【実録】３階建ビルの修繕工事の流れを完全公開！雨漏り・防水・塗装を徹底改善
～問い合わせから完工までのリアルな会話～

2025/07/09

『マンションの屋上防水工事の流れを完全公開！』

お客様との実際のやり取り

【会話の要約】
今回ご紹介するのは、東京都内にある築50年以上・鉄骨造3階建てのビルにて行った修繕工事の記録です。
現在は日本語学校として使用されており、雨漏りの発生をきっかけにお問い合わせをいただきました。
屋上には芝生や池が設けられた特殊な環境があり、防水処理も含めて若干複雑な本案件。
さらに、外壁の塗装やタイル補修、鉄部塗装、追加の波板撤去工事まで、幅広い施工を行いました。
最後には別の棟のご依頼も頂けました。
本記事では、お問い合わせから現地調査・見積・契約・打ち合わせ・施工・引き渡しまでの一連の流れを、実際の会話形式で詳しくご紹介します。
「雨漏りがあって困っている」「ビルの改修ってどんな段取り？」「工事中のやりとりってどんな感じ？」
そんな疑問をお持ちの方にとって、きっと参考になる内容です。

※最後に工事金額・工事期間も記載しております。

【お問い合わせ（メール）】

お客様の声：元工場で現在は日本語学校として使用しています。
雨漏りがすでに数か所あるので、修繕工事の見積りをお願いしたいです。
建物は鉄骨造、3F建てです。
土地は645㎡で、建物の床面積は全部で約1,000㎡です。
昭和46年の建物で、昭和55年と昭和61年に増築しています。
弊社が中古で購入したのが平成27年になります。
そのあと日本語学校として使用する為、内装をリフォームしました。

■現地調査の日程調整■

高井の声：お世話になります。新東亜工業の高井です。お問い合わせの件でお電話しました。

お客様の声：お世話になります。△△日本語学校の○○です。

高井の声：お問い合わせの件、確認させてもらいましたが、現状雨漏りしているとのことですが、具体的にはどこが雨漏りしているんでしょうか？

お客様の声： 3階の天井と1階の天井ですね。

高井の声：わかりました。一度現地を見させて頂きたいたいのですが、雨漏りもしているということで早めに確認したいんですが、今週お時間ありますでしょうか。

お客様の声：今週ですと明日午前中か、明々後日の午前中になります。

高井の声：そうしましたら、明々後日の10時とかはいかがでしょうか。

お客様の声：はい。その日程で大丈夫です。

高井の声：そうしましたら明々後日の5日10時に伺いますね！また、その際に図面をご用意頂きたいのですが可能でしょうか。

お客様の声：はい、わかりました。よろしくお願いします。

☞ポイント
※雨漏りの発生箇所（1階・3階天井）を具体的にヒアリング
建物概要（築年・構造・用途変更履歴など）をメールで事前共有
現地調査のスピード調整：2日後の午前に訪問を即決
図面の事前準備を依頼

【現地調査】

高井の声：こんにちは！新東亜工業の高井です！よろしくお願いします。

畑中の声：こんにちは！新東亜工業の畑中です！よろしくお願いします。

お客様の声： △△日本語学校の○○です。よろしくお願いします。
ちょうど入口の方なので雨漏り箇所見てもらえますか？

高井の声：わかりました。

お客様の声： 1階はこちらですね。

高井の声：この上の階は雨漏りないんですか？

お客様の声：ないですね！

高井の声：そしたら外壁からの可能性が高いですね！後で外回り見るときに確認してみます。じゃあ3階の雨漏り箇所確認する前に図面写真撮らせてもらってそのあと3階の雨漏り確認して屋上見させてもらいます！

お客様の声：わかりました。

高井の声：ちなみに増築は屋上ですか？

お客様の声：そうなんですよね。あっこれ図面です。うちの社長が結構こだわりが強くて屋上に芝生やしたり、池とかも作っちゃって(笑)見たらびっくりされるかもしれないです(笑)

高井の声：本当ですか！！(笑)ちょっと怖いですね(笑)

畑中の声：図面オッケーです。

高井の声：オッケー！じゃあ3階の雨漏り箇所を見てから屋上に行きましょうか。

お客様の声：はい。3階の雨漏り箇所はこっちですね。

高井の声：んーこれは場所的にも結構な確率で屋上からだと思うんですよね。

お客様の声：なるほど！まぁけど可能性的にそうですよね(笑)

