2024.09.13

賃貸アパートにおける大規模修繕を解説!費用相場と実施時期の目安や周期・メリットや注意点も紹介

賃貸アパートの経営において、「大規模修繕」は避けて通れない重要なメンテナンスです。築年数の経過とともに建物は確実に劣化し、対応を怠ると資産価値の低下や入居率の悪化につながりかねません。特に近年では、修繕費の高騰や入居者ニーズの多様化により、計画的な修繕がより重要になっています。

本記事では、賃貸アパートにおける大規模修繕の基本から、周期の目安、費用相場、放置によるリスク、そして工事の流れまでを網羅的に解説します。さらに、オーナーが実際に知っておきたいメリットや注意点、補助金制度などもわかりやすく紹介。

空室対策や収益向上を目指すアパート経営者の方は、ぜひ最後までご覧ください。

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賃貸アパートの大規模修繕工事とは?定義や基礎知識を紹介

大規模修繕を効果的に行うためには、まずその基本的な概念と重要性を理解することが不可欠です。ここでは、大規模修繕の定義や種類、主な対象箇所について詳しく見ていきましょう。

賃貸アパートなど住宅における大規模修繕の定義は?

大規模修繕とは、建物の主要構造部分や設備全体に対して行う大規模な補修・改修工事のことを指します。通常10〜15年ごとに実施され、建物の長寿命化と資産価値の維持・向上を目的としています。

賃貸アパートの修繕の種類｜大規模修繕・小規模修繕など

建物の修繕は、その規模や目的によって以下の3つに分類されます。

賃貸アパートの大規模修繕工事の主な対象箇所

賃貸アパート大規模修繕では、建物のさまざまな箇所が対象となります。主な対象箇所には以下のようなものがあります。

• 屋根
• 外壁
• バルコニー
• 共用部（廊下、階段）
• 給排水設備
• 電気設備
• エレベーター
• 駐車場・駐輪場

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賃貸アパートでの大規模修繕の必要性とメリット

賃貸アパートの大規模修繕は多額の費用がかかるため、その必要性やメリットについて十分に理解することが重要です。ここでは大規模修繕を行う理由と、それによってもたらされる具体的なメリットについて詳しく解説します。

賃貸アパートの大規模修繕の必要性

大規模修繕が必要とされる主な理由は以下の通りです。

• 建物の劣化防止
• 安全性の確保
• 法令遵守（建築基準法、消防法など）
• 資産価値の維持・向上

賃貸アパートの大規模修繕のメリット

適切な時期に賃貸アパートの大規模修繕を行うことは、オーナーにとって多くのメリットがあります。

まず、建物の外観や共用部分が整備されることで、物件としての魅力が増し、快適な住環境を提供できるため、入居者満足度が向上し、賃貸アパートの入居率アップにもつながります。

また、修繕によって建物の価値が高まると、周辺相場に見合った賃料設定がしやすくなり、賃貸アパートとしての競争力が強化され、賃料の維持・向上も期待できます。さらに、計画的な大規模修繕を実施することで、突発的な小規模修繕の頻度が減少し、建物の断熱性や省エネ性能が高まることで運営コストの削減にも貢献します。

加えて、老朽化による事故やトラブルのリスクを未然に防ぎ、最新の建築基準法や法令に対応した安全な賃貸アパートを維持できる点も重要です。こうした安心感は、オーナーの心理的な負担軽減にもつながり、安定した資産運用と長期的な価値向上を実現します。

賃貸アパートや木造住宅で大規模修繕を行わないリスク

一方で、賃貸アパートの大規模修繕を適切に行わない場合、以下のようなリスクが生じる可能性があります。

• 建物の急速な劣化
• 入居率の低下
• 賃料の下落
• 突発的な高額修繕の発生
• 法的トラブルの可能性増大

大規模修繕工事の費用相場｜賃貸アパート・賃貸マンションは定期的な工事を!

