目白武蔵野マンションの大規模修繕について｜費用・周期・スーパーリフォーム事例を解説

目白武蔵野のマンションにお住まいの皆さま、あるいは管理組合の方にとって大規模修繕工事は悩みの種でしょう。

「次の修繕はいつ？」「費用はどれくらい必要？」「旧耐震建物だけど大丈夫？」といった不安や疑問は尽きないものです。

本記事では、令和4年度に国土交通省「マンションストック長寿命化等モデル事業」に採択された目白武蔵野マンションの実例をもとに、大規模修繕の費用相場、適切な周期まで実践的な情報を分かりやすく解説いたします。

大切な資産を守り、安心して暮らし続けるための第一歩として、ぜひ最後までお読みください。

目白武蔵野マンションの基本情報と大規模修繕工事の履歴

目白武蔵野マンションは、東京都豊島区雑司が谷に位置する歴史あるマンションです。

長年にわたり多くの居住者に愛されてきた本物件の基本情報とこれまでの修繕履歴を正確に把握することが、今後の修繕計画を立てる上での出発点となります。

物件概要｜築年数・構造・総戸数

目白武蔵野マンションは1967年4月竣工の鉄骨鉄筋コンクリート造11階建てで、総戸数は127戸の大規模マンションです。

2025年11月時点で築58年7か月を経過しており、1981年6月以前の建築確認により旧耐震基準で建てられています。

副都心線「雑司が谷」駅から徒歩1分、都電荒川線「鬼子母神前」駅から徒歩2分という利便性の高い立地で、山手線「目白」駅や「池袋」駅も徒歩圏内という恵まれた住環境を誇ります。

施工は株式会社間組（現・安藤ハザマ）が担当し、現在の管理は日本ハウズイング株式会社による全部委託（日勤）管理となっています。

用途地域は商業地域に指定されており、明治通り沿いに立地する特徴があります。

項目	内容
所在地	東京都豊島区雑司が谷3丁目3-25
竣工年月	1967年4月（築58年）
構造・階数	鉄骨鉄筋コンクリート造・11階建て
総戸数	127戸
耐震基準	旧耐震基準
施工会社	株式会社間組
管理会社	日本ハウズイング株式会社
最寄駅	副都心線「雑司が谷」駅徒歩1分

過去の大規模修繕履歴（2020年3月実施）

目白武蔵野マンションでは、令和2年（2020年）3月に大規模修繕工事を実施しています。

この時期は築53年を迎えたタイミングであり、建物の老朽化に対する包括的な対応が行われました。

同年4月にはエントランス改修工事、12月にはエレベーターリニューアル工事も実施されており、共用部分の機能向上と居住環境の改善が計画的に進められています。

大規模修繕の実施により、外壁の劣化補修、防水工事、鉄部塗装などが行われ、建物の基本性能が回復しました。この修繕履歴は、今後の修繕計画を立案する上で重要な基準となります。

一般的なマンションの大規模修繕周期は12〜15年とされているため、次回の大規模修繕は2032年〜2035年頃が目安となるでしょう。

国交省「マンションストック長寿命化等モデル事業」採択の意義

目白武蔵野マンションは、令和4年度（2022年度）第1回の国土交通省「マンションストック長寿命化等モデル事業」に計画支援型として採択されました。

この事業は、今後急増する高経年マンションについて、適正な維持管理を促進し、長寿命化に資する改修や建替えを促進するため、先導性の高いマンション再生プロジェクトを支援するものです。

採択されたプロジェクトの内容は、外観意匠性の向上も図る耐震補強、住戸内スラブ下配管の解消・変更、省エネその他付加価値向上を伴う改修及び住戸内リフォームを総合的に検討する「スーパーリフォーム」計画です。

