2024.03.11
2回目のマンション大規模修繕でのポイントは？時期や費用の目安
大規模修繕や防水工事のご相談は実績豊富な新東亜工業へ
2回目の大規模修繕とは？
2回目の大規模修繕とは、マンションの建物や設備の劣化を防ぐために、一定の周期で行われる修繕工事のことです。
マンションは、建築基準法に基づいて、耐震性や耐久性などの基準を満たして建設されていますが、時間の経過とともに、構造体や外壁、屋上、水道管、エレベーターなどの部分が劣化していきます。
そのため、マンションの価値や安全性を維持するためには、定期的に修繕工事を行う必要があります 。
2回目の大規模修繕の意味と目的
2回目の大規模修繕の意味と目的は、マンションの品質や機能を向上させることです。
2回目の大規模修繕では、1回目では対応できなかった部分や、新たに劣化が進んだ部分を修繕することで、マンションの品質や機能を向上させることができます。
例えば、屋上防水や金物類の取り替え、エレベーターのリニューアルなどは、2回目の大規模修繕でよく行われる工事です。
これらの工事は、マンションの防水性や耐久性、快適性、安全性などを高める効果があります 。
工事内容は下記で紹介します。
なぜ2回目の修繕が必要なのか？
2回目の修繕が必要なのは、マンションの劣化が進むからです。
マンションの劣化は、時間の経過だけでなく、気候や環境、使用状況などによっても影響されます。
特に、日本は、四季の変化や自然災害が多い国であり、マンションにとっては厳しい環境です。
そのため、1回目の修繕では対応できなかった部分や、新たに劣化が進んだ部分が出てくる可能性が高いです。
例えば、屋上防水や金物類の取り替え、エレベーターのリニューアルなどは、2回目の修繕で必要になることが多いです。
1回目との違い
2回目の大規模修繕は、1回目とは異なる点が多くあります。
2回目の大規模修繕では、1回目とは異なる点として、以下のようなものが挙げられます。
修繕箇所の増加
1回目の修繕では、主に外壁やベランダなどの外観部分や、共用部分の設備などに重点を置いた修繕が行われますが、2回目の修繕では、それに加えて、屋上防水や金物類の取り替え、エレベーターのリニューアルなどの工事が必要になります。
これらの工事は、1回目の修繕では対応できなかった部分や、新たに劣化が進んだ部分を修繕することで、マンションの品質や機能を向上させることができます。
1回目のノウハウを活かせる
1回目の修繕では、マンションの状況や住民の意向を把握することや、管理会社や施工業者との連携をとることなどが大きな課題となりますが、2回目の修繕では、1回目の修繕で得たノウハウや経験を活かすことができます。
例えば、1回目の修繕で使用した資料や見積もり、工事の進捗状況や問題点などを参考にすることで、2回目の修繕の計画や予算の立て方、工事の管理や監督などをスムーズに行うことができます。
2回目の大規模修繕の工事内容
以下に、2回目の大規模修繕でよく行われる工事の内容と特徴を紹介します。
屋上防水
屋上防水とは、屋上の防水層の劣化により、雨漏りやコンクリートの腐食が発生するのを防ぐために行われる工事です。
屋上防水の方法は、シート防水・塗膜防水・積層防水など主に3種類があります。
金物類の取り替え
金物類の取り替えとは、階段やバルコニーの手すり、窓や玄関の錠前などの金属製の部品がサビや劣化により機能不全や危険な状態になっているのを防ぐために行われる工事です。
金物類の取り替えの方法は、金物類の塗装・金物類の交換など主に2種類があります。
エレベーターのリニューアル
エレベーターのリニューアルとは、エレベーターの故障や停電が頻発しているのを防ぐために行われる工事です。
エレベーターのリニューアルの方法は、エレベーターの部品交換・エレベーターの機種交換と主に2種類があります。
2回目の大規模修繕の実施時期
2回目の大規模修繕の実施時期は、一般的には、築20年から25年ごとに行われるとされています。
2回目の大規模修繕の実施時期は、マンションの規模や立地、建物の状況、住民の意向などによって異なりますが、一般的には、築20年から25年ごとに行われるとされています。
これは、建築基準法に基づいて、マンションの耐震性や耐久性などの基準を満たすために必要な修繕の周期として定められているからです。
また、2回目の大規模修繕では、1回目とは異なる修繕箇所が増えるため、劣化が進む前に修繕を行うことが重要です。
2回目の大規模修繕の費用相場と注意点
2回目の大規模修繕の費用相場は、マンションの規模や修繕箇所、工事内容によって異なりますが、一般的には、約1億円から3億円程度かかります。
そのため、修繕費用の負担や予算の立て方については、注意が必要です。
費用の目安
2回目の大規模修繕の費用相場は、以下のような要素によって変わります。
マンションの規模
マンションの規模が大きいほど、修繕する面積や部分が多くなり、費用が高くなります。
例えば、100戸のマンションと200戸のマンションでは、修繕費用に約2倍の差が出ると考えられます。
修繕箇所
修繕箇所が多いほど、費用が高くなります。
例えば、外壁やベランダだけでなく、屋上防水や金物類の取り替え、エレベーターのリニューアルなどを行う場合は、費用が倍以上になると考えられます。
工事内容
工事内容が複雑や高度なほど、費用が高くなります。
例えば、塗装や補修だけでなく、撤去や新規施工、機種交換などを行う場合は、費用が倍以上になると考えられます。
予算の立て方
2回目の大規模修繕の予算の立て方は、以下のようなステップで行うことができます。
修繕計画の策定
修繕計画とは、マンションの状況や住民の意向をもとに、修繕の時期や内容、費用などを決める計画です。
修繕計画は、管理組合や管理会社、専門家などの協力を得て、策定します。
修繕計画の策定には、以下のような工程があります。
- 建物調査
- 住民アンケート
- 修繕計画の作成
- 修繕計画の決定
修繕積立金の確認
修繕積立金とは、マンションの住民が毎月支払う管理費の一部を、将来の修繕費用に充てるために積み立てる金額です。
管理組合の財務状況や修繕計画に基づいて、設定や変更を行います。
修繕積立金の確認には、以下のような工程があります。
- 修繕積立金の残高の確認
- 修繕積立金の不足分の確認
1回目との比較
2回目の大規模修繕は修繕箇所が増えることが多いです。
1回目では先送りできた工事が2回目では必要になる場合があります。
また、修繕箇所が増えることに加えて、建物の劣化が進んでいるため、より高度な工事が必要になる場合があり費用も高くなることがあります。
2回目の費用相場は、1戸あたり約75〜100万円、1平方メートルあたり約9,100〜16,000円です。
また1回目のノウハウを活かせる点でも違いがあります。
1回目の経験をもとに、スケジュールや業者の選定、工事内容の確認などがスムーズに行えて、1回目の反省点を改善することもできます。
