マンションのタイル補修・張り替え工事を解説！工法や費用相場と業者選びの注意点

2025/11/20

マンションの外壁タイルは、建物の印象を美しく保つだけでなく、紫外線や雨風から構造を守る重要な外装材です。
ところが築10年を過ぎた頃から、タイルの浮きやひび割れ、剥落などの不具合が見られるようになり、放置すれば落下事故や雨漏りにつながる恐れがあります。

この記事では、マンションにおける外壁タイルの劣化症状や、補修・張り替え工事の代表的な工法、施工にかかる費用相場、管理組合が把握しておきたい工事の進め方や注意点を解説します。

理事や修繕委員など、工事の発注側としての判断を求められる立場の方に向けて、実務に役立つ視点から紹介します。

目次

マンションのタイル工事はなぜ必要？

マンションの外壁に使用されているタイルは、見た目の美しさだけでなく、建物の耐久性や防水性にも大きな役割を果たしています。

しかし年月の経過とともに、タイルが浮いたり、剥がれたりする現象が発生します。これを放置しておくと、落下事故や建物内部への水の侵入といった深刻なトラブルにつながる可能性があります。

特に築10年を超える建物では、劣化が目立ちはじめ、適切なメンテナンスが求められます。タイル工事は建物の安全と資産価値の維持のために不可欠な対策といえます。

マンションタイルの種類

マンションで使用されるタイルは、用途や性能に応じていくつかの種類に分かれます。

タイルの種類特徴主な用途
磁器質タイル吸水率が低く耐久性が高い。凍害や紫外線に強く、長寿命。外壁全般（特に高層・中層マンション）
せっ器質タイル磁器質に次ぐ性能で、コストパフォーマンスが良い。中低層マンションの外壁
陶器質タイル柔らかく吸水性が高い。軽量だが劣化しやすい。内装やアクセント仕上げ
モザイクタイル小さなタイルをユニット化した装飾性の高いタイプ。共用部・エントランスの装飾
デザインタイル色・形・質感にこだわった意匠性重視のタイル。アクセント外壁、エントランスまわり

マンションタイルのメリット

マンションの外壁に使われるタイルには、塗装仕上げにはない明確なメリットがあります。まず最大の特長は耐久性の高さで、10年〜20年以上にわたって色あせしにくく、長期間美しい外観を維持できます。

マンションタイルのメリット
  • 耐久性が高い：紫外線や酸性雨に強く、10〜20年以上美観を維持しやすい
  • 汚れがつきにくい：表面が硬く緻密で、雨水で自然に洗浄される性質もある
  • 塗り替え不要：塗装仕上げと違い、定期的な塗り替えの必要がない
  • 重厚感がある：高級感・存在感のある外観に仕上がり、建物の印象を引き上げる
  • 資産価値を維持・向上しやすい：見た目の美しさと長期メンテナンス性が評価されやすい
  • 防火性に優れる：無機質材料でできており、火に強い特性がある
  • 断熱性・遮音性の補助効果がある：タイル層が熱・音の伝達をある程度抑制する働きも

マンションタイルの劣化症状チェック

タイルの不具合は表面上のひび割れだけでなく、内部の下地にまで影響を及ぼすことがあります。適切な対応が遅れると、被害が拡大し補修費用も高額になります。

タイルの劣化は一見わかりにくいものもありますが、以下のような症状が見られたら補修の検討が必要です。

マンションタイルの劣化症状
  • ひび割れ：ヘアクラックなど細かなひびも水の浸入経路になります。
  • 浮き：タイルが下地から浮いている状態で、打診調査で確認できます。
  • 剥離・剥落：すでに落下している場合は緊急対応が必要です。
  • エフロレッセンス（白華現象）：タイル表面に白い粉が浮き出る現象で、水分の通り道があるサインです。
  • 目地の劣化：ひび割れや崩れがあると、防水性が低下します。

これらは建物の美観だけでなく、構造的な安全性にも影響するため、早期発見・対処が重要です。

特に築10年を超える建物では、劣化が目立ちはじめ、適切なメンテナンスが求められます。タイル工事は建物の安全と資産価値の維持のために不可欠な対策なのです。

マンションのタイル補修方法と特徴

タイルの補修方法は、劣化の状態や広がり具合によって選ぶべき工法が異なります。軽微な劣化であれば部分補修で済みますが、広範囲にわたる劣化や下地の損傷がある場合には全面改修が必要になることも。

