2024.03.11

マンション大規模修繕工事の追加費用の負担に関するトラブルを解説!発生するケースと対処法とは?

大規模修繕や防水工事のご相談は実績豊富な新東亜工業へ

マンションの大規模修繕工事において、計画外の追加費用が発生する場合はあるのか?と不安を抱く方も多いのではないでしょうか。例えば、外壁のひび割れや防水層の劣化が予想以上に進んでいる場合、修繕内容が増えることで費用が膨らむケースもあります。

本記事では、マンションの大規模修繕工事で追加費用が発生する理由や工事費用について詳しく解説しつつ、追加費用を抑える方法も紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

本記事を読んで、計画的に修繕を進め、大規模修繕工事をトラブルなくスムーズに進めましょう!

大規模修繕工事とは？

大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させるために非常に重要な工事です。

大規模修繕とは、経年劣化によって傷んだ建物の部分を補修し、新築時の機能を回復させる工事のことです。 12～15年ごとに、外壁の補修や塗装、屋上の防水工事などをまとめて行う大掛かりな工事となるため、足場を組んで行われることが一般的です。 工事の対象は、主にマンションの共有部分です。

大規模修繕工事は、建物の美観を回復させるだけでなく、安全性や快適性を向上させる効果もあります。 例えば、外壁のひび割れを放置すると、雨水が侵入し、鉄筋が錆びて建物の強度が低下する可能性があります。 また、防水工事を行うことで、雨漏りを防ぎ、建物の劣化を遅らせることができます。

さらに、大規模修繕工事は、時代の変化に合わせて、建物の機能や性能を向上させる良い機会でもあります。 例えば、バリアフリー化や省エネ対策など、現代のライフスタイルに合わせた改修を行うことで、より快適で暮らしやすい住まいを実現できます。

修繕工事と改修工事についての違い

修繕工事と改修工事は、どちらも建物の維持や改善を目的とした工事ですが、目的や内容にいくつかの違いがあります。

修繕工事

修繕工事は、建物の劣化や損傷を修復し、元の状態に戻すことを目的とした工事です。主に老朽化や経年劣化による不具合を修理するために行われ、建物の機能を維持することが重要視されます。例えば、外壁のひび割れ補修や、防水層の再施工、給排水設備の修理などが修繕工事に該当します。修繕工事は、建物の現状を保つために必要なもので、定期的に行うことが推奨されます。

改修工事

改修工事は、建物の機能やデザインを改善し、現状よりも良くすることを目的とした工事です。単なる修理に留まらず、設備の更新やレイアウトの変更、新たな機能の追加など、建物全体の性能向上を図るための工事です。例えば、古くなった設備の最新化や、内装デザインの変更、エネルギー効率の向上を目的としたリノベーションなどが改修工事に該当します。

マンション大規模修繕で追加費用が発生する理由とは?

マンションの大規模修繕工事では、当初の予定よりも追加費用が発生することがあります。その原因は様々ですが、代表的なものとしては、タイルの枚数の増加、内部の劣化、足場の設置、災害の発生、工事の延期などが挙げられます。

タイルの枚数が当初の想定よりも多く必要な場合は、追加費用が発生します。これは、実際には当初の想定よりも多くのタイルを張り替える必要があるためです。

工事中に内部の劣化が発見された場合も、追加費用が発生します。これは、劣化部分を補修する必要があるためです。

足場の設置に費用がかかる場合も、追加費用が発生します。これは、複雑な形状の建物や、高層階の場合、足場の設置に費用がかかるためです。

工事中に災害が発生した場合も、追加費用が発生します。これは、復旧費用がかかるためです。

工事の延期により、人件費や資材費が高騰し、追加費用が発生する可能性があります。

これらの理由以外にも、様々な要因で追加費用などトラブルが発生する可能性があります。そのため、事前にしっかりと調査を行い、追加費用のリスクを事前に把握しておくことが重要です。

マンション大規模修繕で追加費用が発生する理由1.タイルの枚数が追加費用の要因

マンションの大規模修繕工事では、当初の計画よりも費用が膨らんでしまうケースがあります。その中でも、タイルの枚数が増加することで追加費用が発生する可能性があります。

