築40年以上の外壁塗装がおすすめできない理由や困難なケースとは?塗装以外の外壁リフォームも紹介【2025年最新】| 株式会社新東亜工業  

    コラム    

築40年以上の外壁塗装がおすすめできない理由や困難なケースとは?塗装以外の外壁リフォームも紹介

築40年以上の住宅では、外壁塗装だけでは対応しきれないケースもあります。

築40年以上の住宅の場合構造的な劣化やひび割れが進行している場合、塗装の効果が限定的になる可能性があります。また、下地の補修や外壁材の交換が必要になることもあります。

本記事では、築年数が経過した住宅で外壁塗装がおすすめできない理由や、より効果的な外壁リフォームの選択肢について詳しく解説します。長寿命化と快適性を実現するためのポイントをチェックしましょう。

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築40年以上の住宅の外壁塗装をおすすめできない理由とは

外壁のリフォームというと塗装がまず思いつきますが、築40年以上の住宅の場合、塗装はあまりおすすめできない場合があります。それにはさまざまな理由があるからです。その理由を詳しくみていきましょう。

築40年以上だと外壁材が劣化している

劣化している外壁材は塗装に向いていません。築40年以上になると、それまでにケアを行っていたとしても確実に劣化はすすんでいます。羽目板壁やトタン壁は特に劣化は激しめであり、ケアをあまり行っていないモルタルや窯業系サイディングなども見た目以上に劣化はすすんでいます。

そのような劣化がすすんでいる外壁に塗装を行った場合、塗装剤が密着する力が弱く、すぐに剥がれ落ちる可能性があるのです。

築40年以上だと内部が劣化や腐食が侵食している可能性がある

外壁塗装は外壁だけ見ていればよいわけではありません。建物内部の状況も勘案して考える必要があるのです。

築40年以上の住宅は、木の下地などが劣化したり、柱などが腐食している可能性があります。そして、これらが原因で外壁材にも影響が及ぶことが考えられます。塗装をしても、その後外壁材が剥がれ落ちたり、浮きがおきたりすることを想定する必要があります。

さらには、白アリや地震などで建物全体が大きく崩れることも考えられ、塗装の前に内部を修繕する必要がでてきます。

築40年以上の住宅で外壁塗装が困難なケース

築40年以上の住宅で外壁塗装が困難な物件の特徴はどういったものなのでしょうか。

築40年以上で過去1度も外壁塗装がおこなわれていない物件

過去1度も外壁塗装がおこなわれていない物件は、外壁塗装が難しいといえます。

住宅の外壁塗装は通常10~15年おきに行なうことが望ましいとされています。それは色褪せといった見た目的な問題のみならず、日が当たったり、雨風に打たれたりすることによって、日に日に劣化していくからです。

ところが、外壁塗装を過去40年間に1度もおこなっていない物件があります。そのような物件は、外壁が剥がれて下地に多くの水分が含まれています。下地がしっかりしていないと塗装を行っても長持ちしません。もし塗装するのならば、重ね塗りするケースがあります。しかし、費用も工事期間も増えて負担が大きくなります。

築40年以上は外壁を補修しても雨漏りが改善しない

外壁補修をおこなっても雨漏りが改善しない場合は、外壁塗装は難しいでしょう。

雨漏りが改善しないのは雨水が侵入する経路が複数存在している可能性があり、外壁補修と塗装をおこなっても、その後、下地に水分が多く含まれたり、さらには建物自体に大きなダメージが起きたりするかもしれないからです。このような場合、外壁塗装は断念せざるを得ません。

築40年以上の住宅で外壁塗装ができる場合もある

これまで築40年以上の住宅は外壁塗装ができないといったお話をしてきましたが、おこなえる物件も存在します。そのような物件の共通点をあげてみました。

過去に外壁塗装が行われたことがある場合

40年間に2,3度外壁に塗装がおこなわれているような物件は、築40年以上でも外壁塗装が行える場合があります。10~15年おきに塗装がおこなわれている外壁は劣化も緩やかであり、下地がしっかりしていることから塗装をスムーズにおこなうことができ、その後の外壁の持ちも期待できます。

外壁の素材が金属などの場合

外壁の素材によって、築40年以上の物件でも塗装が充分可能なものがあります。特に金属の場合は塗装がおこないやすい素材です。金属製サイディングの耐用年数は30~40年といわれています。金属なのでサビは発生しますが、落とすと下地はキレイなので塗装が可能なのです。

ただ一概に「この素材だから塗装できない」と断言できることは難しく、メンテナンス状況や環境により異なってくるので、一度業者に相談することが望ましいでしょう。

外壁塗装の流れ

外壁塗装工事は以下のような流れで行われます。ここでは簡潔に塗装工事完了までのステップを紹介します。

塗装工事契約後には近隣の方への工事の挨拶などを行なったりして配慮を行なってくるのも一般的です。

現場のチェックと足場の設置

外壁塗装を始める前に、専門家が現場をしっかりと確認し、安全な足場を設置します。この準備が整うことで、作業がスムーズかつ安全に進められ、高い品質の塗装が可能になります。