高井の声：ですね(笑)じゃあ屋上見に行っちゃいましょう！

お客様の声：はい。こちらからになります。

高井の声：あー確かにすごいですね(笑)

お客様の声：芝だらけですよね(笑)

高井の声：雨漏りしている箇所はここの下なんでこの芝を撤去して新しい防水層を作りたいんですけどね。
撤去後復旧が厳しいんで処分してもいいですかね？

お客様の声：そうですね。一応社長から言われているのがこの池の所で見切ってほしいって言われているんですよね。

高井の声：わかりました。そうしましたらここまでで区切ってそれ以外は撤去しますね。こういったブロックとかも撤去しちゃいますね！見切りの部分はブロック塀を作っちゃいますね。

お客様の声：わかりました。お願いします。

高井の声：でー防水する箇所が大まかには6箇所ですかね？バルコニーとエントランスの上も含めると

お客様の声：はい。こことあそこと。。。

高井の声：ここの緑化部分だけ撤去した後はウレタンの通気緩衝工法という工法で施工します。それ以外は全部既存の防水層がウレタン防水になってますのでこの上にウレタンの密着工法という工法で施工させてもらおうと思います。

お客様の声：はい。同じような感じになるんですかね？

高井の声：そうですね！新たにウレタンで層を作っていくんですけど全然綺麗になりますね！
この上にプライマーという糊のようなものを塗ってウレタンの密着性を高め、ウレタンを２層塗って、最後保護塗料のトップコートを塗るといった流れになりますね！ここは状態が悪そうなので自着シートを間に挟んで脱気筒といって空気を逃がす筒を設置します。

お客様の声：これなんでここだけ違うんですか？

高井の声：ここだけ芝生の下にシートが敷いてあるんですけど実際取ってみて状態が非常に悪かったりしたらまた、相談にはなるんですけど今の所はこのシートの上から絶縁する目的も含めて自着シートを貼ってウレタンをしようと思います。

お客様の声：なるほど。この下は結構状態悪い可能性ありますもんね。

高井の声：そうなんですよね。この階段とか手摺の鉄部関係は塗りますね！あとここの増設部なんですが、これも一応塗装を考えてます。あとは外壁なんかも塗ります。
塗れるものは塗る感じですね！タイルは塗装もできるんですが、基本的には洗浄と浮いているタイルとかは張り替えをしていきます。

お客様の声：わかりました。タイルなんですけど、面積的には少ないですが、塗ってもらいたいなと思います！

高井の声：そうですか。わかりました。そしたらそちらも見積に入れますね！ちなみにこの目地とかも一緒の色で塗っちゃいますね。

お客様の声：ありがとうございます。

高井の声：そうしましたら１階廻り確認させてください。

お客様の声：わかりました。

高井の声：（１階にて）こういった所はシールの撤去打ち換えをしていきますね。あとサッシ廻りなども。

お客様の声：はい。

高井の声：ここのシャッターなんですけど開け閉めとかすると塗膜が剥がれたりするんであんまりおすすめしてないんですが。。。

お客様の声：ここはもう一切開け閉めしないので塗ってもらいたいです。

高井の声：そうなんですね！わかりました。このシャッターBOXも塗りますね！

お客様の声：わかりました。

高井の声：とりあえず一通りこちらでも寸法は取り終えましたので以上になります。
また、見積は今週できると思うので説明しにきますね！

お客様の声：わかりました。ありがとうございます。

高井の声：見積でき次第またお電話します。

お客様の声：わかりました。ではお待ちしております。

高井・畑中の声：失礼します！

☞ポイント
※撤去対象を現地で丁寧にすり合わせ
防水工法を2種類提案（通気緩衝工法・密着工法）
塗装、タイル、シーリングの方針を建物全体で検討
シャッターBOXなど細部の塗装希望も丁寧にヒアリング

