マンション大規模修繕の発注方式はどっち?設計監理方式と責任施工方式の違いと選び方のポイントを解説

マンションの大規模修繕工事を成功させるには、どの発注方式を採用するかが非常に重要です。特に「設計監理方式」と「責任施工方式」は、マンション管理組合が選択する主な2つの発注方式であり、それぞれに異なる特徴と効果があります。発注方式の選び方次第で、工事の品質や費用、工期、さらには住民満足度にまで影響を及ぼすため、初期段階から慎重に検討すべき事項といえるでしょう。

この記事では、実務経験のある専門家の視点から、設計監理方式と責任施工方式の違い、適性、長所・短所を丁寧に解説します。管理組合や理事会の皆様が発注方式を決める際の重要な判断材料として、ぜひ参考にしてください。

マンション大規模修繕工事における発注方式とは？

マンションの大規模修繕工事において、発注方式は工事の成否を左右する根本的な要素です。どの業者にどのように依頼するかによって、業務の透明性、施工の質、コスト構造が大きく変化します。特にマンションのように多数の所有者が関与する物件では、合意形成や説明責任の観点からも発注方式の理解が不可欠です。

発注方式には大きく分けて2種類があります。

設計監理方式とは？｜専門家によるチェック体制と公正な発注

設計監理方式とは、調査診断、設計、施工、監理の各工程をそれぞれ独立した第三者に分けて発注する方式です。具体的には、まず建物の劣化状況を一級建築士などの専門家が調査し、その診断結果をもとに工事内容を設計します。その後、複数の施工業者から見積もりを取得し、透明性の高い入札形式などを通じて発注先を選定。工事中は設計者や監理者が現場をチェックし、品質や工程の管理を行います。

この方式の最大の魅力は、施工業者とは利害関係を持たない第三者が関与することで、管理組合がより客観的かつ専門的な判断を下せるという点です。

責任施工方式とは？｜施工会社に一括委託するスピード重視型

責任施工方式は、建物調査から設計、見積もり、施工までのすべての工程を一つの施工業者に一括して任せる発注形態です。設計と施工を同一業者が行うため、打ち合わせの回数が少なく、業者間の連携も不要となるため、手続きが簡素化され、工期短縮や負担軽減に繋がります。

この方式は特に、管理組合に専門知識を持つメンバーが少ない場合や、早期に工事を完了したい場合に選ばれることが多いです。ただし、設計と施工を同一業者が担うために、チェック機能が不足しやすく、見積もりの妥当性や品質の検証が困難になるリスクがあることにも留意が必要です。

発注方式の違いを一覧表で比較

以下の表では、設計監理方式と責任施工方式の違いを分かりやすく比較しています。

比較項目	設計監理方式	責任施工方式
担当者の構成	設計と施工が別業者	全工程を一社で一括対応
品質管理	設計者や監理者による第三者チェック	自社による管理で第三者視点が不足しがち
工期	標準的（計画〜施工で6〜12か月）	比較的短縮可能（一括進行）
コスト競争性	入札などで競争性あり	競争が働きづらく価格が固定的
コンサル費用	設計・監理料が別途発生	原則不要（設計含む）
価格の透明性	高い（見積もりの精査・比較が可能）	やや不透明（内訳の検証が困難）
手続きの煩雑さ	打ち合わせや承認プロセスが複雑	担当窓口が一本化され手続きは簡便
責任の所在	設計と施工で責任分散	一括での責任明確化

このように、設計監理方式は「品質とコストを重視したい場合」、責任施工方式は「スピードと手間の軽減を優先したい場合」に適しているといえるでしょう。管理組合が重視する軸によって選択肢が変わってきます。

設計監理方式でマンション大規模修繕工事を進めるメリット・デメリット

ここからは設計監理方式のメリット・デメリットを紹介していきます。

設計監理方式のメリット｜品質と透明性の確保が可能

設計監理方式を採用する主な利点は以下のとおりです。

• 中立的な専門家による品質チェックで工事の信頼性が高まる
• 複数の業者による入札で、適正価格での契約が可能になる
• 設計段階からのアドバイスにより、将来の維持管理コストも見据えた計画が立てられる
• 管理組合の意見や希望を反映させやすい柔軟な体制が取れる

