2024.04.03
マンションの大規模修繕はどこに頼めばいい？
大規模修繕や防水工事のご相談は実績豊富な新東亜工業へ
マンション大規模修繕の主な依頼先
大規模修繕を発注する際の主な選択肢は、建設会社、大規模修繕専門会社、管理会社の3つです。それぞれの特徴とメリット・デメリットを解説します。
建設会社の特徴とメリット・デメリット
建設会社への発注は、大規模工事の実績が豊富であることがメリットです。
【メリット】
- 設計から施工まで一貫して対応できる
- マンション新築工事の経験が豊富で、専門性が高い
- 大規模修繕工事の実績と経験が豊富
【デメリット】
- 設計監理と施工を同一会社が行うため、中立性と公平性に欠ける可能性がある
- 工事費用が高額になる傾向にある
総合建設業の場合、大規模修繕の平均工事金額は約5億円とされています(国土交通省調べ)。
大規模修繕専門会社の特徴とメリット・デメリット
大規模修繕専門業者は修繕工事に特化した専門性が高いことがメリットです。
【メリット】
- マンション大規模修繕の知見とノウハウが豊富
- 設計監理に特化しているため、中立性が確保されやすい
【デメリット】
- 施工を別会社へ発注する必要があり、工事費が割高になる可能性がある
- 工事監理に長けているが、大規模工事の実績が建設会社ほど多くない
大規模修繕専門会社を選んだ管理組合の割合は2割強でした(マンション管理業協会調べ)。
管理会社の特徴とメリット・デメリット
管理会社への発注は、マンションの実態把握が強みですが、中立性確保が課題です。
【メリット】
- 日常の管理を通じて、マンションの状況を熟知している
- 設計・監理・施工の一括発注が可能で、発注者負担が軽い
【デメリット】
- 施工を含む修繕全体を一手に引き受けることで、中立性と公平性を欠く恐れがある
- 管理業と修繕発注の両立が難しく、役割分担が不明確になる可能性がある
首都圏の4割のマンションが設計・監理を管理会社に一括で依頼(同協会調べ)。
大規模修繕の依頼先選定は、工事規模や管理組合の体制に合わせて、長所短所をよく検討する必要があります。
大規模修繕の依頼先を選ぶ際の注意点
マンションの大規模修繕は高額な工事となるため、依頼先の選定を誤ると多大な影響を及ぼします。
適切な業者選定には細心の注意を払う必要があります。
依頼先選定では、客観的で公平な視点が何より重要です。
工事規模が大きいため、業者の実績や専門性を慎重に見極める必要がある。
国土交通省によると、大規模修繕の平均工事費は約5億円と高額です。
依頼先次第で、工事品質や中立性が大きく変わってくる。
適切な業者選定を怠ったために、工事が一時中断に追い込まれたケースが15%に上ります(マンション管理業協会調べ)。
具体的な注意点は以下の通りです。
- 修繕工事の規模とコストに見合った業者を選ぶ
規模が大きすぎる業者を選ぶと、工事への熱心さが欠ける恐れがあります。小規模すぎる業者では手に余る可能性があります。 - 業者の実績、専門性、信頼性を確認する
大規模修繕の実績や専門的な知見、第三者からの評価なども重要なチェックポイントです。 - できれば複数業者から見積もりを取る
1社からの見積もりのみでは公平性が損なわれるリスクがあります。複数社から相見積もりを取ることが賢明です。 - 設計監理と施工を分離発注するか一括発注するかを検討する
分離発注は中立性が確保できる反面、管理組合の業務負荷が増します。一括発注では業務負荷は軽いものの、公平性の確保が課題になります。 - 管理組合の体制と役割分担を明確にする
管理組合の人的リソースや専門性に応じて、発注方法や役割分担を決める必要があります。
高額な大規模修繕では、トータルでバランスのとれた依頼先の選定が不可欠です。
ごく普通の注意深さでは不十分であり、マンション理事会を挙げて真剣な検討が求められます。
大規模修繕の発注方法の特徴とメリット・デメリット
大規模修繕の発注方法には、大きく分けて以下の2つがあります。
小見出し1: 設計管理方式・分離発注方式
設計監理と施工を別会社に分けて発注する方式です。
【メリット】
- 発注者による中立的な工事監理が行えます
- 設計監理会社を発注者が選定できるため、公平性が確保されやすい
【デメリット】
- 設計監理会社の選定を誤ると、工事品質やコストに影響を与える可能性がある
- 発注者側の業務負担が重くなる
小見出し2: 責任施工方式・一括発注方式
設計監理と施工を同一会社に一括で発注する方式です。
【メリット】
- 責任の所在が明確で、スムーズな工程管理ができる
- 発注者の業務負担が比較的軽い
【デメリット】
- 設計監理と施工を同一会社が行うため、中立性と公平性に欠ける恐れがある
- 発注者側による中立性の確認が必要になる
いずれの発注方式も一長一短があり、管理組合の体制に合わせて適切な選択が求められます。
分離発注は中立性は確保できますが、発注者負担が大きくなります。
一括発注は発注者負担は軽いものの、公平性の確保が課題となります。
マンション管理適正化法では、発注方式の選択は自由となっています。
大規模修繕は高額な工事であり、適切な依頼先と発注方式の選択が、工事の円滑な推進と品質確保につながります。
