2024.03.11

マンション大規模修繕工事の2回目の実施時期や内容・費用に関する注意点とは?1回目工事との違いも紹介

大規模修繕や防水工事のご相談は実績豊富な新東亜工業へ

2回目のマンション大規模修繕工事において、修繕時期や費用など1回目との違いについて気になる方も多いと思います。

2回目の工事では、初回に比べて劣化が進んでいる箇所が増えるため、修繕の範囲や内容が広がり、工事の規模が大きくなることもあり、費用も増加する傾向にあります。そのため、事前に十分な費用の見積もりを取り、予算を確保することが重要です。

本記事では、2回目の大規模修繕工事の内容や実施時期、費用相場と注意点について解説しつつ、1回目の大規模修繕との比較やポイントなどを紹介します。

2回目の大規模修繕を安心して迎えることができるよう、この記事を読んで多くの知識を身につけましょう。

2回目のマンションの大規模修繕について解説

2回目の大規模修繕とは、マンションの建物や設備の劣化を防ぐために、一定の周期で行われる修繕工事のことです。

マンションは、建築基準法に基づいて、耐震性や耐久性などの基準を満たして建設されていますが、時間の経過とともに、構造体や外壁、屋上、水道管、エレベーターなどの部分が劣化していきます。

そのため、マンションの価値や安全性を維持するためには、定期的に修繕工事を行う必要があります 。

2回目のマンション大規模修繕の意味と目的

2回目の大規模修繕の意味と目的は、マンションの品質や機能を向上させることです。

2回目の大規模修繕では、1回目では対応できなかった部分や、新たに劣化が進んだ部分を修繕することで、マンションの品質や機能を向上させることができます。

例えば、屋上防水や金物類の取り替え、エレベーターのリニューアルなどは、2回目の大規模修繕でよく行われる工事です。

これらの工事は、マンションの防水性や耐久性、快適性、安全性などを高める効果があります 。

なぜ2回目のマンション大規模修繕が必要なのか？

2回目の大規模修繕が必要なのは、マンションの劣化が進むからです。

マンションの劣化は、時間の経過だけでなく、気候や環境、使用状況などによっても影響されます。特に、日本は、四季の変化や自然災害が多い国であり、マンションにとっては厳しい環境です。

そのため、1回目の修繕では対応できなかった部分や、新たに劣化が進んだ部分が出てくる可能性が高いです。

例えば、屋上防水や金物類の取り替え、エレベーターのリニューアルなどは、2回目の修繕で必要になることが多いです。

1回目のマンション大規模修繕と2回目の違い

2回目のマンション大規模修繕は、1回目とは異なる点が多くあります。2回目の大規模修繕では、1回目とは異なる点として、以下のようなものが挙げられます。

修繕箇所の増加

1回目の修繕では、主に外壁やベランダなどの外観部分や、共用部分の設備などに重点を置いた修繕が行われますが、2回目の修繕では、それに加えて、屋上防水や金物類の取り替え、エレベーターのリニューアルなどの工事が必要になります。

これらの工事は、1回目の修繕では対応できなかった部分や、新たに劣化が進んだ部分を修繕することで、マンションの品質や機能を向上させることができます。

1回目のノウハウを活かせる

1回目の修繕では、マンションの状況や住民の意向を把握することや、管理会社や施工業者との連携をとることなどが大きな課題となりますが、2回目の修繕では、1回目の修繕で得たノウハウや経験を活かすことができます。

例えば、1回目の修繕で使用した資料や見積もり、工事の進捗状況や問題点などを参考にすることで、2回目の修繕の計画や予算の立て方、工事の管理や監督などをスムーズに行うことができます。

2回目のマンション大規模修繕の工事内容

以下に、2回目の大規模修繕でよく行われる工事の内容と特徴を紹介します。

マンションの2回目の大規模修繕では、築年数の経過により建物や設備の劣化が進行し、1回目の修繕時には対象とならなかった箇所も修繕の必要性が高まります。​そのため、工事内容はより多岐にわたり、費用も増加する傾向があります。​

主な工事項目

主な2回目の大規模修繕の工事項目は以下になります

12回目の大規模修繕. 屋上防水の更新

屋上の防水層は、経年劣化により防水性能が低下します。​2回目の修繕では、防水層の全面撤去と新設が行われることが一般的です。​これにより、雨漏りや建物内部への水の侵入を防ぎます。​

2回目の大規模修繕2. 外壁の補修・塗装

外壁のひび割れやタイルの浮き、塗装の劣化が進行している場合、補修や再塗装が必要です。​特に、タイルの剥落は安全面でのリスクがあるため、打診調査を行い、必要に応じて補修を実施します。​

