マンションの大規模修繕工事では何をする？費用相場や工事の流れとポイントを解説

マンションにお住まいの方なら、誰もが一度は耳にする「大規模修繕工事」。しかし、「費用はいくらかかるの？」「いつ始まるの？」「工事中の生活はどうなる？」といった不安や疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

マンション工事は、建物の安全性や資産価値を維持するために欠かせないものです。

しかし、マンション修繕の知識がないまま工事が進んでしまうと、予想外の費用が発生したり、トラブルに巻き込まれたりする可能性もあります。

本記事では、マンションの大規模修繕工事について、費用相場から工事の流れ、よくあるトラブルの回避法まで、管理組合の方や住民の方が知っておくべき情報を網羅的に解説します。

マンションの大規模修繕工事とは？基本を理解しよう

マンション大規模修繕工事とは、建物の経年劣化を修復し、安全性と快適性を維持するために定期的に行われる大がかりなマンション工事のことです。

一般的に12～15年周期で実施され、外壁や屋上、共用部分を中心に修繕を行います。

大規模修繕工事の定義

建築基準法第2条第14号では、大規模修繕を「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」と定義しています。

マンション工事における「大規模」とは、建物全体に足場を組んで行う修繕を指し、壁・柱・床・屋根・階段などの主要構造部が対象となります。

一般的なマンション修繕との違いは、その規模と影響範囲の広さです。

日常的な小修繕が部分的な補修にとどまるのに対し、大規模修繕工事は建物全体を対象とした計画的な修繕となります。

参照：建築基準法（e-Gov法令検索）

なぜマンションに大規模修繕工事が必要なのか？

マンションの大規模修繕工事が必要な理由は、大きく分けて4つあります。

• 建物の安全性確保：外壁タイルの剥落や手すりの腐食など、放置すると事故につながる劣化を防ぐ
• 資産価値の維持：適切なメンテナンスを行うことで、マンションの市場価値を保つ
• 居住環境の快適性：雨漏りや配管の不具合など、生活の質を低下させる問題を解決
• 法的義務と責任：管理組合には区分所有法により、共用部分を適切に維持管理する義務がある

定期的な修繕を行うことで、建物の安全性を確保するといった生活面だけでなく、資産価値の向上にもつながるためマンション経営面にも効果が期待できます。

「修繕」「改修」「メンテナンス」の違い

マンション工事に関する用語は混同されがちですが、それぞれ明確な違いがあります。

項目	目的	実施頻度	具体例
マンション修繕	機能回復（元の状態に戻す）	12～15年ごと	外壁塗装、防水補修
マンション改修工事	性能向上（グレードアップ）	必要に応じて	オートロック設置、省エネ化
マンションメンテナンス	日常的な維持管理	日常～年次	清掃、点検、小修繕

マンション修繕は劣化した部分を新築時の状態に戻すことが目的です。

一方、マンション改修工事は時代のニーズに合わせて機能を向上させることを指します。

マンションメンテナンスは、これらの大規模な工事を先延ばしにするための予防的な活動といえます。

大規模修繕工事の対象となる場所

マンションの大規模修繕工事は、主に共用部分が対象となります。

• 外壁・タイル：ひび割れ補修、タイルの浮き・剥離補修、塗装
• 屋上防水：防水層の補修・やり替え
• バルコニー：防水工事、手すり補修
• 共用廊下・階段：防水、塗装、手すり補修
• 給排水管：配管の更新・更生（築30年以上の場合）
• 鉄部：階段、手すり、扉などの錆止め・塗装

