体的な事例や、過去に手掛けたマンションの規模や種類を確認しましょう。

また、業者のホームページやブログに掲載された施工事例を参考にすることで、信頼性を高めることができます。

マンション大規模修繕業者の選定のポイント2.施工内容と提案の明確さ

良い業者は、修繕内容や施工方法を明確に説明し、最適な修繕プランを提案してくれます。外壁塗装、防水工事、設備改修など、それぞれの工程でどのような作業が行われるのかを具体的に説明してもらいましょう。

また、業者が提供する修繕プランが詳細かつ実行可能であるかも重要な選定基準となります。

マンション大規模修繕業者の選定のポイント3.見積もりの透明性

業者選定時には、複数の業者から見積もりを取り、その内容を比較することが重要です。見積もりの詳細に不明点がないか、項目ごとの内訳が明確かどうかを確認しましょう。

透明性のある見積もりを提供する業者を選ぶことで、後々のトラブルを避けることができます。

マンション大規模修繕業者の選定のポイント4.工事後のアフターサービス

工事が完了した後のアフターサービスも大切です。修繕後の保証期間や、万が一不具合が発生した際の対応方法について確認しておくと安心です。

特に防水工事や外壁塗装など、長期的な耐久性が求められる部分については、アフターサービスや保証がしっかりしている業者を選びましょう。

マンション大規模修繕業者の選定のポイント5.費用対効果を重視する

修繕工事は費用がかかりますが、最も安い業者を選ぶのではなく、費用対効果を重視することが重要です。

安価な業者には品質に不安がある場合もあるため、必要な作業を適切に行うことができる業者を選ぶことが大切です。費用と品質、サービスのバランスを取ることを忘れずに選定しましょう。

マンション大規模修繕業者の選定のポイント6.地元密着型の業者を選ぶ

地元密着型の業者は、地域特性に合った工事を行い、迅速な対応が可能です。

また、地元業者は地域の建築基準や条例にも精通しており、信頼性が高い傾向にあります。地域密着型の業者を選ぶことで、工事後のメンテナンスや修繕にもスムーズに対応してもらえる可能性が高まります。

マンションの大規模修繕業者を選定する際は、経験と実績、施工内容の明確さ、見積もりの透明性、アフターサービス、費用対効果、そして地元密着型の業者であることを重視することが重要です。
選定基準をしっかりと確認し、適切な業者を選ぶことで、工事をスムーズに進め、建物の価値を長期的に守ることができます。

このように、マンション大規模修繕業者の選定は、成功に大きな影響を与える要素となるため、慎重に業者を選び、品質の高い修繕を実現しましょう。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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マンション大規模修繕工事でよくある質問｜工事の周期や費用はいくら?などよくある質問をまとめて紹介

マンション大規模修繕工事の修繕周期12年から18年へ!まとめ

マンションの大規模修繕工事の修繕周期は、一般的には12年とされています。しかし、近年では技術の進歩や建物の管理状況によっては、修繕周期を18年に延長することができます。

修繕周期を18年に延長することのメリットは、修繕費用の負担を軽減できることです。12年周期で修繕した場合と比較すると、18年周期で修繕すれば約1.5倍の期間、修繕費用を抑えることができます。

ただし、修繕周期を延長するためには、建物の管理状況や修繕計画をしっかりと立てる必要があります。また、18年周期で修繕を実施したとしても、12年周期で修繕を実施した場合と比較して、老朽化のリスクが高まる可能性があります。

そのため、修繕周期を延長するかどうかは、建物の状況や管理計画などを考慮して、慎重に判断する必要があります。