この採択により、申請額の満額で補助金が交付され、先進的な再生手法のモデルケースとして全国から注目されています。

マンションの大規模修繕工事とは？

マンションの大規模修繕工事について、正確な知識を持つことは、区分所有者として非常に重要です。

ここでは大規模修繕の基本的な定義から、実施周期、具体的な工事内容、そして中規模・小規模修繕との違いまで、体系的に解説いたします。

大規模修繕の定義と目的

マンション大規模修繕とは、建物全体の経年劣化に対して計画的に行われる包括的な修繕工事のことを指します。

具体的には、外壁塗装、屋上防水、鉄部塗装、共用廊下の改修、給排水設備の更新など、建物の基本性能を回復・向上させるための工事が含まれます。

特に築年数が経過したマンションでは、適切な時期に大規模修繕を実施することで、建物の寿命を大幅に延ばすことが可能になります。

国土交通省の調査によれば、適切なメンテナンスを行うことで、RC造マンションは100年以上の寿命を保つことができるとされています。

一般的な大規模修繕工事の周期（12-15年）

マンションの大規模修繕は、一般的に12年から15年の周期で実施されることが推奨されています。

これは建築基準法で、築後10年を経過した外壁がタイル貼りなどのマンションは、3年以内に外壁の全面打診調査を行う必要があると定められていることと関係しています。

また、外壁塗装や防水工事の耐用年数が概ね12〜15年程度であることも、この周期の根拠となっています。

ただし、近年では建築材料や工法の進化により、18年周期での大規模修繕も可能になってきています。

長周期化することで、修繕回数を減らし、居住者の負担を軽減できるメリットがありますが、その分、中間期の点検とメンテナンス（中規模修繕）が重要になります。

大規模修繕で行われる主な工事内容

大規模修繕工事では、足場を設置して建物全体を対象とした包括的な工事が行われます。

工事区分	具体的な施工内容
外壁工事	ひび割れ補修、タイルの張替え、外壁塗装
防水工事	屋上防水、バルコニー防水、開放廊下防水
鉄部塗装	階段手すり、扉、フェンスなどの塗装更新
シーリング工事	サッシ周りや外壁目地のシーリング打替え
共用部改修	廊下、階段、エントランスの床・壁の改修
設備更新	給排水管、電気設備、エレベーター等の更新

これらの工事は通常、建物の規模によって3ヶ月から6ヶ月程度の期間を要します。

127戸規模の目白武蔵野マンションの場合、工事期間は4〜6ヶ月程度が標準的でしょう。

工事中は足場やシートで建物が覆われるため、日照や眺望に一時的な影響がありますが、建物を長持ちさせるために必要不可欠な工程です。

中規模修繕・小規模修繕との違い

マンションの修繕工事は、その規模と目的によって大規模修繕、中規模修繕、小規模修繕の3つに分類されます。

それぞれの特徴を理解することで、適切な修繕計画を立てることができます。

区分	工事範囲	費用目安	実施周期	主な工事内容
大規模修繕	建物全体	1戸75万〜150万円	12〜15年	外壁・防水・鉄部等の全面改修
中規模修繕	共用部数カ所	1戸50万〜100万円	6〜8年	部分塗装・防水トップコート再施工
小規模修繕	限定的な部位	数万〜100万円未満	随時	電球交換・軽微な補修

中規模修繕は大規模修繕の合間に行う予防保全的な工事で、劣化が進行する前に対処することで、次回の大規模修繕費用を抑える効果があります。

小規模修繕（経常修繕）は、日常的な不具合に対応する軽微な工事で、管理費から支出されることが一般的です。

これら3つの修繕を適切に組み合わせることが、建物を長期的に維持する秘訣となります。

目白武蔵野マンションの大規模修繕費用相場

大規模修繕の費用は、マンションの規模、築年数、工事内容によって大きく異なります。

ここでは、目白武蔵野マンションの特性を踏まえた費用相場と、旧耐震マンション特有のコスト増要因について詳しく解説いたします。

築年数から見た費用目安（1戸あたり・㎡あたり）

国土交通省の「マンション総合調査」や各種調査データによると、大規模修繕の費用相場は回数を重ねるごとに増加する傾向があります。

目白武蔵野マンションは築58年で、次回は5回目の大規模修繕となる可能性が高く、1回目や2回目と比べて工事範囲が広がり、費用も高額になることが予想されます。

実施時期	費用目安（1戸あたり）	費用目安（1㎡あたり）
1回目（築12〜15年）	75万〜100万円	1万〜1.3万円
2回目（築24〜30年）	100万〜150万円	1.3万〜1.5万円
3回目以降（築36年以上）	150万〜200万円以上	1.5万〜2万円以上