これらの箇所は、雨風や紫外線の影響を直接受けるため、定期的な修繕が不可欠です。

専有部分（各住戸の内部）は原則として対象外ですが、配管など一部は共用部分として扱われる場合もあります。

マンションの大規模修繕工事では何をする？具体的な内容を紹介

マンション工事は、複数の工程から成り立っています。

それぞれの工事内容を理解することで、見積もりの妥当性を判断できるようになります。

仮設工事

大規模修繕の最初に行われるのが仮設工事です。足場を建物全体に設置し、飛散防止ネットや養生シートで覆います。現場事務所や資材置き場も設けます。

仮設工事は工事費全体の15～20%を占め、50戸のマンションで約600～800万円が目安です。足場は工事完了まで設置されたままで、最後に解体します。

仮設工事自体は建物の改善に直結しませんが、安全に工事を進めるために不可欠です。

下地補修工事

下地補修工事は、マンション工事の中でも特に重要な工程です。

コンクリートのひび割れは、エポキシ樹脂注入や充填工法で補修します。

爆裂補修とは、鉄筋の錆によってコンクリートが浮き上がったり剥がれたりした箇所を、鉄筋の錆を除去した上でモルタルで復旧する作業です。

この工事を適切に行うことで、躯体の耐久性が大幅に向上し、建物の寿命が延びます。

タイル補修工事

外壁タイルは、年月とともに接着力が低下し、浮きや剥離が発生します。

打診検査では、作業員が外壁を軽く叩いて音の違いで浮きを判定します。浮きが見つかった箇所は、接着剤注入で固定するか、タイルを張り替えます。

剥落事故を防ぐ重要性は非常に高く、外壁タイルが通行人に当たれば重大事故につながります。定期的な点検と適切な補修が、安全を守る鍵です。

シーリング工事

シーリングとは、窓サッシと外壁の隙間や外壁目地に充填されているゴム状の防水材です。

劣化すると硬化してひび割れ、そこから雨水が侵入します。

打ち替えは既存のシーリング材を完全に撤去して新しい材料を充填する方法で、打ち増しは既存材の上から追加する方法です。

一般的には打ち替えの方が耐久性に優れています。

施工のポイントは、下地を清掃し、プライマー（接着剤）を適切に塗布することです。

外壁塗装工事

外壁塗装は、美観だけでなく建物を保護する重要な役割を果たします。

下地処理では、既存塗膜の状態を確認し、必要に応じて高圧洗浄やケレン（削り取り）を行います。

塗装方法には、既存塗膜の上から重ね塗りする方法と、劣化した塗膜を剥離してから塗装する方法があります。

塗料の種類はアクリル、ウレタン、シリコン、フッ素などがあり、フッ素塗料が最も耐久性に優れています。

色選びでは、周辺環境との調和や遮熱性能も考慮しましょう。

鉄部塗装工事

階段、手すり、扉などの鉄部は、錆が発生しやすい箇所です。

錆止め処理では、ワイヤーブラシやサンドペーパーで既存の錆を除去し、錆止め塗料を塗布します。

その上から防錆塗装を重ねることで、長期間錆の発生を防げます。対象箇所は、外部階段、廊下の手すり、消火器ボックス、駐輪場の柵などです。

施工頻度は3～5年ごとが一般的で、大規模修繕のタイミング以外でも部分的に実施されます。

防水工事

防水工事は、雨漏りを防ぐための重要な工事です。

バルコニー防水では、既存の防水層を撤去するか、その上から新しい防水層を形成します。廊下・階段の防水も同様です。

工法の種類には、ウレタン塗膜防水（塗料を塗る）、シート防水（ゴムシートを貼る）、FRP防水（繊維強化プラスチック）などがあります。

それぞれ耐久性、コスト、施工性が異なるため、箇所に応じて最適な工法を選択します。

マンション改修工事・その他の付随工事

マンション改修工事とは、単なる修繕を超えて、性能を向上させる工事のことです。

エントランスの改修工事では、自動ドア化やオートロック設置が人気です。

玄関扉・サッシの交換は、断熱性能や防犯性能の向上につながります。給排水管の更新・更生は、築30年を超えるマンションでは特に重要です。

その他、オートロック設置、宅配ボックス設置、バリアフリー化工事、省エネ化工事（LED照明、太陽光発電）、セキュリティ強化工事（防犯カメラ増設）なども、大規模修繕と同時に実施されることが多い改修工事です。

マンションの大規模修繕工事における費用相場と資金不足への対策

マンション修繕費用は、管理組合の運営において最も関心の高いテーマの一つです。

ここでは、マンションの大規模修繕費用相場と、資金不足に陥らないための対策を紹介します。

マンション大規模修繕工事の費用相場（規模別）

マンション修繕費の相場は、建物規模によって大きく異なります。

• 小規模マンション（50戸以下）：約3,000～4,000万円
• 中規模マンション（50～100戸）：約4,000万～1億円
• 大規模マンション（100戸以上）：約1億5,000万～2億円

