【賃貸経営】「きつい」「やめたい」と感じたら？赤字物件の立て直しと売却の判断基準
2026/01/21
「親から相続したアパートの管理が大変だ」 「修繕費がかさんでキャッシュフローが回らない」 「空室が埋まらず、毎月赤字が続いている」
賃貸経営（アパート・マンション・ビル経営）は、かつては「不労所得」の代名詞でしたが、昨今は建物の老朽化や人口減少による空室リスクなどにより、経営が「きつい」「もうやめたい」と悩むオーナー様が少なくありません。
特に、大規模修繕のタイミングや、相続を機にその悩みは顕在化します。
この記事では、賃貸経営の継続に不安を感じているオーナー様に向けて、**「経営を立て直す」べきか、それとも「売却して損切りする」**べきか、その判断基準と解決の糸口について解説します。
目次
1. 賃貸経営・アパート経営が「きつい」と感じる3つの原因
多くのオーナー様が「やめたい」と感じる背景には、主に3つの金銭的・精神的負担があります。
① 修繕費・維持費の高騰と資金繰り
築年数が経過すると、外壁塗装や給排水管の交換など、高額な修繕費用が発生します。キーワードとしても「修繕費 払えない」「資金繰り」といった検索が増えているように、家賃収入が減っている中で数百万円単位の出費が迫ると、経営は一気に苦しくなります。
② 空室増加による慢性的な赤字
新築時は満室だった物件も、競合物件の増加や設備の陳腐化により空室が目立つようになります。ローン返済が家賃収入を上回る「デッドクロス」状態や、持ち出しが発生する「赤字経営」が続くと、資産を増やすどころか資産を食いつぶすことになりかねません。
③ 相続した物件の管理負担
「親の物件」を相続したものの、遠方に住んでいて管理ができない、そもそも不動産の知識がない、というケースも増えています。「相続 どうする」「管理 不安」という悩みは深く、資産価値よりも精神的な負担が勝ってしまうことがあります。
2. 「続ける」か「売る」か？ 決断するための判断基準
赤字や将来への不安がある場合、感情だけで判断せず、数字に基づいてシミュレーションを行うことが重要です。
継続（再生）を検討すべきケース
- 立地が良い場合: リノベーションや設備の入れ替えで家賃を上げられる見込みがある。
- ローン残債が少ない場合: 家賃設定を下げて入居率を上げるなど、柔軟な対策が取れる。
- 節税効果が大きい場合: 本業の所得税対策として、減価償却費などの経費計上がメリットになっている。
この場合、管理会社の見直しや、リノベーション資金の融資相談など、「経営のテコ入れ（ファシリテーション）」を行うことで黒字化できる可能性があります。
売却（出口戦略）を検討すべきケース
- 「実質利回り」がマイナスの場合: 経費を引いた手残りがなく、今後も回復の見込みが薄い。
- 大規模修繕の資金調達が困難な場合: 追加融資が受けられず、建物の維持ができない。
- 売却額でローンを完済できる場合: 今なら高く売れ、借金をゼロにして手元に現金を残せるタイミング（市況が良い時）。
特に「これから修繕費が払えなくなる」ことが明白な場合は、傷が浅いうちに売却を決断する勇気も必要です。
3. 失敗しないためには「第三者」を入れたファシリテーションが鍵
賃貸経営の悩みは、家族や知人には相談しにくいものです。また、管理会社に相談しても「リフォームしましょう」と提案されるだけだったり、不動産会社に相談すると「売りましょう」と営業されたりと、ポジショントークに振り回されてしまうことがあります。
そこで重要になるのが、**中立的な立場から経営診断を行ってくれるパートナー（ファシリテーター）**の存在です。
- 現在の収支状況の可視化
- リノベーションした場合の費用対効果の試算
- 売却した場合の税引き後手残り金額の計算
これらを冷静に比較検討し、「オーナー様の人生にとって何がベストか」を整理（ファシリテーション）してもらうことで、納得のいく決断が下せるようになります。
まとめ：一人で悩まず、まずは現状の「診断」を
「賃貸経営 やめたい」「アパート経営 失敗」といったキーワードで検索をしているオーナー様は、すでに限界近くまで悩まれていることと思います。
しかし、その物件にはまだ「再生の可能性」があるかもしれませんし、逆に「今が最高の売り時」かもしれません。
一番のリスクは、判断を先送りにして、建物の老朽化と赤字を放置してしまうことです。まずは専門家に相談し、ご自身の物件の「健康診断」を行ってみてはいかがでしょうか。