賃貸アパートの大規模修繕を成功させるためには、適切な時期に必要な費用を準備することが不可欠です。ここでは、大規模修繕にかかる費用の目安と、修繕時期の判断基準について解説します。

賃貸アパート大規模修繕費の費用相場

賃貸アパートの大規模修繕の費用は、建物の規模や状態、工事内容によって大きく異なります。以下の表は、20戸規模のアパートにおける築年数別の大規模修繕費用の一般的な目安です。　

賃貸アパート大規模修繕の周期や時期について｜適切な修繕時期の判断基準や目安

賃貸アパートの大規模修繕の適切な時期を判断するには、いくつかのポイントを考慮する必要があります。

まずは築年数が重要で、一般的に10〜15年ごとに修繕を検討するのが目安です。次に、外壁のひび割れ・防水層の劣化・給排水管の問題など、建物の状態をチェックします。こうした不具合が増えてきた場合は修繕のタイミングといえます。

また、賃貸アパートの入居率の変化も注意が必要です。周辺物件に比べて入居率が低下している場合、物件価値を上げるための修繕が有効です。さらに、建築基準法や消防法の改正があった場合、その対応を修繕と同時に行うことで効率的な改修ができます。光熱費の上昇が著しい場合には、省エネ改修を含む修繕も考慮すると良いでしょう。

これらの要素を総合的に見て、最適な時期に賃貸アパートの大規模修繕を行うことが大切です。

賃貸アパート大規模修繕の長期修繕計画の重要性

賃貸アパートの大規模修繕を効果的に実施するためには、長期的な視点を持った計画が不可欠です。

まず、修繕計画は30年程度のスパンを念頭に置いて立てることが重要です。また、一度計画を立てた後も、定期的にその計画を見直し、必要に応じて調整を行うことが求められます。さらに、建築士や不動産コンサルタントなどの専門家からアドバイスを受けることで、より信頼性の高い計画を策定することができるでしょう。

賃貸アパートの大規模修繕工事の具体的な工事内容

賃貸アパートの大規模修繕では、建物のさまざまな箇所が対象となります。ここでは主な工事内容について、外装関連・設備関連・共用部関連に分けて詳しく解説します。

賃貸アパート大規模修繕工事の内容1.外装関連

外装の修繕は、建物の美観と耐久性を向上させる重要な工事です。主な工事内容には、外壁塗装・屋上防水・バルコニー防水が含まれます。

外壁塗装

賃貸アパートの外壁塗装は、建物の美観向上と劣化防止を目的とした大規模修繕の一環として実施されます。通常、この工事は高圧洗浄から始まり、下地処理・塗装・仕上げという工程で進められます。外壁塗装を成功させるためには、建物の状態や周辺環境に適した塗料を選ぶことが重要です。

また、天候への配慮も欠かせません。雨天や高湿度の日は塗装作業に適さないため、天気予報を確認しながら工程を管理する必要があります。計画的な賃貸アパートの大規模修繕では、こうしたスケジュール管理も大切な要素となります。

屋上防水

屋上防水は、雨漏りを防ぎ、建物の断熱性能を向上させる役割があり、賃貸アパートにおける重要な大規模修繕項目のひとつです。一般的な工法としては、シート防水やウレタン塗膜防水が採用されることが多く、建物の構造や立地条件に合わせて選択されます。

効果的な防水工事には、適切な排水勾配の確保が不可欠です。また、ドレン（排水口）の定期的な清掃も重要で、これらを徹底することで、長期間にわたって防水性能を維持することができます。

バルコニー防水

バルコニーの防水は、雨水の室内への浸入を防ぐだけでなく、外観の美しさを保つためにも欠かせない賃貸アパートの大規模修繕項目です。ウレタン塗膜防水やFRP防水が主な工法として使われ、既存の防水層との相性を見極めた施工が求められます。

また、水はけを良くするためには適切な勾配の確保も重要です。これらの点に配慮することで、効果的かつ耐久性の高いバルコニー防水が実現できます。

これらの外装修繕工事を計画的に実施することで、賃貸アパートの建物寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させることが可能です。ただし、それぞれの工事には専門的な知識と技術が必要となるため、大規模修繕を成功させるには、信頼できる業者の選定が不可欠です。

