【賃貸経営】「売るか持つか」を損得だけで決めようとして迷子になる理由

賃貸経営を続けていると、ある時期から必ず出てくるのが「この物件は売った方が得なのか、それとも持ち続けた方が得なのか」というテーマです。
頭の中では「どちらがトータルで得か」を冷静に計算しているつもりでも、実際にはいつまでたっても結論が出ず、「売るか持つか」が気になり続けているだけ──という状態に陥っているオーナーは少なくありません。

特に、築20年・30年を超えて、修繕のことや空室リスク、ローン残債と売却価格のバランスが気になってくるタイミングでは、「損をしたくない」という気持ちが強く働きます。
その結果、「売るより持っていた方がトクかどうか」「今売るのがベストタイミングなのか」といった“損得の一点比較”に意識が集中しすぎてしまい、かえって判断が難しくなるケースが多いのです。

さらにやっかいなのは、「将来の数字」を完璧に読もうとすればするほど、前提条件が増え、比較が重くなっていくことです。
空室率、賃料水準、金利、修繕のタイミングと金額……どれも変動要素を含んでいるため、きれいな答えを出そうとすればするほど、「まだ判断材料が足りないのでは」と感じてしまいがちです。

この記事では、「売るか持つか」を“損得だけ”で決めようとすると、なぜ判断が止まりやすいのかを整理します。
そのうえで、数字だけでなく「自分の時間」や「手間」「心理的な余裕」も含めて、現実的な判断軸を整えるための考え方をお伝えします。

なぜ「どちらが得か」だけに絞ると決められなくなるのか

多くのオーナーが、最初に考え始めるのは次のような問いです。

• このまま10年持ち続けた場合と、今売った場合、どちらがトクなのか
• ローン返済や修繕費、税金を全部考えたうえで、結局どちらが「手残り」が多いのか
• 将来の家賃収入を捨ててまで、今売る価値があるのか

一見すると、とても合理的な問いのように見えます。
しかし、この「どちらが得か」を“一点だけ”で判断しようとすると、次のような行き詰まりにハマりやすくなります。

• 将来の家賃収入や修繕費、空室リスクなど、不確定要素が多すぎて「正確な比較」ができない。
• シミュレーションをすればするほど、前提条件次第で結果が変わってしまい、「どれを信じていいか分からない」と感じる。
• 「今売った場合の手取り」が分かっても、「その後の運用」や「自分の使い方」が決まっていないため、結局比較しようがない。

例えば、築25年・一棟マンションのオーナーをイメージしてみます。

• 年間家賃収入：1,500万円前後
• ローン返済・管理費・税金などを差し引いた年間の手残り：600万円前後
• 今後10年間をざっくり見積もると、「単純計算では6,000万円くらいは残りそうだ」と感じる一方で、「大規模修繕で2,000万〜3,000万円かかったらどうなるのか」「空室が増えたらどうなるのか」という不安要素も浮かびます。

一方で、不動産会社から「今売れば7,000万円前後で売れそうです」と言われたとします。
ローン残債が3,000万円なら、諸費用や税金を差し引いても、ざっくり2,500万〜3,000万円は手元に残るかもしれません。

このとき、頭の中では次のようなぐるぐるが起こります。

• 10年持ち続ければ、単純計算だと6,000万円残りそう。でも空室や修繕を考えると、実際はいくらになるか分からない。
• 今売れば2,500万〜3,000万円は残りそう。でもそのお金をどう使うのかが決まっていないと、「本当に得かどうか」判断できない。

こうして、「持ち続けた場合」と「今売った場合」の両方に“良さ”と“不安”があるため、「どちらが得か」を一点で判断しようとするほど、決め手が見えなくなります。
そして最後は、「やっぱり今は結論を出せる段階ではない」と自分を説得し、「いつか条件が整ったら、そのときにまた考えよう」と先送りしてしまうのです。

本来、「売るか持つか」は“損得”だけでは決めきれません。
そこには、

• その物件に、これから何年、自分の時間と意識を割き続けたいのか。
• 他に抱えている物件や仕事、家族の状況とのバランスはどうか。
• 「持ち続けていること」自体の安心感や、「手放すこと」への抵抗感。

といった、数字では測りにくい要素も深く関わっています。
そこを整理せずに、「数字だけで完璧に答えを出そう」としてしまうことが、判断を難しくしている大きな要因です。

