マンション大規模修繕にかかる費用と工事単価の基本を解説

マンションの大規模修繕工事は、建物の老朽化を防ぎ、快適な住環境を維持するために欠かせない定期的なメンテナンスです。しかし、「一体いくらかかるのか？」「どの工事が高いのか？」といった費用面の不安を抱える方は多いでしょう。この記事では、大規模修繕にかかる費用の概要と、費用構成の考え方について解説します。

大規模修繕とはどんな工事？

大規模修繕とは、マンションの外壁、屋上防水、共用廊下、給排水管など、建物全体の劣化を対象とする修繕工事のことです。築12～15年ごとを目安に、長期修繕計画に基づいて実施されます。

• 外壁のひび割れやタイル浮きの補修
• 屋上やバルコニーの防水更新
• 給排水管・ポンプなどの設備更新
• 鉄部の塗装や手すりの補修

など、居住者の安全と資産価値維持に直結する工事項目が含まれます。

費用の内訳と予算の決まり方

大規模修繕工事の費用は主に以下の要素で構成されます：

費用項目	内容例
仮設工事費	足場・仮囲い・仮設トイレなど
外装・塗装工事費	外壁塗装、タイル補修など
防水工事費	屋上・バルコニーの防水処理
設備工事費	給排水・電気・エレベーターなどの更新
共用部工事費	共用廊下・階段の補修など
管理費・諸経費	工事監理、設計、保証、消費税など

これらを合計した金額が、一般的には2,000万円〜1億円超になることもあります。

なぜ数千万円規模になるのか？

多くのマンションで修繕工事費が高額になる理由は以下の通りです。

• 対象範囲が建物全体に及ぶ
• 高所作業や仮設足場など安全対策にコストがかかる
• 設備機器（エレベーター・ポンプなど）の更新が高額
• 工期が1〜3か月と長期に及ぶため人件費が高い

特に築20年を超えるマンションでは、建材の劣化や配管の腐食が進んでおり、対応が後手に回るほどコストが膨らむ傾向にあります。

大規模修繕の工事単価｜施工別の目安と費用相場

工事単価を把握しておくことは、見積もり内容を比較・判断する上で非常に重要です。ここでは、代表的な工事項目ごとの単価相場を表やリストでわかりやすく解説します。

防水工事の単価と相場

防水工事は、屋上やバルコニー、共用廊下などからの雨水侵入を防ぐ重要な工事です。使用材料や施工方法により単価が大きく変動します。

防水工法	単価の目安（㎡あたり）
ウレタン防水	約5,000～8,000円
シート防水	約6,000～10,000円
塩ビシート防水	約7,000～12,000円
アスファルト防水	約4,000～7,000円

※下地処理や施工条件によっては追加費用が発生します。

外壁工事の単価と相場

外壁工事は大規模修繕の中でも最も費用がかかる項目です。塗装・シーリング・タイル補修など複数の工程が含まれます。

工種	単価の目安（㎡あたり）
外壁塗装	約5,000～10,000円
シーリング打替え	約800～1,200円
タイル補修	1か所 約3,000円～

材料のグレード（例：フッ素塗料、シリコン塗料など）や施工面積によって大きく変動します。

仮設工事（足場など）の単価と相場

安全に作業するための仮設工事も、大規模修繕に欠かせない項目です。

項目	単価の目安
足場設置	約1,000～2,000円／㎡
仮囲い設置	約1,000～1,500円／㎡
仮設トイレ	1台 約3,000～5,000円
仮設水道・電気	1式 約10,000～30,000円程度

仮設工事は工期に比例して費用が増えるため、スケジュール管理も重要なポイントです。

設備更新工事の単価と相場

見落とされがちですが、給排水管や電気設備、エレベーターなどの設備工事も大規模修繕に含まれます。

工事内容	単価目安
給排水管交換	約1,500～2,500万円／棟
ポンプ交換	約500～1,000万円／台
電気設備更新	約1,000～2,000万円／棟
エレベーター更新	約2,000～3,000万円／台

設備工事は「1棟単位」や「1台単位」で見積もられることが多く、建物の構造や階数によって差が出やすいのが特徴です。

2回目・3回目の大規模修繕工事で費用が高騰する理由

マンションの大規模修繕は通常、築12年～15年ごとに繰り返し行われます。2回目・3回目と回数を重ねるごとに、工事費用が高騰する傾向にあるのはなぜでしょうか？ここではその要因を詳しく解説します。

経年劣化により修繕範囲が拡大する

初回の修繕では見過ごせていた部位も、20年・30年と経過することで構造部分まで劣化が進みます。その結果、以下のような追加工事が必要となります。

• 給排水管の全面交換
• 躯体（コンクリート）の補修
• 電気配線・通信設備の更新
• 耐震補強や断熱改修
• 玄関扉・サッシの交換
• エントランス設備の近代化

これらは高額になりやすい上、専門性も必要なため、単価が上がる要因となります。とくに老朽化したインフラ設備の更新は、配管ルートの変更や住戸内工事を伴うため、施工の手間や住民対応のコストも嵩みがちです。