例えば、外壁タイルの修繕では、タイルの劣化状況によって交換が必要になる枚数が当初の想定よりも多くなることがあります。また、タイルの廃棄費用や新調費用が思ったよりも高くつく場合があり、追加費用に繋がってしまうのです。

タイルの枚数増加による追加費用を回避するためには、事前の調査を徹底することが重要です。専門業者に外壁タイルの劣化状況を正確に調査してもらい、交換が必要なタイルの枚数を把握しておく必要があります。また、タイルの廃棄費用や新調費用についても事前に見積もりを取得し、予算に余裕を持たせておくことが大切です。

このように、タイルの枚数増加は追加費用の要因となり得ます。事前の調査と対策をしっかり行うことで、追加費用を抑えることに繋がり、トラブルなく計画通りの修繕工事が実現します。

マンション大規模修繕で追加費用が発生する理由2.内部の劣化での追加費用

マンション大規模修繕工事では、追加費用が発生する可能性があります。追加費用の原因はさまざまですが、最も多いのは、工事中に建物の内部の劣化が見つかった場合です。

大規模修繕工事では、建物の外壁や屋上などの目に見える部分の補修が中心となりますが、工事中に内部の劣化が見つかることもあります。例えば、配管の腐食やコンクリートのひび割れなどです。このような劣化は、目視では確認できないことが多く、工事中に初めて発見されるケースが多いです。

内部の劣化が見つかった場合、当初の見積もりには含まれていなかった追加工事が必要になるため、費用が膨らむことになります。追加費用の額は、劣化の程度や必要な工事の内容によって異なりますが、数百万から数千万円になることも珍しくありません。

大規模修繕工事では、追加費用が発生する可能性を考慮して、余裕を持った予算を確保しておくことが重要です。また、工事前に建物の状態をしっかりと調査し、劣化の有無を確認しておくことも大切です。

マンション大規模修繕で追加費用が発生する理由3.足場の設置による追加費用

マンション大規模修繕工事は、建物の老朽化によって発生する損傷を修繕し、建物の寿命を延ばすための工事です。大規模修繕工事には多額の費用がかかるため、修繕積立金で賄えない場合は追加費用が発生することがあります。追加費用が発生する場合は、事前に住民に説明し、合意を得る必要があります。

追加費用が発生する理由は、工事内容の変更や追加、予期せぬ不具合が発生した場合などです。工事内容の変更や追加は、住民からの要望や設計の変更によって発生することがあります。予期せぬ不具合は、工事開始後に発見されることが多く、建物の老朽化などが原因です。

追加費用を抑えるためには、定期的なメンテナンスを行い、建物の状態を把握することが重要です。また、工事前に綿密な調査を行い、予期せぬ不具合が発生する可能性を少なくすることも大切です。

マンション大規模修繕で追加費用が発生する理由4.災害の発生による追加費用

大規模修繕工事中に災害が発生した場合、当初の計画にはなかった追加費用が発生する可能性があります。 例えば、地震や台風などの自然災害によって建物に損傷が生じた場合、その補修費用が必要となります。 また、災害によって工期が遅延した場合にも、追加の人件費や資材費が発生する可能性があります。

災害による追加費用を避けるためには、事前に災害対策を講じておくことが重要です。 例えば、耐震補強や防水対策を施しておくことで、災害による建物の損傷を軽減することができます。 また、工期に余裕を持たせておくことで、災害による遅延の影響を最小限に抑えることができます。

実録！7階建てマンションの大規模修繕工事の流れと費用・施工事例

東京都墨田区にある7階建てマンションにて、ワンオーナー物件の大規模修繕工事を新東亜工業が対応しました。外壁の塗装やシーリングの補修、防水工事の必要性、見積比較の不安など、オーナー様の悩みに対しどのような提案と判断を行ったのか——その一連の流れを、実際の会話を交えながらご紹介します。