ここでは、代表的な補修工法とその特徴を解説します。 タイルの劣化状況に応じて、補修方法は大きく以下のように分かれます。

マンションタイルの補修方法
  • タイル張り替え（部分的な貼り替え）
  • エポキシ樹脂注入（ピンニング工法）
  • 全面張り替え
  • 下地補修

それぞれ詳しく解説します。

マンションのタイル補修方法｜タイル張り替え（部分的な貼り替え）

浮きやひび割れが確認された箇所だけを撤去し、新しいタイルに張り替える方法。コストを抑えつつ、必要な部分だけを修繕できるメリットがあります。

マンションのタイル補修方法｜エポキシ樹脂注入（ピンニング工法）

タイルの浮きが軽度の場合、専用のエポキシ樹脂を注入して固定する方法です。既存タイルをそのまま活かせるため、外観を損なわずに補修可能です。

マンションのタイル補修方法｜全面張り替え

劣化が全体的に広がっている場合や、タイルの品質が古く強度が落ちている場合には、すべてのタイルを撤去して張り替えることになります。費用はかかりますが、長期的な安全性と美観を維持するために有効です。

マンションのタイル補修方法｜下地補修

タイルの下にあるコンクリートやモルタルの破損（爆裂など）がある場合、タイルとともに下地の補修も行う必要があります。これを怠ると再劣化のスピードが速まります。

マンションタイル補修にかかる費用相場

タイル工事の費用は、施工方法・建物の規模・足場の有無などにより大きく変わります。

ここでは、一般的な費用相場を整理しつつ、見積もり時に注目すべきポイントもあわせて解説します。予算計画の参考にしてください。 費用は工法・劣化状況・施工面積などによって異なりますが、以下は目安です。

タイル張り替えの費用相場(1㎡あたり)

タイル張り替え工事の基本的な費用相場は、1㎡あたり約8,000円〜15,000円が一般的です。ただし、使用するタイルのグレードや施工条件によって大きく変動します。

項目費用相場(1㎡あたり)
既存タイル撤去費用約2,000〜3,000円
下地調整・補修費用約1,500〜3,000円
新規タイル材料費約2,000〜5,000円
タイル施工費約2,500〜4,000円

タイルのグレード別費用

タイルの種類費用相場(1㎡あたり)
標準的な磁器タイル約8,000〜12,000円
高級タイル(輸入品など)約15,000〜25,000円
特殊タイル(大判、意匠性の高いもの)約20,000円〜

施工面積による単価の変動

施工面積単価(1㎡あたり)
10㎡未満の小規模補修約12,000〜15,000円
50〜100㎡の中規模補修約10,000〜12,000円
200㎡以上の大規模補修約8,000〜10,000円

施工面積が大きいほど、1㎡あたりの単価は下がる傾向があります。

タイル部分補修の費用相場

浮きの補修など、タイルを撤去せずに行う部分補修の費用は、張り替えに比べて大幅に安価です。

工法費用相場備考
ピンニング工法約3,000〜6,000円/㎡浮き1箇所あたり約500〜1,000円
エポキシ樹脂注入工法約4,000〜8,000円/㎡注入1箇所あたり約800〜1,500円
目地補修(打ち替え)約1,000〜2,500円/m全面的な目地打ち替えは約3,000〜5,000円/㎡
ひび割れ補修(Uカットシーリング)約5,000〜10,000円/mエポキシ樹脂注入は約10,000〜20,000円/m

最低工事金額

工法最低工事金額
ピンニング工法約5万円〜(足場不要の低層階の場合)
エポキシ樹脂注入工法約8万円〜

部分補修は工事費用自体は安価ですが、足場を組む必要がある高層階では足場代が別途かかるため、小規模な補修だけでは割高になる場合があります。大規模修繕のタイミングでまとめて実施するのが効率的です。

タイル全面張り替えの費用相場

マンション全体の外壁タイルを全面的に張り替える場合の費用は、建物の規模によって大きく異なります。

マンション規模総工事費の目安
小規模マンション(20戸程度)約1,500万円〜3,000万円
中規模マンション(50戸程度)約3,000万円〜6,000万円
大規模マンション(100戸以上)約6,000万円〜1億円以上

1㎡あたりの費用相場

工事内容費用相場(1㎡あたり)
全面張り替え約10,000〜20,000円
タイル撤去後、塗装仕上げに変更する場合約6,000〜10,000円

工事費用の主な構成要素

項目割合
タイル撤去費用20〜30%
下地補修費用15〜25%
タイル材料・施工費30〜40%
足場・仮設費用15〜25%
その他(諸経費、廃材処分など)10〜15%

