【ビル経営】老朽ビルを「売却するか修繕して使い続けるか」で迷う前に確認したい3つの現実
2026/01/23
一棟ビルを所有していると、ある時期から必ず気になり始めるのが「老朽化」と「空室」の問題です。
・エレベーターや空調の不具合が増えてきた
・外壁の汚れやひび割れが目立つようになってきた
・以前よりテナントが決まりにくくなった
そんな状況の中で、
「このビルにこれ以上お金をかけて大規模な修繕をすべきなのか」
「それとも、一棟売却して別の資産や事業に切り替えるべきなのか」
という迷いが出てくるのは、とても自然なことです。
ただ、老朽ビルを「売却するか修繕して使い続けるか」の判断を感覚だけで進めてしまうと、後になって「もっと早く整理しておけばよかった」と感じることになりがちです。
この記事では、中小規模の一棟ビル（オフィスビル・店舗ビル・雑居ビルなど）を所有している個人オーナーが、「売却するか、修繕してビル経営を続けるか」で迷ったときに、最初に確認しておきたい3つの現実を整理します。
目次
なぜ老朽ビルの判断は難しくなるのか
ビル経営の判断が難しくなる理由の一つは、「売却」と「修繕」、さらに場合によっては「建替え」や「用途変更」という複数の選択肢が、一度に視野に入ってくるからです。
・設備更新をすれば、まだ数年〜10年以上は使えるかもしれない
・ただ、更新費用を考えると、一棟売却してしまった方が気持ちも楽かもしれない
・とはいえ、売却してしまったあとで後悔しないかどうかも不安だ
このように、ビルの状態とテナントの状況、自分自身の年齢や事業の方向性など、さまざまな要素が絡み合います。その結果、どこから手を付けていいか分からなくなり、「考えれば考えるほど決められない」という状態に陥りがちです。
さらに厄介なのは、相談する相手によって見える景色が変わってしまうことです。
・不動産会社に相談すると「売却」を前提とした話になりやすい
・施工会社に相談すると「修繕」を前提とした話になりやすい
・金融機関に相談すると「担保価値」と「返済可能性」の視点が強くなる
どれも間違ってはいませんが、部分的な視点だけを聞いても、オーナー自身の「全体像」は整理されません。
重要なのは、「売却か修繕か」をいきなり決めるのではなく、その前に確認しておくべき現実を整理することです。
それが、次の3つです。
① 設備と構造の「限界」が近づいていないか
② 賃料水準と空室率が「市場とずれていないか」
③ 「建替え・用途変更・売却」の選択肢を頭から消していないか
順番に見ていきます。
① 設備と構造の「限界」が近づいていないか
老朽ビルの判断で、まず確認すべきなのが「設備と構造の状態」です。外壁の汚れや内装の古さは目につきやすいですが、本当に怖いのは、目に見えにくい部分の老朽化です。
例えば、次のようなポイントがあります。
・エレベーターの耐用年数・更新時期
・空調設備（パッケージエアコン・セントラル）の年式と故障頻度
・給排水管の劣化状況（漏水歴の有無、赤水などのトラブル）
・電気容量が現代のテナントニーズに対して不足していないか
・耐震性能が現行の基準やテナントの要望と比べてどうか
これらが「限界に近い状態」であるにもかかわらず、
・だましだまし修理を繰り返している
・一部のテナントから不満が出てきている
・設備故障時の対応にヒヤヒヤする場面が増えている
といった状況になっている場合、オーナーとしてはその都度ストレスを感じながら運営を続けることになります。
設備と構造の老朽化を放置したまま売却しようとすると、
・買主から大幅な値引きを求められる
・金融機関の評価が伸びず、買主側の融資付けが難しくなる
・「将来的な大規模更新コスト込み」で見られ、想定ほどの価格が付かない
といった形で、売却条件にも影響してきます。
逆に言えば、
・どの設備が「あと何年くらい持ちそうか」
・大きな更新が必要になるとすれば、どのタイミングで、どれくらいの費用がかかりそうか
を把握しておけば、「今売るか」「更新して数年〜10年持たせるか」の判断材料になります。
ここで大切なのは、すべてを正確に見積もることではなく、
・このビルをあと5年使う前提で見たとき
・このビルをあと10年以上使う前提で見たとき
それぞれで「どこがボトルネックになりそうか」を、ざっくりでも把握しておくことです。
設備と構造の「限界ライン」を知らないまま、修繕か売却かを考え続けても、いつまでも不安は消えません。
② 賃料水準と空室率が「市場とずれていないか」
二つ目の現実は、「ビルの稼ぐ力」が市場と比べてどうか、という点です。
老朽ビルのオーナーが陥りやすいのは、
・以前はこの賃料で普通に決まっていた
・長く入っているテナントもいるので、そこまで条件は悪くないはずだ
という過去の感覚に引っ張られたまま、現在の市場とのギャップを十分に見ていない状態です。
確認したいポイントは、次のようなものです。
・同じエリア・同程度の規模のビルと比べて、賃料は高すぎないか
