分譲住宅の大規模修繕とは？費用相場・時期・業者選び・賃貸との違いまで徹底解説

分譲住宅を購入して10年、15年と年月が経つにつれ、「そろそろ外壁が色褪せてきた」「屋根の状態が心配」と感じることはありませんか。

分譲住宅は戸建てであるため、マンションのように管理組合が修繕計画を立ててくれるわけではありません。

すべてご自身で判断し、計画的にメンテナンスを進める必要があります。

大規模修繕を先延ばしにすると、雨漏りや外壁の劣化が進み、結果的に高額な補修費用が発生するリスクもあります。

本記事では、建設業界で豊富な実績を持つ株式会社新東亜工業の知見をもとに、分譲住宅の大規模修繕について、適切な実施時期や費用相場、工事内容から業者選びのポイントまでを徹底解説します。

マンションとの違いや小規模・中規模修繕との比較も交えながら、長く安心して暮らすための修繕計画の立て方をご紹介します。

分譲住宅の大規模修繕とは？

分譲住宅の大規模修繕は、建物の寿命を延ばし、安全で快適な住環境を維持するために欠かせない取り組みです。

大規模修繕の定義と目的

大規模修繕とは、建物の主要部分である外壁・屋根・防水などに対して計画的に行う修繕工事を指します。

建築基準法では「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」と定義されており、単なる部分補修とは異なり建物全体の性能を回復させる工事です。

• 建物の耐久性維持…紫外線や雨風による劣化を防ぎ、構造の安全性を保つ
• 資産価値の保全…適切な時期に修繕することで、将来の売却や賃貸時の価値を維持
• 居住環境の改善…断熱性や防音性の向上により、快適な暮らしを実現
• 修繕コストの削減…計画的な修繕で突発的な大規模補修を回避

これらの目的を達成するためには、劣化症状が深刻化する前に適切なタイミングで修繕を実施することが重要です。

なぜ分譲住宅でも大規模修繕が必要なのか

日本は四季がはっきりしており、夏の強い紫外線、梅雨の高湿度、台風や豪雨、冬の凍結など、建物は常に過酷な環境にさらされています。

特に外壁や屋根は直接的なダメージを受けやすく、定期的なメンテナンスなしでは建物の寿命を大きく縮めてしまいます。

また、分譲住宅の多くで使用される窯業系サイディングやスレート屋根は、塗膜や防水層の寿命が10～15年程度とされています。

この期間を過ぎると防水性能が低下し、建物内部への浸水リスクが高まります。さらに、給湯器や配管などの設備も耐用年数があり、計画的な更新が必要です。

「見た目がまだ大丈夫」と放置すると、内部劣化が進み、最終的には構造部分まで影響が及ぶ可能性があります。

分譲住宅とマンションの大規模修繕の違い

分譲住宅とマンションでは、大規模修繕の進め方に大きな違いがあります。

項目	分譲マンション	分譲住宅（戸建て）
管理主体	管理組合 （住民全員で組織）	所有者個人
費用負担	修繕積立金を住民で分担	全額自己負担
修繕周期	12～15年周期が一般的	部位ごとに異なる （外壁10～15年、屋根20～30年など）
意思決定	総会や理事会で合意形成が必要	所有者が自由に決定可能
修繕範囲	共用部分のみ （外壁・屋上など）	建物全体 （外壁・屋根・基礎・設備すべて）

このように、分譲住宅では所有者自身がすべての判断を行う必要があります。

そのため、建物の状態を定期的に点検し、適切な時期に修繕計画を立てることが極めて重要です。

マンションのように自動的に資金が積み立てられるわけではないため、計画的な資金準備も欠かせません。

▶参考記事：分譲マンションの大規模修繕とは？費用相場や時期・賃貸との違い・注意点などを解説

分譲住宅の大規模修繕が必要になる時期とタイミング

分譲住宅の大規模修繕は、部位ごとに劣化のスピードが異なります。

適切なタイミングを知ることで、効率的な修繕計画が立てられます。

築年数から見る修繕の目安（築10～15年が基本）

分譲住宅の大規模修繕は、一般的に築10～15年が最初の実施目安とされています。

この時期になると、外壁塗装の塗膜が劣化し始め、チョーキング現象（壁を触ると白い粉が付着する状態）が見られるようになります。

また、シーリング材のひび割れや目地の劣化も目立ち始めます。

築年数	主な修繕内容
築10～15年	外壁塗装、シーリング補修、バルコニー防水
築15～20年	屋根の点検・補修、給湯器交換
築20～30年	屋根葺き替え、配管更新、外壁の再塗装
築30年以上	構造部分の点検、総合的なリフォーム検討