2回目の大規模修繕3. 建具・金物類の交換

共用部のドアや手すり、宅配ボックス、掲示板などの金物類は、長年の使用により劣化が進みます。​2回目の修繕では、これらの交換や新設が行われることが多く、住民の利便性や安全性の向上につながります。​

2回目の大規模修繕4. 給排水管・ガス管の更新

給排水管やガス管は、使用年数が20年以上になると、漏水や腐食のリスクが高まります。​2回目の修繕では、これらの配管の更新が検討され、建物の機能維持と安全性の確保が図られます。​

2回目の大規模修繕5. エレベーターのリニューアル

エレベーターの耐用年数は一般的に20～25年とされており、2回目の修繕時期と重なります。​制御装置や駆動装置の更新、内装のリニューアルなどが行われ、快適性と安全性の向上が期待されます。​

2回目の大規模修繕6. 貯水槽や消防設備の更新

貯水槽や消防設備も、経年劣化により機能低下や安全性の懸念が生じます。​2回目の修繕では、これらの設備の点検・更新が行われ、建物全体の防災機能の維持が図られます。​

2回目の大規模修繕7. 駐車場設備の改修

機械式駐車場の設備は、長期間の使用により故障やメンテナンスコストの増加が懸念されます。​2回目の修繕では、機械式から自走式への変更や、設備の更新が検討されることがあります。

2回目の大規模修繕8. 共用部のバリアフリー化

住民の高齢化に伴い、エントランスや廊下、階段などの共用部において、手すりの設置や段差の解消など、バリアフリー化が求められるケースが増えています。​2回目の修繕では、これらの対応が検討されます。

2回目の大規模修繕では、建物の安全性や快適性を維持・向上させるため、より広範な工事が必要となります。​そのため、事前の建物診断や長期修繕計画の見直し、資金計画の策定が重要です。​また、住民のニーズやライフスタイルの変化を踏まえた修繕内容の検討も、マンションの資産価値を維持する上で欠かせません。​

マンション大規模修繕は新東亜工業へ

新東亜工業では、大規模修繕や外壁塗装、防水工事をお考えの方に向けて長年の職人経験を活かした高品質な施工サービスを提供しています。

すべての工事は自社施工で行い無駄のない最適な提案をお約束。お客様の予算に合わせたプランニングで周辺環境への配慮も徹底して行います。

さらに、安心の10年保証と充実したアフターフォローで、お客様満足度98%を誇ります。質の高い仕上がりをお求めの方はぜひ新東亜工業へご相談ください。

大規模修繕の新東亜工業はお客様満足度98%

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マンション大規模修繕ご相談の流れ｜修繕工事・防水工事などお気軽にお問い合わせ下さい

新東亜工業でのマンション大規模修繕・防水工事の流れは以下になります。

1. STEP

   問い合わせ

   まずはお電話または下記のフォームからお問合せください。

   マンションの大規模修繕や防水工事について、決まっている点、迷っている点など、どんな些細なことでも丁寧にお答えします。

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2. STEP

   建物調査

   スケジュールの調整後、現在の建物の状態を調査させていただきます。

   この時に御見積に必要な建物の計測などもさせていただきます。 1時間〜2時間程度で終了します。

3. STEP

   お見積り

   現地調査結果をもとに算出して御見積もりを作成します。その際にお伺いしたご予算など、お客様のご希望も反映させた上、ご説明に上がります。

   御見積とともに、下記の資料をご用意します。

   • 使用材料などのカタログ
   • 工程表
4. STEP

   ご契約

   御見積書やスケジュールにご納得いただけましたら、ご成約となります。ご納得いただけないまま進むことはありませんので、ご不明点などはお申し付けください。

5. STEP

   近隣の方へご挨拶

   ご近所にお住まいの皆さまには、着工の1週間前に工事開始のご挨拶に伺います。

   施工中はできる限りご迷惑をおかけしないよう、細心の注意を払って行います。

   ※建物の規模により、案内の方法や時期は異なります

6. STEP

   工事着工

   高所の作業が必要な場合は、安全・確実な施工が行えるよう仮設足場を設置します。

   また、近隣住宅や屋内へのほこりの飛散を防止するために養生にも万全を期します。

7. STEP

   完了&アフターフォロー

   当社の保証は10年の長期保証。「おかしいな」と感じた際にはご連絡ください。速やかに対応いたします。

2回目の大規模修繕の実施時期

2回目の大規模修繕の実施時期は、一般的には、築20年から25年ごとに行われるとされています。

2回目の大規模修繕の実施時期は、マンションの規模や立地、建物の状況、住民の意向などによって異なりますが、一般的には、築20年から25年ごとに行われるとされています。

