アパートの外壁塗装工事を解説！費用相場や期間でわかる適切なタイミングと施工事例を紹介

アパートの外壁塗装工事は、単に外観を美しく保つためだけの作業ではありません。
雨風や紫外線など、日々の環境ダメージから建物を守る「防水・防錆・断熱」の重要な役割を担っています。

外壁の塗膜が劣化すると、ひび割れや雨漏りの原因となり、建物内部への影響や修繕費の増加につながる恐れがあります。
定期的な外壁塗装工事を行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値や入居率の維持にも大きく貢献します。

この記事では、アパート外壁塗装工事の必要性や費用・期間の目安、塗料の種類、そして実際の施工事例をもとに、オーナーが知っておくべきポイントを詳しく解説します。

長期的な安定経営を目指すうえで、外壁塗装工事の正しい知識を身につけておきましょう。

アパート外壁塗装工事の基礎知識｜放置できない理由と効果とは

アパートの外壁塗装工事とは、外壁の表面に新しい塗料を塗り直して、建物を雨風や紫外線から守るための保護工事です。
見た目を美しく保つだけでなく、塗膜による防水・防錆・断熱効果で建物の寿命を延ばす役割もあります。

塗膜が劣化するとひび割れや雨漏りの原因となるため、一般的には10年に一度の定期メンテナンスが推奨されています。
アパート経営では資産価値や入居率の維持にも直結する重要な工事です。

外壁が劣化するとどうなる？放置できない理由

外壁の塗膜には「防水」「防汚」「紫外線から守る」といった役割があります。
しかし、10年ほど経つと塗膜が薄くなり、次のような症状が現れ始めます。

劣化現象	放置した場合のリスク	対応策
チョーキング（白い粉が手につく）	防水性能が落ち、雨水が壁に染み込む	再塗装で防水機能を回復
ひび割れ（クラック）	雨漏りや内部の腐食につながる	下地補修＋再塗装が必要
カビ・コケの発生	外観の悪化や素材の劣化	高圧洗浄＋防カビ塗装
塗膜の剥がれ	外壁材がむき出しになり腐食	早期の塗り替えが必要

これらの症状を放置すると、修繕費用が何倍にも膨らむ可能性があります。
小さな劣化のうちに外壁塗装工事を行うことで、建物全体の修繕コストを抑えることができます。

アパート特有の注意点｜見た目は「入居率」に直結する

特にアパートのように多くの入居者が暮らす集合住宅では、外観の印象が入居率に直結します。
外壁が汚れている、ひび割れているといった状態は、入居希望者に「古い」「管理がずさん」という印象を与えてしまいます。

一方で、きれいに塗り替えられた外壁は、「清潔で管理が行き届いている」「安心して住めそう」というプラスの印象を与えます。
その結果、入居希望者の増加・長期入居の維持にもつながります。

外壁塗装工事で得られる4つの効果

外壁塗装工事を定期的に行うことで、見た目以上のメリットが得られます。

外壁塗装工事は「支出」ではなく、アパート経営の価値を守るための投資と言えます。

アパートの外壁塗装工事を行う期間・タイミングの目安

アパートの外壁塗装工事は、外壁に大きなトラブルが起きてから慌てて対応するよりも、早めに劣化を見つけて予防的にメンテナンスを行うことが大切です。

塗膜の劣化は少しずつ進むため、「まだ大丈夫」と放置していると、雨漏りや外壁材の腐食といった深刻な被害に発展することもあります。

築年数ごとに塗装の目安を知っておくと、適切なタイミングで無駄なく工事を計画できます。

外壁塗装工事を検討する築年数の目安

築年数	状況	対応の目安
5〜8年	色あせ・軽度の汚れ	点検や高圧洗浄などの簡易メンテナンス
10〜12年	チョーキング現象・小さなひび割れ	本格的な塗装工事を検討するタイミング
15年以上	塗膜の剥がれ・雨漏り・壁の傷み	早急な外壁塗装工事・下地補修が必要