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～問い合わせから完工までのリアルな会話～

お問い合わせ〜現地調査｜過去施工の確認と細部の劣化診断

工事のきっかけは「前回の色選びに失敗した」「屋上防水は5年前に済ませたが今回も必要か不安」といったメール相談でした。

お客様とのやり取り
お客様：「屋上の防水は5年前にやってるんですけど、それでもやるべきですか？」
新東亜工業：「一度状態を拝見してから判断しましょう。無理にやる必要がなければ省く判断もできます」

現地では図面をもとにバルコニーや外壁、庇などを細かく確認。シーリングの劣化が目立ったため、全撤去と打ち替えの提案を行いました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「ここのシーリング、かなりひび割れてます。全て打ち替えですね」
お客様：「これ全部やるとなると…かなりの距離ですよね？」
新東亜工業：「ざっと見ても1000mは超えてきます」

見積り提示｜屋上防水の有無で2プラン提案＋実数精算の説明

調査後は「屋上防水あり・なし」2パターンの見積を作成。各項目の違いと予算の幅をわかりやすく提示しました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「下地補修は“実数精算”になります。今見えてない部分も足場を組んでから補修範囲を確定します」
お客様：「100万円とか一気に増えることもありますか？」
新東亜工業：「状態は悪くないので10〜20万円程度の上下です。むしろ減る可能性もありますよ」

他社と比較されることも想定し、工事項目の説明や「新規打設」のリスクも正直に伝えました。

契約成立｜「新規打設」との違いを丁寧に解説し信頼獲得

価格では他社より若干高めだったものの、工法や保証内容の丁寧な説明でご納得いただきました。

お客様とのやり取り
お客様：「他社には“新規打設”って書いてあります」
新東亜工業：「それは既存シールを撤去せず上からかぶせる方法で、密着不良やひび割れの原因になります。当社では必ず撤去・打ち替えを行います」

結果、「屋上防水なしプラン（852万円）」でご契約いただきました。

着工前の打ち合わせ｜色決め・足場・近隣への配慮も徹底

工事前の打ち合わせでは、オーナー様が特に重視されたのが「色の選定」。過去2回の失敗を経て、今回は慎重に。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「今回は色のイメージをどうされたいですか？」
お客様：「前の2回、どちらもイメージと違って…。今回は絶対に失敗したくない！」

色見本板を用意し、納得のいく色を選定。中学校敷地への足場越境や1階テナントのバイク駐輪スペース確保など、周辺環境への配慮も抜かりなく実施しました。

工事中の対応｜トラブルの早期発見と柔軟な対応で信頼感

施工中には、前回業者が「増し打ち」を行っていた痕跡を確認。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「やはり前回は増し打ちでしたね。しっかり撤去してから打ち換えますのでご安心ください」
お客様：「やっぱり！最初に“それはダメ”って言ってもらえて良かったです」

さらにバルコニー防水ではガス配管の位置により仕上げ調整を行うなど、現場での判断力も発揮。仕上がりにはご満足いただけました。

お客様とのやり取り
お客様：「本当にイメージ通りの外壁色で嬉しいです。母も喜んでました！」

引き渡しと今後の対応｜最終確認と事務手続きまで丁寧に対応

完工後は外回りも含めた最終チェックを実施。仕上がりの満足度は非常に高く、保証書や請求書もスムーズに手配されました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「この庇も塗装・防水完了済みです」
お客様：「本当にきれいになってよかった。ありがとうございました！」

工事概要まとめ

• 契約金額：852万円（屋上防水なしプラン）
• 施工期間：約50日間

本事例を通じて、オーナー様の不安や悩みに寄り添いながら、適切な判断と施工を提供することの重要性が見えてきます。

「前回の修繕に不満がある」「見積内容が適正か判断できない」とお感じの方は、ぜひ一度ご相談ください。

大規模修繕は新東亜工業｜東京・神奈川・埼玉・千葉のマンション修繕はお任せ！

マンションの資産価値を守るなら、新東亜工業の大規模修繕工事

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新東亜工業は、東京を中心にマンション大規模修繕の多くの実績を持つ専門業者として建物の寿命を延ばし、快適な住環境を提供します。