ただし、これらはあくまで目安であり、立地環境や使用している建材によって劣化の進行度は異なります。

海沿いの地域では塩害の影響で劣化が早まりますし、日当たりの良い南面は紫外線によるダメージが大きくなります。

定期的な点検を行い、実際の劣化状況に応じて判断することが大切です。

外壁塗装のタイミング

外壁塗装は、分譲住宅の大規模修繕の中でも最も頻繁に必要となる工事です。

一般的には築10～15年が塗り替えの目安とされており、この時期を過ぎると塗膜の保護機能が低下し、外壁材自体の劣化が進行します。

外壁塗装が必要なサインとして、チョーキング現象、色褪せ、ひび割れ、カビや藻の発生などが挙げられます。

外壁塗装を放置すると、雨水が外壁材の内部に浸透し、断熱材や構造材の腐食を引き起こします。

さらに、シロアリ被害のリスクも高まるため、早めの対処が重要です。塗料の種類によっても耐用年数は異なり、シリコン塗料で10～15年、フッ素塗料で15～20年程度が目安となります。

高耐久塗料を選ぶことで、次回修繕までの期間を延ばし、長期的なコスト削減につながります。

屋根・防水工事のタイミング

屋根は建物の中で最も過酷な環境にさらされる部分であり、紫外線や雨風の影響を直接受けます。

スレート屋根の場合、築20～30年で全面的な葺き替えやカバー工法が必要になることが多く、瓦屋根でも定期的な点検と部分補修が欠かせません。

屋根材の浮きや割れを放置すると、防水シートの劣化が進み、雨漏りの原因となります。

防水工事も同様に重要で、バルコニーやベランダは雨水が溜まりやすく、防水層の劣化が早い箇所です。

防水工事の耐用年数は工法によって異なりますが、ウレタン塗膜防水で10～15年、シート防水で15～20年が目安です。

表面にひび割れや膨れが見られたら、早急に専門業者による点検を受けることをお勧めします。

定期的なトップコートの塗り直しを行うことで、防水層の寿命を延ばすことも可能です。

設備更新のタイミング

給湯器や配管などの設備は、外観からは劣化が分かりにくいものの、耐用年数を過ぎると突然の故障や水漏れを引き起こします。

給湯器の寿命は10～15年程度とされており、特に冬季に故障すると生活に大きな支障をきたします。

また、配管の劣化を放置すると漏水事故につながり、床下や壁内の修繕費用が高額になる恐れがあります。

設備更新の目安は以下の通りです。

設備	更新・点検の目安
給湯器	10～15年で交換検討
配管（給水・排水）	20～30年で更新検討
電気設備（ブレーカーなど）	20～30年で点検・更新
換気設備	15～20年で交換検討

大規模修繕のタイミングで設備もまとめて点検・更新することで、効率的にメンテナンスを進められます。

特に配管は目に見えない部分での劣化が進行するため、専門業者による内視鏡調査などを活用すると安心です。

分譲住宅の大規模修繕で行う主な工事内容

分譲住宅の大規模修繕では、外観を美しく保つだけでなく、建物の寿命を延ばすための多様な工事が実施されます。代表的な工事内容を見ていきましょう。

外壁塗装・補修工事

外壁は住宅の印象を左右するだけでなく、防水性能を維持する役割も担っています。劣化が進むと塗膜が剥がれ、サイディングの反りやひび割れが発生します。

外壁塗装では、高圧洗浄で汚れを落とした後、下地処理を行い、下塗り・中塗り・上塗りの3工程で仕上げます。

塗料の選択によって耐用年数やコストが変わるため、予算と次回修繕までの期間を考慮して選ぶことが大切です。

シリコン塗料は費用対効果に優れ、フッ素塗料は高耐久で長期間メンテナンスフリーを実現できます。また、遮熱塗料を選ぶことで夏季の室温上昇を抑え、冷房費の削減にもつながります。