外壁にチョーキング（白い粉が手につく）や細かいひび割れが出てきたら、塗り替え時期のサインです。放置すると、補修費用が高額になる恐れがあります。

建物の規模別｜外壁塗装工事の期間（工期）の目安

外壁塗装工事の期間は、建物の大きさや階数、天候によって変動します。以下の表は一般的な目安です。

建物規模	工期	備考
2階建てアパート（6〜8戸）	約2〜3週間	晴天が続けば短期間で完了可能
3階建てアパート（10戸前後）	約3〜4週間	足場設置・作業範囲が広くやや長め
4階以上の中層アパート	約4〜5週間	作業工程・乾燥時間も長くなりがち

注意点

• 雨天や強風など天候によって作業が中断されることがあります。
• 梅雨や台風シーズンは避け、春・秋など天候が安定している時期に計画するのがおすすめです。

外壁塗装工事は、建物の寿命を守るための大切な定期メンテナンスです。
「早めの点検 → 状況に応じた対応」を行えば、大規模な補修工事を避けられ、長期的に見るとコスト削減にもつながります。
専門業者に診断を依頼し、最適なタイミングで施工計画を立てるのがおすすめです。

アパートの外壁塗装工事の費用相場｜工事項目別の目安

アパートの外壁塗装工事を行う際は、費用の内訳と工期を事前に把握しておくことが大切です。

ここでは、一般的な費用相場と費用を抑えるコツを紹介します

費用項目	相場（目安）	内容
足場設置費	約30〜50万円	鋼製足場・飛散防止ネットなど
高圧洗浄・下地補修	約10〜25万円	旧塗膜除去・ひび割れ補修
塗装工事費	約100〜160万円	下塗り〜上塗り3回塗り
雑費・管理費	約10万円前後	養生・清掃・管理費など
合計	約160〜240万円程度	規模・塗料グレードにより変動

外壁塗装工事の費用は、「外壁面積 × 塗料単価」で算出できます。シリコン塗料の場合は2,000〜3,000円/㎡が目安です。

費用を抑えるポイント

• 複数業者への相見積もり：費用だけでなく保証内容も比較。
• 屋根塗装と同時施工：足場を共用してコスト削減。
• 補助金制度の活用：自治体によっては助成金の対象となる場合も。

外壁塗装工事を計画的に行えば、無駄な出費を抑えながら建物の耐久性を維持できます。

アパートの外壁塗装工事に使用する塗料の種類と耐用年数

アパートの外壁塗装工事では、どの塗料を使うかによって「耐用年数」「メンテナンス周期」「費用対効果」が大きく変わります。塗料にはいくつかの種類があり、それぞれ価格や機能、耐久性に特徴があります。

アパート経営においては、初期コストと将来的な修繕コストを見据えて、塗料を慎重に選ぶことが重要です。

ここでは、主に使われる塗料5種類の特徴と耐用年数の目安をわかりやすく解説します。

塗料の種類	耐用年数	特徴
アクリル塗料	約5年	最も安価でDIYにも向くが、耐久性が低く短期的な対処向き
ウレタン塗料	約8年	柔軟性があり、細かい部分や鉄部補修に適している
シリコン塗料	約10〜12年	価格と性能のバランスが良く、現在最も一般的な塗料
フッ素塗料	約15年	高耐候・高防汚でメンテナンス周期が長くなるが高価
無機塗料	約20年	紫外線に強く劣化しにくい。最も耐久性が高いが高価格帯

塗料選びで見るべき3つの視点

• 耐久性とコストのバランス
  　築年数や今後の修繕計画に応じて、長寿命の塗料を選べばメンテナンス回数を減らせます。
• 遮熱・防汚機能
  　遮熱塗料や低汚染塗料を選ぶことで、室温上昇の抑制や外観の美しさが長く保たれます。
• 物件の立地と用途
  　海沿い・交通量の多い場所などは劣化が早いため、より耐久性の高い塗料が適しています。