・建物の古さや設備レベルに対して、今の賃料設定は妥当か
・空室率は、エリア平均と比べてどうか
・問い合わせ数や内見数は、以前と比べてどう変化しているか
もし、
・賃料は下げたくない
・設備更新や外装リニューアルにはお金をかけたくない
という状態が長く続いている場合、テナントからは「割高で古いビル」と見られてしまいます。この状態で修繕費だけを見ていると、
「こんなにお金をかけても、どうせ埋まらないのではないか」
という極端な結論に振れがちです。
逆に、
・賃料を少し調整するだけで、まだまだ需要が見込めるエリア
・最低限の設備更新と外装リニューアルで十分戦える市場
であれば、「修繕して使い続ける」選択には大きな意味があります。
要するに、「このビルの収益力が、今の市場環境の中でどの位置にいるのか」を把握せずに、「売却か修繕か」だけを考えるのは危険だということです。
賃料と空室の現状を冷静に見ることで、
・修繕で回復できる余地が大きいのか
・賃料を下げても厳しい構造的な問題があるのか
が見えやすくなります。
③ 「建替え・用途変更・売却」の選択肢を頭から消していないか
三つ目の現実は、「そもそもこのビルを、どの方向性で活かしていくつもりなのか」という出口戦略の問題です。
老朽ビルのオーナーの中には、
・親の代からのビルで、手放すイメージが持てない
・ここまで手をかけてきたので、売却という選択肢に抵抗がある
・建替えなんて大掛かりなことは現実的ではない
といった気持ちから、知らないうちに「修繕して持ち続ける」という方向だけで考えてしまっているケースがあります。
しかし、本来は、
・修繕して使い続ける
・用途変更（オフィスから店舗・サービス・クリニック・住戸など）を検討する
・建替えや大規模なコンバージョンを視野に入れる
・一棟売却して、別の資産や事業に切り替える
といった複数の選択肢を、一度テーブルに載せて比較する必要があります。
もちろん、すべてのビルで建替えや大規模コンバージョンが現実的とは限りません。敷地の条件や法規制、資金計画、テナントの状況などを踏まえると、「現実的な選択肢」が限られてくることも多いでしょう。
それでも、「修繕か売却か」という二択だけで考えてしまうより、
・このビルをあと何年活用するつもりなのか
・自分自身と家族のライフプラン、事業の方向性はどうか
・ビルを持ち続けることで得られるものと、売却して得られるものは何か
といった視点で一度立ち止まることが重要です。
それにより、
・「あと5年だけ使う前提」なら、どの程度の修繕が妥当か
・「あと10年以上使う前提」なら、どこまでしっかり直すべきか
・「思い切って売却する」場合、いつ・どの状態で売るのがベターか
といった具体的な選択肢が見えてきます。
老朽ビルオーナーのための実務ステップ
ここまでの3つの現実を踏まえて、一棟ビルのオーナーが実際に動くときのステップを整理します。
ステップ1：ビルの現状をざっくり棚卸しする
・外観、共用部、設備（エレベーター・空調・給排水・電気）を一通り見て、気になる点を書き出す。
・過去の修繕・更新履歴（いつ・どこを・いくらで工事したか）を一覧にする。
・「そのまま売るときに、必ず説明が必要になりそうな部分」に印を付ける。
ステップ2：収益とコストの数字を並べる
・年間の家賃収入と、空室率を整理する。
・年間の支出（ローン返済、固定資産税、管理費、光熱費、保守点検費など）を一覧にする。
・今後5～10年で想定される大きめの設備更新・修繕と、その概算費用を書き出す。
・不動産会社などからおおよその売却価格感を聞き、「今売った場合の手取り」を概算する。
ステップ3：自分と家族の出口イメージを確認する
・自分は何歳くらいまでビルの経営判断に関わるつもりなのかを書き出す。
・家族と「このビルをどうしたいか」（引き継ぐのか、売って資金に変えたいのか）を話してみる。
・「あと5年だけ使う前提」「あと10年以上使う前提」「数年以内に売却も視野に入れる前提」など、いくつかのシナリオを言葉にしてみる。
ここまで整理できていれば、
・設備更新と外装リニューアルをして、ビル経営を続ける
・最低限の整備だけして、数年以内の売却を軸に考える
・早めに一棟売却して、他の資産や事業に切り替える
といった選択肢を、「感情」ではなく「材料」をもとに比較できるようになります。
まとめ｜「売却か修繕か」の前に、3つの現実を確認する
老朽ビルのオーナーが、「売却するか、修繕して使い続けるか」で迷うのはごく自然なことです。
しかし、
・設備と構造の「限界ライン」を知らないまま
・賃料水準と空室率が市場とどうずれているかを見ないまま
・建替え・用途変更・売却といった選択肢を一度も並べないまま
「売るか、修繕するか」だけを考えていても、なかなか答えは出ません。
まずは、この3つの現実を落ち着いて確認してみてください。そのうえで、自分と家族にとって一番納得できる形で、「このビルを活かすのか、役割を終えさせるのか」を考えていくことが、後悔の少ないビル経営につながります。