2024.04.05
アパート改修工事の内容は？実施時期の目安や費用
大規模修繕や防水工事のご相談は実績豊富な新東亜工業へ
アパートの修繕工事の工事内容
改修工事の内容は建物の状況によって異なりますが、一般的には以下の工事が含まれます。
まず屋根や外壁の補修工事があげられます。
これは雨漏りや亀裂の防止、耐久性の向上を目的とします。
また、建物の骨格となる基礎や柱、梁の補強工事も重要です。
経年劣化による強度低下を防ぐためです。
次に設備関係の工事があります。老朽化した給排水管、電気設備、ガス設備の取り換えや増設が行われます。
水漏れや停電、ガス漏れのリスクを低減し、居住性を高める狙いがあります。
加えて、断熱性向上のための窓サッシの交換や外壁の断熱改修が行われることがあります。
省エネ効果による光熱費の削減が期待できます。
その他、バリアフリー化工事やエレベーター設置工事、駐車場や駐輪場の新設なども考えられます。
このように設備の更新や居住環境の改善が主な目的ですが、建物の状態に応じた適切な工事計画が重要となります。
アパートの修繕工事の実施時期の目安
アパートの修繕工事の適切な時期は、建物の築年数や現在の状態によって異なります。
おおよその目安としては、以下のようになります。
- 築10年程度 : 設備関係の部分的な更新工事
- 築15年程度 : 外壁や屋根などの大規模修繕工事
- 築25年程度 : 躯体の大規模補強工事や全面的な設備更新
なお、この目安は一般的なものであり、建物の状況によって大きく前後する可能性があります。
定期的な建物診断を行い、早期から修繕計画を立てることが重要です。
また、集合住宅の場合は区分所有者全員の合意が必要となるため、修繕時期の決定には時間を要します。
修繕積立金の状況なども踏まえ、柔軟に対応する必要があります。
アパートの修繕工事にかかる費用
アパートの修繕工事は、建物の維持管理において避けられない重要な工事です。
しかし、多額の費用が必要となることから、事前に概算費用を把握しておくことが大切です。
アパートの修繕工事にかかる費用は、工事の内容や規模、建物の状況によって大きく異なります。
概算としては以下の通りです。
- 設備更新工事: 500万円~2,000万円程度
- 外壁・屋根修繕工事: 1,000万円~3,000万円程度
- 大規模修繕工事(躯体を含む): 3,000万円~1億円以上
この概算費用は、国土交通省の「マンション修繕費用の概算事例」や、日本ERI(不動産鑑定)のデータを参考にしています。
例えば築30年のマンション(1戸当たり70㎡)で大規模修繕を行う場合、平均的な金額は1,000万円前後となっています。
実例として設備更新工事の具体例として、給排水管の更新工事では、1階建てアパート(8戸)で約650万円の費用がかかったケースがありました。
一方、外壁・屋根修繕工事では、4階建てマンション(20戸)で外壁タイル張替工事を行った際、約2,200万円の費用がかかったという事例があります。
大規模修繕工事の事例としては、築45年の8階建てマンション(50戸)で躯体補強と設備更新を含む全面改修工事を実施した際、総額で約6,500万円の費用がかかったケースがあげられます。
このように、アパートの修繕工事には多額の費用を要する場合があります。
事前に概算費用を把握し、適切な修繕計画と修繕積立金の準備を行うことが不可欠です。
将来の大規模修繕に備え、計画的かつ着実な対策を講じることが重要となります。
アパートの修繕工事の費用を抑えるコツ
アパートの修繕工事には多額の費用がかかる可能性がありますが、いくつかのコツを押さえることで、費用を大幅に抑えることができます。
定期的な建物診断と計画的な修繕を行うことが、修繕費を抑えるための最も重要なポイントです。
国土交通省の調査によると、建物の早期の小さな修繕により、将来の大規模修繕費を20~30%削減できるとされています。
例えば、外壁のひび割れ等の小さな補修を行うことで、大規模な外壁修繕工事を先送りできます。
また、設備機器の定期的な点検と部品交換により、機器の寿命を延ばすことができます。
実例としてAマンション(築35年)では、3年に1回の外壁ひび割れ補修や、年1回の設備点検を欠かさず実施。
その結果、計画修繕周期が5年延長され、約1,500万円の修繕費を削減できました。
優先順位をつけた段階的な修繕を行うことで、費用を平準化し、一時的な大口支出を避けられます。
東京都のマンション実態調査では、フリーロー修繕(優先順位付け)を採用した建物の方が一般修繕よりも費用を14%抑えられたことが示されています。
緊急性の高い項目から着手し、残りは数年に分けて実施することで、支出の平準化が可能となります。
例えばBマンション(築30年)では、給排水管の更新(700万円)を最優先。
その後、外壁修繕(1,200万円)、最後に防水工事(500万円)を3年かけて順次実施し、大口支出を避けました。
長期修繕計画を立て、適正な修繕積立金を活用することが重要です。
国交省によると、適正な積立額は建物面積に応じ1㎡当たり300~800円/月程度が目安です。
修繕積立金の活用により、大規模修繕時の一時的な大口支出を避けられます。
Cマンション(550㎡)では、月額500円/㎡の積立金を35年間拠出。
結果、大規模修繕9,000万円のうち7,500万円を賄えました。
このように、計画性を持って着実に準備を進めることが、アパートの修繕費を大幅に抑える上で最も重要なポイントとなります。