新東亜工業の大規模修繕工事の特徴

• 自社一貫施工で高品質・低コスト
  新東亜工業では、調査から施工、アフターサービスまでを自社で一貫して行うため、中間マージンが発生せず、コストを抑えながら高品質な工事を実現します。
• 経験豊富な職人による確かな技術
  20年以上の経験を持つ熟練の職人が最新の技術とノウハウを活かし、細部にまでこだわった施工を提供します。
• 明確な見積もりと安心の保証制度
  工事内容や費用の内訳を明確に提示し、最長10年の保証を付けることで施工後も安心してお任せいただけます。

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大規模修繕工事をご検討中の方は、ぜひ新東亜工業にご相談ください。経験豊富なスタッフが、最適なプランをご提案いたします。

マンション大規模修繕の具体的な工事項目と費用目安

大規模修繕では様々な箇所の修繕工事を行います。まずは以下の表に工事項目と費用目安、工事内容をまとめました。

マンション大規模修繕の工事例｜エレベーター扉・枠の化粧シート貼り工事

エレベーターの外観を更新し、建物の印象を改善するための工事です。

この工事では、エレベーターの扉や枠に新しい化粧シートを貼り付けます。

化粧シートは、耐久性があり、様々なデザインや色が選べるため、マンションの雰囲気に合わせて選ぶことができます。

工事期間は短く、大がかりな工事を必要としないため、住民の日常生活に大きな影響を与えることなく施工が可能です。

マンション大規模修繕の工事例｜表札取替工事

表札取替工事は、マンションの入居者の名前が記された表札を新しいものに交換する工事です。

この工事は、表札が劣化したり、デザインが古くなったりした場合、または入居者が変わった際に行われます。

新しい表札は耐候性に優れており、デザイン性も高いため、マンションの外観を一新する効果があります。

交換作業は比較的簡単で迅速に行えるため、住民の生活に大きな影響を与えることなく実施できます。

マンション大規模修繕の工事例｜郵便ポスト入替工事

大規模修繕の際の郵便ポスト入替工事とは、マンションやビルなどの建物全体のリフォームの一環として行われるポストの交換作業を指します。

この工事は、建物の美観を向上させるだけでなく、防犯性を高めるためにも重要です。

古くなったり損傷したポストを取り除いたり、新しいポストを設置したりする工事です。

マンション大規模修繕の工事例｜エントランス改修工事

大規模修繕におけるエントランス改修工事とは、マンションやビルなどの共用エントランス部分の大幅なリニューアルを指します。この工事は、建物の老朽化に対応し、安全性や機能性を向上させるとともに、建物の価値を高めることを目的としています。

天井・壁・床の交換・オートロックシステムの導入・集合郵便受けの交換・照明器具のLED化・デザインのリニューアルなどの工事があります変更を行います。

マンション大規模修繕の費用相場や施工内容などを把握しておくことで、できるだけ追加費用が発生しないようにしましょう。

大規模修繕工事の流れを紹介

大規模修繕工事では、マンションやビルの寿命を延ばし、快適な住環境を維持するために欠かせません。以下では、大規模修繕の流れを詳しく説明します。

修繕委員会を発足

まず、大規模修繕工事の計画を進めるために修繕委員会を発足します。この委員会は、住民の代表や管理組合のメンバーで構成され、工事の計画から実施、監督までの一連の流れを管理します。委員会があることで、住民全体の意見を反映した透明性の高い意思決定が可能になります。委員会のメンバーは、定期的に会議を開き、工事の進捗や問題点について話し合います。

状態確認・劣化診断

次に、専門家による建物の状態確認と劣化診断が行われます。技術者が外壁、屋根、配管、共用部分などを詳しく調査し、劣化や損傷の状態を把握します。この診断結果を基に、どの部分を修繕する必要があるかを決定します。調査は、住民の安全を確保しながら行われ、結果は詳細な報告書としてまとめられます。この報告書は、今後の修繕計画の重要な基礎資料となります。

