大規模修繕で大家が知るべき費用や工事のタイミング・成功の秘訣を解説

賃貸アパートやマンションを経営する大家にとって、大規模修繕は避けて通れない重要課題です。

「いつ実施すればいいのか」「費用はどのくらいかかるのか」「資金をどう準備すればいいのか」など、多くの大家さんが悩みを抱えています。

適切な時期に適切な修繕を行わなければ、建物の劣化が進行し、入居率の低下や資産価値の下落を招くだけでなく、最悪の場合は事故による損害賠償責任を負うリスクもあります。

本記事では、大規模修繕の基礎知識から費用相場、資金調達方法、入居者対応、そして長期計画の立て方まで、大家が知っておくべき実践的なノウハウを網羅的に解説します。

安定した賃貸経営を続けるために、今すぐ役立つ情報をお届けします。

なぜ大家は大規模修繕をしなければならないのか

賃貸物件のオーナーである大家には、法律上の義務として建物を適切に維持管理する責任があります。

大規模修繕はコストがかかるため先延ばしにしたくなるかもしれませんが、実施しないことで生じるリスクは計り知れません。

ここでは、大家が大規模修繕を行わなければならない3つの理由について詳しく解説します。

大家には共用部分の維持管理義務がある

民法606条では、賃貸人である大家は入居者が安全かつ快適に生活できる状態を維持する義務があると定めています。

この義務には、エレベーター、廊下、階段、エントランス、外壁、屋上、給排水設備など、入居者が日常的に利用する共用部分の管理と修繕が含まれます。

これらが劣化したまま放置されると、事故や設備停止につながり、大家の管理責任が問われます。

特に外壁のひび割れや屋上防水の劣化、給排水設備の老朽化などは建物全体の機能低下に直結し、早期対応が不可欠です。

物件の性能を維持し、法的責任を果たすためにも、定期点検と計画的な大規模修繕は重要な役割を担っています。

大規模修繕を怠ると大家が損害賠償責任を負う

大規模修繕を怠った結果、事故やトラブルが発生した場合、大家は民事上の損害賠償責任を負うことになります。

代表的な例が外壁タイルの落下事故で、経年劣化したタイルが通行人に落下して怪我を負わせた場合、治療費や慰謝料、後遺障害があればさらに高額な賠償になることもあります。

