賃貸マンションの修理費用は誰が払う？負担区分・対応方法・費用目安まで徹底解説

賃貸マンションに住んでいると、空調や水回りなどの設備に不具合が起こることは珍しくありません。
こうしたトラブルに直面した際「修理費用は誰が負担するのか？」という疑問を抱いたことがある方も多いのではないでしょうか。
貸主（オーナー）なのか、それとも借主（入居者）なのか、その判断は、トラブルの原因や契約内容によって大きく異なります。
特に、トラブルが発生した際の初動対応や契約書の内容を理解しているかどうかによって、トラブルの深刻度やその後の対応にも差が生まれます。
事前に正しい知識を得ておくことが、スムーズな解決と良好な関係維持の鍵になります。

本記事では、マンション修理費の負担区分からよくあるトラブルの例・対処方法、さらには大規模修繕との違いまで、賃貸生活で役立つ知識をわかりやすく解説します。
事前に知っておくことで、無用なトラブルを避け、快適な住環境を維持することにつながるでしょう。

マンション修理費の基本

賃貸マンションの修理費用は、原則として「その不具合が誰の責任で発生したか」によって負担者が決まります。
契約書に記載された内容や過去の判例、管理会社の対応方針によっても解釈が異なる場合があるため、明文化されたルールの把握が重要です。
ここでは、貸主・借主が負担する基本的なケースについて紹介します。

貸主（オーナー）が負担するケース

貸主が修理費を負担するのは、経年劣化や老朽化による自然故障が主な理由です。
具体的な例としては、以下のようなものが挙げられます。

• エアコンや給湯器の経年故障
• 排水管の詰まり（老朽化が原因）
• 照明器具や換気扇の自然故障
• 天井や壁の雨漏り
• 換気ダクトの詰まりや劣化

また、共用部の設備や建物構造に起因するトラブルも貸主の対応領域となるケースが多く、長期的な修繕計画に基づいて定期点検や更新が行われることもあります。

借主（入居者）が負担するケース

一方、借主が修理費を負担するのは「過失や不注意による損傷」が原因の場合です。
以下は、借主負担となる代表的な例です。

• キッチンで火を使った際の火災による壁や天井の損傷
• ペットによるフローリングやクロスの損傷
• 重たい家具を引きずってできた床のキズ
• 喫煙による壁紙の黄ばみや焼け焦げ
• 子どもによる壁への落書き
• 故障した家電の放置による漏水被害

トラブル防止のためには、入居時に室内写真を記録しておく、使用状況を日頃から適切に管理するなどの意識が求められます。

初期設備と残留物の違いと修理負担の分かれ方

賃貸物件の修理費負担を正しく理解するには「初期設備」と「残留物（残置物）」の違いも把握しておく必要があります。
これらの定義と、修理・撤去における責任の所在を整理しておきましょう。

初期設備とは？

初期設備とは、賃貸契約時に貸主が設置した住宅設備を指します。
具体的には、次のようなものが該当します。

• キッチン設備（流し台・換気扇・コンロ）
• ユニットバス・シャワー・浴室換気扇
• トイレ本体と照明、収納棚
• 洗面台・照明・ミラー
• 空調設備（エアコン）
• 照明器具（備え付け型）
• クローゼットや下駄箱などの収納
• 給湯設備（給湯器、温水器）

これらの設備にトラブルが生じた場合、借主に過失がなければ原則として貸主が修理費を負担します。
なお、初期設備の劣化は目に見えにくい場合も多いため、定期的な点検や交換の記録を取っておくことが、貸主・借主双方にとってトラブルを未然に防ぐ有効な手段となります。

残留物（残置物）とは？

残留物とは、借主が自ら設置した家具・家電・装飾品などで、退去時に部屋に残した私物を指します。
例えば、以下のようなものが該当します。

• カーテン・ブラインド
• 洗濯機・冷蔵庫
• 照明器具（自前設置のもの）
• 家具（テレビ台・ベッド・タンスなど）
• ウォールシール・壁面収納・DIY改造部材

退去時には、これらの残留物を撤去する義務が借主にあります。
撤去せず放置した場合、撤去費用が修繕費として請求される可能性があるため注意しましょう。
また残留物によるトラブルを避けるためには、入居時点での設置状況や持ち込み物品を記録しておくこと、原状回復に関するガイドラインを契約時に十分確認することが重要です。

賃貸マンションにおける設備トラブル時に入居者がすべき対処とは

設備トラブルは突然起きることが多く、入居者にとっては非常にストレスとなります。
特に賃貸マンションでは、トラブルの対応方法や修理費の負担が明確でない場合、貸主との間に誤解や対立が生じる可能性もあるため、日頃から正しい知識を持っておくことが非常に重要です。
以下では、設備トラブルが発生した際の対応手順や注意点、そして貸主と円滑にやり取りするためのポイントを、実践的な視点から詳しく解説していきます。

