マンションの外壁工事と防水工事を徹底解説｜費用・工法・価格メリットまでわかる完全ガイド

マンションの外壁工事や防水工事は、建物を長く安全に使い続けるために欠かせないメンテナンスです。

しかし、いざ工事を検討し始めると「外壁工事と防水工事の違いは？」「同時に行うと価格はどれくらい変わる？」「マンションの外壁と防水工事は、どのタイミングで実施すればいい？」など、多くの疑問が浮かびます。

特に管理組合の理事や修繕担当者にとっては、工事の判断基準や費用相場、信頼できる業者選びは大きな悩みの種です。

この記事では、マンションの外壁工事と防水工事に特化し、劣化のサインから工法の特徴、費用相場、外壁工事と防水工事を同時施工するメリットまで、初めての方でもわかりやすくまとめています。

マンションの外壁工事と防水工事が必要な理由

外壁工事や防水工事は、マンションの寿命を延ばし、建物の価値を守るための土台となるメンテナンスです。

ひび割れや防水層の劣化を放置すると、雨漏り・構造体の腐食・剥落事故など大きなトラブルに発展します。

ここでは、なぜマンションの外壁と防水工事が必要なのか、その根本理由を解説します。

建物の寿命を延ばし資産価値を守る

マンションの外壁は紫外線・雨風・気温差の影響を日々受け続けるため、塗膜の劣化やひび割れが自然と進行します。

外壁塗装やタイル補修などの外壁工事を適切な周期で行うことで、建物内部への水分侵入を防ぎ、鉄筋の腐食やコンクリートの中性化を抑制できます。

外壁工事と防水工事を行うことによる主なメリットは以下の通りです。

外壁工事と防水工事を定期的に実施しているマンションは、売却時の評価額も高くなる傾向があります。

雨漏りや漏水のトラブルを防ぐ

防水工事の劣化を放置すると、屋上・バルコニー・外廊下から雨水が侵入し、室内にシミやカビが発生します。さらに電気設備に水が入り込むと、漏電や火災につながる危険性もあります。

外壁と防水工事は、こうした深刻な事故を未然に防ぐためにも重要な役割を果たします。

美観の維持と入居者満足度の向上

マンションの外観は、入居者や訪問者の第一印象を左右します。外壁塗装の色あせ、黒ずみ、ひび割れが進んでいる建物は、管理状態が悪い印象を与え、入居率にも影響を与えることがあります。

外壁工事により建物の美観を保つことで、以下の効果が得られます。

マンションの外壁工事・防水工事が必要となる劣化サイン

マンションの外壁や防水層は、必ず“劣化のサイン”を発します。これを見逃さないことが、修繕費用を抑える最大のポイントです。

外壁に見られる劣化症状

外壁工事が必要かどうかは、外壁の状態を目視で確認するだけでも判断できます。

劣化症状	具体的な状態	緊急度
チョーキング	触ると白い粉が付く	中
ひび割れ（クラック）	0.3mm以上の亀裂	高
塗膜の剥がれ	塗装が浮いて剥離	高
シーリング劣化	目地のひび割れ・硬化	高
コケ・カビ	北側・日陰で発生	中
色褪せ	全体的に色が薄い	低

ひび割れやシーリングの劣化は、水の侵入口となるため早期の外壁工事が必要です。

屋上・バルコニーに現れる防水層の劣化

防水工事が必要となる代表的な症状は以下の通りです。

特に「水たまり（滞水）」は、防水工事の劣化が進んでいる重要サインです。

室内に現れる雨漏りの兆候

室内に以下の症状が出ている場合、外壁工事または防水工事が必要です。

これはすでに建物内部に水が侵入している可能性が高く、緊急対応が求められます。

マンション外壁工事の種類と特徴

マンション外壁工事は、建物の劣化状況や仕上げ材に応じて複数の工法から選択します。外壁工事は単なる見た目の改善ではなく、防水性・耐久性・安全性を総合的に高める重要な作業です。

ここでは代表的な外壁工事の種類と特徴をわかりやすく解説します。

マンション外壁工事の種類｜外壁塗装

外壁工事の中心となるのが外壁塗装です。塗料によって耐用年数や価格が大きく変わるため、マンションの外壁工事では“長期的なランニングコスト”を意識した選定が重要です。

塗料の種類と性能比較

塗料の種類	耐用年数	参考単価（1㎡）	特徴
アクリル塗料	5〜7年	約1,500〜2,000円	低価格だが耐久性が低い
ウレタン塗料	8〜10年	約2,000〜2,500円	柔軟性があり密着性が高い
シリコン塗料	10〜15年	約2,500〜3,500円	コスパが優れておりマンション外壁で最も人気
フッ素塗料	15〜20年	約3,500〜4,500円	汚れに強く耐久性が高い
無機塗料	20〜25年	約4,500〜5,500円	超耐久型、劣化しにくい最上位グレード

