大規模模様替えについて知ろう！大規模修繕・改修との違いは何？基本的な定義や確認申請が必要なケースを解説

建築やリフォームを検討している方の中には、「大規模模様替え」という用語を耳にして、その意味や手続きについて疑問を持たれる方も多いのではないでしょうか。

大規模模様替えとは、建築基準法で明確に定義された工事の一種で、建物の主要構造部を異なる材料で改装する工事を指します。

この記事では、大規模模様替えの正確な定義から、大規模修繕との違い、確認申請の必要性、さらには2025年の法改正による影響まで、建築の専門知識がない方にも分かりやすく解説します。適切な工事計画を立てるために必要な情報をすべてお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。

大規模模様替えとは何か？建築基準法による基本定義

大規模模様替えは、建築基準法第2条第15号において「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう」と定義されています。

この定義だけでは理解しにくいため、具体的な内容を詳しく解説していきます。

建築基準法第2条第15号による大規模模様替えの定義

建築基準法における大規模模様替えの定義を理解するためには、「模様替え」という用語の意味を正確に把握する必要があります。

模様替えとは、既存の建築物の部分に対して、おおむね同様の形状や寸法でありながら、材料や構造種別が異なる工事を指します。

たとえば、木造の柱を鉄骨造の柱に変更したり、土塗り壁をコンクリートブロック造の壁に変更したりする工事が模様替えに該当します。

このような工事が建物全体の主要構造部の過半にわたって行われる場合に、「大規模模様替え」として分類されることになります。

主要構造部とは具体的にどの部分を指すのか

建築基準法第2条第5号では、主要構造部を以下のように定義しています。

主要構造部に含まれる部分は次の通りです。

主要構造部	具体的な内容	除外される部分
壁	外壁、防火上主要な間仕切壁	構造上重要でない間仕切壁
柱	建物を支える主要な柱	間柱、付け柱
床	2階以上の床	最下階の床、揚げ床
はり	構造上重要なはり	小ばり
屋根	建物全体を覆う屋根	ひさし
階段	建物内部の主要な階段	局部的な小階段、屋外階段

重要なポイントは、主要構造部が「構造上」重要な部分ではなく、「防火上」重要な部分として定義されていることです。

そのため、屋根の葺き替え工事なども主要構造部の工事として扱われ、過半を超える場合は大規模模様替えに該当する可能性があります。

大規模模様替えが行われる具体的な工事例

実際の建築現場では、以下のような工事が大規模模様替えに該当する可能性があります。

外壁関連の工事では、既存のサイディングを全く異なる材質の外壁材に変更する場合や、モルタル外壁をタイル張りに変更する工事が該当します。

屋根関連では、瓦屋根をガルバリウム鋼板屋根に変更したり、スレート屋根を金属屋根に変更したりする工事が含まれます。

内部構造では、木製の階段を鉄骨階段に交換する工事や、間仕切り壁の材質を大幅に変更する工事も対象となります。

これらの工事は単なる補修や同一材料での張り替えとは異なり、建物の性能や機能を向上させることを目的として行われることが多く、結果として建物の資産価値向上にもつながる重要な工事といえます。

大規模模様替えと大規模修繕・改修の違いを詳しく解説

大規模模様替えとよく混同される用語に「大規模修繕」があります。

この2つの用語は建築基準法で明確に区別されており、工事の目的や使用する材料に重要な違いがあります。正確な理解により、適切な工事計画を立てることができます。

修繕と模様替えの根本的な違い

大規模修繕と大規模模様替えの最も重要な違いは、使用する材料と工事の目的にあります。

大規模修繕は、既存の建築物の部分を「おおむね同様の形状、寸法、材料」で造り替える工事です。

つまり、劣化した部分を元の状態に戻すことが主な目的となります。

一方、大規模模様替えは「おおむね同様の形状、寸法」ではあるものの、「材料や構造種別等は異なる」工事を指します。

これにより、建物の機能や性能を現在の水準以上に向上させることが可能になります。

項目	大規模修繕	大規模模様替え
目的	原状回復・維持	機能向上・性能向上
使用材料	既存と同じ材料	異なる材料・構造
工事例	同種サイディングの張り替え	サイディングからタイルへの変更
資産価値	維持	向上