賃貸アパートの大規模修繕工事の内容2.設備関連

賃貸アパートにおける設備関連の大規模修繕は、建物の機能性と安全性を長期にわたって維持するために不可欠な工事です。主な内容には、給排水管の更新、電気設備の更新、エレベーターの更新が含まれ、どれも賃貸アパートの居住環境に直結する重要な修繕項目です。

給排水管の更新

給排水管の更新は、漏水の防止と水質改善を目的とした大規模修繕の一部であり、賃貸アパートの快適性を左右する重要な工事です。施工方法には、配管内部に新しい層を形成する更生工法（ライニング）や、古い配管を取り替える完全交換工法があります。更生工法は建物への影響を抑えられる一方、配管の完全交換はより確実な解決手段となります。

どちらの方法を選ぶにせよ、工事後には必ず水質検査を行い、居住者が安心して生活できる環境を確保する必要があります。賃貸アパートの居住者に与える影響を最小限にするためにも、事前の説明と配慮は欠かせません。

電気設備の更新

電気設備の修繕は、賃貸アパートの安全性とエネルギー効率を高める目的で実施される代表的な大規模修繕の一つです。分電盤の交換によって電気系統の安全性が向上し、漏電や火災のリスクを軽減します。また、LED照明への切り替えは、省エネと長寿命により、運営コストの削減にも寄与します。

施工にあたっては、最新の電気設備基準に適合させることが求められ、今後の電力需要増加を見越した余裕のある設計が望まれます。

エレベーターの更新

エレベーターの改修も、賃貸アパートの大規模修繕工事の中でも重要な位置を占める設備更新です。制御盤やモーターの交換によって運転の安定性が増し、省エネ効果も見込めます。また、かご内装のリニューアルによって利用者の快適性が向上し、物件全体の印象改善にもつながります。

さらに、高齢者や障がい者にも配慮したバリアフリー設計を取り入れることで、より幅広い入居者層に対応できる賃貸アパートとしての価値が高まります。

これらの設備関連の大規模修繕を適切に行うことで、建物の耐用年数が延び、トラブルの予防にもつながります。結果として、入居者満足度が向上し、安定した運営が可能になります。

ただし、設備修繕工事は専門性が高いため、経験豊富で信頼できる業者を選定することが成功の鍵です。また、賃貸アパートの入居者への丁寧な説明と生活への配慮を欠かさず、円滑な工事進行と信頼構築に努めましょう。

賃貸アパートの大規模修繕工事の内容3.共用部関連

賃貸アパートにおける共用部の修繕は、快適性と安全性の向上を目的とした重要な大規模修繕の一環です。主な工事内容には、廊下・階段の改修やエントランスの改修が含まれ、いずれも入居者の生活環境に大きな影響を与えます。

廊下・階段の改修

共用部の中でも、廊下や階段は日常的に使用されるため、賃貸アパートの安全性と美観を左右する重要な箇所です。大規模修繕では、床材の交換、手すりの新設、照明のLED化などが主に行われます。

床材を更新する際は、耐久性に優れた素材を選ぶと同時に、滑り止め対策も施すことで、転倒事故のリスクを軽減できます。手すりの設置は、高齢者や身体に不自由がある方への配慮として欠かせません。

また、照明の更新によって視認性が向上し、防犯効果や省エネ効果も期待できます。賃貸アパートにおける共用部の改修では、バリアフリー化を意識し、段差の解消や通路幅の確保など、多様な入居者にとって利用しやすい空間設計が求められます。

エントランスの改修

エントランスは、賃貸アパートの「顔」ともいえる重要なスペースであり、その印象は物件の価値を大きく左右します。大規模修繕においては、セキュリティの強化や内装の改修が主な施工内容です。

オートロックシステムの導入は、不審者の侵入を防ぎ、入居者の安心感を高めます。また、防犯カメラの設置も犯罪抑止力を高め、トラブル発生時の証拠として役立ちます。

内装のリニューアルでは、高級感と快適性を両立させた設計が求められ、居住者や来訪者に好印象を与えることができます。操作の簡便さやユニバーサルデザインの視点を取り入れることも、賃貸アパートの価値向上に欠かせないポイントです。

れらの共用部に対する大規模修繕を適切に行うことで、建物全体の資産価値を高めると同時に、入居者の満足度向上にも大きく貢献します。特に、高齢者や障がい者、小さなお子様がいる家庭にも配慮した設計を取り入れることで、幅広い世代に支持される賃貸アパートを実現できます。

ただし、工事中は騒音や通行制限などで入居者に影響が及ぶ可能性があるため、事前の説明や丁寧な対応が不可欠です。入居者の理解と協力を得ながら、スムーズに大規模修繕を進めることが、成功への第一歩となります。

賃貸アパート・マンション大規模修繕工事の資金準備をするには?