アパートの外壁塗装工事の流れ

外壁塗装工事は見た目を整えるだけでなく、建物の保護や劣化防止にも直結する重要な工程です。

特にアパートのような集合住宅では、入居者への影響を最小限に抑えつつ、スムーズに工事を進める段取りが求められます

ここでは、アパートの外壁塗装工事がどのような流れで行われるのか、各工程の役割や注意点を分かりやすく解説します。工事前に知っておくことで、オーナーも入居者も安心して工事に臨めます。

それぞれの工程を詳しく解説していきます。

アパート外壁塗装工事の流れ1.足場の設置

外壁塗装工事の最初の工程は、建物全体を囲むように「足場」を組む作業です。職人が安全かつ効率的に作業を行うためには、安定した足場が不可欠です。

また、塗料の飛散を防ぐための「飛散防止ネット」も同時に設置されます。足場の設置がしっかりしていないと、作業品質に大きく影響するため、非常に重要なステップです。

アパート外壁塗装工事の流れ2.高圧洗浄

足場が完成したら、次に外壁の「高圧洗浄」を行います。これは外壁に付着した汚れ、カビ、コケ、古い塗膜などを水圧で丁寧に洗い流す作業です。

外壁が清潔な状態でないと、新しい塗料の密着が悪くなり、施工後の耐久性にも悪影響を与えます。塗装前の下準備として、見えないけれど非常に重要な工程です。

アパート外壁塗装工事の流れ3.下地補修

洗浄後には、外壁にできたひび割れや欠けを「下地補修」します。シーリング材の打ち替えや、ひび割れの充填などを行うことで、雨水の侵入を防ぎ、塗膜の耐久性を高めます。

特にアパートのように長年使用されてきた建物では、下地に劣化があるケースが多いため、塗装前にしっかりと補修を行うことが非常に重要です。

アパート外壁塗装工事の流れ4.養生作業

下地補修が完了したら、塗料が飛び散ってはいけない部分（窓・ドア・室外機など）をビニールや養生テープで保護する「養生作業」を行います。この作業は、仕上がりの美しさにも大きく関わります。

塗装中に入居者が生活できるよう、玄関や出入口などの動線は確保しながら、丁寧に養生していきます。

アパート外壁塗装工事の流れ5.下塗り・中塗り・上塗り

養生が完了すると、いよいよ塗装の本作業です。基本的に「下塗り→中塗り→上塗り」の3工程で行われます。下塗りは外壁と塗料の密着力を高める役割を果たし、中塗りと上塗りは色と防水性・耐久性を確保します。

3回塗りを丁寧に行うことで、ムラのない美しい仕上がりと長持ちする塗膜が得られます。

アパート外壁塗装工事の流れ6.最終検査・足場解体・清掃

塗装がすべて終わったら、細かい部分まで施工ミスがないか「最終検査」を行います。問題がなければ足場を解体し、建物まわりの清掃を実施して作業完了です。

清掃時には養生材の撤去や、塗料の飛散の有無も確認されます。最終確認まで丁寧に行うことで、外壁塗装工事は初めて「完成」となります。

天候によって工程が変動する場合があるため、外壁塗装工事のスケジュールには余裕を持つことが大切です。

アパート外壁塗装工事中の注意点とは？

外壁塗装工事は建物の保護・美観向上に重要ですが、工事中の対応次第で入居者満足度やトラブルの有無が大きく左右されます。

特にアパートのような集合住宅では、入居者への案内や施工管理に細やかな気配りが求められます。

ここでは、外壁塗装工事中に気をつけたいポイントをまとめました。

案内文は書面または掲示板で周知し、必要に応じて定期的に更新します。長期の外壁塗装工事では週次報告を行うと、入居者の安心感を保てます。

アパート外壁塗装工事でオーナーが押さえるべきポイント

アパートの外壁塗装工事を成功させるには、塗装の質だけでなく「業者選定・スケジュール管理・入居者配慮」などの全体マネジメントが重要です。

オーナーが主体的に判断・確認すべきポイントを把握しておけば、トラブルを防ぎ、長期的な資産保全と入居者満足につながります。ここでは押さえておくべき実務的なポイントをまとめました。

