賃貸マンションの中規模修繕とは？費用相場・周期・会社選びを解説

賃貸マンションを所有されているオーナー様から、「中規模修繕っていつやればいいの？」「費用はどれくらいかかるの？」「どの会社に依頼すればいいの？」といったご相談を数多くいただきます。

大規模修繕ほど費用負担は大きくないものの、建物の長寿命化には欠かせない中規模修繕。

適切なタイミングで実施することで、突発的な大きな修繕費用の発生を防ぎ、入居者満足度の向上にもつながります。

本記事では、賃貸マンションにおける中規模修繕の費用相場（1戸あたり20～25万円）、実施周期（築10～15年）、信頼できる会社の選び方、そして具体的な工事内容までご紹介します。

建物の資産価値を守りながら、安定した賃貸経営を実現するために、ぜひ最後までお読みください。

賃貸マンションの中規模修繕とは？

賃貸マンションの適切な維持管理には、建物の状態に応じた計画的な修繕が不可欠です。

中規模修繕は、日常的な小規模修繕と大がかりな大規模修繕の中間に位置する重要なメンテナンス手法です。

中規模修繕の定義と目的

中規模修繕とは、建物全体を一度に大規模改修するのではなく、劣化が進行している部分や設備を中心に、計画的に補修・更新する工事を指します。

早期に劣化部分を発見し適切に対処することで、より深刻な問題への発展を未然に防ぐことができます。

具体的には以下のような工事が該当します。

• 外壁の部分的な補修や塗装
• 屋上・バルコニーの防水補修
• 給排水設備の部分的な更新
• エレベーターや受変電設備の更新
• 共用部分の改修工事

これらの修繕は、建物の基本性能を維持しながら、入居者の快適性と安全性を確保することを目的としています。

▶賃貸物件の中規模修繕とは？費用相場・周期・会社・オーナーの義務を徹底解説

大規模修繕・小規模修繕との違い

賃貸マンションの修繕は、その規模と内容によって大きく3つに分類されます。

それぞれの特徴を理解することで、適切な修繕計画を立てることが可能になります。

以下の表で、各修繕の違いを整理しました。

修繕の種類	費用目安	実施周期	主な工事内容	工事期間
小規模修繕	数万円～数十万円	随時・年1～2回	設備交換、軽微な補修	1日～1週間
中規模修繕	数百万円～1,500万円	10～15年	部分補修、予防的修繕	2週間～2ヶ月
大規模修繕	1,500万円以上	12～25年	全面改修、設備更新	3ヶ月～6ヶ月

この表からも分かるように、中規模修繕は費用対効果と実施頻度のバランスが取れた修繕手法です。

小規模修繕では対応しきれない劣化部分を計画的に修繕し、大規模修繕の負担を軽減する重要な役割を果たしています。

▶賃貸マンション小規模修繕とは？費用相場・負担区分・会社選びまで解説
▶賃貸マンション大規模修繕の費用相場と施工会社の選び方・トラブル回避方法を解説

賃貸マンションにおける中規模修繕の重要性

賃貸マンションにおいて中規模修繕が重要な理由は、建物の資産価値維持と入居者満足度向上の両面にあります。

定期的な中規模修繕により、建物の劣化進行を効果的に抑制できます。

中規模修繕がもたらす主なメリットは以下の通りです。

特に、入居者が快適に暮らせる環境を維持することは、安定した賃貸経営の基盤となります。

設備の故障や建物の劣化を放置すると、入居者の不満が高まり、退去や家賃減額請求につながるリスクがあります。

賃貸マンションの中規模修繕の費用相場

中規模修繕を計画する際、最も気になるのが費用です。

建物の規模や構造、劣化の進行度によって費用は変動しますが、一般的な相場を把握しておくことで、適切な資金計画を立てることができます。

1戸あたりの費用目安（マンション規模別）

賃貸マンションの中規模修繕にかかる費用は、建物の規模によって異なりますが、一般的には1戸あたり20～25万円程度が目安とされています。

マンションの場合、戸数が増えても1戸あたりの費用は比較的安定しています。

以下の表で、マンション規模別の費用目安をまとめました。

マンション規模	戸数	総工事費	1戸あたり費用
小規模マンション	20戸	420～500万円	21～25万円
中規模マンション	40戸	840～1,000万円	21～25万円
大規模マンション	60戸	1,260～1,500万円	21～25万円

この表から分かるように、戸数が増えても1戸あたりの費用は大きく変わりません。

ただし、建物の劣化状況や使用する材料のグレードによって、実際の費用は±20～30％程度変動する可能性があります。

主な工事内容と費用の内訳

中規模修繕では、複数の工事項目を組み合わせて実施するのが一般的です。

各工事項目の費用相場を把握することで、優先順位を決めやすくなります。

代表的な工事内容とその費用相場は以下の通りです。

工事項目	内容	費用目安
外壁部分補修・塗装	クラック補修	1ヶ所あたり 2～5万円
	部分塗装（全体の30～50％）	1㎡あたり 3,000～5,000円
屋上・バルコニー防水工事	ウレタン防水（部分）	1㎡あたり 4,000～6,000円
	シート防水（部分）	1㎡あたり 5,000～8,000円
給排水設備更新	給湯器交換	1台あたり 10～15万円
	水道メーター交換	1台あたり 2～3万円
エレベーター部分更新	制御盤交換など	総額 800～1,200万円
共用部分改修	鉄部塗装（階段・手すりなど）	全体で 15～30万円