屋根葺き替え・防水工事

屋根葺き替え工事は、劣化した屋根材を新しいものに交換する大規模な工事です。

スレート屋根の場合、既存の屋根材を撤去して新しい屋根材を葺く方法と、既存屋根の上に新しい屋根材を重ねるカバー工法があります。

カバー工法は撤去費用がかからないため比較的安価ですが、屋根の重量が増すため建物の構造によっては適さない場合もあります。

屋根防水工事では、防水シートの劣化状況を確認し、必要に応じて交換します。

防水シートは屋根材の下に敷かれており、雨水の浸入を最終的に防ぐ重要な役割を果たします。

屋根材だけでなく防水シートの状態も確認することで、雨漏りのリスクを大幅に減らすことができます。

バルコニー・ベランダの防水工事

防水工事にはウレタン塗膜防水、FRP防水、シート防水などの工法があり、それぞれ耐用年数や施工費用が異なります。

ウレタン塗膜防水は比較的安価で施工しやすく、複雑な形状にも対応できる点が特徴です。

バルコニーの防水層にひび割れや膨れが見られる場合、早急に補修が必要です。

放置すると下階への漏水や、建物内部の木材腐食につながります。定期的にトップコートを塗り直すことで、防水層の保護性能を維持し、寿命を延ばすことが可能です。

また、排水口の詰まりも防水性能に影響するため、日常的な清掃も重要です。

給排水設備の更新工事

給排水設備の更新工事は、目に見えない部分で進行する劣化に対処する重要な工事です。

給湯器は10～15年、配管は20～30年が交換の目安とされており、耐用年数を過ぎると突然の故障や水漏れが発生します。

特に給湯器が冬季に故障すると、生活に大きな支障をきたすため、計画的な交換が推奨されます。

配管の劣化は、漏水やサビによる水質悪化を引き起こします。床下や壁内の配管は目視確認が難しいため、専門業者による内視鏡調査や水圧テストを活用すると安心です。

また、最近では省エネ性能の高い給湯器やエコキュートへの交換も人気があり、ランニングコストの削減にもつながります。

大規模修繕のタイミングで設備をまとめて更新することで、工事の効率化とコスト削減が実現できます。

基礎・構造部分の補修工事

基礎や構造部分に発生するひび割れは、建物の安全性に直結する重要な問題です。小さなひび割れでも放置すると、そこから雨水が浸入し、鉄筋の腐食や構造耐力の低下を引き起こします。

特に地震や地盤沈下の影響で発生したひび割れは、専門家による詳細な診断が必要です。

補修工事では、エポキシ樹脂注入やシール充填などの工法が用いられます。

エポキシ樹脂注入は、ひび割れ内部に樹脂を注入して一体化させる方法で、高い強度回復効果があります。また、基礎の表面にコーティングを施すことで、今後のひび割れ発生を予防することも可能です。

構造部分の補修は早期対応が重要であり、定期的な点検で異常を早期発見することが建物の長寿命化につながります。

分譲住宅の大規模修繕にかかる費用相場

大規模修繕の費用は工事内容や建物の規模によって大きく異なります。

事前に相場を把握し、計画的な資金準備を進めましょう。

工事別の費用目安

分譲住宅の大規模修繕では、複数の工事を組み合わせて実施するのが一般的です。

以下の表に主な工事の費用相場をまとめました。

工事内容	費用相場（目安）	備考
外壁塗装	100～150万円	・塗料の種類や建物面積で変動
屋根修繕 （葺き替え・カバー工法）	80～200万円	・屋根材の種類や工法により差が大きい
防水工事 （バルコニー・ベランダ）	30～70万円	・面積と工法による
給湯器交換	20～50万円	・機種や設置条件で変動
配管更新	100～200万円	・配管方式や床下状況により差あり
基礎補修	30～100万円	・ひび割れの程度による

これらの費用は建物の状態や使用する材料のグレードによって変動します。

高耐久の塗料や屋根材を選ぶことで初期費用は上がりますが、次回修繕までの期間を延ばせるため、長期的にはコスト削減につながることもあります。

総額の目安と資金計画

外壁塗装と屋根修繕を同時に実施する場合、総額で500～1000万円程度かかるケースが一般的です。

複数の工事を同時に行うことで、足場の設置費用を一度で済ませられるため、個別に実施するよりもトータルコストを抑えられます。

また、工事期間も短縮できるため、生活への影響も最小限に抑えられます。

資金計画を立てる際は、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 築10年目から積立開始…月3～5万円程度を目安に計画的に準備
• リフォームローンの活用…金利1～3%程度で借入可能
• 複数工事の同時実施…足場代など共通費用を削減
• 優先順位の設定…予算に応じて段階的に実施