特にシリコン塗料はコストと耐久性のバランスが良く、マンション外壁工事で最も採用されています。長期的に修繕周期を伸ばしたい場合はフッ素塗料・無機塗料も有力候補です。

マンション外壁工事の種類｜シーリング（コーキング）工事

マンション外壁の継ぎ目やサッシ周囲にあるシーリング材は、紫外線や雨風で劣化しやすい部分です。シーリング工事は外壁工事の中でも特に重要で、劣化したまま放置すると雨水が侵入し、内部腐食を引き起こします。

主な施工方法は以下の2種類です。

防水性・耐久性を高めるためには、打ち替え工法＋高耐候型シーリング材の組み合わせが最適です。

マンション外壁工事の種類｜タイル補修・クラック補修

タイル張りの外壁では、タイルの浮き・剥落・ひび割れが発生することがあります。外壁工事では打診棒による調査を行い、浮きが確認されたタイルを補修または張り替えます。

クラックの幅別補修方法

クラック幅	補修方法	施工内容
0.3mm未満	樹脂注入工法	細いひびに低粘度樹脂を注入
0.3〜1.0mm	Uカットシール工法	ひび割れを削りシーリング材充填
1.0mm以上	エポキシ樹脂注入工法	構造クラックとして専門補修

タイル外壁は剥落事故につながるため、早めの外壁工事が必須です。

マンション防水工事の主な工法と特徴

マンションの屋上・バルコニー・外廊下などは風雨の影響を直接受けるため、防水工事の品質が建物寿命に直結します。

ここでは主要な防水工法の特徴を比較します。

マンション防水工事の種類｜ウレタン防水（密着工法・通気緩衝工法）

最も普及しているマンション防水工事の工法で、液体ウレタンを塗り重ねて防水層を形成します。

工法	費用相場（1㎡）	耐用年数	特徴
密着工法	約4,000〜6,000円	8〜10年	下地に直接塗布、コストが安い
通気緩衝工法	約5,000〜7,000円	10〜15年	膨れに強い、雨漏り履歴のある屋上に最適

通気緩衝工法は湿気を逃がす構造のため、マンション屋上防水工事では最も信頼される工法です。

マンション防水工事の種類｜シート防水（塩ビシート・ゴムシート）

工場製の防水シートを貼り付ける工法で、大規模マンション屋上で多く採用されています。

広い平面の屋上には特に適しており、施工スピードが速く、安定した品質が得られます。

マンション防水工事の種類｜アスファルト防水

歴史ある防水工法で、耐久性が非常に高いのが特徴です。

工法	特徴	注意点
熱工法	最も耐久性が高い	臭気・煙が発生する
トーチ工法	施工がしやすい	火気の扱いに注意
常温工法	臭気が少ない	耐久性はやや低い

費用は高めですが、耐用年数15〜25年と長いので長期的にはコストメリットがあります。

マンション防水工事の種類｜FRP防水

ガラス繊維と樹脂を組み合わせて形成する軽量で硬い防水層です。

マンションの外壁工事と防水工事の費用相場

マンションの外壁工事・防水工事の価格は、工法・面積・劣化状況で大きく変わります。ここでは相場の目安をまとめます。

マンソン外壁塗装の費用相場（マンション規模別）

マンション規模	戸数目安	外壁塗装費用
小規模（30戸）	約1,500〜2,000㎡	約440万〜550万円
中規模（50戸）	約2,000〜2,800㎡	約740万〜920万円
大規模（100戸）	約4,000㎡前後	約1,480万〜1,850万円

マンション防水工事の費用相場（100㎡換算）

防水工法	参考価格（100㎡）	単価（1㎡）	耐用年数
ウレタン防水（密着）	40万〜60万円	4,000〜6,000円	8〜10年
ウレタン防水（通気緩衝）	50万〜70万円	5,000〜7,000円	10〜15年
シート防水	45万〜70万円	4,500〜7,000円	12〜20年
アスファルト防水	55万〜85万円	5,500〜8,500円	15〜25年
FRP防水	60万〜85万円	6,000〜8,500円	10〜15年

