築20年超のマンションに必要な大規模修繕とは？費用・内容・進め方について解説
2025/07/31
築20年を超えるマンションでは、目に見えない部分から着実に老朽化が進んでいます。「最近、外壁にひび割れが…」「水回りの調子が悪い…」といった不具合が出始めたら、大規模修繕工事を検討するタイミングかもしれません。本記事では、20年以上経過したマンションで実際に行われる主な修繕工事の内容について、わかりやすく解説します。安全性と快適性を維持し、マンションの資産価値を守るために、どのような工事が必要なのかを確認していきましょう。
目次
大規模修繕とは？必要な理由とタイミング
マンションの大規模修繕とは、経年劣化によって老朽化した建物の機能や安全性、美覧を回復させるために行う本格的な修繕工事のことを指します。特に築20年を超えるマンションでは、建物のさまざまな部位で劣化や不具合が進行しており、計画的な修繕を怠ると資産価値の低下や居住環境の悪化につながります。
老朽化と建物対応年数の関係
鉄筋コンクリート造のマンションは、一般的に構造体そのものの対応年数は50年〜60年とされています。しかし、外壁や屋上防水、設備配管などの部材は20年〜30年で劣化が顯著になり、機能が低下します。放置すれば漏水、ひび割れ、設備故障などのリスクが高まり、居住者の生活に直接影響を受けます。
修繕周期の目安は「12年」と「24年」
国土交通省の「長期修繕計画ガイドライン」によると、マンションの大規模修繕はおおよそ12年ごとに実施するのが一般的とされています。つまり、築12年目と24年目に大規模な修繕が必要になるということです。
建て替えとの違いと判断基準
「建物が古くなったら建て替えればよい」と考える方もいますが、マンションの建て替えは法的にも費用的にも非常にハードルが高い選択肢です。区分所有者全員の5分の4以上の賛成が必要であり、費用も1戸あたり数千万円にのぼることがあります。
築20年越えマンションで行われる大規模修繕工事内容
築20年を超えたマンションでは、建物の経年劣化が進んでおり、見た目の老朽化だけでなく、構造や設備における機能低下も顕著になります。そのため、外観の美観を保つだけでなく、安全性・耐久性・快適性を確保するための修繕工事が欠かせません。ここでは、20年以上経過したマンションで実施される主な修繕工事内容について紹介します。
外壁塗装および補修
外壁のひび割れやタイルの浮き、塗膜の劣化は、美観の低下だけでなく、雨水浸入やタイルの落下といった深刻な問題につながります。築20年を過ぎたマンションでは、外壁の打診調査と補修、そして塗装のやり直しが重要な工事項目となります。
屋上防水工事
屋上は日差しや雨風にさらされやすく、20年を経過すると防水層の劣化が進行します。ひび割れや浮きなどが見られる場合、防水層の改修や再施工が必要です。ウレタン防水、アスファルト防水、シート防水など、建物の構造や用途に合わせた工法が選ばれます。
給排水設備の更新
配管の腐食や漏水は、築20年を過ぎると発生リスクが高まります。給水・排水管の更生工事や交換工事により、衛生面や快適性を改善します。特に共用部における給排水管の劣化は早めの対応が求められます。
エレベーターや設備機器の更新
設備の老朽化も見逃せないポイントです。エレベーターの更新、受水槽・ポンプ・換気設備などの入れ替えを通じて、建物全体の機能性と安全性を維持します。
シーリング（コーキング）の打ち替え
サッシまわりや外壁目地のシーリング材は、10年〜20年で硬化やひび割れを起こします。防水性を回復させるため、古いシーリング材を撤去し、新たに打ち直す工事が必要です。
これらの工事を定期的・計画的に行うことで、マンションの資産価値を維持し、住民が安心して暮らせる環境を保つことができます。
築20年のマンション大規模修繕で活用できる補助金制度
マンションの大規模修繕では、多額の費用負担が発生しますが、国や自治体の補助制度を上手に活用することで、コストを大きく軽減することが可能です。特に築年数が進み、修繕対象箇所が広範囲に及ぶ場合、補助金の有無は修繕計画の成功を左右する重要な要素となります。ここでは、マンションにおける代表的な3つの補助金制度について、対象となる工事内容、申請条件、活用のメリットなどをわかりやすく丁寧に解説します。