賃貸アパートの大規模修繕には多額の費用がかかるため、計画的な資金準備が不可欠です。ここでは、資金を準備するための主な方法と、活用できる制度について解説します。

賃貸アパート大規模修繕工事の資金準備｜修繕積立金

修繕積立金は、大規模修繕に備えて計画的に資金を貯める最も一般的な方法です。

• 毎月の家賃収入から一定額を積み立てる
• 目安：家賃収入の5〜10%程度

積立金の算出には、長期修繕計画に基づいた詳細な試算が必要です。専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

賃貸アパート大規模修繕工事の資金準備｜ リフォームローン

修繕積立金だけでは不足する場合、金融機関からの借入も選択肢の一つです。

• 金利や返済期間の比較検討が重要
• 物件の収益性や将来の家賃収入を考慮して借入額を決定

ローンを組む際は、返済計画を慎重に立てることが大切です。過度の借入は経営を圧迫する可能性があるため注意が必要です。

賃貸アパート大規模修繕工事の資金準備｜ 補助金・助成金の活用

自治体や国が提供する補助金や助成金を活用することで、修繕費用の一部を賄える可能性があります。

• エネルギー効率化に関する補助金
• 耐震改修に関する助成金
• バリアフリー化に関する補助金

これらの制度は地域や時期によって異なるため、最新の情報を確認することが重要です。

賃貸アパート大規模修繕工事の資金準備｜ 税制優遇措置の活用

大規模修繕に関連する税制優遇措置を活用することで、税負担を軽減できる場合があります。

• 耐震改修促進税制
• バリアフリー改修促進税制
• 省エネ改修促進税制

これらの税制優遇措置を適用するには、一定の条件を満たす必要があります。詳細は税理士や専門家に相談することをおすすめします。

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マンション大規模修繕ご相談の流れ｜修繕工事・防水工事などお気軽にお問い合わせ下さい

新東亜工業でのマンション大規模修繕・防水工事の流れは以下になります。

1. STEP

   問い合わせ

   まずはお電話または下記のフォームからお問合せください。

   マンションの大規模修繕や防水工事について、決まっている点、迷っている点など、どんな些細なことでも丁寧にお答えします。

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2. STEP

   建物調査

   スケジュールの調整後、現在の建物の状態を調査させていただきます。

   この時に御見積に必要な建物の計測などもさせていただきます。 1時間〜2時間程度で終了します。

3. STEP

   お見積り

   現地調査結果をもとに算出して御見積もりを作成します。その際にお伺いしたご予算など、お客様のご希望も反映させた上、ご説明に上がります。

   御見積とともに、下記の資料をご用意します。

   • 使用材料などのカタログ
   • 工程表
4. STEP

   ご契約

   御見積書やスケジュールにご納得いただけましたら、ご成約となります。ご納得いただけないまま進むことはありませんので、ご不明点などはお申し付けください。

5. STEP

   近隣の方へご挨拶

   ご近所にお住まいの皆さまには、着工の1週間前に工事開始のご挨拶に伺います。

   施工中はできる限りご迷惑をおかけしないよう、細心の注意を払って行います。

   ※建物の規模により、案内の方法や時期は異なります

6. STEP

   工事着工

   高所の作業が必要な場合は、安全・確実な施工が行えるよう仮設足場を設置します。

   また、近隣住宅や屋内へのほこりの飛散を防止するために養生にも万全を期します。

7. STEP

   完了&アフターフォロー

   当社の保証は10年の長期保証。「おかしいな」と感じた際にはご連絡ください。速やかに対応いたします。

賃貸アパートの大規模修繕工事の進め方を紹介

賃貸アパートでは、外観や設備の老朽化により入居率が低下したり、資産価値が下がったりすることを防ぐため、計画的な大規模修繕工事が欠かせません。とはいえ、所有者（オーナー）や管理会社にとっては、費用負担や入居者対応も含めて慎重に進める必要があります。