これらの金額は、あくまでも目安です。築年数や劣化状況、採用する工法によって実際の費用は変動します。

また、都市部と地方では人件費や資材費に差があるため、地域による違いも考慮する必要があります。

1戸あたり・㎡あたりのマンション修繕費

より具体的な修繕費用感を把握するには、1戸あたりや㎡あたりの単価が参考になります。

• 1戸あたり：約100～150万円（平均151.6万円）
• ㎡あたり：約1万～1万5,000円（平均1万3,000円）

例えば、70㎡の住戸が50戸あるマンションの場合、計算式は「70㎡ × 50戸 × 1万3,000円 = 4,550万円」となります。

ただし、これは1回目の大規模修繕の平均値であり、2回目以降は費用が増加する傾向にあります。

回数別のマンション修繕費用傾向

マンションの修繕費用は、回数を重ねるごとに増加する傾向があります。

• 1回目（築12～16年）：基本的な修繕が中心で、比較的費用は抑えられる
• 2回目（築25～30年）：劣化が本格化し、1回目より約20～30%費用増加
• 3回目（築40年前後）：設備の大規模更新が必要となり、1回目の1.5～2倍の費用

1回目は新築時の品質が残っているため軽度の補修で済みますが、2回目以降は本格的な劣化対応が必要になります。

3回目になると給排水管の全面更新やエレベーターの交換など、大規模な設備工事が加わるため、費用が大幅に増加します。

マンション大規模修繕工事の費用内訳

マンションの修繕費用は、複数の項目で構成されています。

工事項目	費用割合	内容
仮設工事	15～20%	足場設置、養生、現場事務所
下地補修工事	15～20%	コンクリート補修、爆裂補修
外壁塗装工事	20～25%	下地処理、塗装
防水工事	15～20%	屋上・バルコニー防水
その他	10～15%	シーリング、鉄部塗装
コンサル費用	3～5%	設計監理（採用時のみ）

最も費用がかかるのは外壁塗装工事です。また、仮設工事（足場）は工事そのものではありませんが、安全確保のために不可欠で、全体の15～20%を占めます。

マンション修繕積立金の現実

マンション修繕費は、住民が毎月支払う「修繕積立金」から捻出されます。

• 月額平均：1戸あたり1万～1万5,000円（専有面積1㎡あたり182円）
• 資金不足の実態：39.9%のマンションが長期修繕計画上の必要額を下回る（国交省調査）
• 積立方式：段階増額方式（当初安く、後に増額）と均等方式がある

近年、大規模修繕費用の資金不足に悩んでいるマンションも増えてきています。

特に段階増額方式を採用しているマンションでは、値上げのタイミングで住民の合意が得られず、計画通りに積立金が増額されないケースも見られます。

マンション修繕費が足りないときの対処法

資金不足が判明した場合、管理組合は以下の対策を検討する必要があります。

• 一時金の徴収：不足分を各戸から臨時徴収（1戸あたり数十万円が一般的）
• 工事の優先順位づけ：緊急性の高い工事のみ実施し、その他は次回に先送り
• 修繕周期の延長：12年周期を15年・18年に延ばす（劣化状況による）
• 金融機関からの借り入れ：マンション管理組合向けローンの活用
• 修繕積立金の値上げ：月額を段階的に増額
• 管理費からの一時補填：余剰がある場合の一時的な措置

最も望ましいのは、早期に資金不足を発見し、修繕積立金の値上げで対応することです。

一時金徴収は住民の負担が大きく、合意形成が難航する可能性があります。

マンション修繕工事の補助金・助成金を活用する

自治体によっては、マンション修繕工事に対する補助金・助成金制度があります。

自治体名	制度名	対象・補助内容	補助上限額
東京都墨田区	分譲マンション計画修繕調査支援制度	長期修繕計画の作成・改定などにかかる費用を補助	上限50万円
東京都江東区	マンション計画修繕調査支援事業	60戸以下のマンションを対象に、修繕計画作成・調査費用を補助	上限21万9,000円
東京都中央区	分譲マンション計画修繕調査費助成	60戸以下のマンションを対象に、修繕調査や計画策定費を助成	上限25万円

補助金は予算枠が決まっているため、募集開始後すぐに申請することが重要です。

また、耐震改修やバリアフリー化、省エネ化などの改修工事には、国や自治体からより手厚い補助が受けられる場合があります。お住まいの自治体の窓口やホームページで最新情報を確認しましょう。

マンションの大規模修繕工事にかかる期間

マンション工事は、準備から完了まで長期間を要します。

スケジュールを理解し、早めに準備を始めることが成功の鍵となります。

準備期間（計画～着工まで）

大規模修繕工事の準備期間は、標準で1～2年程度です。

準備期間中に管理組合が行うべきことは多岐にわたります。修繕委員会の発足、建物の劣化診断、設計・見積もり、施工会社の選定、総会での決議など、各ステップに数ヶ月を要します。