くわしく解説していきます。

外壁塗装で押さえるべきポイント1.適切な業者選びを行う

アパートの外壁塗装工事では、信頼できる業者の選定が成否を分ける要素になります。施工実績が豊富か、アパートや集合住宅の工事経験があるかを確認しましょう。

また、工事中のトラブルに迅速に対応できるか、保証内容が明確かといった「対応力」も重視すべきです。最低でも2〜3社から相見積もりを取り、価格だけでなく説明の丁寧さや提案内容を比較することが、失敗しない業者選びのポイントです。

外壁塗装で押さえるべきポイント2.見積書の内訳を詳細に確認する

提出された見積書は、単なる金額の合計ではなく、細かい内訳をチェックすることが重要です。塗料の種類や使用面積、足場の設置費、養生や高圧洗浄の費用、施工管理費などが項目ごとに明記されているか確認しましょう。

曖昧な「一式」表記が多い場合は注意が必要です。不明点があれば必ず質問し、納得した上で契約を進めることがトラブル防止につながります。

外壁塗装で押さえるべきポイント3.塗料の性能とコストのバランスを検討

塗料にはアクリル・ウレタン・シリコン・フッ素・無機などさまざまな種類があり、それぞれ耐用年数や機能が異なります。短期的なコスト重視で選ぶと、数年後に再塗装が必要になる可能性があるため、長期的な視点で選定しましょう。

たとえば、フッ素や無機塗料は初期費用が高くても耐用年数が長く、結果的にトータルコストを抑えられることがあります。遮熱性や防汚性能も比較検討のポイントです。

外壁塗装で押さえるべきポイント4.スケジュールと季節を考慮して計画する

外壁塗装工事は天候に大きく左右されるため、塗装に適した季節を選んでスケジュールを組むことが重要です。特に梅雨や台風の時期は避け、春や秋など比較的安定した気候の時期を選ぶのが理想的です。

、工事期間中の入居者の生活への影響も考慮し、作業開始・終了時間の調整や休日作業の有無などもあらかじめ業者と相談しておくことが求められます。

外壁塗装で押さえるべきポイント5.工事中の入居者対応を業者と連携して行う

外壁塗装工事中は、騒音・臭気・ベランダ使用制限などで入居者の生活に一定の影響が出ます。トラブルを未然に防ぐためには、工事前の丁寧な周知が欠かせません。

掲示板や書面で工事日程や注意点を共有し、洗濯物の制限や共用部の通行規制なども具体的に伝えましょう。
入居者からの問い合わせ対応や緊急連絡の窓口を設け、業者と連携して柔軟に対応することが、信頼につながります。

外壁塗装で押さえるべきポイント6.工事後の完了検査を必ず立ち会う

施工完了後は、必ずオーナー自身が立ち会って検査を行いましょう。

塗りムラや塗り残しがないか、養生の跡がきれいに清掃されているか、足場解体後の共用部が元どおりになっているかなど、目視でしっかり確認することが大切です。

不備があった場合は、引き渡し前に修正してもらうよう依頼します。確認を怠ると、後のトラブルや再施工のリスクが高まります。

外壁塗装で押さえるべきポイント7.工事後の保証やメンテナンス体制を把握する

外壁塗装工事には、施工業者による保証が付くのが一般的です。保証期間が何年あるのか、どの範囲が対象になるのか、施工記録はどう管理されるのかを明確にしておくと安心です。

また、数年ごとの定期点検や簡易補修の有無もチェックポイントです。万が一のトラブル発生時に迅速に対応してもらえるよう、工事後も業者との連絡体制を維持しておくことが望まれます。