目白武蔵野マンションの場合、総戸数127戸で計算すると、次回の大規模修繕では総工事費が1億9,000万円〜2億5,000万円程度と見込まれます。

ただし、これは通常の改修を想定した金額であり、耐震補強や設備の全面更新を含む「スーパーリフォーム」を実施する場合は、さらに費用が増加する可能性があります。

修繕積立金の残高確認と、必要に応じた一時金徴収や融資の検討が重要になります。

旧耐震マンション特有のコスト増要因

1981年6月以前に建築された旧耐震基準のマンションでは、新耐震基準のマンションと比較して、大規模修繕時に追加的な費用が発生する可能性が高くなります。

旧耐震マンションの主なコスト増要因としては、まず耐震診断と耐震補強工事が挙げられます。

耐震診断には100万〜300万円程度、耐震補強工事には規模によって数千万円から1億円以上の費用がかかることがあります。

また、築年数が経過しているため、コンクリートの中性化が進行している可能性があり、躯体補修の範囲が広がることも予想されます。

さらに、給排水管などの設備が旧式であるため、全面更新が必要になるケースも多く見られます。

ただし、国土交通省の「マンションストック長寿命化等モデル事業」のような補助金制度を活用することで、費用負担を軽減できる可能性があります。

目白武蔵野マンションはすでにこの事業に採択されており、計画支援型として専門家の支援を受けながら、効率的な修繕計画を立案できる環境が整っています。

修繕積立金の現状確認ポイント

大規模修繕を円滑に実施するためには、修繕積立金が十分に蓄えられているかを確認することが極めて重要です。

修繕積立金の不足は、工事の延期や内容の縮小、一時金の徴収といった問題を引き起こします。

• 現在の修繕積立金残高は長期修繕計画の想定額に達しているか
• 過去の大規模修繕で想定外の支出はなかったか
• 滞納者の有無と滞納額の合計はどの程度か
• 今後10年間の修繕計画と必要資金は明確になっているか
• 修繕積立金の値上げや一時金徴収の必要性はあるか

国土交通省のガイドラインでは、築30年以上のマンションの修繕積立金の目安は月額1.5万円〜2万円程度とされていますが、目白武蔵野マンションのような築58年の物件では、さらに高額な積立が必要な可能性があります。

管理組合として、定期的に長期修繕計画を見直し、専門家（マンション管理士や建築士）のアドバイスを受けながら、適切な資金計画を立てることが求められます。

また、金融機関によるマンション修繕ローンの活用も選択肢の一つとして検討する価値があります。

目白武蔵野のような旧耐震マンションの大規模修繕工事で注意すべき点

旧耐震基準で建てられたマンションの大規模修繕では、新耐震マンションにはない特有の課題があります。

目白武蔵野マンションにお住まいの方が安心して暮らし続けるために、知っておくべき重要なポイントを解説します。

耐震診断の重要性

旧耐震基準のマンションでは、大規模修繕を計画する前に耐震診断を実施することが強く推奨されます。

耐震診断とは、建物が地震に対してどの程度の安全性を有しているかを専門家が調査・評価するもので、診断結果に基づいて耐震補強の要否や方法が判断されます。

耐震診断では、「Is値（構造耐震指標）」という数値で建物の耐震性能が評価されます。Is値0.6以上が「大規模地震に対して倒壊・崩壊する危険性が低い」とされる基準です。

