アパート経営に必要な修繕費の相場は？費用を抑える方法から退去時の注意点まで解説

アパート経営では、突発的な修繕や経年劣化による工事が避けられません。特に築10年・20年を超えると、外壁や屋根の改修、給排水設備の交換といった「大規模修繕」が必要になることもあります。こうした修繕を怠ると建物の資産価値が下がり、入居率の低下や家賃収入の減少につながる恐れもあります。

修繕費用はタイミングや内容によって大きく異なり、しっかりと準備しておかなければ収支計画が崩れるリスクもあります。収益性を高め、安定的な賃貸経営を行うためには、計画的な修繕とその資金準備が欠かせません。

本記事では、アパート経営にかかる修繕費用の内訳や相場、経費としての計上方法、さらには費用を抑えるための工夫まで、賃貸オーナーに必要な情報を体系的に解説していきます。修繕の種類ごとの費用感を把握することで、長期的な事業計画にも役立てることができます。

アパートの修繕費における全体像と分類

アパートの修繕費は、大きく「原状回復」「部分補修」「大規模修繕」「予防保全」の4つに分類できます。それぞれの特徴や修繕が必要になるタイミングを理解しておくことで、急な出費に備えるだけでなく、長期的な資金繰りにも余裕が生まれます。

原状回復：退去時に必要な修繕とその相場

入居者の退去時に行う原状回復工事は、賃貸経営では必ず発生する修繕の一つです。壁紙やフローリングの張り替え、クリーニング、設備の簡易補修などが含まれます。

• 壁紙張替え：4万～5.6万円（6畳相当）
• フローリング張替え：9万～20万円
• ハウスクリーニング：1Rで1.5万～3万円、2LDKで最大7万円程度

退去時の敷金でまかなえない分はオーナー負担となる場合もあるため、費用の目安を理解しておきましょう。また、原状回復工事は次の入居者への印象にも直結するため、品質を維持することも重要です。

設備・部分補修：エアコン・キッチン・給湯器など

設備の劣化や故障により、入居中でも修理や交換が必要になることがあります。以下は代表的な設備ごとの目安費用です。

• エアコン：修理 1.5万～15万円／交換 5万～15万円（7～10年周期）
• キッチン（ガス・IH）：修理交換 4万～30万円（8～10年周期）
• 浴槽：補修 9.5万～15万円／交換 5万～60万円
• 給湯器：交換 約10万円（10～12年周期）
• トイレ：洋式5万～15万円、タンクレス10万～40万円（7～10年周期）

突発的な支出になることが多いため、年間の修繕予算にある程度余裕を持たせておくことが望ましいです。複数戸の同時トラブルが発生するケースもあるため、部品の在庫確認や修理業者との事前契約も検討しましょう。

大規模修繕：外壁・屋根・配管・耐震補強の費用目安

築10年〜20年を超えると、建物全体に関わる大規模な修繕が必要になります。定期的な点検によって劣化を早期に発見し、適切なタイミングでの施工が重要です。

• 外壁塗装：シリコン 3,000円／㎡、フッ素 4,000円／㎡、光触媒 5,000円／㎡
• 屋上・屋根防水：シート防水 約10,000円／㎡、塗膜防水 3,500～7,000円／㎡（10年周期）
• 配管更生工事：1戸あたり約15万円～
• 配管更新工事：1戸あたり約40万円～
• 耐震補強工事：100万円前後（構造・工法により大きく変動）

大規模修繕は高額になりやすく、タイミングを誤ると入居者に迷惑をかけるだけでなく、施工中の空室リスクも発生します。修繕積立金の活用や、長期修繕計画に基づいた準備が不可欠です。

予防保全工事：白アリ駆除や外壁診断など

将来的な劣化やトラブルを防ぐための予防的な修繕も、結果的に費用削減につながります。実際に不具合が起きる前に対策を講じることで、大規模な修繕や長期空室を回避することが可能です。