故障が起きたらまずは貸主・管理会社へ連絡

トラブル発生時にまず行うべきことは、貸主または管理会社への迅速な連絡です。
初期対応が遅れると被害が拡大し、結果的に修理費が高額になったり、隣室への被害が広がる恐れもあります。
連絡を入れる際は、口頭だけでなく書面（メールやチャット記録）でやり取りを残すことも重要です。
これにより、後の費用負担や責任の所在に関するトラブルを防ぐことができます。
また、故障箇所や被害状況については、スマートフォンなどで写真・動画を撮影しておくと、より客観的な証拠として活用できます。

修理費用の負担が発生する場合の流れ

次に確認すべきは、修理費の支払い義務が誰にあるかという点です。
「経年劣化による自然故障」は貸主・「入居者の過失や不注意による損傷」は借主が費用を負担するというのが、原則です。
実際には、契約書の特約内容や現場の状況によって異なるケースも少なくありません。
特に高額な修理費が発生する場合は、見積もりを提示してもらい、貸主の了承を得ることが重要です。
見積もりに納得できなかったりわからないことがあったりする場合は、管理会社や不動産会社への再確認やセカンドオピニオンとして他業者に意見を聞くことも有効です。
こうした対応を事前に取っておくことで、不要な出費や無用なトラブルを防ぐことができます。

自己判断で修理を行うリスク

一部の入居者は、トラブル発生時に「すぐに直したい」と思い、自分で修理業者を手配してしまうケースがあります。
しかし、貸主や管理会社の承諾を得ずに修理を行った場合、たとえその修理内容が適切であっても、費用の補償を受けられなかったり、工事そのものが契約違反と判断される可能性があります。
特に、壁や床の解体が伴うような大掛かりな修繕や、電気・水道・ガス設備に関わる修理は、必ず貸主側の指示・承諾を得てから対応すべきです。
応急処置が必要な場合でも、その後の報告と証拠保存（領収書・写真・作業内容の記録）は必ず行いましょう。

設備トラブルを未然に防ぐための心がけ

修理の必要がないことが理想ですが、設備は使い方や環境次第で劣化が早まることもあります。
だからこそ、日常的なメンテナンスや注意が非常に大切になります。
入居者が設備を丁寧に扱うことは、結果として修理費負担のリスクを軽減することにもつながります。
また、入居時に現況を写真やメモで記録しておくことで、後の原状回復トラブルを回避する材料になります。
例えば、小さな傷や古い設備の状態などをあらかじめ証拠として残しておくことで、退去時の責任分担を明確にできます。

マンション大規模修繕との違いと修繕費の相場について

賃貸物件における修理には、日常的な設備トラブルの対応とは別に「大規模修繕」というカテゴリが存在します。
これは、建物全体の劣化を抑え、資産価値を維持・向上させるための長期的かつ計画的なメンテナンスです。
ここでは、大規模修繕の目的や対象範囲・一般的な費用相場について解説し、日常修繕との違いをわかりやすく整理します。

大規模修繕とは？

大規模修繕とは、マンションや集合住宅の共用部分を中心に行われる修繕計画で、一般的に12〜15年周期で実施されることが多いです。
対象となるのは、建物全体の機能維持や美観保持のための部位であり、以下のような項目が含まれます。

• 外壁の補修や塗装（美観と防水性能の維持）
• 屋上やバルコニーの防水施工
• 給排水管の更生や交換
• 廊下や階段の手すり・照明設備の更新
• エントランスや共用部のバリアフリー化

これらの工事は、マンションの資産価値を維持するだけでなく、住環境の改善や事故リスクの低減にもつながる重要な施策です。

修繕費用の相場と資金の準備方法

大規模修繕の費用は、その建物の規模・築年数・地域によって変動しますが、目安としては以下のとおりです。

• 中小規模マンション（30〜50戸）：約3,000〜5,000万円
• 大規模マンション（100戸以上）：約7,000万円〜1億円超

戸数で割った場合、1戸あたりの負担額は平均して50〜100万円程度とされており、この費用は「修繕積立金」として事前に少しずつ積み立てられていきます。
ただし、積立金が不足している場合は、一時金の徴収や金融機関からの借入によって補填されることもあります。
このように、計画性と住民合意が不可欠なプロジェクトとなるため、修繕の実施前には総会や説明会での丁寧な調整が求められます。