これは、建築基準法に基づいて、マンションの耐震性や耐久性などの基準を満たすために必要な修繕の周期として定められているからです。

また、2回目の大規模修繕では、1回目とは異なる修繕箇所が増えるため、劣化が進む前に修繕を行うことが重要です。

実録！7階建てマンションの大規模修繕工事の流れと費用・施工事例

東京都墨田区にある7階建てマンションにて、ワンオーナー物件の大規模修繕工事を新東亜工業が対応しました。外壁の塗装やシーリングの補修、防水工事の必要性、見積比較の不安など、オーナー様の悩みに対しどのような提案と判断を行ったのか——その一連の流れを、実際の会話を交えながらご紹介します。

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お問い合わせ〜現地調査｜過去施工の確認と細部の劣化診断

工事のきっかけは「前回の色選びに失敗した」「屋上防水は5年前に済ませたが今回も必要か不安」といったメール相談でした。

お客様とのやり取り
お客様：「屋上の防水は5年前にやってるんですけど、それでもやるべきですか？」
新東亜工業：「一度状態を拝見してから判断しましょう。無理にやる必要がなければ省く判断もできます」

現地では図面をもとにバルコニーや外壁、庇などを細かく確認。シーリングの劣化が目立ったため、全撤去と打ち替えの提案を行いました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「ここのシーリング、かなりひび割れてます。全て打ち替えですね」
お客様：「これ全部やるとなると…かなりの距離ですよね？」
新東亜工業：「ざっと見ても1000mは超えてきます」

見積り提示｜屋上防水の有無で2プラン提案＋実数精算の説明

調査後は「屋上防水あり・なし」2パターンの見積を作成。各項目の違いと予算の幅をわかりやすく提示しました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「下地補修は“実数精算”になります。今見えてない部分も足場を組んでから補修範囲を確定します」
お客様：「100万円とか一気に増えることもありますか？」
新東亜工業：「状態は悪くないので10〜20万円程度の上下です。むしろ減る可能性もありますよ」

他社と比較されることも想定し、工事項目の説明や「新規打設」のリスクも正直に伝えました。

契約成立｜「新規打設」との違いを丁寧に解説し信頼獲得

価格では他社より若干高めだったものの、工法や保証内容の丁寧な説明でご納得いただきました。

お客様とのやり取り
お客様：「他社には“新規打設”って書いてあります」
新東亜工業：「それは既存シールを撤去せず上からかぶせる方法で、密着不良やひび割れの原因になります。当社では必ず撤去・打ち替えを行います」

結果、「屋上防水なしプラン（852万円）」でご契約いただきました。

着工前の打ち合わせ｜色決め・足場・近隣への配慮も徹底

工事前の打ち合わせでは、オーナー様が特に重視されたのが「色の選定」。過去2回の失敗を経て、今回は慎重に。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「今回は色のイメージをどうされたいですか？」
お客様：「前の2回、どちらもイメージと違って…。今回は絶対に失敗したくない！」

色見本板を用意し、納得のいく色を選定。中学校敷地への足場越境や1階テナントのバイク駐輪スペース確保など、周辺環境への配慮も抜かりなく実施しました。

工事中の対応｜トラブルの早期発見と柔軟な対応で信頼感

施工中には、前回業者が「増し打ち」を行っていた痕跡を確認。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「やはり前回は増し打ちでしたね。しっかり撤去してから打ち換えますのでご安心ください」
お客様：「やっぱり！最初に“それはダメ”って言ってもらえて良かったです」

さらにバルコニー防水ではガス配管の位置により仕上げ調整を行うなど、現場での判断力も発揮。仕上がりにはご満足いただけました。

お客様とのやり取り
お客様：「本当にイメージ通りの外壁色で嬉しいです。母も喜んでました！」

引き渡しと今後の対応｜最終確認と事務手続きまで丁寧に対応

完工後は外回りも含めた最終チェックを実施。仕上がりの満足度は非常に高く、保証書や請求書もスムーズに手配されました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「この庇も塗装・防水完了済みです」
お客様：「本当にきれいになってよかった。ありがとうございました！」

工事概要まとめ

• 契約金額：852万円（屋上防水なしプラン）
• 施工期間：約50日間

本事例を通じて、オーナー様の不安や悩みに寄り添いながら、適切な判断と施工を提供することの重要性が見えてきます。

「前回の修繕に不満がある」「見積内容が適正か判断できない」とお感じの方は、ぜひ一度ご相談ください。

2回目のマンション大規模修繕の費用相場と注意点

2回目のマンション大規模修繕の費用相場は、1回目と比較して修繕対象が広範囲に及び、工事項目も増加する傾向があります。そのため、費用も高額になりやすく、修繕積立金の不足が課題になることも少なくありません。この記事では、2回目の大規模修繕にかかる費用相場や、工事内容、資金計画の注意点について詳しく解説します。

