屋上・外壁の防水工事を徹底解説｜費用相場・工法・業者選びのポイントも紹介

2025/07/31

屋上や外壁の劣化が進行すると、雨漏りや構造へのダメージにつながり、建物全体の寿命を縮めてしまいます。そうしたトラブルを未然に防ぐために重要なのが「防水工事」です。特に屋上と外壁は、風雨・紫外線の影響を直接受けるため、防水層の点検・補修が欠かせません。

しかし、いざ防水工事を検討するとなると「どんな工法があるの？」「費用はどれくらい？」「信頼できる業者をどう選べばいいの？」といった疑問を抱く方も多いのではないでしょうか。

本記事では、屋上防水と外壁防水の工法、劣化のサイン、費用相場、工期、業者選びまで、建物の種類を問わず役立つ情報を詳細に解説します。適切なタイミングで適切な防水対策を行うことで、大切な建物の価値を長く保つことができます。

屋上・外壁の防水工事とは？

屋上や外壁に施された防水層は、経年とともに劣化し、雨水の浸入リスクが高まります。「屋上外壁防水工事」は、こうした劣化部分を補修または再施工することで、防水性能を回復させる作業です。

特に屋上部分は、建物の最上部に位置し常に直射日光や降雨にさらされるため、防水層が劣化しやすい箇所です。外壁もまた、クラックやシーリングの劣化が進行すると、雨水の侵入を許しやすくなります。

防水工事は、見た目の美しさを保つだけでなく、内部の躯体を守り、建物の耐久性と資産価値を維持するために欠かせません。また、定期的なメンテナンスとしての意味合いも強く、長期的なコスト削減にもつながります。

屋上防水工事の種類と特徴

屋上は雨が最も溜まりやすい場所であり、適切な工法選びが重要です。建物の構造や使用環境、既存の防水層の状態に応じて、最適な工法を選ぶことが求められます。以下では代表的な屋上防水工事の特徴を紹介します。

ウレタン塗膜防水

液状のウレタン樹脂を塗布して防水膜を形成します。複雑な形状にも対応可能で、比較的コストも抑えられるため戸建てに多く採用されています。軽量で施工性も高く、リフォームにも向いていますが、施工には職人の技術力が求められます。

シート防水（塩ビ・ゴム）

あらかじめ工場で作られた防水シートを接着して施工する方法。耐久性に優れ、施工期間も短縮できるメリットがあります。下地の影響を受けにくいため、大規模施設にも多く採用されています。

アスファルト防水

熱で溶かしたアスファルトを積層し、防水層を作る工法。重量があり施工手間もかかるため、主に大型施設やマンションで採用されます。耐用年数が長く、重防水が求められる場面で活用されます。

通気緩衝工法

既存の防水層に含まれる湿気を逃がすための通気層を設ける工法。再防水工事に多く使われ、膨れなどの不具合を防げます。特に旧防水層の下に水分が残っている場合には有効です。

外壁の防水工事の方法とチェックポイント

外壁も防水性を保つ重要な構造であり、長期間の風雨や紫外線にさらされることで徐々に劣化していきます。以下のような補修やメンテナンスが主に行われます。

外壁塗装

シリコン・フッ素などの防水性塗料で塗り直すことで、雨水の浸入を防ぎます。塗膜の耐用年数を超えている場合は要注意です。塗料の種類によって耐用年数や価格が異なるため、目的に応じて選定する必要があります。

シーリング（コーキング）工事

外壁目地やサッシ廻りの隙間に充填されたシーリング材は経年で硬化・ひび割れします。打ち替えや増し打ちで補修が必要です。シーリングの劣化は雨漏りの大きな原因になるため、定期的なチェックが欠かせません。

クラック（ひび割れ）補修

ヘアークラック（微細なひび）や構造クラックが発生した場合、早期に補修しないと内部への水の侵入を許すため危険です。補修にはエポキシ樹脂の注入や、外壁材の部分交換などが行われます。

タイル面の撥水処理

モルタルやタイル面では、撥水材の塗布やエフロ除去などで防水性を向上させることが可能です。見た目の美しさも保てるため、美観を重視する物件にも適しています。

防水工事が必要な劣化症状とは

以下のような症状が見られたら、早急な点検・防水工事が必要です。放置すると建物全体の耐久性に影響を与える恐れがあります。

屋上に水たまりができている
防水層が膨れている、破れている
外壁の塗膜が剥がれている、粉を吹いている（チョーキング）
目地や窓周りのシーリングが硬化・剥離している
建物内に雨染み・雨漏りがある
壁面に黒カビが発生している
タイル面の浮きや剥がれがある

特に雨漏りは一度発生すると短期間で内部にまで広がり、断熱材や下地材の腐食、カビの繁殖など、生活環境や健康にも悪影響を与えるため注意が必要です。

屋上・外壁防水工事の費用相場

建物の規模や工法により費用は変動しますが、以下は代表的な相場です。実際の見積もりでは、建物の形状や傷み具合によって価格が大きく異なる場合もあるため、複数社から見積もりを取るのが基本です。