予算・工事計画

劣化診断の結果を基に、修繕に必要な予算と具体的な工事計画を立案します。この計画には、修繕の範囲、工事内容、スケジュール、予算などが含まれます。住民の生活に与える影響を最小限に抑えるための対策も考慮されます。管理組合や住民と協議を重ね、最適な修繕計画を確定します。この段階で、計画に対する住民の理解と同意を得ることが重要です。

施工会社の選定

工事を実施する施工会社を選定します。複数の施工会社から見積もりを取り、技術力、実績、費用、サービス内容などを総合的に比較検討します。信頼性の高い施工会社を選ぶことが、工事の品質とスムーズな進行を確保するための鍵となります。選定された会社と具体的な工事内容について確認し、契約を結びます。

総会決議

修繕計画と施工会社の選定が完了したら、管理組合の総会で計画を承認する決議を行います。全住民に計画の詳細を説明し、同意を得ることで、計画の透明性と住民の理解を深めます。総会では、質疑応答の時間を設け、住民の疑問や不安を解消することが重要です。この総会決議をもって、修繕工事の正式なスタートが切られます。

工事説明会の開催

総会決議の後、工事説明会を開催します。施工会社の担当者が出席し、工事の具体的な内容、スケジュール、安全対策などを住民に説明します。住民からの質問や意見に対応し、工事への理解と協力を求めます。説明会では、工事中の生活への影響や安全対策についても詳しく説明し、住民の協力を得るための信頼関係を築きます。

大規模修繕工事の契約・着工

工事説明会が終了したら、施工会社との契約を締結し、いよいよ修繕工事が着工されます。工事は計画に基づいて進行し、安全管理と品質管理が徹底されます。工事中は定期的に進捗状況が確認され、住民への影響を最小限に抑えるための対策が講じられます。住民への定期的な報告も行い、安心して工事を見守れるようにします。

工事完了

工事が完了したら、最終検査を行い、修繕が計画通りに実施されたことを確認します。専門の検査員が工事箇所を詳細にチェックし、すべての修繕が適切に行われていることを確認します。最終検査に合格した後、工事は正式に完了となります。工事完了後には、アフターケアとして一定期間内に発生した不具合に対して施工会社が対応します。引き渡しの際には、工事の詳細な報告書や保証書が提供され、今後のメンテナンス計画についての説明も行われます。

大規模修繕工事は、建物の価値を維持し、住環境を向上させるための重要です。計画的に実施し、住民の理解と協力を得ることで、成功に導くことができます。

マンション大規模修繕での追加費用を抑える方法とは?

追加費用を抑えるには、定期的なメンテナンスと業者へ丸投げをしないことがトラブルを回避するために重要です。

定期的なメンテナンスやチェックを管理者が行うことによって、問題を早期に発見・解決することができ、大きな修理費が発生するのを防ぐことができます。また、丸投げをせずに自分でできる作業は自分で行うことで、人件費を抑えることができます。

機器の点検や清掃、消耗品の交換などがあります。また、丸投げをせずに自分でできる作業には、簡単な掃除など、これらの作業を自分で行うことで追加費用を抑えることができます。

定期的なメンテナンスを実践することで、無駄な出費を抑え、追加費用が発生するトラブルを防ぎ効率的な運用を実現することができます。

マンション大規模修繕での補助金や助成金の種類と条件を紹介

マンションの大規模修繕には多額の費用がかかりますが、国や地方自治体からの補助金を利用することで、経済的負担を軽減することができます。ここでは、主要な補助金の種類とそれぞれの条件について詳しく解説します。

以下の表にまず簡単にまとめました。

それぞれの内容を詳しく解説します。

省エネ改修補助金

まず、省エネ改修補助金についてです。この補助金は、建物の断熱性能を向上させたり、省エネルギー設備を導入したりする場合に支給されます。具体的には、断熱材の追加や高効率給湯器の設置、LED照明への交換などが対象となります。この補助金を受けるための条件として、断熱材の追加や省エネルギー設備の導入を行うことが求められ、さらに一定のエネルギー効率改善が見込まれることが必要です。

