【賃貸経営】「いつ売るか」を“タイミング探し”だけで考えると判断がぶれる理由

賃貸経営をしていると、「この物件を売るなら、いつが一番いいタイミングなのか」というテーマが、頭の片隅から消えないまま時間が過ぎていきます。
相場が上がっているニュースを見れば「今が売り時かもしれない」と思い、逆に市況が落ち着いている話を聞けば「もう少し待った方がいいのでは」と考え直す──そんな揺れを繰り返しているオーナーは少なくありません。

特に、築年数が20年・30年を超え、「大規模修繕が近い」「入居率が少しずつ下がってきた」といった変化が見え始めると、「修繕前に売るべきか」「修繕してから売るべきか」「そもそも今は売るべきではないのか」という“タイミングの迷い”が濃くなります。
しかし、「一番いいタイミング」を外から探そうとするほど、ニュースや周囲の情報に振り回されて、自分の中の基準が見えづらくなっていきます。​

この記事では、「いつ売るか」を“タイミング探しだけ”で考えると、なぜ判断がぶれやすいのかを整理します。
そのうえで、市場のタイミングだけでなく「自分側の条件」と「物件の寿命」を踏まえた、売却タイミングの考え方のヒントをお伝えします。

なぜ「市場の売り時」だけを追うと決められなくなるのか

多くのオーナーが、売却のタイミングを考えるとき、まず気にするのは「市場の状況」です。

• 金利が低く、投資家の需要が高まっている。
• 周辺の売買事例を見ると、数年前より相場が上がっている。
• 不動産会社から「今は売りやすい」と聞いている。

こうした情報は、確かに売却を考えるうえで大事な要素です。
しかし、市場の動きに意識を向けすぎると、次のような迷いにハマりやすくなります。

• 「今よりもっと相場が上がるかもしれない」と思うと、売り出す決心がつかない。
• 少し相場が下がると「やっぱりあのとき売っておけば良かったのでは」と感じて、決断が遅れる。
• 周囲の成功事例（高く売れた話）と比較して、「自分もその水準を狙うべきか」で迷い続ける。

市場の動きは、自分ではコントロールできません。
それにもかかわらず、「天井付近で売りたい」「底で売るのは避けたい」と考え始めると、チャートを読み続ける投資家のように、「もう少し様子を見る」「今ではない気がする」という判断を繰り返しがちです。​

例えば、次のようなやり取りは珍しくありません。

• Aさん：築28年の一棟アパートオーナー。ここ数年、周辺の取引価格が上がっているという話を聞き、「もう少し待てば、もっと高く売れるのでは」と考えている。
• 不動産会社：今の市況なら〇〇〇〇万円前後で売れそうです、と具体的な査定額を提示。
• Aさん：金額としては悪くないと感じつつも、「あと数年待てば、もっと…」という期待が捨てきれず、結局「もう少し様子を見ます」と回答。

その後、近隣に競合物件が増えたり、金利環境が変わったりするなかで、数年後に改めて査定を取ると、「あのときより条件が悪くなっている」と感じるケースもあります。
当時の判断を振り返って「失敗だった」とまでは言えなくても、「あのタイミングで決めきれなかったのは、市場だけを見ていたからかもしれない」と感じるオーナーも少なくありません。

結果として、「売るべきタイミングを逃したくない」と思っているのに、実際には「決断を少しずつ先送りする」という選択を取り続けてしまいます。
この状態から抜け出すためには、「市場がどうか」という外側の条件だけでなく、「自分と物件がどういう状態か」という内側の条件も同時に見ていく必要があります。​

「自分側の条件」と「物件側の条件」を分けて考える

売却のタイミングを考えるときは、「市場の状況」に加えて、次の二つの軸を分けて整理すると、判断の土台が安定しやすくなります。

1. 自分側の条件（ライフプラン・資金計画）
2. 物件側の条件（築年・収益性・修繕リスク）

【1. 自分側の条件】

ここでは、オーナー自身の状況や計画を見ていきます。

• 今後5〜10年の間に、大きな資金ニーズ（事業、住宅、子どもの教育、相続対策など）があるか。​
• 現在の年齢と、今後何年くらい賃貸経営を続けるイメージか。
• 他の物件や事業とのバランスを見たとき、この物件にどれくらい資金と時間を割き続けたいか。

たとえば、

• 60代に差し掛かり、そろそろローンのある物件を整理しておきたい。
• 本業や他の投資に重点を移したいので、この物件にこれ以上大きな修繕費や時間をかけるのは避けたい。