• 白アリ駆除：3,000～5,000円／㎡（5年ごと）
• 外壁劣化調査：打診調査 280～700円／㎡、赤外線調査 120～350円／㎡
• 耐震調査：木造40～50万円、RC造 約1,000～2,500円／㎡

これらは行政の補助制度や火災保険と組み合わせることでコストダウンも期待できます。特に築年数の経過した物件は、定期的な点検と記録の保管が重要です。

アパートの修繕費における目安｜工事項目別

ここでは、代表的な工事項目ごとに「おおよその費用相場」と「交換・修理タイミング」をまとめて整理します。建物ごとの仕様や材料、築年数、地域差などによって変動があるため、あくまで目安としてご活用ください。

工事項目	費用相場	交換・補修目安
壁紙張り替え	4万〜5.6万円	5〜8年
フローリング張り替え	9万〜20万円	10〜15年
ハウスクリーニング	1.5万〜8.5万円	退去時
エアコン交換	5万〜15万円	7〜10年
給湯器交換	約10万円	10〜12年
浴槽交換	5万〜60万円	10〜15年
トイレ交換	5万〜40万円	7〜10年
白アリ駆除	3,000〜5,000円/㎡	5年ごと
外壁塗装	3,000〜5,000円/㎡	12〜15年
屋根防水	3,500〜10,000円/㎡	10年ごと
耐震補強	約100万円〜	状況次第

この一覧をもとに、自身の所有物件の築年数や状態と照らし合わせて、今後の修繕予定を立てていきましょう。また、見積もりは最低でも2社以上に依頼し、価格と施工内容を比較することを強くおすすめします。相見積もりにより、適正価格の把握と不必要な工事の見極めがしやすくなります。

修繕費の詳細と会計処理・節税対策｜安定したアパート経営のために

大規模修繕はアパート経営において避けて通れない重要なメンテナンスです。屋根や外壁、防水層、給排水管など、建物の根幹に関わる部分に対する修繕は、放置すれば建物全体の劣化を早め、入居率や資産価値の低下につながります。建物の寿命を延ばすだけでなく、修繕履歴をしっかりと残すことで資産価値の維持や将来的な売却時にも有利になります。

このパートでは、大規模修繕にかかる具体的な工事費用の内訳に加え、税務上の取り扱い、修繕費と資本的支出の違い、さらには節税を意識した計上のコツについて解説します。これからアパート経営を始める方や、修繕計画の見直しを考えている方にとって、実務的かつ具体的な知識を身につけていただける内容となっています。

外壁塗装工事の費用と塗料の選び方

外壁塗装は建物の見た目を刷新するだけでなく、防水性能・断熱性能にも関わる重要な修繕です。使用する塗料のグレードによって、耐久性と費用が大きく異なります。以下は代表的な塗料の種類と費用の目安です。

塗料	費用	耐用年数
シリコン塗料	約3,000円/㎡	10～12年
フッ素塗料	約4,000円/㎡	15年以上
無機・光触媒塗料	約5,000円～6,500円/㎡	20年以上

これに加えて、足場設置費用（およそ20～30万円）、高圧洗浄や下地補修の費用も必要です。トータルでは中小規模アパートでも200万円以上、大型アパートでは500万円を超えることもあります。

屋上・屋根防水工事の工法別費用

屋上や屋根からの雨漏りは、室内への浸水やカビの発生につながるため、事前の予防措置が重要です。防水工事にはさまざまな工法があります。

工法名	費用	耐用年数
シート防水（塩ビ・ゴム系）	約8,000～12,000円/㎡	15年程度
ウレタン塗膜防水	3,500～7,000円/㎡	10～12年
FRP防水	5,000～8,000円/㎡	10～15年