特に初めての大規模修繕では、知識や経験が不足しているため、より長い準備期間が必要です。

早めの準備開始が重要な理由は、急いで進めると業者選定が不十分になったり、住民への説明が不足してトラブルになったりする可能性があるためです。

長期修繕計画で予定されている時期の2年前から準備を始めるのが理想的です。

マンション工事期間（着工～完了まで）

実際の工事期間は、マンションの規模によって異なります。

• 小規模（30戸程度）：3～4ヵ月
• 中規模（50戸程度）：4～5ヵ月
• 中大規模（100戸程度）：5～6ヵ月
• 大規模（100戸以上）：6ヵ月～1年

例えば、50戸のマンションで4月に着工した場合、8月頃に完了する計算です。

ただし、これはあくまでも目安であり、天候不良や追加工事の発生によって延びることもあります。

マンション修繕工事期間を左右する要因

工事期間は、様々な要因によって変動します。

• マンションの規模：戸数や階数が多いほど工事期間は長くなる
• 工事内容の範囲：改修工事や設備更新が加わると期間延長
• 築年数と劣化状況：劣化が激しいと想定外の追加工事が発生
• 天候や季節：雨天が続くと外壁塗装や防水工事が中断
• 追加工事の有無：当初計画にない工事が判明すると延長

特に梅雨時期や台風シーズンは天候の影響を受けやすいため、できれば春や秋に工事のメインとなる外壁・防水工事を実施するのが望ましいとされています。

マンション大規模修繕工事やメンテナンスの周期とタイミング

マンション修繕は、適切なタイミングで実施することが重要です。

早すぎても遅すぎても、コストや建物の寿命に悪影響を及ぼします。

マンション大規模修繕工事の一般的な周期

一般的な、マンション大規模修繕の平均周期は以下の通りです。

• 1回目：築15.6年
• 2回目：14.0年後（累計約30年）
• 3回目：12.9年後（累計約40年）

多くのマンションでは12年周期で長期修繕計画が策定されていますが、実際には15年程度で実施されるケースが多いことが分かります。

これは、建材の品質向上により、以前よりも劣化速度が遅くなっているためと考えられます。

マンションメンテナンスの種類と頻度

マンションメンテナンスは、頻度によって3つに分類されます。

メンテナンス区分	実施周期	主な内容	特徴・ポイント
日常メンテナンス	日々〜月次	共用部分の清掃、日常点検、電球交換などの小修繕	管理会社が主体。住民の協力で建物状態を良好に維持
定期メンテナンス	年次〜数年ごと	エレベーター・消防設備の法定点検、設備点検、部分修繕	法律で義務付けられる点検も多く、確実な実施が重要
大規模修繕	12〜15年ごと	外壁・屋上・バルコニーなど建物全体の大規模修繕	足場を設置し、劣化箇所をまとめて修繕する大規模工事

この3段階のメンテナンスを計画的に行うことで、建物の資産価値を長期的に維持できます。

「12年周期」は絶対ではない理由

長期修繕計画では12年周期が一般的ですが、必ずしもこの周期を厳守する必要はありません。

実際の劣化状況は、マンションの立地条件（海沿いか内陸か）、建材の種類、施工品質、メンテナンスの質などによって大きく異なります。

そのため、画一的な周期ではなく、劣化診断に基づいて個別に判断すべきです。早すぎるマンション修繕を行うと、まだ使える部材を交換することになり、修繕積立金の無駄遣いになります。

逆に、遅すぎると劣化が進行し、修繕費用が膨らむだけでなく、事故のリスクも高まります。

マンション修繕時期を見極めるポイント

適切な修繕時期を見極めるには、定期的な劣化診断が不可欠です。

• 外壁のひび割れ：幅0.3mm以上のひびは要注意
• タイルの浮き・剥離：打診検査で空洞音がする箇所
• 防水層の劣化：バルコニーや屋上の水たまり、ひび割れ
• シーリングのひび割れ：窓サッシ周辺のゴム状部材の劣化