全面改修は高額な投資となりますが、適切に施工すれば20年以上メンテナンスフリーとなり、長期的にはコストパフォーマンスが高い選択となります。

その他の費用(足場／仮設／調査費用／仮設バルコニー)

タイル工事の直接費用以外にも、以下の付帯費用が必要になります。これらは見落とされがちですが、総工事費の20〜30%を占めることもあるため、予算計画時には必ず考慮しましょう。

項目費用相場
足場設置費用約700〜1,200円/㎡(足場架面積)
養生・防音シート費用約200〜400円/㎡
打診調査約30万円〜80万円(建物規模による)
赤外線調査約50万円〜150万円
詳細調査(サンプル採取など)約10万円〜30万円
仮設バルコニー・通路約50万円〜200万円(建物規模による)
廃材処分費用約20万円〜100万円
現場管理費・諸経費工事費全体の10〜15%程度

足場は工事期間中ずっと設置しておく必要があり、設置・解体だけでなくレンタル期間によっても費用が変動します。養生・防音シートは工事中の騒音対策や落下物防止のために必要です。

調査費用は工事前の必須項目です。適切な調査を行わないと、施工後すぐに再発するリスクがあります。

ベランダ使用制限が長期間に及ぶ場合、仮設の通路や物干しスペースが必要になることがあります。タイル撤去時の廃材は産業廃棄物として適正に処理する必要があります。

現場管理費には、現場監督の人件費、安全管理費、保険料などが含まれます。

タイル工事の流れ｜マンション管理組合が知っておくべきポイント

タイル補修工事は調査から完了までに複数の工程を経るため、スムーズに進めるには管理組合側の理解と判断が欠かせません。

ここでは、具体的な工事の流れと、管理組合が押さえておくべきポイントを解説します。 マンションでのタイル補修工事は、以下の流れで進行します。

タイル工事の流れ
  1. 現地調査（打診調査・赤外線調査など）
  2. 調査報告書の提出（写真・面積・症状・劣化ランクの明示）
  3. 見積書の取得・比較（複数社推奨）
  4. 理事会・総会での承認
  5. 施工会社との契約・工事開始
  6. 足場の組立て・養生
  7. タイル補修・下地補修作業
  8. 完了検査・引き渡し

マンションタイル工事の流れについて詳しくみていきましょう。

  1. STEP

    現地調査（打診調査・赤外線調査など）

    タイルの劣化状態を把握するために、打診棒を使った打診調査や赤外線カメラによる非破壊調査を行います。これにより、浮きや剥離の範囲を正確に特定し、必要な補修内容を明らかにします。調査精度がその後の工事の質を左右します。

  2. STEP

    調査報告書の提出（写真・面積・症状・劣化ランクの明示）

    調査後には、施工業者から写真付きの調査報告書が提出されます。ここには劣化箇所の位置・面積・症状の種類・危険度のランクなどが記載され、工事の必要性や優先順位を判断する資料となります。住民への説明にも活用できます。

  3. STEP

    見積書の取得・比較（複数社推奨）

    調査報告をもとに見積依頼を行い、最低でも2〜3社から取得して比較検討します。金額の違いだけでなく、工法の提案力や保証内容、説明の明瞭さなども比較ポイントとなります。工事の適正価格を把握するためにも複数見積は必須です。

  4. STEP

    理事会・総会での承認

    管理組合内で工事内容と費用を共有し、理事会や臨時総会での承認を得ます。総会資料には、調査報告書の要約や各社の見積比較表を添えると、合意形成がスムーズです。組合員の不安を払拭する丁寧な説明が重要です。

  5. STEP

    施工会社との契約・工事開始

    承認後、選定した施工業者と正式な工事契約を結びます。契約時には工事範囲、金額、工期、保証内容を明文化し、不明点は明確にしておくことがトラブル防止に役立ちます。契約後、工事の準備が本格的に始まります。

  6. STEP

    足場の組立て・養生

    高所作業が必要なタイル工事では、安全のために足場を設置します。設置と同時に養生を行い、住民の生活動線や共用部の保護を図ります。足場設置中の騒音や制限への配慮も業者と調整しておきましょう。

  7. STEP

    タイル補修・下地補修作業

    調査結果に基づき、浮きや剥離が見られるタイルの張り替えやエポキシ樹脂の注入、必要に応じた下地コンクリートの補修が行われます。作業は騒音や振動を伴う場合があるため、住民周知と工程管理が重要です。

  8. STEP

    完了検査・引き渡し

    工事完了後、管理組合と施工会社による完了検査を実施します。補修が予定どおり行われているかを確認し、問題がなければ引き渡しとなります。報告書や保証書もこの段階で提出され、アフターサービスの確認も行います。