防水層の下地の状態によっては、撤去・補修費用が別途かかるため、定期的な点検によって早期発見・早期修繕を心がけましょう。

配管工事（更生・更新）の費用相場

給排水管の老朽化は、漏水事故や階下漏水などのリスクを招きます。対応としては、更生工事と更新工事があります。

• 更生工事（ライニング）：1戸あたり約15万円～
• 更新工事（全面交換）：1戸あたり約40万円～

更新工事の場合、建物の壁・床の一部を解体する必要があり、工期や仮住まいの調整が必要になるケースもあります。事前の住民説明会や工程管理が重要です。

耐震補強工事の実施と費用目安

耐震基準を満たしていない物件は、地震リスクへの対応として耐震補強が必要です。特に昭和56年以前の旧耐震基準の建物は優先的に検討すべきです。

• 柱・梁の補強、耐震壁の設置：1棟あたり100万円～300万円
• 耐震診断（木造）：無料～5万円（補助金あり）

補助制度の対象となるケースも多いため、自治体の制度を積極的に活用しましょう。

アパート経営の視点から読み解く修繕費と資本的支出の違い

修繕費とは、現状回復や通常の機能維持を目的とする工事にかかる費用のことで、原則としてその年の必要経費として一括で計上することができます。具体的には、以下のような工事が該当します。

• 外壁の再塗装（同種・同グレードの塗料）
• 給湯器やエアコンの修理・交換（同等品）
• ドアノブやガラスの修理

これらの工事は「資産価値の向上」ではなく「劣化に対する対応」として処理されます。

資本的支出とは

資本的支出とは、設備や建物の性能向上・耐用年数延長につながる工事であり、減価償却資産として扱われ、数年にわたって費用を分割計上する必要があります。

• グレードアップした外壁材の設置（例：サイディング→タイル）
• 間取り変更、床面積の増築
• 共用部の全面リニューアル、エレベーターの新設

これらは、工事後の耐用年数や資産価値が大きく変わるため、税務上も区別されます。

判断に迷ったときのポイント

税務署では、1件20万円未満の支出であれば「修繕費」として簡易的に認める運用もあります。ただし、判断が難しい場合は税理士に相談し、見積書・契約書・工事内容の明細を詳細に残すことが必要です。また、写真や図面などの資料もセットで保管しておくことで、税務調査時の証明資料として役立ちます。

節税につながる修繕費計上のポイント

高収益年度に工事を集中的に行う

修繕費を計上するタイミングは、経営上の重要な戦略のひとつです。収入が多く、課税所得が高い年度に修繕を実施することで、課税対象額を抑え、所得税・住民税を軽減することが可能になります。

高額な工事は分割施工で修繕費扱いに

例えば外壁や屋根の改修など大規模な修繕も、数回に分けて実施すれば、資本的支出とみなされず、修繕費として一括計上できる可能性が高まります。

• 1年目：屋根防水工事
• 2年目：外壁塗装工事
• 3年目：共用部階段の補修工事

このように分割計画を立てることで、各年の費用処理がしやすくなります。

修繕工事のエビデンスを徹底的に残す

税務調査において「これは資本的支出です」と判断されないためにも、以下のような証拠資料を残しておくことが非常に大切です。

• 見積書・請求書：工事項目・部位・単価を明記
• 工事写真：施工前・施工中・施工後の記録
• 劣化状況の説明書：劣化進行具合のメモ、診断書

加えて、工事を依頼した業者とのメールやLINEのやりとりも記録として保存しておくと安心です。

修繕費用を抑える工夫と補助金・助成金の活用

アパート経営における修繕費用は、避けられない出費である一方で、工夫と情報収集次第で大きなコスト削減につなげることができます。オーナーが正しい知識と視点を持ち、戦略的に管理・施工計画を組み立てることで、無駄を省きつつ資産価値を高める修繕が可能になります。

ここでは、実践的な費用削減の工夫から、国や自治体の補助制度の最新傾向までを網羅的に解説し、アパートオーナーが賢く修繕費をコントロールする方法を具体的に紹介します。