突発的な修繕が必要になると資金面で苦労するため、長期的な視点で計画を立てることが大切です。

活用できる補助金・助成金制度

分譲住宅の大規模修繕では、国や自治体が提供する補助金・助成金制度を活用できる場合があります。

代表的な制度として、省エネリフォーム補助金、長期優良住宅化リフォーム推進事業、各自治体の住宅改修助成金などがあります。

制度名	対象工事	補助額	主な条件
住宅省エネ2025キャンペーン （省エネリフォーム補助金）	・断熱改修 ・高効率設備導入 ・太陽光発電設置など	工事費の1/3程度 （上限100～120万円程度）	・省エネ基準を満たす改修工事であること
長期優良住宅化リフォーム推進事業	・耐震改修 ・劣化対策 ・省エネ改修 など総合的な性能向上工事	工事費の1/3 （上限100～250万円）	・インスペクション実施 ・一定の性能基準を満たすこと
自治体の住宅改修助成金 （例：東京都内）	・外壁改修 ・耐震補強 ・バリアフリー化など	自治体により異なる （10～100万円程度）	・自治体により異なる （建築年数、所得制限など）

補助金には予算枠があり、工事着工前の申請が必要です。お住まいの自治体のホームページで最新情報を確認するか、株式会社新東亜工業にご相談ください。申請手続きのサポートも承っております。

これらの制度を利用することで、工事費用の一部を補助してもらえます。

補助金の申請には事前の手続きが必要であり、工事着工前に申請を完了させる必要があるケースがほとんどです。

また、補助金には予算枠があるため、早めの情報収集と申請が重要です。お住まいの自治体のホームページや、信頼できる施工業者に相談することで、利用可能な制度を確認できます。

分譲住宅における大規模修繕・小規模修繕・中規模修繕の違い

修繕には規模によって小規模・中規模・大規模の区分があり、それぞれ目的と内容が異なります。

適切な修繕を選ぶための知識を身につけましょう。

小規模修繕とは（日常的なメンテナンス）

小規模修繕とは、日常的に発生する軽微な不具合や劣化に対応する修繕を指します。

具体的には、壁紙の張り替え、建具の調整、給水栓のパッキン交換、網戸の張り替えなどが該当します。

費用は数万円程度で済むことが多く、住みながら短期間で完了できるのが特徴です。

小規模修繕は、問題が発生した際に都度対応するのが一般的ですが、定期的に点検を行い早期発見することで、大きなトラブルを未然に防げます。

例えば、外壁のひび割れを早期に発見してシーリング補修を行えば、内部への浸水を防ぎ、大規模な補修が不要になります。

日常的なメンテナンスを怠らないことが、結果的に大規模修繕のコスト削減にもつながります。

▶参考記事：分譲住宅の小規模修繕とは？費用相場・実施時期・業者選びまで徹底解説

中規模修繕とは（部分的な補修）

中規模修繕は、建物の一部分に対して行う修繕工事を指します。

例えば、外壁の一面のみの塗装、一部屋根の葺き替え、特定箇所の防水補修、部分的な配管交換などが該当します。

費用は50～200万円程度で、工期は1週間～1カ月程度が目安です。

中規模修繕は、劣化が特定の部分に集中している場合や、予算の都合で全体の修繕が難しい場合に有効です。

ただし、部分的な修繕を繰り返すと、最終的には全体修繕より高コストになる可能性もあります。

建物全体の劣化状況を把握した上で、専門業者と相談しながら適切な修繕範囲を決定することが重要です。

▶参考記事：分譲住宅の中規模修繕とは？費用相場・実施時期・業者選びまで徹底解説

大規模修繕との使い分け

小規模・中規模・大規模修繕の使い分けは、建物の状態と予算、緊急性によって判断します。

修繕の種類	対象範囲	実施タイミング	費用目安
小規模修繕	局所的な不具合	随時・問題発生時	数万円～10万円程度
中規模修繕	特定部位の補修	劣化が一部に集中時	50～200万円程度
大規模修繕	建物全体の主要部分	築10～15年周期	500～1000万円程度