さらに、工事完了後のトラブルが発生した際も、設計・監理者の存在がクレーム対応や責任の明確化に役立ちます。建物の長寿命化を目指す場合には特に適した方式といえるでしょう。

設計監理方式のデメリット｜コンサル費用と業者選定のリスク

一方で、以下のような課題もあります。

• 設計者や監理者への報酬が別途必要となり、初期費用が高くなる
• 不適切な設計者や監理者を選んでしまうと、施工業者との連携がうまくいかずトラブルになる
• 設計と施工の間で責任の所在が不明確になるケースもある（特に不具合が発生した際など）

これらのリスクを避けるには、実績のある設計事務所を選定し、契約内容や監理体制を明文化しておくことが重要です。事前準備と関係者の合意形成が成功の鍵を握ります。

責任施工方式でマンション大規模修繕工事を進めるメリット・デメリット

ここからは責任施工方式のメリット・デメリットを紹介していきます。

責任施工方式のメリット｜スムーズな進行と管理負担の軽減

責任施工方式は、調査・設計・施工・監理といった全工程を一社に包括的に委託する方式です。この発注形態には、管理組合の負担軽減や工事の効率化といった明確なメリットがあります。

• 打ち合わせが一本化され、全体管理がしやすい：一つの業者とやり取りするだけで済むため、連絡や工程調整の負担が大きく軽減されます。理事会の人手が限られている場合でも対応しやすい方式です。
• 工期の短縮が可能：設計と施工を一体で行うため、事前の打ち合わせで施工段階の工程が具体的に把握でき、無駄のないスケジューリングが実現しやすくなります。結果として、全体の工期短縮が見込めます。
• 責任の所在が明確：工事に関わる全工程を一括で管理する施工会社に責任が集約されるため、万が一不具合やトラブルが発生しても迅速に対応しやすくなります。窓口が一本化されている点でも住民対応の効率性が向上します。
• 設計コンサルタント費用の削減：別途で設計事務所や監理者を立てる必要がなく、その分の費用が不要となるため、初期費用を抑えられる傾向があります。
• 現場への反映がスピーディー：設計者と施工者が同一であるため、細かな設計意図が現場に伝わりやすく、施工の柔軟性や対応力が高まることも利点の一つです。

これらの理由から、特に築年数が浅く劣化が限定的なマンションや、小規模物件、リソースの限られた管理組合にとっては、非常に有効な方式といえます。

責任施工方式のデメリット｜価格と品質のチェックが困難に

一方で、責任施工方式にはいくつかの明確な課題やリスクも存在します。特に、透明性の確保と品質管理の観点では注意が必要です。

• 価格の妥当性が検証しづらい：設計と見積もりを同一業者が行うため、第三者による価格検証が働きにくくなります。競争原理が弱く、割高な工事契約になるリスクも存在します。
• 工事品質の客観的なチェック体制が希薄：設計者による監理がないため、工事中に設計内容通りの施工が行われているかをチェックする体制が弱くなりがちです。品質管理の自主性に依存することになり、不備を見逃すリスクも高まります。
• 施工業者と管理会社の癒着リスク：特に管理会社が施工業者を指定するようなケースでは、価格や施工内容の公平性が担保されない可能性があります。談合やリベートといった不透明な構造を疑われることもあります。
• 設計と施工の相互牽制が働かない：設計者と施工者が同一であるため、設計段階のミスやコストダウンのための仕様変更が見過ごされやすくなり、結果的に建物の性能や耐久性に悪影響を及ぼす可能性も否定できません。
• 住民説明が難しくなることも：第三者による監理がない分、住民に対して「中立的立場の専門家」の説明ができず、不安や反発が生まれやすくなる傾向も見られます。

このようなデメリットを回避するためには、責任施工方式を採用する際にも、複数社からの相見積もり取得や、第三者監査の導入、施工業者の実績確認などを徹底することが不可欠です。

発注方式の選び方｜判断基準と管理組合の体制に応じた検討

設計監理方式と責任施工方式、それぞれの特性を理解したうえで、どの方式を選択すべきかは、各マンションの管理体制・規模・築年数・住民の意向など多くの要因を踏まえて慎重に検討する必要があります。