これらのサインが複数見られる場合は、大規模修繕工事を検討するタイミングです。専門家による劣化診断を受け、緊急性の高い箇所から優先的に修繕計画を立てましょう。

回数別のマンション修繕工事の特徴

マンション修繕工事の内容は、回数によって異なります。

修繕回数	築年数の目安	主な修繕内容	費用の目安	特徴・ポイント
1回目	築12〜16年	外壁塗装、防水補修、シーリング打ち替えなど	基準（初回）	比較的軽度な修繕。新築時の品質が残っており費用は抑えめ
2回目	築25〜30年	コンクリートひび割れ補修、タイル張替え、配管部分更新	約1.2〜1.3倍	本格的な劣化対策が必要。1回目より費用増加
3回目	築40年前後	給排水管全面更新、エレベーター・玄関扉の交換など	約1.5〜2倍	設備更新を含む大規模修繕。費用負担が最も大きい段階

修繕の内容は建物の構造・築年数・使用状況によって異なります。特に3回目以降は設備更新が中心となり、修繕積立金の計画見直しが重要になります。

マンションの大規模修繕工事を進める流れ【8ステップ】

マンション管理組合が大規模修繕を成功させるには、正しい手順を踏むことが重要です。

ここでは、計画から完了までの8つのステップを詳しく解説します。

1. STEP

   マンション管理組合での修繕委員会発足

   大規模修繕の準備は、修繕委員会の発足から始まります。

   修繕委員会は、大規模修繕工事を専門的に検討・推進するための組織です。

   マンション管理組合理事会が日常的な管理業務を行うのに対し、修繕委員会は大規模修繕に特化して活動します。

   メンバー構成では、建築の専門知識がある人がいれば心強いですが、必須ではありません。むしろ年齢層、家族構成、居住年数などが多様な方がバランスの良い意見が出ます。

   発足のタイミングは、予定されている工事の2年前が理想的です。

2. STEP

   マンションの現状把握・劣化診断

   修繕委員会が発足したら、まず建物の現状を正確に把握します。

   建物調査・劣化診断の目的は、どの箇所がどの程度劣化しているかを客観的に評価することです。

   診断項目は、外壁のひび割れ、タイルの浮き、防水層の劣化、鉄部の錆、シーリングの状態など多岐にわたります。

   第三者専門機関に依頼するメリットは、利害関係のない客観的な診断が得られることです。

   注意すべきは、「修繕ありき」で過剰な工事を提案する業者です。複数の機関から意見を聞き、比較検討することをお勧めします。

3. STEP

   マンション修繕費の予算・工事計画の検討

   劣化診断の結果を基に、概算予算と工事計画を立てます。

   概算予算は、診断結果と過去の実績データから算出します。

   長期修繕計画と照合し、積立金残高が十分か確認することも重要です。

   発注方式の決定では、「設計監理方式」（設計事務所が工事を監理）と「責任施工方式」（施工会社が設計から施工まで一貫）のどちらを選ぶか検討します。

   不要不急なマンション工事を見極めることで、コストを抑えられます。

   例えば、まだ十分使える設備を交換する必要はありません。

4. STEP

   マンション修繕工事の施工会社選定

   工事計画が固まったら、施工会社を選定します。

   必ず複数社（3～5社程度）から見積もりを取りましょう。施工会社の比較・評価ポイントは、施工実績、技術力、財務状況、提案内容、アフターフォロー体制などです。

   見積書では、工事項目が具体的に記載されているか、単価が妥当か、保証内容が明確かをチェックします。

   談合リスクには特に注意が必要です。複数社の見積もりが不自然に似ている場合や、コンサルタントが特定の業者を強く推す場合は、談合の可能性があります。

5. STEP

   マンション管理組合の総会で決議

   施工会社が決まったら、管理組合の総会で正式に決議を取ります。