【見積り説明】

■見積説明の日程調整■

高井の声：お世話になります。新東亜工業の高井です。見積りができましたので説明に伺いたいのですが、今週ご都合よろしい日ありますでしょうか？

お客様の声：こんにちは！今週基本的に会社にいますので大丈夫ですよ。午前中の方がいいですね！

高井の声：そうしましたら12日の10時はいかがでしょうか？

お客様の声：大丈夫です。そうしましたらお待ちしております。

高井の声：よろしくお願いします！

■見積説明■

高井の声：こんにちは！新東亜工業の高井です！

お客様の声：こんにちは！

高井の声：失礼します！

お客様の声：３階の会議室でお願いします！

高井の声：わかりました。こちら見積になります。

お客様の声：あーやっぱり1000万は超えちゃいますよね。

高井の声：そうですね。屋上の撤去等もあるのでね。

お客様の声：でももう二社とっていて１社よりは全然安いですね！もう一社はまだ出てないんですよね。

高井の声：よかったです！
ひとまず説明していきますね。その都度わからないことがあれば質問してください。

お客様の声：はい、わかりました。

高井の声：まず、1ページ目なんですが、こちらは工事の各項目の合計金額になりますので、、２ページ目から説明していきますね！
こちらは共通仮設工事といいまして、直接工事に関わる部分ではなくて工事をする際に発生する費用です。例えば養生費であったりゴミ代、清掃費などが含まれております。書類作成費は警察や区役所に道路使用と道路占有の申請をするのでその申請費になります。
では次のページにいきます。次が足場工事になります。建物の周りをぐるっと一周足場をかけてあげます。そして、人が通る出入口の上にはコンパネといって万が一物が落ちても大丈夫なように木の板を敷きます。植栽伐採費は屋上ではなく、塗装面に干渉しているところを伐採させてもらいます。

お客様の声：はい。

高井の声：次のページからが実際建物に対しての工事となります。
次が下地補修工事ですね、、、こちらの下地補修は実数精算になります。モルタルやタイルのひび割れがどのくらいあるのか実際に足場を組んでみてから調査をしないと正確にでないので一般的な数量の％を通常記載します。ただ、現調の時にタイルの浮きが若干多かったので今回は気持ち多めに％を記載してます！
実際に足場を組んでから全面打診調査を行なって、正確な数量を出すのでこちらの数字は最終的には増減します。
えー、次が洗浄工事になります。タイル面は薬品を使用し汚れを落とした後に高圧洗浄で洗います。
塗装面、防水面は高圧洗浄のみとなります。一番下の竣工クリーニングですが足場をばらす時に窓ガラスだったり汚れている所を、水拭き程度ですが清掃します。ここまでで何か分からない事ありますか？

お客様の声：大丈夫です。

高井の声：ありがとうございます！では次のページがシーリング工事になります。
基本的には今シールが入ってる所は撤去して打ち替えます！サッシ廻り、建物の目地、増築部も少しありましたのでそちらもですね。

お客様の声：はい。分かりました。

高井の声：次は塗装工事になります。まず外壁のタイルですね。こちらは単色で塗ります。現地調査の際にお話した通り目地とかも一緒の色で塗ります。

お客様の声：はい。

高井の声：次はＡＬＣ面で、下塗りをしてその上にシリコン塗料を２回塗ります。合計３回塗りになります！
天井は通気性の塗料を２回塗ります。後は鉄部関係ですね！手摺り、雨樋、換気フード、シャッター、鉄骨階段とかですね！
鉄部はまずケレンといって高圧洗浄で落としきれなかった錆や汚れを硬いたわしのようなものや、ヘラで落とします。その後に錆止めを塗ってシリコン塗料を２回塗ります。鉄部も合計３回塗りになります。以上が塗装工事になります。ここまでは大丈夫ですか？

お客様の声：大丈夫です。

高井の声：分かりました！次は防水工事ですね。ウレタン防水の密着工法を行います。まずこのドレン廻り処理なんですが、改修用ドレンといって、、、(改修用ドレンのサンプルを見せる)既存のドレンが躯体の中でひび割れしていたりする事が結構多いんですよ。
で、そのひびから雨水が侵入して建物に水がまわってしまうんですね。この写真見てもらうと分かりやすいんですけど、、、(笑)
この蛇腹のホースを直接既存のドレンの中に通します。雨水はこのホースの中を通って雨樋に流れるようになります。
そうすることによって、もし今既存のドレンにひびがあったり今後割れたりしてもドレンが原因で建物に水が回ることはなくなります。
意外とドレンからの漏水って多いんで必ず提案しています。
で、密着工法なんですが(密着工法のサンプルを見せる)プライマーを塗ってウレタンを２回、その上に保護塗料のトップコートを塗ります。