「持ち続けた場合」と「今売った場合」は、比較の軸から整理する

「売るか持つか」を考えるとき、いきなり“結論”ではなく、“比較する軸”から整理していくと、頭の中が多少すっきりします。

例えば、次の三つの軸に分けてみます。

1. お金の軸（キャッシュフロー・手残り）
2. 時間と手間の軸（関わる時間・管理の負担）
3. 心理的な軸（安心感・ストレス・将来への不安）

【1. お金の軸】

ここでは、

• 今後5〜10年持ち続けた場合のざっくり収支。
• 今売却した場合の手取り。
• 「売った資金を、どこにどう使うか」で変わる期待値。

を見ていきます。

「持ち続けた場合」の収支は、完璧に予測する必要はありません。

• 現在の年間家賃収入。
• 想定する平均入居率（少し保守的に見る）。
• ローン返済・管理費・固定資産税に加え、「大きめの修繕にどのくらい備えるか」。

これらをざっくり並べ、「この期間でどのくらい残りそうか」を感覚レベルで掴めれば十分です。
大事なのは、「1円単位の正確さ」ではなく、「プラスかマイナスか」「プラスならどの程度の厚みがありそうか」がイメージできることです。

「今売った場合」の手取りは、

• 想定売却価格。
• ローン残債。
• 諸費用・税金。

を差し引いたうえで、「手元に残る現金」がどの程度かを見ます。
そして、そのお金を「そのまま現金で持つ」のか、「別の不動産」「事業」「投資」「借入返済などの負債圧縮」に振り向けるのかを考えることで、“先の選択肢”も含めてイメージできるようになります。

【2. 時間と手間の軸】

賃貸経営は、“ほったらかし”で回るわけではありません。

• 入居者対応やトラブルの連絡。
• 修繕やリフォームの判断・打ち合わせ・見積り確認。
• 管理会社とのやり取りや、方針のすり合わせ。

といった「目には見えにくい時間と手間」が必ず発生します。

持ち続ける前提で考えるなら、

• 今後10年、その物件にどれくらい自分の時間や意識を割くことになるのか。
• 自分の仕事・家族・他の物件とのバランスを考えたとき、それを負担に感じないか。

といった視点も欠かせません。
例えば、「今は仕事や他の物件が忙しく、この物件の細かいトラブル対応がストレスになっている」という状況であれば、「時間と手間」の軸ではすでに赤信号が灯っている可能性があります。

売却を前提に考えるなら、

• 売却までの一時的な手間（査定・資料準備・内見対応など）は増えるが、その後はその物件から解放される。
• そこで空いた時間や意識を、別の物件・別の仕事・家族との時間に振り向けられる。

という変化も出てきます。
「お金のプラス・マイナス」だけでなく、「自分の時間がどれだけ戻ってくるか」も立派な判断材料です。

【3. 心理的な軸】

意外と大きいのが、「気持ちの負担」の差です。

• これから大きな修繕が控えている。
• エリアの将来性に少し不安がある。
• 金利動向や融資環境の変化が気になっている。

こういった不安要素を抱えながら持ち続けるのと、一度区切りをつけて“別の形”で資産や収入を持つのとでは、日々の心理的な重さが変わります。

逆に、

• 長年付き合ってきた物件を簡単には手放したくない。
• 家族との思い出や、自分の独立・事業のスタートを支えてくれた象徴である。

といった、プラスの感情もあります。
これらを無視して“損得だけ”で考えると、決めた後に「やっぱり手放すべきではなかったのでは」「やっぱりあのとき売るべきだったのでは」と、後悔を引きずりやすくなります。

「数字では説明しづらいけれど、自分にとってこの物件がどんな意味を持っているのか」。
これを一度言葉にしてみるだけでも、売るか持つかの判断に対する納得感は大きく変わってきます。

まとめ｜「損得の比較」だけでなく、「自分がどんな状態でいたいか」も含めて考える

「売るか持つか」を損得だけで決めようとすると、どうしても前提や条件設定に正解を求めてしまい、いつまでも決断ができない状態に陥りがちです。
その背景には、

• 将来の収支や市場環境が不確実で、“完璧な比較”がそもそもできないこと。
• お金以外にも、「時間」「手間」「心理的な負担」といった要素が絡んでいること。
• 「今決めない」という選択のコスト（選択肢が少しずつ減ること）が目に見えにくいこと。

が隠れています。

大切なのは、「どちらが一円でも得か」を探し続けることではなく、

• お金。
• 時間と手間。
• 気持ち・安心感。

という複数の軸で、自分がどんな状態でいたいのかを一度整理してみることです。
そのうえで、「今はまずこちらの前提で考えてみる」と自分で決めてみることが、迷子から抜け出し、賃貸経営の次の一手を選びやすくするための出発点になります。