新東亜工業の施工事例｜港区アパートの外壁塗装工事・防水工事

東京都港区にある個人オーナー様より、「外壁のひび割れや鉄階段のサビが目立ってきたので、早めに修繕したい」とのご相談をいただきました。
劣化が進行する前に対策を講じることで、将来的な大規模修繕費の削減を図りたいとのご意向でした。

現地調査の結果、外壁のALC板目地や鉄骨階段に部分的な劣化が見られたため、下地補修と防水強化を中心とした総合的な外装改修プランをご提案しました。

工事内容

今回の施工は、劣化リスクを抑える“予防保全型リニューアル”をテーマに実施しました。工事期間は約3週間、総工費は約235万円です。以下の表は、施工の基本データです。

項目	内容
建物所在地	東京都港区
建物種別	賃貸アパート（個人オーナー物件）
工事内容	外壁塗装工事、防水工事、鉄部補修、長尺シート施工
施工費用	約235万円（税込）
工事期間	約3週間

主な施工ポイント

• 仮設足場と鉄部補強：3面に足場を設置し、鉄骨階段上裏にアングル新設・溶接補強を実施。
• 外壁補修とシーリング更新：ALC目地や鉄部取り合いにウレタンノンブリード材を使用し、防水ラインを形成。
• 塗装仕上げ：外壁には砂骨ローラー仕上げ、鉄部はシリコン系塗料2回塗りで高耐久化。
• 防水工事：ALC天端にウレタン塗膜防水（密着工法）を採用。
• 共用部仕上げ：階段に長尺シートを施工し、防滑・防音・耐久性を強化。

施工事例写真

塗装前は経年によるくすみや鉄部のサビが目立っていましたが、施工後は明るく清潔感のある印象に一新。塗膜・防水層の性能も向上し、長期的に安心できる住環境へと生まれ変わりました。オーナー様からは「建物全体が見違えるほど綺麗になった」とご満足の声をいただいています。

今回の施工は、見た目の改善だけでなく、建物の防水・防錆・安全性を総合的に高める内容でした。定期的なメンテナンスにより、修繕コストの平準化と資産価値の維持が可能となります。

【個人オーナー様】東京都港区アパート　外壁塗装＋防水工事　費用公開

新東亜工業では、建物の状態に合わせた最適な改修プランをご提案しています。港区・都内での外壁塗装や防水工事のご相談もお気軽にお寄せください。

アパート外壁塗装工事のよくある質問（Q&A）

アパート外壁塗装工事を検討する際、多くのオーナーが気になるのが費用・期間・業者選び・塗料の種類などです。

ここでは、実際によく寄せられる質問をQ&A形式でわかりやすく解説します。初めての方でも安心して工事を進められるよう、疑問点を一つずつ解消していきましょう。

アパートの外壁塗装工事について｜まとめ

アパートの外壁塗装工事は、見た目を整えるだけでなく、防水性や耐久性を維持し、建物の資産価値を守るために欠かせない重要な工事です。

この記事のポイントをまとめました。

• 劣化サインを早期に発見し、計画的に塗装を行う
• 塗料の特徴と耐用年数を理解して選定する
• 相見積もりで費用・保証・対応力を比較する
• 入居者対応と近隣配慮を徹底する
• 工事完了後の点検・メンテナンスを忘れずに行う

項目	内容
費用相場	約160〜240万円（2〜3階建て）
工期目安	約2〜4週間
塗料の種類	シリコン・フッ素・無機など
耐用年数	約10〜20年
推奨周期	10年に一度が目安

塗料の選定や施工時期、工事期間の目安を把握することで、無駄な出費やトラブルを回避できます。また、入居者への丁寧な対応や信頼できる業者選びも成功のカギです。

定期的な点検と適切なタイミングでの塗り替えを行えば、長期的に安定した賃貸経営につながります。
オーナーはぜひ本記事のポイントを参考に、計画的な外壁塗装工事を検討しましょう。