基本的には、築10～15年で大規模修繕を実施し、その間に必要に応じて小規模・中規模修繕を行うのが理想的です。

ただし、劣化の進行が早い場合や、予算の都合がある場合は、優先度の高い部分から段階的に修繕を進めることも一つの選択肢です。

定期的な建物診断を受けることで、最適な修繕計画を立てることができます。

分譲住宅の大規模修繕を成功させる業者選びのポイント

大規模修繕の成否は業者選びで大きく左右されます。信頼できるパートナーを見つけるための重要なポイントをご紹介します。

信頼できる業者の見極め方

信頼できる業者を見極めるには、複数の観点からチェックすることが重要です。

まず、施工実績が豊富で、分譲住宅の大規模修繕に特化した経験を持つ業者を選びましょう。

ホームページやパンフレットで過去の施工事例を確認し、自宅と似た条件の物件を手がけているかを確認します。

また、以下のポイントも重要な判断材料となります。

• 建設業許可の取得状況…500万円以上の工事には建設業許可が必要
• 保険加入の有無…万が一の事故に備えた保険に加入しているか
• アフターフォロー体制…工事後の保証期間や定期点検の有無
• 担当者の対応…説明が丁寧で、質問に誠実に答えてくれるか
• 地域密着度…地元での実績があり、迅速な対応が期待できるか

株式会社新東亜工業では、東京都を中心に豊富な施工実績を持ち、建設業許可を取得した信頼性の高い施工体制を整えております。

相見積もりの取り方と注意点

大規模修繕では、必ず複数の業者から相見積もりを取ることが重要です。一般的には3～5社から見積もりを取り、内容を比較検討します。

ただし、単純に金額だけで判断するのは危険です。安すぎる見積もりは必要な工程が省略されていたり、低品質な材料が使われていたりする可能性があります。

相見積もりを取る際は、以下の点に注意しましょう。

• 見積もり内容の詳細確認…工事項目、使用材料、施工方法が明記されているか
• 諸経費の内訳…足場代、廃材処分費、管理費などが適正か
• 工期の確認…現実的なスケジュールが組まれているか
• 保証内容…工事後の保証期間と保証範囲が明確か

見積もりで不明な点があれば、遠慮せずに質問しましょう。誠実な業者であれば、丁寧に説明してくれます。

逆に、質問に対して曖昧な回答をする業者は避けた方が無難です。

契約前に確認すべき重要事項

契約を結ぶ前には、工事内容や条件を書面で詳細に確認することが不可欠です。口頭での約束だけでは、後々トラブルの原因となります。

契約書には、工事範囲、使用材料、工期、支払い条件、保証内容、追加費用の発生条件などが明記されているかを確認しましょう。

• 工事中の安全管理…近隣への配慮や事故防止対策が明記されているか
• 工事の中断・延期条件…天候不良時などの対応が明確か
• 追加工事の取り扱い…想定外の劣化が見つかった場合の対応
• 支払いスケジュール…着手金、中間金、完工後の支払い割合
• クーリングオフの適用…訪問販売などの場合は8日間のクーリングオフが可能

契約書の内容に不安がある場合は、専門家に相談することも検討しましょう。

適切な契約を結ぶことが、安心して工事を進めるための第一歩です。

分譲住宅の大規模修繕の進め方と注意点

大規模修繕をスムーズに進めるためには、事前の準備と計画が重要です。

工事の流れと注意すべきポイントを確認しましょう。

修繕計画の立て方

修繕計画は、建物の現状把握から始まります。まず、専門業者に依頼して建物診断を受け、外壁・屋根・防水・設備などの劣化状況を詳しく調査します。

診断結果をもとに、優先的に修繕すべき箇所と、後回しにできる箇所を整理します。

予算に限りがある場合は、雨漏りや構造に関わる部分を最優先とし、美観に関わる部分は次回に回すなど、柔軟な計画を立てましょう。

修繕計画を立てる際のポイントは以下の通りです。

• 長期的な視点…今回だけでなく、次回以降の修繕も見据えた計画
• 資金計画との連動…無理のない予算配分で段階的に実施
• 季節の考慮…外壁塗装や防水工事は雨の少ない時期が適している
• 生活への影響…工事期間中の生活スタイルへの配慮

計画段階から業者と密にコミュニケーションを取ることで、後々のトラブルを防げます。

工事中の生活への影響

大規模修繕工事中は、日常生活にさまざまな影響が出ます。外壁塗装では建物全体に足場が組まれ、窓が養生シートで覆われるため、日中でも室内が暗くなります。

また、塗料のにおいが気になることもあるため、換気には注意が必要です。

バルコニーやベランダには工事期間中、荷物を置けないため、事前に室内やトランクルームに移動させる必要があります。

工事中の生活で注意すべきポイントは以下の通りです。

• 洗濯物…外干しができないため室内干しや乾燥機を活用
• 換気…窓が開けられない時間帯があるため、エアコンや換気扇を活用
• 騒音…高圧洗浄や足場の組立時には大きな音が発生
• プライバシー…足場から室内が見える可能性があるためカーテンを閉める
• 駐車場…工事車両の出入りがあるため、事前に駐車スペースを調整