といった状況であれば、「市場が多少上下しても、〇歳までには売却を一度区切りとして考える」といった、自分側のタイミング目安を持つことができます。

逆に、

• まだ40代前半で、あと10〜15年は積極的に賃貸経営を続けたい。
• 今の物件は、他のポートフォリオとのバランスを考えて“土台”として残しておきたい。

という場合は、「売却よりも、どのタイミングで修繕・再投資をしていくか」という視点を優先した方が自然です。​

【2. 物件側の条件】

一方で、物件そのものにも「寿命」や「節目」があります。

• 築年数がどのくらいか（20年・30年・40年など）。
• 今後予想される大きな修繕（外壁、屋上防水、設備更新など）の時期と規模。​
• 現在の入居率や賃料水準が、この数年でどう変化してきたか。

たとえば、「築30年を超えており、次の大規模修繕が3〜5年以内に見込まれる」という物件であれば、

• 修繕費をかける前に売るのか。
• テコ入れをしてから、数年後に売るのか。
• それとも、修繕を前提にして長期保有に振り切るのか。

といった「物件の節目に合わせた考え方」が必要になります。

ここで大切なのは、「自分側の節目」と「物件側の節目」が、どこかで重なるタイミングがないかを見ることです。
例えば、

• 自分の年齢やライフプラン的に、あと5年以内には1度売却の整理をしておきたい。
• 物件側も、ちょうどその5年の間に、大きな修繕や賃料の曲がり角が来そうだ。

というのであれば、「この5年のどこか」で売却を検討する意味は大きくなります。​

逆に、自分側の条件と物件側の条件がまったく噛み合っていない場合──例えば、

• 自分はまだ20年以上持ちたいと思っているのに、物件は数年以内に大規模修繕と賃料の曲がり角が重なりそう。

といったときには、一度立ち止まって、「そもそも今この物件に何を求めているのか」を見直す必要が出てきます。​

「売る」と「売らない」の間にある中間の選択肢を見ておく

「いつ売るか」を考えるとき、多くのオーナーは「今売る」か「しばらく売らないか」の二択で考えがちです。
しかし実務には、その間にいくつかの中間的な選択肢があります。

例えば、次のようなパターンです。

• 一度賃料や入居条件を整え、入居率を上げてから売却する（収益性を整えて“商品力”を上げる）。​
• 必要最低限の修繕や美観改善だけ先に行い、印象を整えてから売却する。​
• もともと出口を数年後と決め、その年に向けて家賃と稼働を安定させる運用をしておく。​

こうした「売る前の準備」を意識しておくと、「今売るべきか」「まだ売らないべきか」という二択ではなく、

• ○年後に売ることを前提に、そこまでの運用と修繕をどう組み立てるか。

という時間軸で考えられるようになります。

また、「一度は売却査定だけ取っておき、今の市場評価を把握したうえで、実際に売るかどうかは別途考える」というステップもあります。​
これによって、

• 「今売った場合の現実的な手取り」。
• 「今後も保有した場合のざっくりした収支イメージ」。

を比較しやすくなり、「何となくの不安」から「数字を踏まえた迷い」に変えていくことができます。​

さらに、「全部売る」か「一切売らないか」の間に、

• 一部の区分だけ売却する。
• 複数棟持っている場合は、古い物件から順に入れ替える。

といった段階的な出口も考えられます。​
こうした中間の選択肢をテーブルに載せておくことで、「今決めるべきこと」と「将来の選択肢として残しておくこと」を切り分けやすくなります。

まとめ｜「一番いいタイミング」ではなく、「自分にとって納得できるタイミング」を決める

「いつ売るか」を“タイミング探し”だけで考えていると、市場のニュースや周囲の話に振り回され、「今ではない気がする」「もう少し様子を見たい」という先送りを繰り返しがちです。
その背景には、

• 市場の動きは自分でコントロールできないのに、「天井で売りたい」という願望が強く働くこと。​
• 自分側の条件（年齢・資金計画・他の物件や仕事）と、物件側の条件（築年・収益性・修繕リスク）を分けて整理できていないこと。
• 「今売る」「売らない」の二択の間にある準備や中間選択肢に目が向いていないこと。

があります。

大切なのは、「市場的に一番いいタイミング」を当てにいくことではなく、「自分と物件にとって、納得感のあるタイミング」を決めることです。
市場の状況だけでなく、

• 自分側の節目。
• 物件側の節目。
• その間に取れる準備と選択肢。

を一度整理してみることで、「なんとなく売り時を探しているだけ」の状態から抜け出し、賃貸経営の出口を自分の意思で選びやすくなります。​