材料・人件費の高騰

昨今の建築資材価格や職人不足の影響により、以下のような要因が費用高騰を引き起こしています。

• 足場設置費用の上昇（資材高騰・輸送費増）
• 塗料や防水材などの原材料コスト上昇
• 技能職の人件費・確保コストの増加
• 建設業全体のインフレ傾向

また、2020年代以降は環境対応建材や省エネ基準への対応も求められ、仕様が高性能化する分、費用負担が重くなる傾向があります。

大規模修繕工事単価の削減テクニックと見積もりの工夫

大規模修繕工事の費用を適正に抑えるためには、発注側での知識と準備が欠かせません。この章では、見積もり時点で活用できる費用削減の方法をご紹介します。

複数業者から相見積もりを取る

1社だけに依頼すると価格の妥当性が分からないため、以下のように比較検討を行いましょう。

• 同条件・同仕様で統一した見積依頼
• 単価内訳を明記してもらう
• 各項目の数量・施工範囲の確認
• 合い見積もり結果をもとに交渉する
• 質問対応や説明の丁寧さも評価軸に含める

特に、施工会社によって施工方法や下地補修範囲が異なる場合もあるため、「安い＝お得」とは限りません。内容を精査する目が大切です。

見積書で注目すべきポイント

チェック項目	内容の確認基準
工事項目の内訳	総額だけでなく、項目別単価が記載されているか
数量・面積	面積・本数・長さなど具体的な数量があるか
材料の種類・グレード	グレードや等級が明記されているか
実数精算の有無	実際の数量で最終清算する形式か
アフターサービスの内容	保証年数・定期点検・無料対応範囲など
間接費・管理費の妥当性	管理費や共通仮設費の比率が不自然でないか

不明点がある場合はそのままにせず、遠慮なく業者に質問しましょう。説明責任を果たす姿勢も、信頼できる業者かどうかの判断基準になります。

範囲を絞る・仕様を調整する

以下のように工事内容の優先順位を見極めることでも、コスト削減が可能です。

• 築年数の浅い部位は除外し、必要最低限の工事に絞る
• 高グレード塗料から標準グレードへ見直す
• 意匠性より耐久性を重視した仕様へ切り替える
• 工期を分割して段階的に施工する（例：バルコニーは次回へ）
• 検査・中間チェックを導入して無駄なやり直しを減らす

これらの対応は、設計段階から施工管理者・業者とよく相談しながら進めましょう。

大規模修繕における修繕積立金とその算出方法

大規模修繕の費用は、多くの場合「修繕積立金」から支払われます。積立額の目安や算出方法についても知っておくことが重要です。

修繕積立金の目安（月額）

築年数の目安	月額積立金（1戸あたり）
築10年	約15,000～20,000円
築20年	約20,000～25,000円
築30年	約25,000～30,000円

国土交通省のガイドラインによれば、将来的に2回目・3回目の修繕を見据えた積立が推奨されています。

長期修繕計画では、以下のような前提が必要です：

• 屋上防水は15年程度で再施工
• 外壁塗装・タイル補修は12年〜15年ごと
• 給排水設備は30年程度で更新

このようなサイクルを想定して、累計で1戸あたり600万円以上の積立が必要になるケースもあります。

積立金が不足している場合の対処法

万が一、積立金だけではまかないきれない場合は、次のような対応が検討されます：

• 区分所有者から一時金を徴収する（任意協力型または強制徴収型）
• 管理組合名義で修繕資金ローンを組む（金融機関の支援制度あり）
• 工事を数年先に延期し、積立金を継続的に増やす
• 範囲や仕様を縮小し、次回へ一部工事を回す

ただし、これらは住民合意が必須であり、事前に総会や理事会で十分な説明と協議を重ねる必要があります。

大規模修繕の工事単価でよくある疑問（FAQ）

大規模修繕工事に関しては、費用・手順・積立金・業者選定など、管理組合の理事や居住者の間でよくある疑問がつきものです。ここでは、特に多く寄せられる質問に回答していきます。

Q：見積もりが極端に安い業者は信用していい？

A：単価が相場より大幅に安い場合、工事品質やアフター対応に不安が残ることがあります。必ず過去の施工実績・保証内容を確認しましょう。また、あまりに安い業者には職人の確保・施工管理力に不安があることも多いため、価格だけで判断しないことが重要です。

Q：積立金の見直しはどう進めればよい？

A：長期修繕計画を専門家に依頼し、今後30年分の支出と収入予測を立てるのが基本です。過去の修繕履歴をもとに必要額を精査し、住民への説明責任を果たしながら段階的に改定していきます。

Q：工事の追加費用は発生するの？

A：工事中の下地劣化などにより、当初見積になかった追加作業が必要になるケースは多いです。余裕をもった予備費（全体の10～15％）を計上することをおすすめします。また、追加費用の根拠や工事変更内容は逐一書面で確認・承認を取りましょう。

Q：理事や住民の知識が不足しているが大丈夫？

A：専門知識がなくても、設計コンサルタントや工事監理者を起用することで補えます。管理会社と密に連携し、勉強会や説明会を開催することもトラブル防止に効果的です。

まとめ｜工事単価の把握が大規模修繕費用対策のカギ!

大規模修繕工事は、金額が大きい分だけ「相場感」がないと判断が難しくなります。各工事項目の単価を把握しておくことで、

• 高すぎる見積もりの発見
• 不要な工事の見直し
• 相場に基づいた適切な交渉

が可能になり、結果的に予算オーバーを防ぐことにつながります。

また、修繕積立金の適正額や積立方法も重要な論点です。将来的な修繕計画を見据えて、資金準備と工事内容の精査を進めましょう。

信頼できる施工業者や専門家と連携しながら、納得のいく修繕を実現するためにも、事前の情報収集と準備を怠らないことが成功のカギとなります。