清掃・高圧洗浄

塗装前の外壁は、高圧洗浄できれいに洗い流します。これにより塗料の密着が良くなり、仕上がりの美しさが長持ちします。清潔な外壁は、塗装の効果を最大限に引き出します。

下地処理

外壁の細かいひび割れや剥がれを修正し、防水性を高める下地処理を行います。これにより、建物を長期にわたって保護し、見た目も美しく保つことができます。

養生

塗装作業中に塗料が飛散しないように、窓やドア、庭の植物などを保護する養生を行います。この注意深い対策が、作業の品質を保ち、クリーンな環境を維持します。

塗装開始・下塗り

下塗りは塗装の基礎です。この層が外壁をしっかりと保護し、上塗りのための下準備を整えます。一貫した品質の下塗りが、塗装全体の耐久性を支えます。

中塗り&上塗り

中塗りと上塗りで、外壁を美しく仕上げます。これらの塗料層が、建物を外部の影響から守り、色の鮮やかさを長く保ちます。適切な技術が光る仕上がりを約束します。

塗装完了後のチェック・検査

全ての塗装が終わった後は、細かい検査を行います。このチェックで、塗装が基準に合っているかを確認し、完璧な状態でお客様にお渡しします。

足場の撤去後、工事完了

塗装がすべて終了したら、足場を撤去します。これで、新しく塗り直された建物が完成し、美しい新しい外観をお楽しみいただけます。

外壁塗装以外の外壁リフォーム方法

外壁が劣化していると、リフォーム法としてまず頭に浮かぶのが「塗装」でしょう。しかし、外壁のリフォーム方法は塗装だけではありません。築40年以上の物件で、塗装が困難な場合は、他のリフォーム方法をおこなってみてはいかがでしょうか。

外壁の重ね張り(カバー工法)

外壁の重ね張りというリフォーム法があります。現存している外壁の上から新しい外壁材を張り付ける工法で「カバー工法」とも呼ばれています。雨風や日当たりから起きる劣化を防ぐだけではなく、外壁が二重になることで断熱性や遮音性も合わせて向上するメリットがあります。

そして、現存する外壁を剥がしたり廃棄したりといった工程が無いので工費の負担が軽減される効果もあります。また外壁にアスベストが含まれている素材を使用している場合にも効果的であるといえます。

新たに張り付ける外壁は基本的に金属製サイディングを使用する必要があります。建物全体の重量が増えてしまうからです。金属製サイディングは耐用年数が長いメリットがありますが、見た目に特徴があるので、それを気にする方もいらっしゃるかもしれません。

外壁の張り替え

現存する外壁を剥がして廃棄し、新たな外壁を張り替える方法です。重ね張りと比較して費用や工事期間がかなり増えることになります。しかし、建物内部の劣化や腐敗部分を取り除いてから外壁の張り替え、塗装工事をおこなうため、トータルで考えると建物自体の持ちをかなり伸ばすことが可能となります。そして好みの外壁材を選ぶこともできるのです。

一部外壁張替えと塗装

築40年の住宅だと建物の日当たりや雨風のあたり具合は、場所により異なるでしょう。南東や南西方面だと日に当たる時間が多いでしょうし、隣りの建物が接近している部分は日に当たったり、雨風が当たることが比較的少ないでしょうから、40年の間で劣化具合に大きな差がでてくると思われます。

その場合、場所に応じて外壁を張り替えた方がいいところと、塗装できるところがあると思われます。塗装ができるところは塗装をおこなう方が、すべての外壁を張り替えるよりは、コストや工期が軽減できます。

スケルトンリフォーム

スケルトンリフォームは、外壁のみならず骨組み以外を解体する工法で、工期や費用面で負担が大きくなるものの内装の工事も合わせておこなうため、部屋の間取りの変更をおこなうことができます。築40年以上になると、建築時と家族構成が変わっていたり、老後の健康の心配をおこなう時期にきているかもしれません。そういった場合に部屋の間取りが変更できるのはメリットがある方法といえます。

大規模なリフォーム

40年間、まったくケアをおこなっていない場合は、外壁のひび割れ部分などから雨水が建物内部に侵入してきて、建物内部に染み込み、柱などの腐食がすすんでいる可能性があります。この物件に今後も長く住み続けるのなら、これらの問題点を解決するための大規模リフォームも頭に入れておく必要があるでしょう。

建て替える

究極になるかもしれませんが、大規模リフォームとともに住宅の建て替えも選択肢の一つとしてはあります。リフォームを行なうことで住宅の寿命はある程度伸びますが、新たに建て替えた住宅には及びません。元は外壁のリフォームを検討するところですが、外壁のリフォームは、建物全体のことを考えてからおこなう必要があるということを意味します。

築40年の外壁塗装についてのまとめ

今回は、築40年以上の住宅に外壁塗装をおすすめできない理由や、リフォームの方法などをお話してきました。築40年以上の住宅といっても、外壁の過去のケア状況により塗装が十分可能な物件もあります。

しかし、ケアが不十分な場合は塗装ではない別の方法が存在することがわかりました。外壁のリフォームを考える場合、結果的に建物全体の問題点を洗い出す必要があり、その問題点を解決するリフォーム方法をおこなうべきなのです。この記事を参考に外壁リフォームの方法を考えていきましょう。

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