修繕費用を抑えてアパート経営を安定させるための工夫

業者に丸投げせず複数社に相見積もりを取る

工事費用は業者によって数十万円単位で差が出ることもあります。見積もり取得時には「一式」と記載された曖昧な項目ではなく、作業ごとの単価や施工面積が明示された内訳書を求めましょう。施工提案の違いを比較することで、最適な工法を選ぶ判断材料にもなります。

修繕履歴を台帳で管理し、計画的に施工をまとめる

過去の工事履歴を把握しておくことで、足場を必要とする工事をまとめて実施でき、足場費用や現場管理費を削減できます。また、長期修繕計画を立てておくと、突発的な支出を回避しやすくなります。管理台帳はExcelやクラウドサービスを活用すると便利です。

定期点検の実施で軽微な不具合を早期発見・早期対応

小さなひび割れや部品の劣化を放置しておくと、後々大きな損傷に発展する可能性があります。定期的な点検とメンテナンスにより、突発的な高額工事を避けられ、長期的にはコストを大幅に抑えることができます。

自主管理と管理会社の使い分けでコスト最適化

管理を全て委託するよりも、軽微な点検や清掃、簡単な補修などはオーナー自身や地元の業者を活用することで管理費を削減できます。反対に、法令に関わる点検や設備更新、入居者対応は専門の管理会社に依頼した方がトラブルリスクも減ります。

同時施工の活用による足場費・管理費の効率化

外壁塗装・屋上防水・ベランダの補修などは、同じ足場を利用して一括施工することで、工期短縮と費用の削減が実現します。また、施工スケジュールが集中するため、住民への案内や苦情対応も最小限に抑えることが可能です。

火災保険や地震保険の補償内容を確認する

火災保険は火災だけでなく、風災・雹災・雪災・落雷・水漏れなどの被害にも適用されることがあります。被害が出た場合は「事故受付センター」に連絡し、現場の写真と被害状況を記録しておくことで、保険適用の可能性が高まります。

入居者審査とマナー啓発で原状回復費用を軽減

喫煙・ペット・ゴミ問題などにより室内の損傷が激しい入居者を防ぐには、入居時の審査と定期巡回の徹底が有効です。また、入居中にもマナーに関する掲示や書面配布を行うことで、入居者意識の向上が期待できます。

リユース資材や既存設備の再活用を検討

修繕の際には全交換ではなく、部品交換・表面再塗装などのリユースも検討できます。たとえば、ドアノブの交換だけで済むドア、表面シートの張替えで再生できるキッチン収納など、小さな工夫でコストダウンが可能です。

補助金・助成金制度の活用で公的支援をフル活用

国・自治体による住宅改修補助の種類

多くの自治体では、住宅性能向上・老朽化対策・エネルギー効率改善・バリアフリー対応などに対する助成制度を提供しています。以下のような工事が対象となる傾向があります：

• 耐震補強（柱・壁の補強、金物設置）
• 高齢者・障がい者対応（手すり設置、段差解消、スロープ設置）
• 外壁・屋根の塗装・防水工事
• 断熱材の設置、複層ガラスへの交換
• 太陽光発電・蓄電池システムの導入

助成対象は所有者であるオーナーや、登録施工業者の利用が条件となる場合もあるため、制度の詳細を確認のうえ申請準備を進めましょう。

エネルギー関連の省エネ補助金（例：こどもエコすまい支援事業）

経済産業省や環境省では、省エネ性の高い住宅改修に対して補助金を出しています。代表的な制度としては「こどもエコすまい支援事業」「住宅エコリフォーム補助金」などがあり、一定の断熱性能を有する建材を導入することで数十万円の補助が得られます。