管理組合が主体的に動ける場合は設計監理方式がおすすめ

以下のような条件がそろっている場合、設計監理方式が適しています。

• 管理組合内に複数の理事や修繕委員が在籍し、主体的に業務を進められる体制が整っている
• 工事内容や仕様に関する判断を技術的な視点で行える委員がいる
• 長期修繕計画を軸に、建物の資産価値維持や向上を優先したい意向がある
• コストや品質の比較検討をきちんと行い、住民への説明責任を果たしたい

設計監理方式は、工事の透明性を重視し、合意形成を丁寧に行いたいマンションにとって最適な方式といえます。特に住民からの信頼性確保が必要な大規模マンションや高層マンションなどでは、その重要性が増します。

少人数での運営や早期完了を目指すなら責任施工方式も選択肢に

一方、以下のような状況では、責任施工方式が現実的な選択肢となる場合があります。

• 理事会のメンバー数が少なく、業務分担や情報整理に時間をかけられない
• 予算やスケジュールに制約があり、迅速に工事を進めたい
• 小規模なマンションで、複雑な設計や大規模な改修が必要ない
• 過去の修繕工事でトラブルが少なく、業者との信頼関係が構築されている

ただし、簡便な体制で進める分、施工業者選定の公平性や工事内容の妥当性を担保する仕組みが必要です。可能であれば、管理会社の関与とは別に、第三者による監査やアドバイザーを導入することで透明性を高めることができます。

判断に迷う場合はコンサルタントや第三者機関の意見を活用

発注方式の選定に不安がある場合は、マンション修繕に詳しい専門家の意見を取り入れるのも有効です。国土交通省や各自治体、またはNPO法人などが提供する無料相談窓口を利用することで、客観的で中立的なアドバイスを得ることができます。

さらに、発注方式だけでなく、施工範囲や見積書の妥当性、業者の選定条件などについても包括的に相談できる体制を整えることで、工事後のトラブルを未然に防ぐことにもつながります。

マンション大規模修繕工事の発注後の流れ

発注方式を決定し、施工業者が確定した後は、実際の工事準備から施工、そして完了検査・アフターフォローまでが進行していきます。この章では、マンションの大規模修繕工事における一般的な流れを、各ステップの注意点とあわせて解説します。住民の安心と工事の成功のために、段階的な理解と計画的な進行が不可欠です。

STEP1：契約締結と施工計画の策定

工事を正式に発注した後、最初のステップは契約書の締結です。この際には、施工内容やスケジュール、支払条件、変更対応などを明記した契約書を作成します。契約後は、施工業者と共に詳細な施工計画を策定し、管理組合の意見も反映しながら、日程表、使用資材、住民説明の準備が始まります。計画段階で不明点を明らかにしておくことが、後のトラブル回避につながります。

STEP2：近隣・住民への周知と丁寧な挨拶

工事の影響は住民だけでなく近隣住民にも及ぶため、着工前には工事概要、スケジュール、生活への影響（騒音・振動・臭気など）を事前に通知します。管理組合と施工業者が連携し、説明会や戸別訪問で丁寧な説明を行うことが、トラブル防止と信頼関係の構築に寄与します。

STEP3：仮設足場・養生工事の実施

安全かつ円滑な工事のためには、仮設工事が欠かせません。外壁修繕や塗装、防水工事では、高所作業が発生するため仮設足場を設置します。同時に、建物や近隣への飛散・落下物を防ぐ防音シートや養生ネットも施工します。ベランダや共用廊下などへの養生も住民の安全確保に重要です。

STEP4：本工事の実施と中間検査

いよいよ本格的な修繕工事が始まります。外壁のひび割れ補修や塗装、防水層の施工、配管や設備の更新などが工程に沿って実施されます。施工中には、管理組合や監理者が進捗状況の確認や中間検査を行い、必要があれば指摘・是正を求めます。適切な検査体制が工事品質を高めるカギとなります。

STEP5：完了検査・引き渡し・アフター対応

すべての作業が完了したら、管理組合・監理者・施工業者立ち会いのもとで完了検査を実施します。施工不良や未完了の部分があれば是正工事を行い、最終的に引き渡しが行われます。その後、保証書の発行、写真付きの報告書提出などのアフター対応も重要です。工事後のトラブル対応や定期点検のスケジュールも確認しておきましょう。