旧耐震マンションの中には、Is値が0.3〜0.5程度と低い物件も少なくありません。

目白武蔵野マンションの場合、過去に報道されたIs値0.43という数値が公表されていましたが、その後の改修により耐震性能が向上している可能性があります。

耐震診断の費用は、マンションの規模にもよりますが100万〜300万円程度が相場です。

診断には1〜3ヶ月程度の期間を要しますが、この投資によって建物の現状を正確に把握でき、適切な修繕計画を立てる基礎資料となります。

また、耐震診断を実施することで、自治体からの補助金が受けられる場合もあります。

耐震補強工事の種類と費用

耐震診断の結果、耐震性能が不足していると判定された場合は、耐震補強工事の実施を検討する必要があります。

耐震補強工事には、建物の構造や状況に応じて複数の工法があり、それぞれ特徴と費用が異なります。

工法	特徴	費用目安	メリット・デメリット
耐震壁増設	RC壁を新設	1カ所50万〜150万円	効果大だが専有部に影響
鉄骨ブレース	外付け鉄骨フレーム	1スパン100万〜300万円	外観変化、居住への影響小
柱・梁の補強	炭素繊維巻付け等	1本20万〜50万円	強度向上、施工が容易
外付けフレーム	格子状フレーム	総額数千万〜1億円超	外観刷新も可能

目白武蔵野マンションが計画している「スーパーリフォーム」では、格子状の耐震フレームを建物の外側に取り付け、それをバルコニーとして活用するという先進的な工法が検討されています。

この方法では、耐震性能の向上と同時に、避難経路の確保、外観デザインの一新という複数の課題を同時に解決できるメリットがあります。

ただし、工事費用は高額になるため、補助金の活用や長期的な資金計画が不可欠です。

建替えとの比較検討

築年数が大幅に経過した旧耐震マンションでは、大規模修繕と建替えのどちらが適切かを比較検討することも重要です。

目白武蔵野マンションの管理組合も、過去に建替えを検討した経緯がありますが、最終的には修繕による長寿命化を選択しています。

建替えのメリットは、最新の耐震基準を満たした新しい建物になること、設備や間取りが現代のニーズに合ったものになることです。

しかし、目白武蔵野マンションが立地する場所では、現在の日影規制などの影響で建替え後の住戸数をわずかしか増やせず、区分所有者の費用負担が多額になることが判明しました。

一般的に、建替えでは1戸あたり数千万円の負担が発生することも珍しくありません。

一方、大規模修繕（耐震補強を含む）の費用は、建替えと比較して大幅に低く抑えられます。適切な修繕と改修を行うことで、RC造マンションは築100年以上の使用にも耐えられることが実証されています。

目白武蔵野マンションのように、立地条件が良く、適切なメンテナンスが行われてきた物件では、修繕による長寿命化が合理的な選択となるケースが多いでしょう。

目白武蔵野マンション大規模修繕「スーパーリフォーム」計画とは？

目白武蔵野マンションが取り組もうとしている「スーパーリフォーム」は、分譲マンションでは困難だと考えられてきた先進的な再生手法です。

国土交通省のモデル事業に採択されたこの計画の内容を詳しく見ていきましょう。

スーパーリフォームとは何か

「スーパーリフォーム」とは、共用部分と専有部分を同時に改修して建物を一新するという、翔設計（東京都渋谷区）が提案する包括的な再生手法です。

通常の大規模修繕は共用部分のみを対象としますが、スーパーリフォームでは住戸内部も含めた全面的な改修を行うことで、新築同様の性能と快適性を実現します。

この手法が画期的なのは、給排水管の横引き管がスラブ下にあり、下階の住戸の天井材を壊さないと交換工事ができないという構造上の問題を解決する点です。

共用部分の改修と専有部分の改修を一緒に行うことで、工事の効率が上がり、居住者の負担も軽減されます。

また、耐震補強、サッシ交換、設備更新を一体的に実施することで、建物全体の性能を飛躍的に向上させることができます。

共用部分と専有部分の同時改修

スーパーリフォームの最大の特徴は、通常は全員合意が必要で実現困難とされてきた共用部分と専有部分の同時改修を、実行可能な形で設計している点です。

目白武蔵野マンションでは、以下のような整理で進められています。

• 管理組合決議で実施：共用部分、および共用部分に絡む専有部分（給排水管、換気設備など）
• 各所有者が個別判断：共用部分に絡まない専有部分（内装、設備機器など）
• 専有部分向けローン準備：個別対応を希望する所有者のための金融支援