工事内容	単価（㎡あたり）	備考
屋上ウレタン防水（密着）	約4,000〜6,000円	戸建てに多い
屋上シート防水（塩ビ）	約5,000〜7,000円	マンション向け
外壁塗装（防水塗料）	約2,500〜4,500円	足場費用は別途
シーリング打ち替え	約800〜1,200円	m単価

上記以外にも足場設置費用、下地補修費、養生費用、廃材処理費などが別途かかるため、総額での見積もりを依頼することが重要です。工事保証やアフターサービスの有無によっても費用に差が出ることがあります。

工事にかかる期間と注意点

屋上・外壁の防水工事にかかる期間は建物規模や天候に左右されます。また、施工内容によっても大きく異なるため、スケジュール管理が重要です。

戸建て住宅：7日〜14日程度
小〜中規模マンション：2週間〜1ヶ月
大規模施設：1ヶ月以上

注意点：

足場の設置・解体に日数がかかる
天候（雨・風）により工期が延びる可能性がある
居住中の建物では騒音やベランダ使用制限に配慮が必要
工事中は洗濯物干しやエアコンの室外機に影響が出ることもある

施工中は騒音や振動により生活に支障をきたす可能性もあるため、事前の住民説明や掲示物による周知が欠かせません。

信頼できる防水工事業者の選び方

屋上や外壁の防水工事を成功させるには、信頼できる業者選びが極めて重要です。価格だけで判断せず、実績や対応力など複数の観点から比較検討しましょう。

チェックポイント1：施工実績と専門資格

信頼できる業者には、以下のような実績や資格が求められます。

有資格者の在籍：防水施工技能士や建築施工管理技士などの資格保有者がいる業者は、技術力と信頼性が高いと評価されます。
豊富な施工実績：戸建て・マンション・ビルなど、同種の建物での施工経験がある業者は、柔軟な対応力があります。
自社施工の体制：下請け業者任せにせず、現場管理や品質管理を自社で行っている会社は安心感があります。

チェックポイント2：見積もりの明確さ

見積書の内容は、工事内容の信頼度を示す重要な材料です。

明細の細かさ：塗装面積、シーリングの数量など、具体的な数値で記載されているかを確認しましょう。
材料・工法の記載：使用する塗料や防水材、工法（密着・絶縁など）を明記しているかがポイントです。
実数精算の採用：施工面積が実際より多く計上されるのを防ぐため、実数精算方式の業者を選びましょう。

チェックポイント3：保証内容とアフターサービス

工事後のフォロー体制がしっかりしているかも、信頼できる業者を見極める材料となります。

定期点検・緊急対応の有無：施工後にトラブルが起きた場合に迅速な対応をしてくれるかを確認しましょう。
保証書の内容：保証期間だけでなく、「どの範囲まで保証されるか」もチェックしましょう。
説明や対応の丁寧さ：見積もり時や打ち合わせ時の説明が丁寧か、レスポンスが早いかも業者選定の重要な判断材料です。

防水工事で起こりやすいトラブルと対策

防水工事には一定のリスクが伴います。以下は、よくあるトラブルとその予防策です。

安すぎる見積もりによる追加請求

極端に安い見積もりには注意が必要です。契約後に「追加工事が必要」として高額請求されるケースもあります。適正価格かどうかを見極め、複数社から見積もりを取ることが大切です。

工事不良による再発

経験や技術の乏しい業者による工事では、数年で再度雨漏りが発生することも。保証がない、もしくは内容が不明確な場合は要注意です。必ず保証書の有無と内容を確認しましょう。

工期遅延と近隣トラブル

天候要因以外にも、段取り不足や職人不足により工期が延びるケースがあります。また、騒音・ニオイ・資材搬入などで近隣住民とのトラブルになることもあるため、事前に説明があるかも重要な判断基準です。

よくある質問（FAQ）

Q. 屋上と外壁、どちらの防水工事を優先すべきですか？
A. 雨漏りの原因になりやすい屋上から優先するのが一般的です。ただし、劣化状況によっては同時施工も検討しましょう。

Q. 防水工事は何年ごとに必要ですか？
A. 使用する材料によりますが、ウレタン防水なら10〜12年、シート防水なら15〜20年が目安です。定期点検も併せて行うのが理想です。

Q. 工事中は住みながらでも問題ありませんか？
A. 基本的に居住しながらの施工は可能ですが、騒音や洗濯・エアコン使用への影響が出ることがあります。事前に説明を受けましょう。

Q. 見積もりは無料ですか？
A. 多くの業者は無料で見積もり対応しています。ただし、現地調査が必要になるため、事前に確認しておくと安心です。

Q. 火災保険は適用できますか？
A. 雨漏り原因が台風や落下物などの場合、火災保険が適用されることもあります。保険会社や業者に相談してみましょう。

まとめ｜建物を守るための防水工事は“定期的な見直し”が鍵

屋上や外壁の防水工事は、建物の安全性・快適性・資産価値を守るために必要不可欠な工事です。劣化症状を見逃さず、適切なタイミングで対応することが大切です。

また、費用面や施工トラブルを防ぐためにも、実績ある信頼できる業者を選ぶことが成功のカギとなります。見積もりの内容をしっかり比較し、保証やアフターサービスまで確認することで、安心して長く住み続けられる住環境が整います。