ここでは、賃貸アパートにおける大規模修繕の一般的な進め方を解説します。

賃貸アパートの大規模修繕工事の進め方1. 現地調査と劣化診断を実施する

まずは、建物の現状を把握するために専門業者による**劣化診断（建物診断）**を実施します。外壁や屋上防水、鉄部、給排水管などを確認し、修繕が必要な箇所と優先度を整理します。

診断結果は、後の見積もりや工事範囲の判断材料となるため、信頼できる業者に依頼することが重要です。

賃貸アパートの大規模修繕工事の進め方2. 修繕内容と予算を決定する

調査結果をもとに、工事範囲と優先順位を決定し、概算費用を算出します。この際、全体を一度に行うか、数年に分けて段階的に実施するかも検討します。

長期修繕計画を作成しておくと、資金繰りや入居者対応も含めたスムーズな進行が可能になります。

賃貸アパートの大規模修繕工事の進め方3. 見積もり・業者選定を行う

複数の施工業者に相見積もりを依頼し、費用・施工内容・保証内容・施工実績などを比較検討します。コストだけでなく、賃貸物件での施工経験が豊富かどうかも大切なポイントです。

必要に応じて、建築士やコンサルタントにサポートを依頼することも有効です。

賃貸アパートの大規模修繕工事の進め方4. 入居者への説明と調整

賃貸アパートの場合、入居者の生活に配慮した工事スケジュールの調整が欠かせません。足場の設置や共用部の工事によって生活動線に影響が出るため、事前に丁寧な説明を行い、理解と協力を得ましょう。

• 通知文の配布
• 工期や時間帯の案内
• 騒音・臭気・立入制限の告知

これらを行うことで、トラブルやクレームのリスクを減らせます。

賃貸アパートの大規模修繕工事の進め方5. 工事着工〜完了・検査

工事開始後は、管理会社やオーナーが定期的に進捗を確認し、報告を受ける体制を整えます。施工完了後は、立ち会いによる完了検査を実施し、不備がないかを確認します。

保証期間やアフター対応についても確認しておきましょう。

賃貸アパートの大規模修繕工事は、建物の価値維持だけでなく、入居者満足度や空室対策にも直結する重要な投資です。準備と段取りを丁寧に進め、信頼できる業者と連携することで、将来的なトラブルや無駄な出費を回避できます。

賃貸アパートの大規模修繕工事でよくある質問(FAQ)

賃貸アパートの大規模修繕に関して、オーナーや管理者から寄せられることの多い疑問をまとめました。計画や実施前の不安解消にお役立てください。

賃貸アパートの大規模修繕工事のまとめ｜資産価値を守ろう!

賃貸アパートの大規模修繕は、建物の長寿命化と資産価値の維持・向上のために不可欠な取り組みです。

本記事では、以下の点について詳しく解説してきました。

• 賃貸アパートの大規模修繕は建物の老朽化や劣化を防ぐため一定のサイクルで実施される
• 費用は建物の規模や状態により異なるものの目安として数千万から数億円に及ぶ
• 大規模修繕のタイミングは通常12〜15年ごとに計画されることが多く事前にしっかりとした準備が必要
• 工事内容は外壁の補修・防水工事・屋上の防水加工・給排水管の更新・エレベーターのメンテナンスなどがある
• 毎月の修繕積立金を通じて資金を蓄えるほか大規模な修繕の場合は一時的な追加負担や金融機関からの借り入れも検討する
• 長期修繕計画に基づき段階的に必要な工事を実施することで費用の無駄を防ぎ効率的に進められる
• 建築士や不動産コンサルタントなどの専門家のアドバイスを受けることでより確実な修繕につながる

大規模修繕は大きな投資ですが、適切に実施することで長期的には大きなリターンをもたらします。本記事の内容を参考に、計画的かつ効果的な大規模修繕を実施し、賃貸アパート経営の安定と成功につなげていただければ幸いです。