使用材料による工事分類の判断方法

工事が修繕に該当するか模様替えに該当するかを判断する際の基準は明確です。

既存の材料と同一または同等の材料を使用する場合は「修繕」として分類されます。

たとえば、外壁の窯業系サイディングを同じ窯業系サイディングで張り替える工事や、鋼製屋根を同じ材質の鋼製屋根で葺き替える工事は修繕に該当します。

一方、材料の種類や構造が変わる場合は「模様替え」として分類されます。

木製の柱を鉄骨柱に変更する工事、茅葺き屋根をガルバリウム鋼板屋根に変更する工事、モルタル外壁をALC外壁に変更する工事などが該当します。

判断が困難な場合は、工事を依頼する建築会社や設計事務所、または所管の建築主事に事前に相談することをおすすめします。

実際の工事における判別事例

実際の建築現場では、修繕と模様替えの判別が微妙なケースも存在します。

外壁塗装工事を例に取ると、既存の塗膜を除去して同種の塗料で塗り直す場合は修繕に該当します。

しかし、アクリル塗料からシリコン塗料、フッ素塗料など、性能の異なる塗料に変更する場合は模様替えとして扱われる可能性があります。

窓サッシの交換では、既存のアルミサッシを同仕様のアルミサッシに交換する場合は修繕ですが、アルミサッシから樹脂サッシや木製サッシに変更する場合は模様替えとなります。

これらの判別は工事の規模や範囲によっても影響を受けるため、工事計画の段階で専門家による適切な判断を受けることが重要です。

正確な分類により、必要な手続きを漏れなく行うことができ、後々のトラブルを避けることができます。

大規模模様替えで確認申請が必要となるケースとは

大規模模様替えを行う場合、建築基準法第6条の規定により、特定の建築物については事前に建築確認申請を行う必要があります。

この手続きは建物の安全性を確保するために法律で義務付けられており、無許可で工事を行うと違法建築となるリスクがあります。

確認申請が必要な建築物の種類

建築確認申請が必要となる建築物は、建築基準法第6条第1項第1号から第3号に該当する建築物です。

第1号建築物は、特殊建築物で用途に供する部分の床面積が200平方メートルを超えるものです。

具体的には、病院、劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場などの不特定多数の人が利用する建築物が該当します。

第2号建築物は、木造建築物で3階以上、延べ面積500平方メートル超、高さ13メートル超、軒高9メートル超のいずれかに該当するものです。

第3号建築物は、木造以外の建築物で2階以上または延べ面積200平方メートル超のものです。

建築物の分類	該当条件	確認申請の要否
1号建築物（特殊建築物）	床面積200㎡超	必要
2号建築物（木造）	3階以上、500㎡超、高さ13m超、軒高9m超のいずれか	必要
3号建築物（木造以外）	2階以上または200㎡超	必要
4号建築物	上記以外の小規模建築物	原則不要

重要なポイントは、これらの建築物で大規模模様替えを行う場合には必ず確認申請が必要となることです。

申請手続きの流れと必要書類

大規模模様替えの確認申請手続きは、工事着手前に完了させる必要があります。

申請の流れは、まず設計図書の作成から始まります。

建築士により作成された設計図書には、工事の内容、使用材料、構造計算書（必要な場合）などが含まれます。

次に、所管の建築主事または指定確認検査機関に申請書類を提出します。

必要書類には以下のものが含まれます。

• 建築確認申請書
• 設計図書（配置図、平面図、立面図、断面図など）
• 構造計算書（構造耐力上の危険性が増大する場合）
• 既存建築物の図面
• 工事内容説明書