マンションの防水工事は工法ごとの価格だけでなく、下地補修の有無・勾配・ドレン状況・既存防水の撤去の有無によっても大きく費用が上下します。

特に雨漏り履歴のある屋上では、通気緩衝工法やアスファルト防水を選ぶと耐久性が高まり、長期的なコストメリットが生まれます。

また、バルコニーの部分防水は1箇所あたり8万〜15万円ほどが一般的で、面積が小さい場合は割高になる傾向があります。

マンションの外壁工事と防水工事の施工の流れ

マンションの外壁工事や防水工事は、複数の工程が綿密に組み合わさって進行します。正しい流れを理解しておくことで、進捗確認やトラブル防止につながります。

ここでは、代表的な施工の流れを7つのステップで解説します。

1. STEP

   建物診断と現地調査

   外壁工事・防水工事のスタートは建物診断です。
   外壁のひび割れ、チョーキング、シーリング劣化、タイル浮き、防水層の膨れ・ひび割れなどを目視・打診でチェックします。
   必要に応じて赤外線調査、散水試験を実施し、雨水の侵入経路を特定します。
   調査結果は写真付き報告書で提出され、適切な外壁工事・防水工事の工法選定や見積もり作成の根拠となります。

2. STEP

   工事計画の策定と見積もり

   調査結果をもとに、外壁工事・防水工事の仕様、工法、施工範囲、工期を決定します。
   見積書には、材料のグレード、施工方法、数量の根拠、保証内容を明確に記載。複数業者で比較する際は「一式表記が多すぎないか」「材料メーカーと品番の記載があるか」「単価の根拠が妥当か」を必ず確認します。
   金額だけでなく、説明の丁寧さや提案力も重要な判断材料です。

3. STEP

   居住者への説明と合意形成

   工事計画が固まったら、管理組合総会で承認を得て、居住者説明会を実施します。
   工事期間、騒音・臭気、ベランダ使用制限、洗濯物の制限、作業時間など、生活への影響を丁寧に説明し、協力体制を整えます。
   各戸へ案内文を配布し、緊急連絡先を明記することも必須。居住者の不安解消は、外壁工事・防水工事を円滑に進めるための重要なステップです。

4. STEP

   仮設工事と足場設置

   工事は足場の設置と養生ネットの取り付けから始まります。
   安全対策として飛散防止ネット、注意喚起の掲示、仮設電源・水道の設置を行い、安全な作業環境を整備します。足場設置期間中は洗濯物が干せなくなるなどの制約が発生するため、事前周知が不可欠です。
   外壁工事・防水工事を同時に実施する場合、足場を一度組むだけで良いためコスト削減につながります。

5. STEP

   下地処理と補修工事

   外壁工事・防水工事の品質を左右する最重要工程です。高圧洗浄で外壁の汚れ・旧塗膜・カビを除去し、クラック補修、タイル浮き補修、シーリング打ち替えを実施します。
   防水工事では、防水層の膨れや破損箇所を補修し、不陸調整を行って平滑な下地を作ります。
   下地処理が不十分だと、塗膜の剥がれ・防水層の膨れ・早期劣化につながるため、管理組合側も重点的に確認すべき工程です。

6. STEP

   塗装・防水材の施工

   外壁工事では、下塗り→中塗り→上塗りの3工程が基本です。乾燥時間を確保しながら塗り重ねることで、耐久性と密着性が高まります。
   防水工事では、プライマー塗布、防水材施工、トップコート塗布が一般的な流れです。
   ウレタン防水では規定の膜厚を確保すること、FRP防水ではガラスマットの施工品質が重要です。
   トップコートは紫外線劣化を防ぐために欠かせません。

7. STEP

   検査・是正対応・引き渡し

   施工完了後、業者による自主検査と管理組合立ち会いの完了検査を行います。
   外壁塗装の仕上がり、防水層の厚み、排水の流れ、シーリングの充填状態などを一つずつ確認し、不備があれば手直しをします。
   引き渡し時には、施工写真、材料証明書、保証書、完了報告書が提供されます。
   マンションの外壁工事・防水工事は“書類の残し方”も品質管理の一部です。

マンション外壁工事・防水工事業者を選ぶ5つのポイント

外壁工事・防水工事の品質は「業者選び」で大きく変わります。価格が安いだけでは良い工事はできません。

失敗しないために確認すべきポイントを紹介します。

外壁・防水工事業者選びのポイント1.マンション施工実績が豊富か

マンション外壁工事やマンション防水工事は、一般住宅とは異なる施工管理が必要です。以下の項目を確認しましょう。

施工写真や実績一覧を見せてもらうだけでも安心感が大きく違います。

外壁・防水工事業者選びのポイント2.有資格者（技能士・施工管理技士）が在籍しているか

外壁工事・防水工事には専門資格があります。

資格名	分野	必要性
一級防水施工技能士	防水工事	非常に重要
一級塗装技能士	外壁塗装	重要
一級建築施工管理技士	施工管理	推奨
二級建築士	設計・監理	推奨