この方式により、法的な課題をクリアしながら、建物全体の性能向上を実現します。

給排水管を樹脂製に交換し、横引き管の位置をスラブ下からスラブ上に変更することで、将来のメンテナンス性も大幅に向上します。

また、各住戸には個別換気用のダクトと換気扇を新設し、現代の住環境基準を満たす換気量を確保します。

専有部分の改修を希望する所有者には、専用のローン商品が用意される予定で、資金面の不安も軽減されます。

耐震フレームを活用した外観デザイン刷新

スーパーリフォームのもう一つの目玉が、耐震補強と外観刷新を同時に実現する外付けフレーム工法です。

目白武蔵野マンションには、一部にバルコニーがない住戸があり、2方向避難が取れていないという避難上の問題がありました。

この問題を解決するため、計画では格子状の耐震フレームを建物の長手方向外側に取り付け、それをスラブでつないで避難バルコニーとして活用します。

この工法には複数のメリットがあります。

1. 建物の耐震性能が大幅に向上する
2. すべての住戸に避難バルコニーが設置され、消防法上の安全性が確保される
3. 築年数を感じさせない現代的な外観に生まれ変わる

通常、耐震補強工事は建物の外観を損なうという懸念がありますが、この工法では逆にデザイン性を高めることができます。

実際に、過去の事例では「一見したところ、補強した建物とは思えない」という評価を受けた物件もあります。

目白武蔵野マンションでも、耐震性と美観を両立した先進的な外観が実現する見込みです。

給排水管の樹脂化と横引き管位置変更

築50年を超えるマンションで深刻な問題となるのが、給排水管の老朽化です。

目白武蔵野マンションでも、従来は金属製の給排水管が使用されており、経年劣化による漏水が多発していました。スーパーリフォームでは、この問題を根本から解決します。

計画では、給排水管を樹脂製に全面交換します。樹脂管は耐食性に優れ、錆びや腐食の心配がないため、耐用年数が50年以上と非常に長いのが特徴です。

さらに重要なのが、横引き管の位置変更です。従来はスラブ下（下階の天井裏）に配管されていた横引き管を、スラブ上（各住戸の床下）に変更することで、将来のメンテナンスが格段に容易になります。

スラブ下配管の問題は、修理や交換の際に下階の居住者の協力が必要で、工事範囲も広がり、費用も時間もかかるという点でした。

スラブ上配管に変更することで、各住戸内で完結する工事となり、下階への影響なく迅速に対応できるようになります。

これは長期的なライフサイクルコストの削減にもつながる、非常に合理的な改修です。

目白武蔵野マンションの大規模修繕に関するよくある質問（FAQ）

目白武蔵野マンションの大規模修繕について、居住者の皆さまからよく寄せられる質問にお答えします。

まとめ

目白武蔵野マンションの大規模修繕について、基本情報から費用相場、旧耐震マンション特有の注意点、そして先進的なスーパーリフォーム計画まで詳しく解説してきました。

大規模修繕は、費用面でも期間面でも大きな負担となりますが、建物の安全性と快適性を維持し、資産価値を守るために必要不可欠な取り組みです。

特に旧耐震基準のマンションでは、耐震補強を含めた包括的な改修により、居住者の皆さまが安心して暮らし続けられる環境を整えることができます。

本記事で紹介した中規模修繕や小規模修繕についても、別記事で詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

日常的なメンテナンスの積み重ねが、長期的な建物の健全性を保つ鍵となります。

目白武蔵野マンションにお住まいの皆さま、そして管理組合の役員の皆さまが、この記事の情報を活用して、より良い修繕計画を立てられることを心から願っております。

不安な点や疑問点があれば、管理組合の会議で積極的に質問し、専門家の意見も取り入れながら、皆で納得できる方向性を見出していってください。

大切な住まいを次の世代へ引き継ぐために、今できることから始めていきましょう。