また、屋上防水を放置した雨漏りによって入居者の家財が損傷した場合も、家具・家電・衣類などの補償は大家の負担です。

さらに、居住不能になった場合は転居費やホテル費用まで求められるケースもあります。

照明故障による転倒事故、給排水設備の老朽化による漏水なども同様です。

これらを未然に防ぐためには、計画的な修繕と定期点検が欠かせません。

入居率維持と資産価値を守るための大規模修繕

大規模修繕は法的義務というだけでなく、賃貸経営の安定に直結する重要な投資です。

築年数が進むと外壁の汚れやひび割れが目立ち、内見段階で敬遠される原因になります。

一方、外観が整い共用部が清潔な物件は築古でも選ばれやすく、長期的な入居率の維持につながります。

また、LED照明、防犯カメラ、バリアフリー化などの設備改善を修繕のタイミングで行うことで、物件の付加価値が高まり競争力が向上します。

さらに、修繕履歴が整った物件は金融機関や購入希望者からの評価も高く、売却時には査定額アップにつながります。

短期的には費用が発生しますが、長期的には賃料維持・空室対策・資産価値向上という大きなメリットをもたらすのが大規模修繕です。

大家が知っておくべき大規模修繕の時期と周期

大規模修繕を「いつ実施すべきか」は、大家にとって最も重要な判断の一つです。

適切な時期に修繕を行えば費用を抑えられ、先延ばしにすれば劣化が進行して修繕費用が膨らみます。

ここでは、一般的な修繕周期と築年数別のポイント、そして劣化のサインについて解説します。

大規模修繕は12〜15年周期が基本

国土交通省のガイドラインでは、大規模修繕は12〜15年周期が推奨されています。

実態調査でも約7割がこの時期に実施しており、外壁調査の義務が発生する築10年以降とタイミングが重なることが理由です。

こうした条件により劣化速度は大きく変わるため、12〜15年はあくまで目安です。

大家としては周期を参考にしつつ、物件ごとの状態確認を続けながら最適な修繕タイミングを判断する必要があります。

築年数別：大家がチェックすべき大規模修繕のポイント

大規模修繕は築年数によって必要な工事項目が変わります。

まず築10〜15年の1回目は外壁塗装・防水・シーリング更新など予防的な工事が中心です。

次に築25〜30年の2回目では、配管や照明など設備の更新が必要となります。

そして築40年以上の3回目は構造補修やエレベーター更新など大規模な改修が求められます。

築年数	主な工事
10〜15年	外壁・屋上防水 シーリング
25〜30年	配管更新 照明交換床防水
40年以上	構造補強 EVリニューアル

このように修繕内容は段階的に重くなるため、築年数に応じた計画を把握しておくことは賃貸経営の安定につながります。

「まだ大丈夫」は危険！大規模修繕が必要な劣化サイン

築年数だけでなく、建物に現れる劣化サインも修繕時期を判断する重要な材料になります。

外壁のひび割れは幅0.3mm以上で雨水が浸入し、鉄筋腐食につながる危険があります。

シーリングの剥離や硬化も防水機能が低下したサインです。

さらに、屋上に水たまりが残る場合は防水層の劣化が疑われます。

これらの症状は放置するほど修繕範囲が広がり、費用も増加します。

大家自身が定期的に巡回し、早期発見につなげることが大規模修繕の最適化につながります。

大家が最も気になる！大規模修繕の費用相場

大規模修繕で最も気になるのは、やはり費用です。

数百万円から数千万円という大きな出費になるため、事前に相場を把握し、適切な資金計画を立てることが不可欠です。

ここでは、物件規模別、工事内容別の費用相場と、費用が増える要因について解説します。

アパート・マンションの大規模修繕費用は1戸あたり100万円が目安

大規模修繕の平均費用は、1戸あたり100〜125万円が目安とされています。

ただし、物件規模により総額は大きく変動します。

戸数	想定費用
10戸	約1,000万円前後
20戸	約2,000〜3,000万円
30戸	約3,000〜4,500万円
50戸以上	5,000万円超も

2回目以降は設備更新が増えるため費用が上昇しやすく、内容によっては1回目を上回るケースもあります。

大家としては、戸数・劣化状況を把握し、複数見積もりで相場を固めることが重要になります。

大規模修繕の工事内容別の費用相場

大規模修繕の総額は、選ぶ工事項目と工法により大きく変わります。

耐久性の高い塗料や防水工法を選ぶと初期費用は増えますが、次回修繕の時期が延びて結果的に費用対効果が高い場合があります。

足場費が大きいため、複数工事を同時に実施するのがコスト削減のポイントです。

大家の出費が増える3つの要因

同じ規模の建物でも、特定の条件により修繕費用は大きく増加します。

これらの条件が揃うほど工期や人件費が増えてコストが膨らみます。

逆に、早期点検や小規模修繕をこまめに行うことで、後の高額負担を抑えることができます。

資金が準備できていない大家さんへ｜大規模修繕の資金調達方法

大規模修繕には多額の費用がかかりますが、適切な資金調達方法を知っていれば、無理なく実施できます。

ここでは、大家が利用できる3つの主要な資金調達方法について解説します。

大規模修繕の資金調達1.コツコツ積み立てる修繕積立金

最も負担が少ない方法は、賃料収入の5〜10％を毎月積み立てる修繕積立金です。

例えば賃料収入100万円なら月5〜10万円、10年で600〜1,200万円、15年で900〜1,800万円を確保できます。

金利負担がなく計画的に資金を準備できる点がメリットですが、賃貸物件の積立金は経費計上できず、実際の工事を行った年度にのみ経費にできます。

安全な方法ではあるものの、築年数が進んでからの急な修繕には間に合わない場合もあり、その際は他の調達方法も検討する必要があります。

大規模修繕の資金調達2.金融機関のリフォームローン

積立金が不足している場合、金融機関のリフォームローンが有効です。

金利は年3％前後で、返済期間は5〜15年が一般的です。例えば2,000万円を年3％・10年返済で借りると月約19万円、総返済額は約2,317万円となり、約317万円の金利負担が発生します。