日常修繕と大規模修繕の違い

大規模修繕の基本知識を把握したうえで、日常的な修繕との違いを見ていくことが大切です。
以下に、それぞれの特徴を表にしましたのでご覧ください。

項目	日常修繕	大規模修繕
発生タイミング	突発的・不定期に発生	数年単位で計画的に実施
修繕対象	設備の一部（給湯器・エアコンなど）	建物全体（外壁・屋上・共用部・配管など）
費用の目安	数千円〜数万円程度	数百万円〜1億円以上
対応主体	個別の入居者やオーナーが判断・対応	管理組合や複数オーナーで協議・合意形成が必要
費用負担の対象者	入居者または貸主（契約内容と原因による）	原則として貸主・所有者が積立金等で対応
修繕の目的	快適な生活環境の維持（最低限の対応）	建物の長寿命化・資産価値維持・安全性確保
実施までの準備・手続き	速やかな連絡・修理依頼で完結することが多い	事前調査・工事説明会・総会決議など、合意形成と資金準備が必要

このように、日常修繕と大規模修繕は規模・目的・実施プロセスすべてが異なるため、それぞれの性質を理解した上で適切に対応することが大切です。

よくある質問（FAQ）

賃貸マンションでの生活では、設備トラブルや修理費用をめぐって疑問が生じることも少なくありません。
ここでは、多くの入居者が実際に感じている代表的な疑問について、具体的な事例とともにわかりやすく解説します。

Q1. 借主が勝手に修理した場合、費用は請求できる？

原則として、借主が貸主の了承を得ずに独自に修理を行った場合、その費用は貸主に請求できない可能性があります。
契約書に「貸主の同意なく修理を行った場合、費用は返還されない」と明記されていることも多いため、必ず事前に連絡・承諾を得ることが重要です。

Q2. 入居中にトイレが壊れたら誰の責任？

経年劣化や通常使用による故障であれば、修理の責任は貸主にあります。
一方で、異物の流し込みや不適切な使用による故障であれば、借主に修理費が請求される可能性があります。
判断のポイントは、使用方法と過失の有無にあります。
不安がある場合は、まず写真や動画で状況を記録し、貸主に報告のうえで修理業者の判断を仰ぐのが安心です。

Q3. 家電が壊れた場合も貸主が修理してくれる？

その家電が「初期設備」である場合、原則として貸主が修理・交換の責任を負います。
初期設備とは、賃貸契約時に既に備え付けられていた家電（エアコン、給湯器、レンジフードなど）を指します。
一方で、入居者が持ち込んだ家電（冷蔵庫、電子レンジ、テレビなど）については、借主の責任で修理・買い替えを行う必要があります。
契約時に初期設備の一覧を確認し、メモしておくと安心です。

Q4. 修理費の請求に納得できない場合はどうすればいい？

修理費に疑問がある場合、まずは明細や見積書を請求し、請求根拠を確認することが大切です。
貸主・管理会社とのやり取りは書面で残し、冷静に根拠を求めましょう。
それでも納得できない場合は、地域の消費生活センターや弁護士・宅建協会などの第三者機関に相談することも視野に入れましょう。
個人で解決が難しい場合でも、専門機関のサポートを受けることで円滑な解決が期待できます。

Q5. 修理対応に時間がかかる場合、家賃減額は可能？

民法においては、賃貸物件に重大な支障が生じた場合、入居者には「賃料減額請求権」が認められることがあります。
例えば、トイレが長期間使えない・給湯器が故障して風呂に入れないなどの状況が該当します。
ただし、実際に家賃が減額されるかどうかは状況や契約書の条項によって異なるため、まずは管理会社や貸主に申し出たうえで、対応の見通しと補償の有無を確認することが先決です。

Q6. 修理中に部屋に住めない場合の補償はある？

修理の規模や工事内容によっては、一時的に居住が困難になることがあります。
この場合、仮住まいの手配や宿泊費用の補償などを求めることができる場合もありますが、これも契約内容と貸主の対応によります。
修繕が長期間に及ぶ場合や、生活に支障が出るほどの工事である場合は、事前に仮住まいの選定や補償内容について明確にしておくと安心です。

まとめ

賃貸マンションでの生活において、設備トラブルや修理費用の問題は避けて通れないテーマです。
重要なのは「誰がどこまで責任を負うのか」「どのように対応すべきか」を事前に理解し、いざというときに慌てず冷静に行動できるよう備えておくことです。

修理費用の負担は、経年劣化によるものは貸主・不注意や過失によるものは借主という原則がありますが、実際の判断は契約書や管理会社の方針にも左右されます。
だからこそ、入居時の確認・記録・契約内容の理解が非常に重要です。
また、大規模修繕との違いを理解することで、設備トラブルに対して必要以上に不安を感じずに済むようになります。修繕積立金や共用部分の修理については、オーナーや管理組合が主導する形で計画されているため、入居者が直接費用を負担することは原則ありません。

設備に異常が生じたときは、迅速な報告と記録、そして契約に基づいた冷静な対応が最も効果的です。
日々のメンテナンスや使い方を見直し、トラブルを未然に防ぐ努力も欠かさずに行うことで、安心で快適な住環境を長く保つことができるでしょう。