審査期間は通常7日から35日程度で、申請内容や建築物の規模により異なります。

審査に合格すると確認済証が交付され、この時点で工事着手が可能となります。

工事完了後は完了検査を受け、検査済証の交付を受ける必要があります。

確認申請が不要となる例外ケース

すべての大規模模様替えで確認申請が必要というわけではありません。

建築基準法第6条第1項第4号に該当する小規模な建築物（4号建築物）については、大規模模様替えを行っても確認申請は不要とされています。

4号建築物とは、木造2階建て住宅で延べ面積500平方メートル以下、高さ13メートル以下、軒高9メートル以下の建築物が代表例です。

ただし、2025年4月の法改正により、この4号特例が大幅に縮小されることが決定しています。

改正後は「新2号建築物」として再分類され、これまで確認申請が不要だった多くの住宅でも申請が必要となる予定です。

また、防火地域や準防火地域内の建築物については、規模に関わらず確認申請が必要となる場合があります。

建築物の所在地や用途によって取り扱いが異なるため、工事計画の段階で所管の建築行政庁に確認することが重要です。

適切な手続きを行うことで、安全で法令に適合した工事を実施することができます。

大規模模様替えの判定基準「主要構造部の過半」を理解する

大規模模様替えに該当するかどうかの判定で最も重要なのが「主要構造部の過半」という基準です。

この基準は建築基準法で明確に定められているものの、実際の計算方法や判定基準については専門的な知識が必要となります。

正確な理解により、工事が大規模模様替えに該当するかどうかを適切に判断することができます。

各主要構造部の過半判定方法

主要構造部の過半判定は、建築物全体を対象として主要構造部の種類ごとに行います。

重要なポイントは、複数の主要構造部にわたる工事であっても、各構造部ごとに過半の判定を行うことです。

たとえば、柱と壁の両方に工事を行う場合でも、柱が過半に達しない、壁も過半に達しないという状況であれば、大規模模様替えには該当しません。

逆に、一つの主要構造部でも過半を超える工事を行う場合は、大規模模様替えに該当することになります。

判定は建築物全体で行うため、1階部分だけ、2階部分だけという部分的な判定ではなく、建物全体での割合で計算する必要があります。

この基準により、工事の規模や影響範囲を客観的に評価することが可能となっています。

柱・梁・壁・屋根・階段の計算基準

各主要構造部の過半判定には、それぞれ異なる計算基準が適用されます。

柱および梁については、建築物全体の総本数を基準として判定します。

たとえば、建築物全体で柱が10本ある場合、6本以上の柱を模様替えすると過半を超えることになります。

壁については、建築物全体の壁の総面積を基準として判定します。

ここでいう壁は、外壁、防火上主要な間仕切壁、防火区画の壁を指し、単なる間仕切壁は含まれません。

主要構造部	計算基準	判定方法	具体例
柱	総本数	建物全体の柱の総本数の50%超	10本中6本以上
梁	総本数	建物全体の梁の総本数の50%超	20本中11本以上
壁	総面積	防火上主要な壁の総面積の50%超	200㎡中101㎡以上
床	水平投影面積	最下階以外の床面積の50%超	150㎡中76㎡以上
屋根	水平投影面積	屋根の水平投影面積の50%超	100㎡中51㎡以上
階段	階ごとの総数	各階の階段総数の50%超	2基中2基

