2024.03.20

大規模修繕工事の必要性とは？マンション・アパートの改修・修繕について

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マンションやアパートなどの建物は、経年劣化によって様々な不具合が発生します。放置すると、住環境の悪化や建物の安全性低下につながるため、定期的な修繕が必要です。

なかでも、建物全体にわたって行う大規模修繕は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持する上で重要な役割を果たします。

今回は、大規模修繕工事の必要性について解説するとともに、修繕積立金や工事の周期、費用など、大規模修繕に関する様々な情報を紹介しています。マンションやアパートにお住まいの方は、ぜひ参考にしてください。

大規模修繕は本当に必要なの？

大規模修繕は、建物の寿命を延ばし、住民の安全を守るために必要です。

建物は時間と共に劣化します。定期的な修繕を行わないと、小さな損傷が大きな問題に発展する可能性があります。

日本国内の多くのマンションで、10年から15年の周期で大規模修繕が行われています。

大規模修繕工事は、経年劣化によって発生する建物の不具合を解消し、その寿命を延ばすために必要な工事です。適切な時期に大規模修繕を行うことで、居住環境の維持や資産価値の向上につながります。

大規模修繕が必要な３つの理由

大規模修繕工事が必要な理由について解説していきます。

大規模修繕の必要性①：建物の維持と安全の確保のために必要

安全な居住空間を提供するためには、建物の維持が必須です。

劣化した建物は、住民の生命や財産を脅かす可能性があります。

防水性の低下により水漏れが発生し、建物内部の損傷を引き起こすケースがあります。

このようなリスクを回避するためにも、大規模修繕が求められます。

大規模修繕の必要性②：資産価値の維持や向上のために必要

資産価値を維持し、投資としての価値を高めるためにも大規模修繕は重要です。

劣化が進むと、建物の市場価値は自然と下落します。 

定期的な修繕により、建物は新築時の美観を保ち続けることができます。 

その結果、資産価値の維持や向上につながります。

大規模修繕の必要性③：時代のニーズに合わせた建物の資産価値向上

時代に合わせた改修は、建物の機能性を高め、より魅力的な物件にするために必要です。

バリアフリー化や省エネ化など、新しいニーズに応える改修が求められています。

古いマンションでも、外壁や内装を改修し新設備を導入することで、新築に匹敵する価値を持たせることができます。

これにより、建物は長期にわたり魅力的な状態を保つことができます。

大規模修繕の定義について

大規模修繕は、建物の長期的な利用と安全性を確保するために行われる、計画的な修繕工事です。

では、具体的にどのような定義があるのでしょうか。

国土交通省の定義

国土交通省は、大規模修繕を建物の共用部分の劣化や損傷を修復する工事と定義しています。

共用部分の修繕は、建物全体の機能性と安全性を維持するために不可欠です。

例えば、外壁の塗装や防水工事などがこれに該当します。 

したがって、大規模修繕は共用部分の機能を回復し、住民の安全を守るために重要です。

建築基準法の定義

建築基準法では、特に外壁タイルの全面打診調査を含む大規模修繕を義務付けています。

外壁タイルの剥離は重大な事故につながる危険があるためです。 

築10年を経過した建物では、このような調査が求められます。 

これにより、建物の安全性を確保し、長期的な利用が可能になります。

大規模修繕工事の周期（タイミング）と回数とは？

マンションやアパートは、経年劣化によって様々な不具合が発生します。これらの不具合を放置しておくと、建物の寿命を縮めたり、住環境を悪化させたりする恐れがあります。そこで、定期的に大規模修繕工事を実施する必要があります。

大規模修繕工事の周期は、一般的には12～15年と言われています。ただし、建物の構造や使用状況、地域によって異なる場合があります。回数についても、建物によって異なりますが、一般的には2～3回程度行われることが多いようです。

1回目と2回目以降の大規模修繕工事の違いや、3回目以降の大規模修繕についてなど、より詳細な情報は別途ご紹介します。

大規模修繕工事の周期や回数について理解できたら、次は具体的な工事の内容や費用について調べてみましょう。

1回目と2回目以降の大規模修繕工事の違いとは？

大規模修繕工事は、建物の老朽化を防ぎ、安全性を維持するために必要な工事です。1回目と2回目以降の工事は、それぞれ目的や内容、費用が異なります。

1回目の大規模修繕工事は、防水・外壁塗装・バルコニー防水など、建物の外観や躯体を保護する工事が中心です。2回目以降の工事では、1回目の工事で修繕できなかった箇所や、経年劣化による設備の交換・更新が必要となります。また、共用部分の改修・更新や内装の改修など、居住者の快適性向上を目的とした工事も行われることが多くなります。