2回目の大規模修繕にかかる費用の目安

2回目のマンション大規模修繕の費用は、マンションの規模や施工範囲、工事の内容によって異なりますが、以下のような目安があります。

戸数別の費用相場（概算）

• 小規模マンション（50戸以下）：約3,000万円～4,000万円
• 中規模マンション（51〜100戸）：約6,000万円～8,000万円
• 大規模マンション（100戸以上）：約1億円～1億5,000万円

1戸あたり・㎡あたりの相場

• 1戸あたりの修繕費：約90万円〜120万円
• 延床面積1㎡あたりの費用：約9,100円〜16,000円

修繕積立金だけでは賄いきれないケースも多く、事前に資金の見直しが必要です。

2回目の大規模修繕で追加されやすい工事項目

2回目の修繕では、建物の老朽化が進んでいるため、1回目にはなかった以下のような工事が含まれることが一般的です。

• 屋上防水の全面撤去と再施工
• 外壁の全面塗り替えやタイル補修
• 給排水管・ガス管の取り替え
• エレベーター設備の更新
• 建具や金物類の取り替え
• 貯水槽やポンプ設備の更新
• 立体駐車場の改修や自走式への建て替え

こうした大掛かりな更新工事が必要になることで、費用が1回目よりも大幅に増加する傾向があります。

修繕費用に関する注意点と対策

修繕費用に関する注意点は以下になります。

資金不足のリスク

2回目の修繕では、長年にわたり積み立てた資金が足りないケースも多く見られます。以下の対策が検討されます

• 積立金の見直しと段階的な増額
• 一時金の徴収
• 修繕資金ローンの活用

修繕計画の見直し

1回目の工事後の経過年数や劣化状況を正確に把握し、長期修繕計画を再評価することが重要です。無駄な工事を省きつつ、必要な箇所に重点を置くことで、コストを抑えながらも効果的な修繕が可能になります。

専門家の活用

設計事務所や修繕コンサルタントの力を借りることで、工事の妥当性や見積もりの精度を高めることができます。また、複数業者からの相見積もりを行い、価格と品質のバランスを見極めることも重要です。

2回目のマンション大規模修繕の予算の立て方

2回目の大規模修繕は1回目よりも工事項目が多く、費用も高額になる傾向があります。そのため、正確な予算立案と資金計画が不可欠です。ここでは、予算を立てるうえでの基本的な流れと、修繕積立金の確認方法について解説します。

修繕計画の策定

予算の出発点となるのが「修繕計画」の策定です。これは、建物の現状や住民のニーズを踏まえ、どの時期に・どの部位を・どのように修繕するか、そしてそれにいくら必要かを明確にするための計画です。以下のようなステップで進められます。

修繕計画の主な流れ

1. 建物調査（劣化診断）
   　専門業者による目視・打診・機器測定などを通じて、劣化の状態を把握します。
2. 住民アンケートの実施
   　エントランスや共用部の使い勝手、バリアフリー化の希望など、住民の意見を把握します。
3. 修繕項目と優先度の整理
   　調査とアンケート結果をもとに、必要な工事項目とその優先順位を明確にします。
4. 概算費用の算出と計画書の作成
   　工事内容に基づき、概算の予算案と工期をまとめた修繕計画書を作成します。
5. 総会での承認・決定
   　管理組合総会で内容を説明し、承認を得て正式な計画とします。

修繕積立金の確認と見直し

修繕費用の財源となるのが「修繕積立金」です。予算を立てるうえでは、現在の積立状況や将来的な不足額を正確に把握する必要があります。

チェックすべきポイント

• 現在の修繕積立金残高の確認
  　管理組合の決算書などをもとに、現在どれだけ積み立てられているかを確認します。
• 見積もられた修繕費用との比較
  　修繕計画で算出した総費用と現在の積立額を照らし合わせ、不足額を明確にします。
• 積立額の見直し
  　不足がある場合は、段階的な積立額の引き上げや、一時金の徴収、借入れの検討が必要になります。

2回目の修繕は建物の長寿命化と快適な居住環境を保つための重要な機会です。早期に正確な予算を立て、計画的に積立金を準備することが、住民負担を抑えつつ安定した修繕の実現につながります。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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2回目のマンション大規模修繕についてのまとめ

マンションの大規模修繕は、築後12～15年を目安に行われる最初の工事から、10～15年おきに繰り返し行われる重要なメンテナンスです。2回目の工事は、1回目の経験を活かしながら、より計画的に進めることが大切です。

2回目の最適な時期は、マンションの劣化状況によって異なりますが、築25～30年頃が一般的な目安です。ただし、築年数だけでなく、前回の修繕内容や劣化の兆候なども考慮する必要があります。専門家による劣化診断を活用し、適切な時期を判断しましょう。

2回目の費用相場は、1戸あたり約75〜100万円、1平方メートルあたり約9,100〜16,000円です。一般的に、1回目の工事よりも費用がかかる傾向にあります。長期修繕計画を見直し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。