手元資金がなくても修繕を急ぎたい場合に便利ですが、毎月の返済がキャッシュフローを圧迫する点には注意が必要です。

複数の金融機関で金利や条件を比較し、無理なく返済できる計画を立てることが重要です。

大規模修繕の資金調達3.初期費用不要の定額制修繕サービス

近年注目されているのが、月額制で修繕とメンテナンスを受けられる「定額制修繕サービス」です。

従来方式のように一括で数千万円を支払う必要がなく、例えば総額2,000万円なら月約11万円で15年間に分割して対応できます。

必要箇所から優先的に修繕するため初期負担が軽く、サービスにより毎月の支払いを経費として計上できる場合もあります。

ただし税務判断は要確認で、長期契約となるため途中解約条件や事業者の信頼性を慎重に見極める必要があります。

大規模修繕工事中の入居者トラブルを防ぐ方法

大規模修繕は、大家だけでなく入居者の生活にも大きな影響を与えます。

工事期間中の入居者対応を誤ると、クレームが殺到し、最悪の場合は退去につながります。

ここでは、よくあるトラブル事例と、大家がすべき対応について解説します。

大規模修繕でよくある入居者クレーム7選

大規模修繕中は生活への影響が大きく、クレームが発生しやすくなります。

特に多いのは次の7つです。

これらは事前説明やスケジュール周知が不足すると不満が増えます。

特に在宅勤務世帯や子育て家庭では影響が大きいため、生活制限の内容を早めに案内し、代替策（室内干しスペース、連絡窓口の設置など）を示すことで多くのトラブルを防ぐことができます。