資格者が現場に関わることで、施工品質と安全性が大幅に向上します。

外壁・防水工事業者選びのポイント3.見積書の透明性が高いか

優良業者の見積書は、項目ごとに細かく内訳が記載されています。

不明点を質問したときに丁寧に説明してくれる業者は信頼できます。

外壁・防水工事業者選びのポイント4.保証内容とアフターフォローが充実しているか

マンション外壁工事・防水工事は工事後の“保証”が特に重要です。

工種	一般的な保証期間
外壁塗装	5〜10年
防水工事	5〜10年
シーリング工事	5〜7年

保証書の有無だけでなく、対象範囲や免責事項の確認も必須です。

外壁・防水工事業者選びのポイント5.担当者の誠実さ・対応力

担当者の姿勢は工事品質に直結します。以下をチェックしましょう。

信頼できる担当者ほど、工事中のトラブルを最小限に抑えてくれます。

マンションの外壁工事と防水工事前に管理組合が準備すべきこと

マンションの外壁工事・防水工事をスムーズに進めるためには、管理組合側の事前準備が不可欠です。特に長期修繕計画や総会承認は工事全体を左右する重要な要素です。

ここでは工事前に必ず確認すべきポイントを整理します。

長期修繕計画の確認と見直し

外壁工事や防水工事は長期修繕計画に含まれていることが多いため、現在の積立金残高と照らし合わせて実施可能かを判断します。

現状と計画にズレがある場合は、専門業者・管理会社と相談し、計画の見直しを行います。

総会での承認と資料準備

大規模修繕に該当する外壁工事・防水工事は、総会での決議が必要です。事前に資料を整えて居住者へ配布し、理解を得ることが重要です。

居住者説明と周知徹底

工事期間中は騒音・臭気・ベランダ使用制限など生活への影響が避けられません。説明会を開催し、以下の情報を共有します。

情報を先回りして提供することで、トラブルを大幅に防げます。

マンションの外壁工事と防水工事中の管理組合の役割

工事が始まった後も、管理組合には重要な役割があります。定期的なチェックと居住者対応により、外壁工事・防水工事の質と安全性を確保できます。

マンション管理組合の役割｜定期的な進捗確認

工事期間中は週1回を目安に進捗確認を行うことが推奨されます。

進捗報告書や施工写真を必ず受け取り、記録を残しておくと良いでしょう。

マンション管理組合の役割｜居住者からの問い合わせ対応

外壁工事や防水工事では、居住者から次のような問い合わせが発生します。

管理組合は施工業者と連携し、迅速かつ丁寧に対応することが求められます。

マンション管理組合の役割｜トラブル発生時の迅速対応

万が一トラブルが発生した場合は、管理組合が現場確認を行い、施工業者と協議して原因究明と改善対応を行います。

小さな問題のうちに解決することが、工事全体の成功につながります。

マンションの外壁工事と防水工事後のメンテナンス｜長持ちさせるポイントとは？

外壁工事・防水工事の寿命を最大化するためには、「工事後の管理」が欠かせません。

ここでは長期的に建物を守るためのポイントを紹介します。

メンテナンス方法｜年1〜2回の定期点検

外壁や防水層は紫外線や雨風の影響で徐々に劣化します。年に1〜2回は点検を行いましょう。

早期発見が最も効果的な修繕コスト削減です。

メンテナンス方法｜トップコートの再塗装（5〜7年ごと）

ウレタン防水・FRP防水はトップコートが紫外線で摩耗します。5〜7年周期でトップコートを塗り替えるだけで、防水層本体の寿命が大きく伸びます。

メンテナンス方法｜排水口（ドレン）の定期清掃

屋上やバルコニーの排水が詰まると、防水層に負担がかかり劣化が進行します。

水が滞留する状態は防水工事の大敵です。

マンションの外壁工事と防水工事でよくある質問（FAQ）

マンションの外壁工事や防水工事を検討すると、費用や工事期間、生活への影響など多くの疑問が生まれます。特に初めて大規模修繕に関わる管理組合や理事の方にとっては、不安の種になりやすい部分です。

ここでは、相談の多い質問を中心に、外壁工事・防水工事に関する疑問をわかりやすく解説します。工事計画を進める前にぜひ押さえておきましょう。

マンションの外壁工事と防水工事は同時施工で価格メリットを最大化へ｜まとめ

マンション外壁工事とマンション防水工事は、建物を長期的に守るために欠かせない重要なメンテナンスです。

劣化のサインを早期に発見し、適切な時期に施工することで、雨漏りや構造劣化による大きな損害を防げます。

また、以下のポイントを押さえることで、工事の品質を高めながらコストも最適化できます。

外壁工事と防水工事を同時に行うことで、価格面でも工期面でも大きなメリットが得られます。

長期修繕計画と照らし合わせ、適切なタイミングで施工することがマンション全体の価値向上につながります。

管理組合として正しい知識を持ち、信頼できる業者とパートナーシップを築くことで、居住者にとって安心で快適な住環境を長く維持できます。