地方自治体の独自補助や移住支援金との組み合わせ

地方では空き家活用や移住促進を目的としたリノベーション支援金も多く、例えば以下のようなものがあります：

• 空き家バンク登録物件の改修支援（最大100万円）
• 地域限定リフォーム助成（1/2〜2/3補助）
• 地域おこし協力隊制度との連動で支給される移住支援金

対象地域は限られるものの、条件が合えば高額な補助が得られるため、該当地域の自治体HPをこまめにチェックしましょう。

申請の基本フローと注意点

• 原則「着工前」の申請が必須（完了後では不可）
• 添付資料：図面・見積書・施工前写真・同意書などが必要
• 交付決定までは1〜2ヶ月かかるケースが多い
• 施工業者の登録・認定が求められる制度もある

補助金は「後払い」が多いため、いったん費用を自己負担し、後日還付を受ける流れになります。資金繰りにも配慮して計画を立てましょう。

修繕費用は「かけ方」で差がつく｜長期的視点でのアパート経営を

修繕費用をただ「削減」するのではなく、「将来のトラブルを予防するために必要なコスト」として捉えることが重要です。適切なタイミングで、必要十分な工事を計画的に実施することで、長期的には大規模修繕を避け、資産価値の維持と収益性の向上につながります。

また、補助金制度を活用すれば、費用負担を軽減しながら品質の高い改修が可能になります。管理と修繕に手間をかけることが、結果的に空室リスクの低下・入居者満足度の向上・物件の長寿命化という形でオーナーに返ってきます。

今後のアパート経営においては、「支出を抑えること」よりも「戦略的に支出すること」が求められます。知識と準備のあるオーナーこそが、安定的で持続可能な不動産収益を手に入れられるのです。

修繕費用やアパート経営に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 修繕工事に火災保険は本当に使えるの？

はい。風災・雪災・落雷・水漏れ・飛来物など、突発的な損害であれば火災保険が適用されるケースがあります。ただし経年劣化や施工ミスによる破損は対象外です。まずは保険証券を確認し、保険会社に問い合わせましょう。

Q2. 補助金はどこで調べたらいいですか？

補助金は国の制度だけでなく、都道府県や市区町村など自治体ごとにも用意されています。国土交通省、経済産業省の公式ページ、または各自治体の住宅課・建築課のWebサイトに最新情報が掲載されています。リフォーム支援ポータルサイトも活用すると便利です。

Q3. 見積もりは何社取ればいいの？

最低でも2～3社は取得しましょう。業者によって価格や工事内容にばらつきがあるため、相見積もりで比較することでコストと内容の妥当性が判断できます。また、内訳が詳細に書かれた見積書を提出してもらうことが重要です。

Q4. 補助金と火災保険は併用できますか？

基本的に併用は可能ですが、補助金の対象が「自己負担分」である場合、保険適用分は控除されることがあります。事前に自治体や保険会社に確認しておくことをおすすめします。

Q5. 修繕履歴の管理はどうするのがベスト？

Excelやクラウド管理ツール（Googleスプレッドシート、建物管理アプリなど）を活用すると便利です。年月・工事項目・施工業者・金額・図面・写真を一元管理しておくことで、次回以降の修繕計画や保険・補助金申請時にもスムーズに活用できます。

修繕費用を抑えながら賢いアパート経営を｜まとめ

アパート経営における修繕費用は避けられないものですが、「賢く使う」ことで将来的な収益を高める重要な投資にもなります。相見積もりの取得、施工内容の比較、補助金や火災保険の活用、定期的な点検やメンテナンスの実施といった工夫により、無駄を省きながらも品質の高い修繕が実現できます。

特に国や自治体による補助制度や火災保険は、多くのオーナーが見落としがちな“使える資源”です。制度の活用には事前の情報収集と準備が必要となりますが、それ以上のリターンが見込めます。

修繕費用は「かけるか・かけないか」ではなく、「どのようにかけるか」で成果が大きく変わります。長期的な目線での資産管理と、柔軟かつ戦略的な意思決定が、アパート経営の安定と成功を左右するのです。