お客様の声：はいはい、、、

高井の声：バルコニーとエントランスの上も同じようにやっていきます。
で肝心の芝がある屋上ですがここだけ少し工法が変わります。まず残土を撤去処分して脆弱部を補修していきプライマーを塗った後に自着シートを貼り、脱気筒という空気を逃がす筒を設置してからウレタンを２回塗って、トップコートを塗ります。この芝生の下の状態が非常に悪い場合は撤去しないといけないのでその時は相談させていただきます。

お客様の声：はい。これは現地調査の時に話していたやつですよね？

お客様の声：そうですね！

高井の声：最後のページは諸経費になります。
現場管理費、現場管理者が巡回で現場を回っていきます。後は会社経費ですね。
次のページは注意事項になります。騒音について足場の組立と解体時にカンカンカンって音がなります。臭いや粉じんも多少は出てしまいますが、最後に掃除はさせていただきます。あとお支払い方法ですが、契約時50％、工事完了後50％となります。
最後に10年保証についてですが、弊社の施工不良があった場合は対応させていただきます。例えば経年劣化で塗装が剥げてきた等は対象外になってしまいますが、まぁとにかく何かあったらご連絡ください。対応させていただきますので。
以上になりますがご不明な点はありますか？

お客様の声：大丈夫です。分かりやすい説明でした。

高井の声：ありがとうございます！

お客様の声：丁寧にありがとうございます。では会社の稟議等もあるのでまたこちらからご連絡させてもらいますね。

高井の声：わかりました。そうしましたら本日はこれで失礼しますね！またご連絡お待ちしております。

☞ポイント
※他社2社との相見積りの中で「価格と提案内容」で差別化
各工事項目を順番に説明し、専門用語をかみくだいて解説
改修用ドレンや自着シートなどの仕様も実物サンプルで提示
金額だけでなく「工法・保証・注意点」までしっかり案内

【契約（電話）】

お客様の声：高井さん、お世話になります。○○です。

高井の声：お世話になります。

お客様の声：今回御社にお願いしようと思うのですが、今稟議の承認待ちですので少々お待ちください。基本的に承認されないってことはないので工事の日程と契約を進めていきたいのですが、一応今週には承認される予定ですので手配をお願いしたいです。

高井の声：わかりました。ありがとうございます。そうしましたら工事の日程等は確認しますが、契約書も作成しちゃいますね！稟議が承認されたタイミングで郵送しますのでまた、教えてください。

お客様の声：わかりました。

お客様の声：お世話になります。○○です。無事承認がおりましたので契約書等郵送をお願い致します。

高井の声：ありがとうございます。そうしましたら契約書２部と工程表と契約時の請求書、後は返送用の封筒を入れて郵送させていただきます！届きましたら内容を確認していただき、サイン、捺印をして弊社の控えを返送用の封筒に入れて郵送していただければ大丈夫です、

お客様の声：はい、わかりました。

高井の声：あと、工事責任者は別でおりますので、今後の打ち合わせの日時も含め、後日お電話させていただきます。

お客様の声：はい、よろしくお願いします。

☞ポイント
※稟議待ちでも先に契約書類一式を準備し、スムーズ対応
契約書・工程表・請求書・返送封筒を同封して郵送
現場管理者（蓼沼）とお客様の直接連携を事前に予告

【打ち合わせ】

蓼沼の声：（電話）お世話になります。新東亜工業の蓼沼です。高井に代わり現場管理をさせて頂きます。

お客様の声：（電話）お世話になります。○○です。よろしくお願いします。

蓼沼の声：（電話）工程表をお送りさせてもらったと思うのですが、再来週から工事が始まります。
一度色だったり、撤去するものの導線を確認したいのですが、一度打合せをさせてください。