これらの影響は事前に業者から説明がありますが、不明点があれば積極的に質問しましょう。

トラブルを避けるための事前準備

大規模修繕でトラブルを避けるためには、事前準備が重要です。まず、近隣住民への挨拶を忘れずに行いましょう。

工事期間中は騒音や塗料のにおい、工事車両の出入りなどで迷惑をかける可能性があるため、工事開始の1週間前には挨拶を済ませておくことが望ましいです。

通常、施工業者が挨拶回りを代行してくれますが、所有者自身も同行することで、より良い関係を築けます。

その他の事前準備として、以下の点も確認しましょう。

• 貴重品の管理…工事中は作業員の出入りがあるため、貴重品は適切に保管
• ペットへの配慮…騒音に敏感なペットがいる場合は一時的に預けることも検討
• 工事スケジュールの確認…予定の工期と実際の進捗を定期的にチェック
• 写真記録…工事前後の状態を写真で記録しておくと後々役立つ
• 緊急連絡先の確認…工事中のトラブル時にすぐ連絡できる体制を整える

これらの準備を丁寧に行うことで、工事を円滑に進められます。

株式会社新東亜工業の分譲住宅大規模修繕の実績

株式会社新東亜工業は、東京都を中心に豊富な施工実績を持つ、大規模修繕のプロフェッショナル集団です。

確かな技術力で安心をお届けします。

当社の強みと特徴

株式会社新東亜工業は、大規模修繕工事に特化した専門業者として、長年にわたり多くのお客様から信頼をいただいております。

当社の強みは、建物診断から設計、施工、アフターフォローまで一貫して対応できる体制です。

経験豊富な職人が在籍しており、高品質な施工を適正価格で提供しています。

また、東京都内を中心とした地域密着型の営業により、迅速な対応ときめ細やかなサービスを実現しています。

サービス内容

株式会社新東亜工業では、東京都を中心に分譲住宅からマンション、ビルまで幅広い大規模修繕工事を手がけてまいりました。

建物診断から設計、施工、アフターフォローまで一貫して対応できる体制を整え、お客様の大切な資産をお守りしています。

無料の建物診断と詳細なお見積もりを提供しておりますので、分譲住宅の大規模修繕をご検討の際は、お気軽にお問い合わせください。

経験豊富なスタッフが、お客様のご予算とご要望に合わせた最適な修繕プランをご提案いたします。

【施工事例】築40年分譲マンションの大規模修繕工事｜新東亜工業

築40年の分譲マンション（29世帯）における3回目の大規模修繕工事の施工事例です。

理事長様からのメールでのお問い合わせから、現地調査、見積もり説明、契約、そして工事完了まで、すべてのやり取りを詳しくご紹介します。

タイルの浮き補修、外壁塗装、ウレタン防水など、工事中に発生したリアルな調整事例も含め、マンション大規模修繕をご検討中の方に参考になる内容です。

工事の概要｜費用・期間

本物件は築40年を迎えた分譲マンションで、3回目となる大規模修繕工事を実施しました。

理事長様からインターネット経由でお問い合わせをいただき、相見積もりの結果、新東亜工業が採用されました。

主な工事内容は、屋上・バルコニーのウレタン防水工事、外壁タイルのクリア塗装、共用部の塗装工事、シーリング打ち替え、下地補修などです。

項目	内容
物件種別	分譲マンション
築年数	築40年
世帯数	29世帯
修繕回数	3回目の大規模修繕
工事期間	約4ヶ月（年内完了）
主な工事内容	・ウレタン防水工事（密着工法） ・外壁タイルクリア塗装 ・共用部塗装工事 ・シーリング打ち替え ・下地補修 ・鉄部塗装 ・建具交換
工事金額	4,010万円
工事期間	107日間