大家がすべき大規模修繕の事前告知と説明会

入居者トラブルを防ぐポイントは、工事前の丁寧な告知です。

法的義務はありませんが、1〜2カ月前に書面で案内し、可能なら説明会を実施すると効果的です。

説明会では図面や写真を使い、入居者の質問に丁寧に回答します。

参加できない人には個別説明を行い、事前理解を深めてもらうことが重要です。

契約段階で大規模修繕の可能性を明記しておくと、後々のクレームも減らせます。

大規模修繕工事中に大家が現場でやるべきこと

工事中は大家自身が現場へ定期的に足を運ぶことが大切です。

週1〜2回を目安に訪問し、施工業者と進捗を共有しながら問題がないか確認します。

入居者から声をかけられた際は、その場で丁寧に説明し、後日必ず対応状況をフィードバックすることが信頼維持につながります。

掲示板やメールで進捗を共有すれば不安が軽減され、工事期間中のトラブル防止に大きく役立ちます。

大規模修繕をしない大家が直面する3大リスク

「まだ大丈夫だろう」と大規模修繕を先延ばしにする大家は少なくありません。

しかし、修繕を怠ることで生じるリスクは、想像以上に深刻です。

ここでは、大規模修繕をしない場合に直面する3つの重大なリスクについて解説します。

修繕費用が2〜3倍に膨れ上がる

大規模修繕を先延ばしにすると、劣化が進行して補修費用が2〜3倍に膨らむことがあります。

外壁のひび割れは初期段階であれば数万円の部分補修で済みますが、放置すれば雨水が浸入し、コンクリートや鉄筋が腐食します。

鉄筋が錆びて膨張すると外壁剥落につながり、全面補修が必要となり費用は数百万円規模に拡大します。

屋上防水も同様で、小さな亀裂の補修なら数十万円ですが、雨漏りが発生すれば防水やり直しに加え天井・壁内部の補修、最上階入居者の家財補償まで発生します。

早期発見・早期対応こそが、長期的な費用を最小限に抑える最大のポイントです。

入居率低下と賃料下落で収益悪化

大規模修繕を怠ると外観が劣化し、物件の競争力が急速に低下します。

外壁の汚れやひび割れが目立つ建物は内見の段階で敬遠され、空室が埋まりにくくなります。

周囲に新築や築浅物件が増えるほど、古くて荒れた物件は不利です。

空室が長期化すれば賃料を下げざるを得ず、周辺相場より1〜2割安くしても入居が決まらない悪循環に陥ることもあります。

収入が減れば修繕資金も確保できず、さらに劣化が進む負のスパイラルに突入します。

この状態から抜け出すには結局高額な大規模修繕が必要となり、経営を圧迫します。

大規模修繕はコストではなく、入居率と賃料水準を守るための投資だと認識することが重要です。

事故発生で大家が高額な損害賠償を負う

最も深刻なリスクが、修繕を怠った結果発生する事故と損害賠償です。

外壁タイルの剥落事故では、通行人が重傷を負い、大家に1,500万円以上の賠償が命じられた事例もあります。

これは日常的な点検と修繕を怠った管理責任が問われたものです。

雨漏りも被害が大きく、屋上防水を放置した結果、最上階の入居者の家具・家電が水浸しになり、数百万円規模の補償が発生したケースもあります。

さらに一時退去が必要になれば、ホテル代や引越し費用も負担となります。

共用部照明の故障を放置して転倒事故が起きた場合も同様で、治療費や慰謝料の支払いが必要です。

こうしたリスクを避けるには、定期点検と計画的な修繕が不可欠で、事故が起きてからでは手遅れです。

次の大規模修繕に備える！大家がやるべき長期計画

大規模修繕は一度実施すれば終わりではありません。

建物を長く維持し、安定した賃貸経営を続けるためには、長期的な視点での計画が必要です。

ここでは、次回の大規模修繕に備えるために大家がすべきことを解説します。

大規模修繕の記録を残して次回計画に活かす

大規模修繕の記録を残すことは、次回の計画を立てるうえで非常に重要です。

工事日程、実施工事、使用材料、費用内訳、施工会社の情報、工事中のトラブルと対応、入居者クレーム、施工前後の写真などを整理して保管しましょう。

紙とデジタルの両方で管理すれば、次回の劣化予測や業者選びの判断材料になります。

また、修繕履歴が明確な物件は売却時も評価されやすく、金融機関からの信頼度も高まります。

計画的に管理された物件は安心して所有できると判断され、資産価値の維持にもつながります。

入居率アップにつながる大規模修繕の付加価値工事

大規模修繕のタイミングは、物件の魅力を高める絶好の機会です。

次のような付加価値工事は、入居率向上に直結します。

これらは大規模修繕と同時に行えば、足場・人件費を共有できコストを削減できます。

単なる補修にとどめず、物件価値を高める視点で工事を組み合わせることで、入居率改善に大きな効果を発揮します。

大家として建物を長持ちさせる日常メンテナンス

建物を長持ちさせるには、日常のメンテナンスが欠かせません。

年１回は専門業者による点検を行い、外壁・屋上・共用部・設備の劣化を早期に把握しましょう。早期補修は費用削減にもつながります。

入居者と良好な関係を築き、気軽に不具合を報告してもらえる環境を整えることも重要です。

小さな異変を見逃さないことが、建物寿命と修繕費の最適化につながります。

大家のための大規模修繕に関するよくある質問（FAQ）

大規模修繕について、多くの大家が疑問に思う点をQ&A形式で解説します。

実務で役立つ具体的な回答をお届けします。

まとめ

大規模修繕は、大家にとって避けて通れない重要な責務であり、同時に賃貸経営を成功させるための戦略的投資です。

本記事で解説した内容を踏まえて、今すぐ実践すべきポイントをまとめます。

• 大家には共用部分の維持管理義務があり、修繕を怠ると損害賠償責任を負うリスクがある
• 大規模修繕は12〜15年周期が基本だが、劣化症状を見逃さず適切なタイミングで実施する
• 費用は1戸あたり100万円が目安で、修繕積立金・ローン・定額制サービスで資金調達できる
• 工事中の入居者対応は事前説明と迅速な対応が鍵で、トラブルを未然に防ぐことが重要である
• 修繕を先延ばしにすると費用が2〜3倍に膨らみ、入居率低下と事故リスクが高まる

大規模修繕は短期的にはコストがかかりますが、長期的には入居率の維持、賃料水準の確保、資産価値の向上という形で確実にリターンをもたらします。

「まだ大丈夫」と先延ばしにせず、今日から長期修繕計画の策定を始めましょう。

定期的な建物点検を実施し、修繕積立金を計画的に準備し、信頼できる業者との関係を築くことが、安定した賃貸経営の基盤となります。

大規模修繕を適切に実施し、入居者に選ばれ続ける物件を維持することで、大家としての成功を手に入れましょう。