管理組合としては、調査内容の信頼性、費用内訳の妥当性、保証期間などをしっかり確認して進めることが重要です。

マンションタイル工事でよくある失敗と業者選びの注意点

タイル工事では、業者選びや工法の選定を誤ると再補修が必要になることもあります。費用を抑えたい気持ちは理解できますが、安易な判断は逆に高くつくリスクが考えられます。

ここでは、実際にありがちな失敗例と業者選びの注意点をして紹介します。

マンションタイル工事でよくある失敗例

外壁タイル工事で失敗する主なパターンは以下の通りです。

極端に安い見積もりに飛びつく

見積金額が安すぎる業者は、下地補修を省略したり材料の質を落としている場合があります。結果として補修効果が長続きせず、早期の再工事が必要になる恐れがあります。

調査が甘く補修箇所を見逃す

打診調査や赤外線調査が不十分だと、タイルの浮きや劣化を見落としてしまうことがあります。施工後に不具合が再発し、二重の手間と費用がかかる原因になります。

部分補修だけで済ませた結果、他の劣化が進行

表面上の補修にとどめると、未補修箇所の劣化が進行するリスクがあります。結果的に数年後に全面改修が必要になり、総費用が高くつくケースもあります。

保証内容が不明確

契約時に保証期間や保証対象が明記されていないと、施工不良や再劣化が起きても無償対応を受けられないことがあります。書面で保証内容を確認しておくことが大切です。

必ず複数社からの見積もりと調査報告書を比較検討し、契約前には工事内容・使用材料・保証内容を文書化しておくことがリスク回避につながります。

マンションタイル工事業者選びの注意点

外壁タイル工事は高度な技術と経験が必要な分野です。見た目の仕上がりだけでなく、耐久性や安全性にも関わるため、信頼できる業者選びが非常に重要です。

ここでは、業者選定でチェックすべき基準や比較ポイントを解説します。 信頼できる施工業者を選ぶ際は、以下のポイントを押さえましょう。

マンションタイル工事業者選びの注意ポイント
  • 打診調査の実施実績があるか
  • 外壁補修の専門業者であるか（塗装・防水も対応可能だと◎）
  • 一級建築士や外壁診断士など有資格者が在籍しているか
  • 過去のマンション施工事例が豊富か
  • 保証書の発行・アフター対応があるか
  • 見積書の内訳が詳細に記載されているか

とくに分譲マンションのように管理組合が発注者になる場合、実務経験のある業者であるかどうかが極めて重要です。

マンションタイル工事のよくある質問（FAQ）

タイル工事を検討する中で、多くの方が抱える疑問や不安をまとめました。専門的な内容もわかりやすく解説しているので、初めての方でも安心して参考にしていただけます。

Q

タイルが少し浮いている程度なら放置しても大丈夫？

A

少しの浮きでも内部で水が回っている可能性があるため、早期の調査をおすすめします。

Q

自分で劣化状態を確認する方法は？

A

目視でのひび割れ・剥がれチェック、タイルを軽く叩いたときの音（浮いていると軽い音）などで確認可能です。

Q

補修は大規模修繕のタイミングで行うべき？

A

理想的には大規模修繕と同時が効率的ですが、剥落リスクがある場合は時期に関係なく実施が望ましいです。

Q

タイルと塗装ではどちらがメンテナンスしやすい？

A

塗装の方が短期サイクルですが費用は安く、タイルは耐久性に優れています。建物の立地・使用状況に応じて選びます。

Q

調査費用はどのくらい？

A

赤外線調査や打診調査で、50,000円〜200,000円程度が一般的です。

マンションタイル工事について｜まとめ

マンションの外壁タイルは、美観だけでなく建物の安全性や耐久性にも直結する重要な仕上げ材です。築10年を過ぎた頃から劣化が進みやすくなり、放置すると剥落事故や雨漏りなど深刻な被害につながるリスクがあります。

この記事では、以下のポイントを中心に解説しました。

  • タイルの劣化は早期発見・補修が費用を抑える鍵
  • 浮き・剥離には部分補修、全体劣化には全面改修が有効
  • 費用は1㎡あたり8,000〜20,000円が目安（別途足場費あり）
  • 調査・見積・契約・保証内容は管理組合が主体で判断すべき
  • 安さだけで業者を選ぶと再工事や追加費用が発生しやすい

適切な時期に的確な対処を行うことで、長期的に安全で美しい外観を維持できます。まずは調査から始めてみてはいかがでしょうか。