建物の状態や居住者のニーズに合わせて、適切な工事計画を立てることが大切です。

３回目以降の大規模修繕について

3回目以降の大規模修繕では、これまでの修繕箇所に加え、躯体部分の補修・補強、設備機器の更新、共用部分の改修、耐震補強などが必要になることが想定されます。長期的な修繕計画を立てて積立金を積み立て、工事内容や予算については居住者全員で話し合い、合意形成を図ることが重要です。

大規模修繕にかかる費用について

大規模修繕工事は、マンションやアパートなどの寿命を維持し、資産価値を保つために必要不可欠な工事です。しかし、工事費用は高額になるため、計画的な修繕積立金が必要です。

修繕積立金は、月々の管理費とは別に徴収され、将来の大規模修繕工事費用に充てられます。修繕積立金の額は、マンションの規模や築年数などによって異なりますが、一般的には月額数千円から数万円程度が目安となります。

大規模修繕工事は、通常10～15年に1回実施されます。工事内容は、外壁の塗装や防水工事、屋上の防水工事、バルコニーの防水工事、共用部分の電気設備や給排水設備の更新など、多岐にわたります。

具体的な費用は、以下の要因によって変動します。

• 建物の規模：大きな建物ほど、修繕に必要な材料や人件費が増加します
• 修繕の範囲：外壁や屋上の防水工事、共用部の塗装など、修繕の範囲が広いほど費用は高くなります
• 使用する材料：高品質な材料を使用すると、耐久性は向上しますが、それに伴い費用も上昇します

マンションなどの場合一戸あたり約100万円前後が費用相場となっており、戸数によって数百万円から数千万円となります。

計画的に修繕を行うことで、長期的にはコストを抑えることが可能です。また、定期的なメンテナンスにより、大規模修繕の必要性を減らし、結果的に費用を節約することもできます。

大規模修繕は、建物の価値を維持し、安全な居住環境を提供するために不可欠な投資です。

適切な時期に修繕を行うことで、建物の寿命を延ばし、長期的な利用が可能になります。

修繕積立金とは

大規模修繕工事とは、外壁や屋上、バルコニー、給排水管など、建物の重要な部分を一括して修繕する工事です。マンションやアパートなどの共同住宅では、10～20年程度の間隔で実施されるのが一般的です。

大規模修繕工事には多額の費用がかかるため、事前に修繕積立金を計画的に積み立てておく必要があります。修繕積立金は、管理費とは別に徴収され、大規模修繕工事やエレベーターや給排水設備の修繕などの費用に充てられます。

大規模修繕工事の費用は、建物の規模や築年数、損傷状況などによって異なりますが、一般的には数千万円から数億円程度かかります。大規模修繕工事の計画段階では、専門家による調査や診断を行い、修繕内容や工期、費用などを決定します。

大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、居住者の快適な生活環境を維持するために必要な工事です。計画的な修繕積立金と適切な修繕計画によって、建物を良好な状態に維持することが重要です。

まとめ

マンション・アパートなどの建物は、経年劣化によって様々な不具合が発生します。放置しておくと、安全性や耐久性が低下するだけでなく、見た目も悪くなってしまいます。

大規模修繕工事は、これらの問題を解決するために必要不可欠な工事です。建物全体のコンクリートの劣化や外壁のひび割れ、防水層の劣化、屋上の防水工事など、住む人の安全と建物の耐久性を確保するために、定期的に大規模な修繕を行う必要があります。

大規模修繕工事を行うことで、建物全体の寿命が延びるだけでなく、資産価値の維持・向上にもつながります。また、安全性や快適性の向上にもつながり、住む人の満足度も高まります。

ただし、大規模修繕工事は費用がかかるため、事前に計画を立て、資金を準備する必要があります。また、住人への説明会や合意形成など、手続きも必要になります。

大規模修繕工事は、計画的に進めることで、建物の寿命を延ばし、安全で快適な住環境を維持することができます。