※参考資料：国土交通省マンションの省エネ改修事例・支援制度

耐震改修補助金

次に、耐震改修補助金があります。この補助金は、建物の耐震性を向上させるための工事に対して支給されます。対象となる工事には、耐震補強工事や柱や梁の補強などがあります。補助金を受けるためには、耐震診断の結果に基づいた改修であることが条件となります。これは、建物の耐震性を確保し、住民の安全を守るために非常に重要です。

バリアフリー改修補助金

最後に、バリアフリー改修補助金です。この補助金は、高齢者や障害者のためにバリアフリー化を行う場合に支給されます。対象となる工事には、スロープの設置、エレベーターの設置、手すりの設置などが含まれます。この補助金を受けるための条件としては、高齢者や障害者のためのバリアフリー化を行うこと、そして公共性が認められることが必要です。バリアフリー化は、高齢者や障害者が安全に快適に暮らせる環境を整えるために重要です。

以上のように、マンション大規模修繕に対する補助金にはさまざまな種類があり、それぞれに特有の条件があります。適切な補助金を選び、条件に合った工事を行うことで、補助金を有効に活用することができます。

マンション大規模修繕は新東亜工業へ

新東亜工業では、大規模修繕や外壁塗装、防水工事をお考えの方に向けて長年の職人経験を活かした高品質な施工サービスを提供しています。

すべての工事は自社施工で行い無駄のない最適な提案をお約束。お客様の予算に合わせたプランニングで周辺環境への配慮も徹底して行います。

さらに、安心の10年保証と充実したアフターフォローで、お客様満足度98%を誇ります。質の高い仕上がりをお求めの方はぜひ新東亜工業へご相談ください。

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マンション大規模修繕ご相談の流れ｜修繕工事・防水工事などお気軽にお問い合わせ下さい

新東亜工業でのマンション大規模修繕・防水工事の流れは以下になります。

1. STEP

   問い合わせ

   まずはお電話または下記のフォームからお問合せください。

   マンションの大規模修繕や防水工事について、決まっている点、迷っている点など、どんな些細なことでも丁寧にお答えします。

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2. STEP

   建物調査

   スケジュールの調整後、現在の建物の状態を調査させていただきます。

   この時に御見積に必要な建物の計測などもさせていただきます。 1時間〜2時間程度で終了します。

3. STEP

   お見積り

   現地調査結果をもとに算出して御見積もりを作成します。その際にお伺いしたご予算など、お客様のご希望も反映させた上、ご説明に上がります。

   御見積とともに、下記の資料をご用意します。

   • 使用材料などのカタログ
   • 工程表
4. STEP

   ご契約

   御見積書やスケジュールにご納得いただけましたら、ご成約となります。ご納得いただけないまま進むことはありませんので、ご不明点などはお申し付けください。

5. STEP

   近隣の方へご挨拶

   ご近所にお住まいの皆さまには、着工の1週間前に工事開始のご挨拶に伺います。

   施工中はできる限りご迷惑をおかけしないよう、細心の注意を払って行います。

   ※建物の規模により、案内の方法や時期は異なります

6. STEP

   工事着工

   高所の作業が必要な場合は、安全・確実な施工が行えるよう仮設足場を設置します。

   また、近隣住宅や屋内へのほこりの飛散を防止するために養生にも万全を期します。

7. STEP

   完了&アフターフォロー

   当社の保証は10年の長期保証。「おかしいな」と感じた際にはご連絡ください。速やかに対応いたします。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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マンションの大規模修繕での追加費用についてのまとめ

マンションの大規模修繕工事は多額の費用がかかりますが、さらに追加費用が発生するトラブルが起こる可能性があります。タイルの枚数増加や内部の劣化、足場の設置、災害の発生、工事の延期などが原因となり、追加費用が発生する可能性があります。

追加費用が発生した場合には、修繕積立金の増額、一時金の徴収、金融機関の借入などによって対処する必要があります。

追加費用を抑えるためには、定期的なメンテナンスを実施し、丸投げをせずに工事内容をしっかりと把握することが重要です。

大規模修繕工事は多額の費用がかかるため、長期的な計画を立てて資金を準備することが大切です。追加費用が発生し、トラブルが起こる可能性についても事前に認識しておき、適切に対処できるように準備しておきましょう。