お客様の声：（電話）わかりました。基本的に会社にいますので大丈夫ですよ。

蓼沼の声：（電話）そうしましたら明日の10時頃に伺っても大丈夫ですか？

お客様の声：（電話）大丈夫です。

蓼沼の声：（電話）では明日よろしくお願いします。

お客様の声：（電話）よろしくお願いします。

■打合せ当日■

蓼沼の声：お世話になります。新東亜工業の蓼沼です。

お客様の声：お世話になります。○○です。

蓼沼の声：今日の打ち合わせなんですけど、塗装の仕上げの色を決めたいのと工事内容の確認と説明をさせていただきますね。
あと、こちらが工程表になります。(工程表を渡す、一緒に確認)

お客様の声：ありがとうございます。

蓼沼の声：早速なんですけど、外壁の色どうしましょうか？(色見本帳を見ながら)今の色はこの辺とこの辺かな、、、。
例えば全然違う色にしたいとか、なにかイメージとかってあったりしますか？

お客様の声：色に関しては私の判断では決められないので色見本帳ってお借りすることは可能でしょうか？

蓼沼の声：あっ、分かりました！そしたら、今ってメモできますか？

お客様の声：はい

蓼沼の声：今から言う箇所の色を後日教えてください。タイル、ALC、鉄部、天井ですね。防水に関しては反射等の関係もあるのでグレー系、グリーン系をお勧めします。

お客様の声：わかりました。こちらで決めてからメールさせてもらいますね！

蓼沼の声：あと、材料の置き場なんですが邪魔にならない所に置かせてもらっても大丈夫ですか？

お客様の声：大丈夫ですよ！

蓼沼の声：ありがとうございます！工事期間は特に問題がなければ2か月程度でみてます。
工事が始まったら色々とご相談したい事も出てくると思いますので、その時はご連絡します。

お客様の声：もちろんです。

蓼沼の声：ありがとうございます！○○さんも何かありましたらすぐにご連絡くださいね！
あっあと足場を組む際ですが、生徒さんに危険が及ばないようにこちら側から組みます。あと、自転車で来られる生徒さんにも影響がないようにしますのでその辺はご安心ください。

お客様の声：わかりました。ありがとうございます。

蓼沼の声：では本日は以上になります。工事初日は自分も立ち合いますが、土曜日からなので○○さんは不在ですかね？

お客様の声：そうですね。。。授業自体はあるんですが、

蓼沼の声：わかりました。報告はメールでさせて頂きますね！

お客様の声：はい、お願いします。

☞ポイント
※色決めは色見本帳を貸出し、複数部位に分けて確認依頼
材料置き場や動線も含め、工事への影響を最小限に配慮
足場組立時の安全確保（生徒動線・自転車動線）も徹底
工事は約2ヶ月を想定し、進行に応じて都度連絡する方針を共有

【工事中】

蓼沼の声：（メール）○○様　いつもお世話になります。
色に関してご報告いただきありがとうございます。
本日から工事が始まりました。足場を組立てておりますが、明後日には組み終わる予定です。
また、週明けから緑化箇所の撤去が始まります。