床については、最下階の床を除いた水平投影面積で判定します。

屋根は水平投影面積、階段は階ごとの総数に占める割合で判定を行います。

これらの基準に基づいて正確な計算を行うことで、工事が大規模模様替えに該当するかどうかを判定することができます。

判定が困難なケースの対処法

実際の建築現場では、判定基準に当てはめることが困難なケースも存在します。

複合的な構造を持つ建築物や、改修工事の範囲が複雑な場合などがその例です。

このような場合は、所管の建築主事や指定確認検査機関に事前相談を行うことが重要です。

建築士による詳細な検討と、行政庁による判断を仰ぐことで、適切な取り扱いを決定することができます。

また、工事内容によっては段階的に実施することで、一度の工事では過半を超えないよう計画することも可能です。

ただし、意図的に工事を分割して確認申請を回避することは、建築基準法の趣旨に反する可能性があるため注意が必要です。

判定に迷う場合は、工事計画の段階で専門家に相談し、法令に適合した適切な工事計画を立てることが、後々のトラブルを避ける最も確実な方法です。

建築基準法は建物の安全性を確保するための重要な法律であり、適切な理解と運用が求められます。

大規模模様替えに関する2025年建築基準法改正の影響

2025年4月に施行された建築基準法改正は、大規模模様替えに関する手続きに大きな影響を与えています。

特に「4号特例の縮小」により、これまで確認申請が不要だった多くの建築物でも申請が必要となり、リフォーム業界全体に影響を与えています。

この改正内容を正しく理解することで、今後の工事計画を適切に立てることができます。

4号特例縮小による影響

4号特例とは、小規模建築物における建築確認申請の審査省略制度のことです。

改正前は、木造2階建て住宅などの4号建築物については、大規模模様替えを行っても確認申請が不要とされていました。

しかし、2025年4月の改正により、この特例が大幅に縮小されることになりました。

改正の背景には、違法建築の増加や建物の安全性確保の観点があります。

特に、構造計算を伴わない大規模なリフォームによる建物の安全性低下が懸念されていました。

新しい制度では、従来の4号建築物が「新2号建築物」と「新3号建築物」に再分類されます。

新2号建築物（階数2以上または延べ面積200平方メートル超の木造建築物）については、大規模模様替えの際に確認申請が必要となります。

この変更により、多くの住宅リフォーム工事で確認申請手続きが必要となり、工事期間の延長や費用増加が見込まれています。

新2号建築物への対応

新2号建築物に分類される建築物での大規模模様替えには、以下の対応が必要となります。

まず、工事計画の段階で建築士による設計図書の作成が必要です。

設計図書には、既存建築物の現況調査結果、改修工事の詳細内容、構造安全性の検討結果などが含まれます。

構造耐力上の危険性が増大しない工事であれば、構造計算書の提出は不要とされています。

しかし、荷重の増加や構造部材の変更を伴う場合は、現行の建築基準法に適合する構造計算が必要となります。

申請手続きについては、工事着手の21日前（一定の場合は7日前）までに確認申請書を提出する必要があります。

対応項目	従来（改正前）	改正後（2025年4月～）
確認申請	不要	必要
設計図書	簡易なもので可	建築士による詳細図書
構造計算	不要	危険性増大の場合は必要
工事期間	短期間	申請期間分延長
費用	低コスト	申請費用等で増加

これらの変更により、工事の準備期間と費用が増加することが予想されるため、早めの計画立案が重要となります。

今後のリフォーム計画への注意点

法改正を踏まえた今後のリフォーム計画では、以下の点に注意が必要です。

まず、工事スケジュールについては、確認申請の審査期間を考慮した計画立案が必要です。

申請から確認済証交付までに1か月程度を要する場合があるため、従来よりも長期的な計画が求められます。

費用面では、確認申請手数料、設計図書作成費用、構造計算費用（必要な場合）などの追加費用を見込む必要があります。

工事内容の検討段階では、大規模模様替えに該当しないよう工事範囲を調整することも選択肢の一つです。

ただし、安全性を犠牲にした工事の分割は避けるべきです。

既存不適格建築物については、法86条の7による緩和規定の適用可能性を検討することが重要です。

この規定により、現行基準への完全な適合が困難な場合でも、一定の条件下で工事が可能となる場合があります。

法改正により手続きは複雑化していますが、適切な計画と手続きを行うことで、安全で法令に適合したリフォームを実施することができます。

専門家との連携を密にし、早めの相談と計画立案を心がけることが成功の鍵となります。

大規模模様替えに関するよくある質問

大規模模様替えについて、多くの建築主や工事関係者から寄せられる質問にお答えします。

実際の工事計画や手続きにおいて疑問となりやすいポイントを中心に、分かりやすく解説していきます。

大規模模様替えについてのまとめ

大規模模様替えは、建築基準法で明確に定義された重要な工事分類であり、建物の機能向上と安全性確保の両面で重要な役割を果たしています。

重要なポイントをまとめると、大規模模様替えとは建築物の主要構造部の一種以上について過半の模様替えを行う工事であり、既存材料とは異なる材料や構造を使用することで建物の性能向上を図る工事です。大規模修繕が既存と同じ材料での原状回復を目的とするのに対し、大規模模様替えは機能向上と資産価値の向上を目的としている点が大きな違いとなります。

大規模模様替えを成功させるためには、工事計画の初期段階から建築士などの専門家に相談し、法令に適合した適切な手続きを行うことが不可欠です。2025年の法改正により手続きは複雑化していますが、適切な理解と準備により、安全で価値の高いリフォームを実現することができます。建物の長寿命化と資産価値向上のために、大規模模様替えは有効な選択肢となりますので、専門家と連携しながら計画的に進めることをおすすめします。