【実録】マンションの大規模修繕の全てを徹底解説！費用も公開中！

【会話の要約】（流れ・進め方・ポイント）

東京都武蔵野市の9階建てマンションで大規模修繕工事を実施。問い合わせから現地調査・見積（見積もり）説明・契約・工事説明会・施工・引き渡しまでの流れを公開します。対象は外壁・防水工事（屋上・バルコニー）・塗装・シーリング・長尺シート（共用廊下・階段）・下地補修・足場等。管理組合（理事会・委員会）の皆様が修繕計画を適切に進める際のポイントや品質管理・安全対策・進捗状況の報告の在り方まで詳しく解説しました。

お客様のご不安（管理会社経由の費用が高額）に対し、当社は資材の直接仕入れ＋自社施工で中間マージンを抑制。品質を維持しながら費用を抑え、資産価値の向上と快適性の回復を両立。国土交通省ガイドライン（12年前後の周期で長期修繕計画を見直し）にも適合する考え方で長期のメンテナンス・点検を提案します。施工中は騒音や日照・洗濯への影響に配慮し、掲示板で工程表と注意事項を周知。落下・防犯・防災を意識した安全管理でトラブルなく完了しました。保証書（資料）をお渡ししました。

※工事金額：8,900万円｜工事期間：170日間（約6か月半）

【お問い合わせ（電話）】（管理組合・居住者様向け案内）

事務員：お電話ありがとうございます。新東亜工業でございます。
お客様：マンションの大規模修繕の見積をお願いしたいのですが可能でしょうか。
事務員：もちろん可能です。現状把握のため住所・築年数・規模等を確認し、担当よりスムーズに折り返し致します。…（住所・連絡先の確認）
事務員：本日中に担当からご連絡します。

■現地調査の日程調整
高井：新東亜工業の高井です。修繕工事のお問い合わせありがとうございます。来週月曜日13時に現地調査（劣化診断・状況確認）はいかがでしょうか。
お客様：大丈夫です。
高井：図面（設計・竣工図書）と屋上の鍵をご用意お願いします。

☞ポイント（問い合わせ〜調査準備）

• 事前に管理組合様の方で準備するものを提示
• 現地調査までの日取りを問い合わせの日に確定

【現地調査（診断・調査・改修方針の確認）】

高井・畑中：よろしくお願いします。
お客様：お願いします。

• 写真撮影と現状調査（外壁タイルの打診、ひび・浮き・剥がれ、鉄部のサビ、シーリングの劣化、屋上防水・バルコニーの状態）。
• 数量拾い：サッシ・庇・玄関ドア・格子・共用廊下・階段・長尺シート・雨水用ドレン・足場範囲。
• 屋上：防水工事はウレタン塗膜防水（密着工法）の採用が妥当。改修用ドレンで雨水の排水機能を確保。
• 管理会社の見積書（項目）に合わせた見積もり作成が可能。

☞ポイント（調査〜見積もり作成）

• 社内積算部と連携し、短期間で見積を提供（費用・工法・工程・資金計画の検討がしやすい）。
• ダブルチェックで品質と精度をしっかり担保。

【見積り説明（プレゼン／理事会・委員会・居住者の皆様へ）】

高井・鈴木・畑中：失礼します。資料（一覧・流れ・仕様・安全・品質管理方針）を配布します。
高井：当社は資材の直接仕入れ＋自社施工で費用の抑制と品質の維持を両立。修繕積立金・資金計画の見直しにも寄り添うパートナーです。

• 共通仮設（基本）：養生・清掃・廃材処理・安全対策・落下防止。
• 足場：全周設置。出入口上は落下対策板を設置。
• 下地補修（改修工事）：実数精算（全面打診後に確定数量）。
• 洗浄：タイル＝薬品＋高圧、塗装／防水面＝高圧。
• シーリング：既存撤去→打ち替え。
• 塗装：外壁モルタル＝下塗＋シリコン塗料2回（計3回）。天井＝通気型塗料2回。鉄部＝ケレン→錆止→上塗2回。
• 防水工事（屋上・バルコニー）：ウレタン密着工法。改修用ドレンで排水を確保し不具合を予防。
• 諸経費：現場管理・品質管理・安全・防犯／防災の運用。

住民（居住者）：アスベスト対策は？
鈴木：養生で作業範囲を隔離、湿潤化で粉じん抑制、飛散防止剤で再飛散を防止。
住民：騒音や進捗状況の報告は？
高井：掲示板で工程・洗濯・日照の案内を定期に掲示します。

☞ポイント（方式の選定・品質と安全）

• 工法の根拠（改修用ドレン等）を実物で説明→納得感。
• 品質管理と安全（落下・粉じん・防犯）を設計段階から方針化。

大規模修繕の費用内訳を徹底解説｜項目別の相場と削減のコツまで紹介

【契約(電話)】

お客様：理事会で御社にお願いすることになりました。
高井：ありがとうございます。契約書2部・工程表・請求書・返送用封筒を作成し郵送します。工事説明会は12/17（日）14:45、工事担当：宮本が出席します。