マンション大規模修繕工事を依頼する業者の選び方

発注方式を問わず、施工業者の選定は工事の成功に直結します。選定段階では、以下の観点を基準に複数の業者を比較することが重要です。

• 実績と施工内容の専門性：マンションの大規模修繕に豊富な実績があるか。施工事例がWebサイトなどで明確に公開されているかを確認しましょう。
• 有資格者の在籍状況と許認可の有無：一級建築士、一級施工管理技士、建設業許可などの資格・許可を持っているかで信頼性が変わります。
• 担当者の誠実さと技術的対応力：現地調査や説明時の受け答え、質問への回答の具体性が判断材料になります。
• 見積書の内容が明確かどうか：工事項目ごとの単価、数量、仕様などが詳細に記載されているか。不明確な記述がないかを確認します。
• 保証制度やアフターサービスの内容：施工後に発生した問題に対して、どのような保証と対応を行っているかは、長期的な安心に直結します。

これらの点を総合的に判断し、できれば現地調査と見積書作成を依頼したうえで比較検討することが望ましいです。

マンション大規模修繕工事における見積書のチェックポイント

大規模修繕工事の見積書は総額が高額になるため、工事項目や単価、数量などが正確に反映されているかを確認することが重要です。見積書チェックのポイントは以下の通りです。

• 総額だけで判断しない：各工事項目が適正価格であるか、内訳の根拠が記載されているかを確認しましょう。
• 曖昧な費目や「その他工事」項目に注意：内容がはっきりしない項目は後の追加請求の温床になります。明細の開示を求めましょう。
• 仮設工事・足場設置の費用：高額になりやすいため、仮設面積、工期、資材内容に対する費用が適正かを検討します。
• 設計変更や追加工事に関する増額条項の確認：変更が発生した場合の費用加算の条件や取り扱いが契約書に明記されているか要確認です。

第三者の監理者がいればチェック体制が強化されますが、責任施工方式を採用している場合などでは、管理組合側での慎重な見積もり検証が欠かせません。

マンション大規模修繕工事や発注方式に関するよくある質問（FAQ）

Q：大規模修繕工事は何年ごとに必要ですか？
A：一般的には12〜15年周期での実施が推奨されていますが、外壁の劣化状況、屋上防水の寿命、設備の更新時期などによって異なります。長期修繕計画を見直しながら判断しましょう。

Q：工事期間中、洗濯物はどこで干せばよいですか？
A：足場が設置されている期間は、ベランダへの洗濯物干しは原則として制限されます。室内干しやコインランドリーなどの代替手段を事前に検討しておくと安心です。

Q：住戸内に立ち入る作業は発生しますか？
A：配管交換、防水工事のドレン確認、サッシ調整などで一部住戸への立ち入りが必要になるケースがあります。事前にお知らせが配布され、希望日時を調整する方式が一般的です。

Q：工事中の騒音やにおいはどれくらいありますか？
A：外壁補修や防水、塗装作業では、日中に振動や塗料のにおいが発生することがあります。作業日や時間帯を事前通知するほか、におい対策として換気の一時中止などの案内がある場合もあります。

Q：共用部分の使用は制限されますか？
A：足場設置中は、共用廊下やエレベーター周辺など一部の通行制限が発生することがあります。安全確保のため、誘導員の配置や案内サインの設置が行われます。

発注方式を理解してマンション大規模修繕工事を進めよう｜まとめ

マンションの大規模修繕工事は、建物の耐久性を高め、居住者の安全・快適な生活を維持するために不可欠な取り組みです。発注方式は「設計監理方式」と「責任施工方式」に大別され、それぞれに異なるメリット・デメリットがあります。

管理組合がどの程度主体的に関与できるか、コストや品質の重視度、時間や人員の制約などを総合的に検討し、適切な方式を選ぶことが成功の第一歩です。

加えて、信頼できる施工業者を選定し、明確な見積書をもとにした契約を交わし、住民への情報共有と丁寧な合意形成を行うことで、修繕工事はトラブルなく高品質に完了します。

最後に、工事後も安心が続くよう、保証やアフターサービスの確認、定期的な点検体制の構築も忘れずに行いましょう。住民全体で協力し合い、未来の住まいを守る修繕を進めることが、資産価値の維持と安心な暮らしにつながります。