現地調査の段階で、タイル浮きが想定以上に多いことが判明しました。

特に廊下と階段部分の劣化が顕著で、足場組立後の全面打診調査によって正確な補修範囲を確定する計画としました。

シーリングについては経年劣化によるひび割れや硬化が見られたため、全面打ち替えを提案。

防水工事では既存のウレタン防水層が比較的良好な状態であったため、同じウレタン塗膜防水の密着工法で施工する方針となりました。

お問い合わせ・ご依頼内容

理事長様よりメールでお問い合わせをいただき、電話で現地調査の日程調整を行いました。

理事会として3回目の大規模修繕を検討されており、建物図面や工事内容の資料も事前にご用意いただける状況でした。

相見積もりであることも事前に共有いただき、双方納得のうえでスタートしました。

【お問い合わせ（メール）】

お客様：私、Kマンション管理組合理事長の○○と申します。ネットにて貴社を拝見し、大規模修繕工事の見積りを依頼したいと思いメールしました。当マンションは分譲住宅で29世帯あり築40年経ちました。3回目の大規模修繕です。相見積もりとなりますがよろしくお願いしたいと思います。なお建物図面・工事内容図書がありますので参考になれば御利用いただけます。

【現地調査の日程調整（電話）】

高井：お世話になります。新東亜工業の高井と申します。お問い合わせいただきました件でお電話しました。今お電話大丈夫でした?

お客様：はい、○○です。大丈夫ですよ。今回3回目の大規模修繕をしようと思っていてインターネットで御社を見てご連絡させてもらいました。

高井：ありがとうございます!

お客様：相見積もりになってしまうんですが大丈夫ですか?

高井：全然大丈夫ですよ!そうしましたら、まず一度現地の方見させてもらってから見積りとなるんですが、、、えっと、(スケジュール確認) 最短だと6日の午前10時とかはご予定どうですか?

お客様：ちょっと待ってくださいね、、、はい、大丈夫です。

高井：分かりました!ありがとうございます。では6日の午前10時にお伺いします! 当日図面のご用意だけお願いいたします!

お問い合わせの段階から、理事長様が資料を準備され、工事内容についても明確な意識をお持ちであったことが、その後のスムーズな進行につながりました。

メールと電話を併用することで、相見積もりという状況下でも透明性の高いコミュニケーションを確立できました。

図面の事前準備をお願いすることで、当日の調査効率を高める工夫も行いました。

こうした初期段階での丁寧な対応が、信頼関係構築の第一歩となっています。

現地調査から工事開始までの流れ

現地調査では高井と畑中が訪問し、図面確認後に屋上から順に建物全体を調査しました。

雨天の中でしたが、タイル浮きの打診調査、防水層の状態確認、雨漏り箇所の特定など、詳細な調査を実施。

調査結果をもとに約2週間で見積もりを作成し、管理会社同席のもと丁寧に説明を行いました。

【現地調査】

高井：(インターホン♪)こんにちはー新東亜工業の高井ですー!

お客様：こんにちは!どうぞー!

高井：初めまして、新東亜工業の高井です!よろしくお願いします!

畑中：初めまして、新東亜工業の畑中です!よろしくお願いします!

(中略：図面確認、屋上調査)

高井：ゆうた(畑中)、ドレンの数と立上りとか必要な所測っちゃってー!

畑中：分かりました!

高井：えーと、既存の防水層がウレタンで状態もそんなに悪くないので補修が必要な所は補修して、この上から同じウレタン塗膜防水の密着工法で施工します。

(中略：タイル打診調査)

高井：○○さん、ここタイルの音聞いてください。高い、響くような音してるの分かりますか? これ、タイルが浮いてる音です。

お客様：あー、確かに高い音してますね。

高井：階段と廊下結構多いですね。。。(苦笑)

現地調査では、屋上防水の状態が比較的良好であることを確認しながらも、タイルの浮きが予想以上に多いという課題を発見しました。

雨天という悪条件の中でも、必要な寸法測定や写真記録を確実に実施。特にタイル浮きについては、お客様に実際の音を聞いていただくことで、補修の必要性を視覚的・聴覚的に共有しました。

調査後は2週間で見積もりを作成し、管理会社同席のもとエントランスで詳細な説明を実施。

中間マージンゼロという新東亜工業の強みや、改修用ドレンの必要性、クリア塗装の効果など、専門知識をわかりやすく説明しました。

他社見積もりとの比較ポイントについても積極的にアドバイスし、透明性の高い提案姿勢が評価されて、理事会にて正式採用となりました。

工事中の流れ・やり取り

着工日には工事担当の蓼沼が挨拶に訪れ、足場組立から下地調査までの流れを説明しました。

工事中には資材置き場の移動要望や、タイル浮きの追加補修など、柔軟に対応。

定期的な進捗報告と掲示板更新により、居住者の方々とのコミュニケーションも円滑に進みました。

【着工日】

蓼沼：○○さんこんにちは!本日から工事を開始させていただきます!よろしくお願いします!