お客様の声：（メール）ご確認ありがとうございます。緑化撤去につきましても承知いたしました。

■緑化箇所撤去後■

蓼沼の声：こんにちは！

お客様の声：こんにちは！

蓼沼の声：撤去が終わったので屋上見てもらいたいんですけどどーですかね？

お客様の声：だいぶスッキリしましたね！

蓼沼の声：ですね！芝生の下の状況は悪くないので見積通りこのシートは撤去せず通気緩衝工法で行います。

お客様の声：わかりました。

蓼沼の声：ブロック塀も問題ないですよね？場所的なことですね。

お客様の声：大丈夫です。

蓼沼の声：ありがとうございます。では今日はシーリングをしてますので見てから帰りますね！またよろしくお願いします。

お客様の声：わかりました。よろしくお願いします。

■シーリング工事後■

蓼沼の声：こんにちは！

お客様の声：こんにちは！

蓼沼の声：シーリング工事が終了しましたので洗浄してから塗装工事に入っていきます。

お客様の声：はい。あのーちょっとできればなんですけど職員室の上の波板を追加で撤去してほしいんですけど

蓼沼の声：ちょっと見させてもらいますね！

お客様の声：お願いします！

蓼沼の声：これ木枠で組んであるので解体はできますけど、これは追加費用かかってしまいますね！

お客様の声：それはもちろん大丈夫です。

蓼沼の声：そうしましたら見積おくりますね！

お客様の声：わかりました。

蓼沼の声：（メール）○○様　いつもお世話になっております。追加の波板の撤去の見積になります。ご確認の程よろしくお願いします。

お客様の声：蓼沼様　いつもお世話になっております。お見積りありがとうございます。金額も了承を得ましたので波板の撤去お願いいたします。

蓼沼の声：（メール）○○様　いつもお世話になっております。承知いたしました。撤去させていただきます。

■工事終盤■

蓼沼の声：こんにちは！

お客様の声：こんにちは！

蓼沼の声：ようやく塗装・防水も終わりが見えてきました。残りはタッチアップをして終わりになります。一度屋上から見れる範囲で一緒に確認してほしいのですがいいですか？

お客様の声：もちろんです。

蓼沼の声：まずは防水ですが、結構綺麗になったんじゃないかと思います。

お客様の声：本当ですね！

蓼沼の声：一応こういったドレンなんですけどゴミが溜まりますので２,3か月に一回は掃除してあげるといいですね！あと尖ったものとかは置かないように気を付けてください。ヒールとかも歩いたりすると防水層が切れる可能性があるんで。。。

お客様の声：わかりました。共有しておきます。

蓼沼の声：あとは塗装なんですけど、こちらもタイル塗ったので結構様変わりしましたね！

お客様の声：綺麗にやってもらってよかったです。

蓼沼の声：ありがとうございます。そうしましたら後日足場解体になりますのでまた、解体後に伺いますね！

お客様の声：わかりました。よろしくお願いします。

☞ポイント
※初日はメール報告で進行状況を共有
屋上緑化撤去後の状況を確認し、計画通りの施工を進行
職員室上の波板撤去など、現場対応の追加要望にも即対応
金額了承後にメールで正式依頼→追加見積→施工

【引渡し】

蓼沼の声：こんにちは！○○様いらっしゃいますか？

お客様2の声：本日はお休みを頂いております。

蓼沼の声：そうですか。承知しました。明日お電話させてもらいますが、一応本日で引渡しとなりますのでご報告でした。

蓼沼の声：（電話）こんにちは！

お客様の声：（電話）こんにちは！

蓼沼の声：（電話）昨日、伺いましたが、お休みとのことで本日ご連絡しました。一応完工となりますので引渡しとなります。完了報告書と保証書、請求書を郵送させていただきますのでよろしくお願いします！今後も何かありましたらお気軽にご連絡くださいね！

お客様の声：（電話）ありがとうございます。非常にきれいになっていって社長も喜んでおりました。
もしよければ、２号館があるのですが、そちらも防水工事と階段の工事なんですけどやってもらえないですか？

蓼沼の声：よかったです。
ありがとうございます！そうしましたら現地調査も必要になってくるので高井の方に連絡するように言っておきます！

お客様の声：ありがとうございます。

蓼沼の声：では、いろいろご協力いただきありがとうございました。今後ともよろしくお願いします！

お客様の声：こちらこそありがとうございました。今後ともよろしくお願いします！

☞ポイント
※完了時は現地不在でも翌日に連絡し、確実な引き渡し対応
書類（完了報告書・保証書・請求書）は郵送で丁寧に案内
屋上ドレンのメンテナンス方法も説明し、今後の管理までフォロー
「社長も喜んでいた」との声から、信頼感と満足度を獲得
別棟（2号館）の防水・階段工事のご依頼にもつながる好展開へ

✨ まとめ

今回の工事では、雨漏りの解消を起点に、屋上防水・外壁塗装・タイル補修・鉄部塗装・シーリングなど、建物全体をトータルで改修いたしました。
特殊な芝生の撤去や防水工法の選定など、通常よりも若干複雑な内容でしたが、細かな現地調査と丁寧な打ち合わせを重ねることで、スムーズに完工まで至ることができました。
お客様との信頼関係を築きながら、工事の進行状況を都度共有することで、安心してお任せいただけたことが印象的です。
また、工事の仕上がりにもご満足いただき、最終的には「2号館の防水工事と階段改修」についても追加でご相談をいただく形となりました。
私たち新東亜工業では、柔軟に対応し、お客様のご要望を現場で一つずつ実現してまいります。
同じようなお悩みやご計画をお持ちの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。