   大規模修繕工事は共用部分の変更を伴わない場合、組合員の過半数の賛成で可決できます。

   組合員への説明責任を果たすため、工事の必要性、内容、修繕費用、スケジュールを分かりやすく説明する資料を準備しましょう。

   事前の広報活動として、ニュースレターの配布や事前説明会の開催が有効です。

   合意形成のコツは、早い段階から情報を公開し、組合員の意見を聞く機会を設けることです。

6. STEP

   マンション工事説明会の開催
   

   総会で承認されたら、全住民を対象とした工事説明会を開催します。

   開催時期は、工事開始の約1ヵ月前が目安です。説明すべき内容は、工事期間、工事時間、騒音・振動、バルコニー使用制限、洗濯物の扱い、駐車場への影響などです。

   住民の協力を得る方法として、工事の必要性と住民にとってのメリット（安全性向上、資産価値維持）を丁寧に説明します。

   質疑応答では、住民の不安に真摯に答え、必要に応じて後日回答することも約束しましょう。

7. STEP

   マンション修繕工事の契約・着工

   いよいよ工事請負契約を締結し、工事が始まります。

   契約書では、工事内容、金額、工期、支払条件、保証内容、瑕疵担保責任などを確認します。

   着工後の管理組合の役割は、工事が計画通り進んでいるかを監視することです。

   定例会議を月1回開催し、施工会社や工事監理会社から進捗報告を受けます。

   追加工事が必要になった場合は、その必要性と妥当性を慎重に検討し、組合員に説明した上で判断しましょう。

8. STEP

   マンション工事完了・検査
   

   工事が完了したら、厳格な検査を行います。

   完了検査のチェックポイントは、契約通りの工事が行われたか、仕上がりに問題はないか、動作確認（設備類）です。

   手抜き工事の見抜き方として、塗装の膜厚測定、防水層の厚さ確認、タイル接着強度の確認などがあります。

   問題がなければ引き渡しを受け、保証書類を受領します。アフターフォローの内容（保証期間、定期点検の有無）も確認しましょう。

   最後に、次回に向けた長期修繕計画を見直し、今回の実績を反映させます。

マンションの大規模修繕工事でよくあるトラブルと対策

マンション修繕では、以下のようなトラブルが発生する可能性があります。

• マンション修繕費の不足・費用超過
• マンション管理組合内の意見対立
• マンション修繕工事の施工会社選定での失敗
• マンション工事の品質問題
• 住民とのトラブル
• マンション工事の工期遅延
• 悪質コンサルタント・業者

トラブルを回避するためにも、それぞれの内容や対処法について把握しておきましょう。

マンション修繕費の不足・費用超過

最も多いトラブルが、修繕費用の不足や当初予算の超過です。よくある原因は、修繕積立金の設定額が低すぎる、想定外の劣化が見つかる、追加工事の発生などです。

予防策として、長期修繕計画を3～5年ごとに見直す、劣化診断を丁寧に行う、余裕を持った予算設定をすることが重要です。

発生時の対処法は、工事の優先順位を再検討する、一時金徴収や借入を検討する、次回以降に先送りできる工事を特定することです。

マンション管理組合内の意見対立

管理組合内で意見が対立し、なかなか決議が進まないケースもあります。予防策は、透明性の高い情報公開、早い段階からの組合員への説明、アンケートなどで意見を聞く機会の設置です。

対立が起きたときの対処法として、第三者専門家（建築士、コンサルタント）の意見を聞く、複数案を提示して比較検討する、段階的に合意形成を図るなどの方法があります。

感情的な対立を避け、データに基づいた冷静な議論を心がけましょう。

マンション修繕工事の施工会社選定での失敗

施工会社選定での失敗は、工事の質や費用に直結します。よくある失敗パターンは、価格だけで選んでしまう、1社だけの見積もりで決める、実績や財務状況を確認しないなどです。