お客様：蓼沼さん、こんにちは。よろしくお願いします。こちら、副理事の○○さんです。

蓼沼：○○さん、初めまして、新東亜工業の蓼沼と申します!よろしくお願いします!

副理事：蓼沼さん、よろしくね!

蓼沼：足場の方は5日間を予定しています。ちょっとうるさい音が出てしまうと思いますのでご了承ください。足場がある程度組みあがってきたら追っかけで下地の調査に入ります!タイルの打診調査がメインになってくると思いますので調査が終わりましたらご報告いたします。

【足場組立後】

副理事：蓼沼さんこんにちは。足場組み終わりましたね～。あのちょっといいですか?資材置き場のことでお話があるんですけど。

蓼沼：はい、邪魔でしたか?

副理事：邪魔じゃないんだけど、あっちに倉庫があってそこに移動してもらえないかなって、、、

蓼沼：あっ、分かりました!移動しておきます!

副理事：突然すみませんね。

蓼沼：いえいえ、全然大丈夫ですよ!

工事期間中は、足場組立の騒音や日照の制約など、居住者の方々に一定の不便をおかけすることになります。

そのため、事前説明を徹底し、洗濯物情報や工事進捗を掲示板で随時更新しました。

タイル浮きの調査結果は予想以上に多い箇所が判明しましたが、足場組立後の全面調査によって正確な数量を把握し、追加補修の必要性と費用について丁寧に説明。

工事担当が定期的に現場に立ち会い、理事長や副理事とのコミュニケーションを密に取ることで、工事中のトラブルを未然に防ぎ、計画通りの工期で年内完了を達成しました。

▶参考元：【実録】管理組合必見！６階建てマンションの大規模修繕工事の流れを完全公開！

まとめ

本工事は、理事長様のインターネット検索からスタートし、相見積もりを経て新東亜工業が採用された大規模修繕工事でした。

中間マージンゼロという価格競争力と、丁寧な現地調査・提案が評価され、約4ヶ月の工期で無事完工しました。

工事中の柔軟な対応も含め、お客様との信頼関係が工事成功の鍵となりました。

【まとめ（原文より抜粋）】

今回の工事のポイント

・理事長より直接メールで見積依頼、相見積もりでの採用

・築40年、29世帯、3回目の大規模修繕

・タイル浮きが想定以上に多く、足場組立後の全面打診調査で実数精算

・ウレタン防水（密着工法）、外壁タイルクリア塗装、シーリング全面打ち替え

・改修用ドレン採用により漏水リスクを軽減

・工事中の資材置き場移動など、柔軟な現場対応

・定期的な進捗報告と掲示板更新で居住者とのコミュニケーション重視

・約4ヶ月の工期で年内完了

築40年を迎えた分譲マンションの大規模修繕は、建物の長寿命化に欠かせない重要な工事です。

今回は3回目の修繕ということもあり、理事会としても慎重に業者選定を進められました。

新東亜工業は中間マージンゼロという価格面での優位性に加え、現地調査での細やかな提案力、工事中の柔軟な対応力が評価されました。

分譲住宅の大規模修繕に関するよくある質問（FAQ）

分譲住宅の大規模修繕に関して、お客様からよくいただく質問にお答えします。

まとめ

分譲住宅の大規模修繕は、建物の寿命を延ばし、快適な住環境を維持するために欠かせない取り組みです。

本記事でご紹介したように築10～15年を目安に外壁塗装や屋根修繕、防水工事、設備更新などを計画的に実施することで、突発的なトラブルを防ぎ、長期的なコスト削減につながります。

大規模修繕を成功させるためのポイントをまとめます。

• 定期的な点検…建物の劣化状況を早期に把握し、適切なタイミングで修繕を実施
• 計画的な資金準備…築10年目から月3～5万円程度を目安に積立を開始
• 信頼できる業者選び…施工実績が豊富で、建設業許可を取得した業者を選ぶ
• 補助金の活用…省エネリフォーム補助金や自治体の助成金を積極的に利用
• 複数工事の同時実施…足場代などの共通費用を削減し、効率的に修繕を進める

分譲住宅は、マンションと異なり所有者自身がすべての判断を行う必要があります。だからこそ、信頼できるパートナーと長期的な視点で修繕計画を立てることが重要です。

株式会社新東亜工業は、豊富な施工実績と確かな技術力で、お客様の大切な住まいを守るお手伝いをいたします。

分譲住宅の大規模修繕をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。

無料の建物診断と詳細なお見積もりを提供し、お客様に最適な修繕プランをご提案いたします。