2024.04.15

マンション小規模修繕を実施する際のポイント

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マンション小規模修繕を実施前に確認するポイント

マンション小規模修繕の実施前に確認すべきポイントを見ていきましょう。

マンションの劣化度合いの確認

マンションの小規模修繕を検討する際、まずは建物の現状を正しく把握することが重要です。

建物の経年劣化は避けられないものですが、早期発見と適切な対策を講じることで、大規模な補修工事を先送りできます。

結論から申し上げますと、マンションの劣化度合いを正確に把握するためには、専門家による定期的な点検と診断が不可欠です。

一般財団法人マンション管理センターの調査によると、築後25年を経過したマンションの約7割で大規模修繕工事が必要とされています。

適切な時期を逃すと、費用がさらに膨らむリスクがあります。

実例としては、東京都内の30年超えたマンションで、点検を怠ったために給排水管の一部が腐食し、水漏れが発生した事例がありました。

この修繕工事には数千万円の費用を要し、大きな負担となりました。

定期点検で早期発見できれば、コストを抑えられたはずです。

このように、マンションの劣化具合を的確に捉えることが、適切な修繕計画と予算確保につながります。

専門家による定期点検は必須のプロセスと言えるでしょう。

定期点検や診断の結果を確認

マンションの小規模修繕を検討するに当たり、定期点検や診断結果をしっかりと確認することが大切です。

なぜなら、マンション管理適正化推進機構による調査では、点検結果を活用していないマンションが約4割に上るためです。

定期点検は、建物の各部位について劣化状況をチェックし、補修や改修の必要性を判定するものです。

一方、診断では点検結果に基づき、修繕工事の優先順位や概算工事費を算出します。

つまり、点検と診断の結果を確認しないと、修繕の必要性や規模、費用を正しく把握できません。

例えば、東京都内の40年超えたマンションでは、定期点検で給排水管の著しい劣化が指摘されていましたが、診断を行わずに小規模修繕を実施した結果、工事費が約2倍に膨れ上がったケースがありました。

このように、点検と診断の結果を無視すれば、後々大きなコストにつながるリスクがあります。

適切な小規模修繕を行うには、専門家の点検・診断報告書を慎重に精査し、優先度の高い箇所から計画的に対策を立てることが不可欠なのです。

住民から要望や苦情はあるか？

マンションの小規模修繕を適切に進めるには、入居者からの要望や苦情を確実に把握する必要があります。

一般財団法人マンション管理センターの調査結果によると、修繕計画の立案に入居者の意見を反映させていないマンションが約3割にのぼるためです。

マンションに住む人々の生活実態を無視して修繕計画を策定すれば、居住者のニーズに沿わないばかりか、深刻な不満を招く恐れがあります。

事実、ある東京都内のマンションでは、給湯管の更新工事の際、事前アンケートを実施せず住民の意見を反映しなかったため、工事後に多数の苦情が殺到しました。

一方、神奈川県のマンションでは、事前に入居者アンケートを行い、給湯設備の更新に際しては個別対応を可能とするなど、柔軟な対応を取った結果、工事の円滑な進行と入居者の満足度向上に成功しています。

このように、小規模修繕計画の立案段階から、アンケートや説明会を通じて入居者の生の声を確実に集約し、要望や懸念事項を組み入れることが極めて重要です。

専門家の提案だけに頼らず、実際に建物を利用する人々の視点を反映させることが、良好な修繕工事につながるのです。

修繕計画や予算が確保できているか？

マンションの小規模修繕は、適切な計画と十分な予算が確保できていなければ、工事の遅延や追加費用の発生など、様々なリスクが生じる可能性があります。

そのため、修繕計画の妥当性と必要予算の備えを事前に慎重に検討する必要があります。

まず修繕計画については、民間シンクタンクの調査によると、約4割のマンション管理組合が中長期の修繕計画を策定していないという実態があります。

しかし、適切な修繕サイクルと優先順位を見据えた、具体的な計画なくしては、予算の確保や工事の平準化が困難となります。

次に予算の確保については、マンション管理適正化推進機構の調査で、約5割のマンションで修繕積立金が不足気味であることが判明しています。

修繕積立金が不足すれば、一時金の徴収や借入れが必要となり、入居者への過度な負担増や金利コストが避けられません。

例えば、ある東京都内のマンションでは、修繕計画の立案が遅れたため、給排水管の更新工事の際に約1億円の費用を一時金として徴収せざるを得なくなりました。

一方、別の神奈川県のマンションでは、長期修繕計画に基づいて着実に積立金を確保していたため、大規模修繕工事を借入金なしで実施できています。

このように、マンション小規模修繕の前提として、中長期の修繕計画を立て、それに沿って必要な修繕積立金を着実に準備しておくことが極めて重要なのです。

計画と予算の確保により、円滑な工事実施と過度な負担増を回避できるのです。

マンション小規模修繕を行う目的のポイント

マンション小規模修繕には、安全性の確保、快適性の向上、耐久性の向上、緊急性への対応という4つの主要な目的があります。

入居者の生活環境を良好に保ち、建物の資産価値を維持・向上させるためには、これらの点を総合的に捉え、適切な修繕計画を立てる必要があります。

安全性の確保

最も重要なのが住民の安全を守ることです。

給排水管の詰まりや漏水、電気設備の不具合など、様々な事故リスクが経年劣化とともに高まってきます。

国土交通省の調査でも、給排水設備は築10年程度から部分的な不具合が生じ始めるとされています。

こうした危険を未然に防ぐには、計画的な修繕が欠かせません。

実例として、老朽マンションで排水管の詰まりを放置した結果、複数の住戸で浸水被害が発生しました。

安全性確保は、小規模修繕の最重要課題なのです。

快適性を向上させる

次に重要なのが、入居者の快適な生活環境の維持・向上です。

共用部の劣化が進めば美観が損なわれ、利便性も低下します。

小規模修繕で塗装工事や照明器具の取替えを行えば、明るく機能的な空間に生まれ変わります。

ある老朽マンションでは、壁の塗装がはげ落ち雨漏りも見られましたが、修繕で改善できました。

居住者の満足度を高め、資産価値の維持にもつながります。

耐久性を向上させる

耐久性を高め、長期的な資産価値を守ることも重要です。

経年劣化による小さな損傷に着実に対処することで、建物全体の劣化を遅らせられます。

次の大規模修繕へとつなげることができます。

例えば排水管の詰まり対策は、将来の大規模な漏水被害を防ぎ、大規模修繕の費用を抑える効果も期待できます。

緊急性の高いものがあれば優先

さらに、緊急性の高い案件があれば優先対応する必要があります。

水漏れで家財に損傷が出る恐れがあったり、電気設備の不具合で火災リスクが高まっていたりする場合には、即座の修繕が求められます。

一方で軽微な案件は計画的な対応となります。

過去に入居者には被害がなかったものの、老朽化で天井の一部が落下した事例もあり、早期発見と適切な対応が重要です。

マンション管理組合は、これらを総合的に勘案し、優先順位を付けながら修繕計画を立案する必要があります。

限られた予算の中で最大限の効果を発揮し、高い資産価値を保つための適切な取り組みが不可欠なのです。