1. 省エネ改修補助金｜光熱費削減＋環境配慮で支給対象に
省エネ改修補助金は、建物の断熱性や省エネルギー性能を高める工事を対象に支給される補助制度です。近年のエネルギーコスト高騰や環境配慮の観点から、マンションでも注目が高まっています。
対象となる改修内容
- 外壁や屋上への断熱材追加工事（吹付け断熱、ボード断熱など）
- 高効率給湯器の導入（エコキュート、エネファーム、潜熱回収型ボイラーなど）
- LED照明器具への全館切り替え（共用部・専有部）
- 二重窓や高断熱サッシの設置
- 高効率空調設備の設置や蓄電池設備の導入
補助金を受けるための条件
- 一定以上のエネルギー消費削減効果（20%以上など）が見込まれること
- 対象となる工事が国や自治体のガイドラインに適合していること
- 工事前の計画書・施工内容・費用内訳を明記した書類の提出が必要
- 事前着工が認められないため、補助金の採択前に工事を開始しないこと
特徴とメリット
この補助金を活用することで、マンション全体の光熱費削減や居住者の快適性向上につながります。さらに、建物の断熱性能が向上することで結露防止や室内温度の安定化といった副次的な効果も期待できます。環境配慮型マンションとしての評価も高まり、資産価値の維持・向上にも寄与します。
2. 耐震改修補助金｜旧耐震基準のマンションに特に有効
耐震改修補助金は、建築基準法改正前（昭和56年以前）に建てられたマンションなど、耐震性能が十分でない建物を対象に、耐震補強を行うための補助制度です。首都直下地震や南海トラフ地震などのリスクが指摘される中、安全性向上のための対策として注目されています。
対象となる工事内容
- 柱・梁・耐震壁の補強、補修工事（鋼板巻き、RC増厚など）
- 耐震ブレース（斜材）設置による構造補強
- 基礎や地中梁の補強、アンカーボルトの追加施工
- 外壁と構造躯体の一体化改修
補助の条件と注意点
- 対象建物が旧耐震基準であること（建築確認日が1981年5月31日以前）
- 耐震診断を専門家が実施し、その結果に基づく補強工事であること
- 建物の用途・構造・規模によって補助率や上限額が異なる
- 工事期間中の仮設工事費用は補助対象外となる場合がある
ポイントと活用の意義
耐震性の向上は、建物全体の安全性だけでなく、地震保険料の削減や防災対応力の強化にもつながります。特にファミリー層や高齢者が多いマンションでは、安心・安全な住環境の確保のために積極的な取り組みが求められます。
3. バリアフリー改修補助金｜高齢化社会に適応する住環境整備
高齢化が進む中で、バリアフリー改修は居住者の生活の質（QOL）を維持・向上させる重要な施策です。この補助金は、高齢者や障がい者が安心して暮らせるよう共用部分を整備する工事に対して支給されます。
補助の対象となる工事
- 老朽化したエレベーターのリニューアル、新設（階段しかない物件など）
- 各階への手すりの設置や段差スロープ化、傾斜修正
- 玄関・共用廊下などへのノンスリップ化、滑り止め舗装
- 点字案内や視覚障がい者誘導ブロックの設置
- 共用トイレの洋式化や手すり付きトイレの整備
適用条件と制約
- 高齢者や障がい者の生活改善を目的とした公共性の高い工事であること
- 主に共用部が対象（個別住戸内は対象外となるケースが多い）
- 補助金交付の前に設計内容・仕様を明記した事前協議が必要
- 自治体によって補助率・上限額・補助対象項目が異なるため個別確認が必須
活用メリット
バリアフリー改修は、単なる利便性の向上にとどまらず、将来的な空室リスクの軽減やファミリー層・高齢世帯の入居促進にもつながります。将来的に高齢者人口の増加が見込まれる地域では、優先的に取り入れることで競争力あるマンション運営が可能となります。
補助金の申請・確認方法について
各補助金は、国・都道府県・市区町村によって実施主体や内容、申請条件が異なります。そのため、実際に活用する場合は、以下の方法で詳細を確認し、早めに準備を進めることが重要です。
情報収集の方法
- 自治体の住宅政策課や都市整備課の公式ホームページ（例：東京都住宅政策本部、大阪市住宅課など）
- 管理会社・設計事務所・施工業者への相談（過去の活用実績があるか確認）