☞ポイント（書類・進め方）

• すぐ行動できる書類一式で準備期間を短縮。
• 理事会・委員会の進め方をサポート。

【打ち合わせ＋工事説明会（開催・案内）】

宮本：1工区〜3工区で進めることで品質と生活の負担を抑えます。外壁色は現状近似、鉄部は既存色。防水トップは遮熱ライトグレーをおすすめ（仕様変更は早期相談）。資材置き場は設置場所を案内し掲示で周知。工期は1月〜6月中旬（約170日）。
掲示板で洗濯・工程・進捗を報告、日照の影響がある場合は個別に対応。近隣・店舗へも協力をお願いし、防犯面も配慮します。

☞ポイント（生活配慮・情報提供）

• 共用部（廊下・階段）の動線を確保。
• 住まいの快適と安心を守る情報提供。

【工事中（着工〜完了）】

• 足場組立：1工区7日、2工区8日、3工区7日。安全・落下対策を基本に進行。
• 下地調査（全面打診）：外壁タイルの浮き・ひび・剥がれを確認、必要箇所を補修。
• シーリング撤去／打ち替え、長尺シート撤去、鉄部ケレン→錆止め、塗装、防水工事（膜厚を確保）。
• 洗浄（タイルは薬品＋高圧）、共用の通行を確保。
• 中間検査：進捗状況を報告し不具合は是正。
• GW休工（5/3〜6）を掲示で周知。
• 足場解体前確認：自社検査→是正→お客様確認。竣工クリーニングは窓・サッシ・外壁を拭き上げ。
• 長尺シート張替え：段差の調整・機能回復。

☞ポイント（品質管理・安全管理）

• 品質・安全・環境・防災・防犯の各方針を現場運用。
• 居住者の皆様への案内を定期に行い、不安・負担を抑える。

【引き渡し（完了・保証・点検）】

宮本：全工事が完了。足場も解体し竣工クリーニングまで実施。クレームゼロで引き渡しです。こちらが竣工図書（工事内容・使用材料・保証関係）。防水・外壁など各部の経過確認も無料相談可能です。

☞ポイント（アフターサポート）

• 修繕積立金や資金計画の見直し、長期修繕計画（30年）の検索・作成・更新もサポート。
• 国土交通省のガイドラインに合わせた周期で改修・点検・維持管理を推奨。

【まとめ（要点・チェック）】

マンションの大規模修繕工事に関するお問い合わせをいただき、すぐに担当者が折り返し。現地調査の日程を即時調整し、図面や屋上鍵の準備を依頼。スピーディーな対応。

図面確認や写真撮影、タイル打診調査、雨樋・サッシの数量拾いを徹底。社内の積算部で正確な見積もりを短期間で作成。他社よりもスピード感のある対応で、お客様の負担を軽減。

見積り説明では共通仮設工事、足場工事、下地補修、洗浄、シーリング、塗装、防水工事まで一式を丁寧に解説。改修用ドレンの実物サンプルや安全管理（アスベスト検査・飛散防止対策）まで説明し、専門業者ならではの安心感を提供。

足場組立、下地補修、シーリング打ち替え、塗装、防水工事、長尺シート工事まで、段階ごとにお客様へ報告。掲示板で住民に周知し、洗濯物や騒音への配慮も徹底。大きなトラブルなく進行。

自社検査を実施し、是正を済ませた後、お客様と一緒に仕上がりを確認。その場でOKをいただき、足場解体へ。解体時は竣工クリーニングを並行して行い、完成形で引き渡し。

足場の完全撤去後、竣工図書（工事内容・使用材料・保証書）をお渡し。お客様に喜んでいただき、無事に引き渡し完了。さらに一年点検の実施を約束し、不具合があればすぐに対応できる万全のフォロー体制。

【FAQ（管理組合・理事会・委員会向け）】

Q1. 国土交通省のガイドラインと周期（12年）に合わせる必要は？
A. 一般的には12年前後で見直しし、外壁・防水・シーリング・塗装などの改修工事を検討します。築年数や状態、費用（修繕積立金）に応じて適切に計画します。

国土交通省：「長期修繕計画作成ガイドライン」

Q2. 管理会社の見積と直接施工会社の見積、どれを選定すべき？
A. 項目・仕様・工法・数量を同じ条件で比較（チェック）して判断。責任や品質・安全・進捗状況報告の体制も重要です。項目に「一式」がある場合は何がどこまで含まれているかわからないため気を付けてください。

Q3. 居住者・店舗への影響（騒音・日照・動線）は？
A. 掲示板・資料・開催案内で情報提供を行い、共用廊下・階段の動線を確保。防犯・防災にも配慮します。

Q4. 資金計画はどう作成する？修繕積立金が足りない場合は？
A. 資金計画は費用・期間・仕様・優先順位を整理し、実績を参考に見直し。助成や長期の計画を活用し、負担を抑えます。