談合の構造では、コンサルタントと施工会社が癒着し、見積もりが不当に高額になるケースがあります。

見抜き方として、複数社の見積もりが不自然に似ている、コンサルタントが特定業者を強く推す、相場より明らかに高いなどのサインに注意しましょう。

マンション工事の品質問題

工事完了後に、施工不良や手抜き工事が発覚するトラブルもあります。

手抜き工事のサインは、塗装の仕上がりにムラがある、防水工事後すぐに水たまりができる、補修箇所がすぐに再発するなどです。

仕様通りに施工されているかのチェック方法として、塗装の膜厚測定、防水層の厚さ確認、写真による記録などがあります。

第三者による工事監理を導入することで、客観的なチェックが可能になります。

住民とのトラブル

工事中の生活への影響により、住民から苦情が出ることもあります。

よくある苦情・クレームは、騒音がひどい、事前説明と違う、作業員の態度が悪い、工期が延びているなどです。

予防策として、丁寧な事前説明会の開催、工事スケジュールの掲示、定期的な情報提供、苦情窓口の設置が有効です。

苦情対応の体制づくりでは、管理組合と施工会社が連携し、迅速に対応する仕組みを作りましょう。

マンション工事の工期遅延

予定より工期が延びてしまうトラブルも珍しくありません。遅延の主な原因は、天候不良（雨天が続く）、追加工事の発生、資材や人員の不足、近隣トラブルなどです。

遅延時の対応として、原因を明確にする、今後のスケジュールを再調整する、住民に状況を説明する、損害が大きい場合は契約条項に基づき対処するなどがあります。

ある程度の遅延は想定内として、余裕を持ったスケジュールを組むことも大切です。

悪質コンサルタント・業者

残念ながら、悪質なコンサルタントや業者も存在します。悪質業者の特徴は、格安の報酬を提示する、実績が不明瞭、説明が曖昧、契約を急がせるなどです。

見抜くポイントとして、過去の実績を確認する、複数の専門家から意見を聞く、不自然に安い提案に警戒するなどがあります。

被害に遭わないための対策は、契約前に十分な調査を行う、専門家の紹介を受ける（管理会社、他のマンション管理組合）、疑問点があれば契約しないことです。

マンションの大規模修繕工事以外で必要なメンテナンスとは？

大規模修繕だけでなく、日常的なマンションメンテナンスも建物の寿命を延ばす重要な活動です。

ここでは、日常的なものから定期的に行いたいメンテナンスについて紹介します。

マンションの日常メンテナンス

日常メンテナンスは、毎日から月次で行われる維持管理活動です。

清掃では、エントランス、廊下、階段、ゴミ置き場などの共用部分を定期的に清掃します。

日常点検では、照明の球切れ、設備の異常音、水漏れなどをチェックします。小修繕は、電球交換、軽微な補修などです。

管理会社は、これらの作業を計画的に実施・報告し、住民は、異常を見つけたら管理組合や管理会社に報告する、共用部分を大切に使うといった意識が重要になります。

マンションの定期メンテナンス・法定点検

法律で義務付けられている点検や、定期的な設備点検があります。

エレベーター定期検査は年1回、消防設備点検は年2回、給排水設備点検は年1～2回、電気設備点検は年1回が一般的です。

法定点検の種類と頻度は法律で定められており、実施しないと罰則の対象になることもあります。これらの点検結果は、大規模修繕の計画にも活用されます。

部分修繕・小規模修繕

大規模修繕以外にも、必要に応じて部分修繕が行われます。

部分修繕とは、特定の箇所や設備のみを対象とした小規模な修繕です。

大規模修繕との違いは、足場を組まない、工期が短い、費用が小さいなどです。実施頻度とタイミングは、劣化状況や不具合の発生に応じて随時です。

修繕費用の負担方法は、一般的に管理費や修繕積立金から支出されますが、金額が大きい場合は総会決議が必要になることもあります。

マンションメンテナンス費用の管理

マンションメンテナンスには、管理費と修繕積立金という2つの費用があります。

管理費は、日常的な清掃、設備点検、管理会社への委託費用などに使われます。

修繕積立金は、大規模修繕や高額な設備更新のために積み立てます。

適切な費用配分は、管理費と修繕積立金のバランスを取ることです。

長期的な資金計画では、将来の修繕費用を見越して、早い段階から十分な積立金を確保することが重要です。

マンションの大規模修繕工事に関するよくある質問【FAQ】

マンション修繕に関して、よく寄せられる質問にお答えします。

多くの方が疑問に思うであろう内容を集めましたので、ぜひご覧ください。

マンションの大規模修繕工事を成功させて資産価値を守る｜まとめ

マンションの大規模修繕工事は、建物の安全性と資産価値を守るために欠かせない重要なマンション工事です。本記事で解説した内容を基に、計画的な修繕を進めていきましょう。

以下に、この記事で紹介した大規模修繕成功のポイントをまとめました。

• 準備は工事予定の2年前から開始し、余裕を持ったスケジュールを組む
• 修繕積立金を計画的に管理し、3～5年ごとに長期修繕計画を見直す
• 劣化診断を丁寧に行い、実際の建物状態に応じた適切なタイミングで実施する
• 複数社から相見積もりを取り、透明性の高いプロセスで施工会社を選定する
• 住民への説明と情報公開を徹底し、理解と協力を得ながら進める

マンション修繕は、管理組合だけでなく住民全員で取り組むプロジェクトです。適切なマンションメンテナンスと計画的な修繕により、快適な居住環境と資産価値を維持できます。

また、必要に応じてマンション改修工事を組み合わせることで、時代のニーズに合った建物へと進化させることも可能です。

不明点や不安がある場合は、専門家への相談や近隣マンションとの情報交換も積極的に行いましょう。