- マンション管理センター、UR都市機構などの公的支援窓口
注意点と申請の流れ
- 補助金には予算上限があるため「早い者勝ち」になることもある
- 書類不備や申請タイミングの遅れで不採択となるリスクも
- 補助金交付決定前の着工は対象外になる可能性がある
- 助成金額の入金は工事完了・実績報告後になるケースが多い
補助制度の活用は、マンション全体の費用負担を大きく軽減し、かつ社会的にも意義ある改修を促進する手段となります。制度の詳細は常に最新情報をチェックし、専門家と連携してスムーズな手続きを進めることが成功の鍵となります。
成功事例｜マンション大規模修繕の補助金活用方法
実際に補助金を活用したマンション大規模修繕の成功例を見ると、共通して以下のような取り組みがなされています。
大規模修繕の補助金活用1. 修繕計画の早期立案と専門家の関与
補助金の採択率を高めるには、工事着手の1年前から動き出すのが理想です。建築士や管理会社などの専門家に相談し、申請書類の整備や仕様の適正化を進めることで、審査通過率が向上します。
大規模修繕の補助金活用2. 自治体との綿密な事前協議
制度によっては、自治体職員との事前相談が義務付けられている場合があります。この段階で対象外となる工事項目や不備を洗い出すことができ、スムーズな申請につながります。
大規模修繕の補助金活用3. 補助金を軸にした住民合意形成
「補助金を活用すれば自己負担が軽減できる」というメリットを伝えることで、総会での合意形成が進みやすくなります。修繕内容や工期に関する理解促進とあわせて、費用負担に対する納得感を醸成することが大切です。
築20年超のマンション大規模修繕に関するよくある質問【FAQ】
築20年を超えたマンションで大規模修繕を検討している方からよく寄せられる質問をまとめました。住民の不安や管理組合の悩みに寄り添い、わかりやすくお答えします。
Q1. 築20年を超えても、まだ目立った劣化がない場合は修繕しなくても大丈夫ですか？
A. 一見きれいに見えても、建物の内部や防水層、配管など目に見えない部分で劣化が進んでいるケースがあります。特に漏水やシーリング材の硬化などは外観からでは判断しづらいため、劣化診断を受けたうえで必要な修繕を判断することが重要です。
Q2. 大規模修繕工事はどのくらいの期間がかかりますか？
A. 工事の規模や内容によって異なりますが、一般的には2〜6ヶ月程度が目安です。屋上や外壁の補修、防水工事などが中心となる場合は約3ヶ月前後、設備更新なども含む場合は半年以上かかることもあります。
Q3. 工事中は日常生活にどのような影響がありますか？
A. 足場の設置や外壁の塗装、防水工事に伴い、窓の開閉制限・洗濯物干しの制限・騒音・作業員の往来などが発生します。管理組合からの案内や施工会社の注意喚起を確認し、事前に対策を講じることが大切です。
Q4. 修繕積立金だけでは費用が足りない場合、どうすればよいですか？
A. 一時金の徴収や借入（金融機関・自治体の融資制度）、補助金の活用などが検討されます。できるだけ早期に資金計画を立て、住民の合意形成を進めることが重要です。
Q5. 大規模修繕工事を行う業者はどうやって選べばいいですか？
A. 複数業者から相見積もりを取り、金額だけでなく実績、施工体制、保証内容、担当者の対応などを総合的に比較することが大切です。管理組合や設計事務所のサポートを受けながら、透明性の高い選定を行いましょう。
まとめ｜補助金制度は攻めの修繕計画の鍵になる
マンションの大規模修繕において、補助金制度は「出費を抑える」ためだけでなく、「質の高い改修を実現する」ための有効なツールです。省エネ、耐震、バリアフリーといった社会的価値の高いテーマに基づく補助金は、単なる経費削減を超えて、資産価値の維持・向上や将来の空室対策にもつながります。
限られた予算内で最大限の効果を得るには、情報収集と計画的な行動が不可欠です。補助金を「活用できるかどうか」ではなく、「どの制度をどう使うか」という視点で戦略的に検討していきましょう。
補助金制度を活用した修繕は、管理組合にとっても居住者にとっても“攻めの選択肢”となります。これからの時代、計画性と情報の差がマンションの将来を左右すると言えるでしょう。