これらの工事を組み合わせた場合、40戸マンションで総額850～1,000万円程度が標準的な費用相場となります。

エレベーター更新を含む場合は、さらに高額になることを想定しておく必要があります。

費用相場に影響する要因

中規模修繕の費用は、様々な要因によって変動します。

これらの要因を理解しておくことで、見積もり内容の妥当性を判断しやすくなります。

費用に影響を与える主な要因は以下の通りです。

• 建物の劣化状況▶︎劣化が進行している場合は補修範囲が広がり費用が増加
• 立地条件▶︎海沿いや交通量の多い道路沿いは劣化が早く修繕範囲が拡大
• 使用材料のグレード▶︎高耐久性・高機能な材料を選ぶと費用が上昇
• 施工時期▶︎繁忙期（春・秋）は人件費が高くなる傾向
• 足場の有無▶︎外壁工事で足場が必要な場合は別途費用が発生

また、地域による人件費の違いも無視できません。都市部では地方に比べて20～30％程度費用が高くなる傾向があります。

複数の業者から相見積もりを取り、工事内容と費用のバランスを慎重に検討することが重要です。

賃貸マンションの中規模修繕の実施周期

中規模修繕を成功させるためには、適切なタイミングでの実施が何より重要です。

早すぎても費用の無駄遣いになり、遅すぎると大きなトラブルに発展する可能性があります。

一般的な実施周期の目安（築10～15年）

賃貸マンションの中規模修繕は、一般的に築10～15年の周期で実施することが推奨されています。

この時期は、建物の各部位で初期の劣化症状が現れ始める重要なタイミングです。

築年数に応じた修繕の目安は以下の通りです。

築年数	修繕の種類	主な内容
築5～8年	小規模修繕	・外壁クラック補修 ・鉄部塗装 ・シーリング部分補修
築10～12年	中規模修繕（第1回）	・外壁部分塗装 ・防水補修 ・給湯器交換
築15～18年	中規模修繕（第2回）	・エレベーター部分更新 ・配管部分交換 ・共用部改修
築20～25年	大規模修繕	・外壁全面塗装 ・防水全面更新 ・設備全面更新

この表からも分かるように、定期的な中規模修繕を実施することで、築20年を超えても大規模修繕を先延ばしにすることが可能になります。

適切なタイミングでの修繕により、トータルの修繕コストを削減できる効果があります。

マンションの構造別（RC造・SRC造）の違い

賃貸マンションの多くはRC造（鉄筋コンクリート造）またはSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）で建てられています。

構造による修繕周期の大きな差はありませんが、それぞれの特性を理解しておくことが重要です。

各構造の特徴と修繕のポイントは以下の通りです。

構造	特徴・劣化リスク	主な修繕ポイント
RC造マンション	・耐久性は高いがひび割れが発生しやすい ・防水層の劣化が構造へ影響	・コンクリートのクラック補修 ・屋上・バルコニー防水の更新 ・設備機器更新
SRC造マンション	・高層建築に多い ・鉄骨部分の錆にも注意が必要	・RC造と同様の対策 ・鉄骨接合部の点検 ・高層部の外壁劣化確認

どちらの構造も、防水性能の維持と設備更新が中規模修繕の中心となります。

構造による修繕周期の差は1～2年程度ですが、それぞれの構造特性に応じた予防的なメンテナンスを心がけることが重要です。

定期点検で判断する修繕時期

築年数による目安は重要ですが、最も正確な修繕時期の判断は定期点検の結果に基づいて行うべきです。

専門家による定期点検により、建物の実際の状態を把握できます。

定期点検で確認すべき主要なポイントは以下の通りです。

• 外壁クラックの幅と深さ（0.3mm以上で要注意）
• シーリング材の硬化度合いと接着状況
• 防水層の膨れや剥がれの有無
• 鉄部の錆の発生状況と進行度
• 給排水設備の機能状態と配管の劣化
• エレベーターなど機械設備の動作状況

定期点検は年2回（春と秋）の実施が推奨され、点検費用は1回あたり5～10万円程度です。

点検結果に基づく計画的な修繕により、緊急修繕のリスクを大幅に軽減し、修繕費用の予測可能性を高めることができます。

賃貸マンションの中規模修繕の具体的な工事内容

中規模修繕では、建物の各部位において予防的かつ計画的な修繕工事を実施します。

工事内容を正しく理解することで、適切な修繕範囲の決定と効果的な予算配分が可能になります。

外壁の部分補修・塗装

外壁の部分補修は中規模修繕の中核となる工事であり、建物の気密性と美観を維持する重要な役割を果たします。

全面改修ではなく、劣化部分を中心とした効率的な補修を実施します。

外壁部分補修の主な作業内容は以下の通りです。

• 詳細調査による劣化箇所の特定と補修範囲の決定
• クラック部分の清掃と下地処理（プライマー塗布）
• 弾性シーラーによるクラック補修と表面処理
• 劣化部分の下地調整と部分的な塗装作業
• 既存塗装との色合わせと仕上げ処理

部分塗装では、劣化の進んだ部分（通常は建物全体の30～50％程度）を中心に塗り替えを行います。

使用する塗料は既存の塗装と同等以上の品質を選択し、耐用年数10～15年程度の中～高級グレードの塗料が推奨されます。

工事費用は全面塗装の60～70％程度で実施できます。

屋上・バルコニーの防水工事

防水補修は建物の基本性能を維持する最重要項目であり、雨水の侵入を防ぐことで建物構造体の保護と居住環境の維持を図ります。

中規模修繕では、全面改修ではなく劣化部分を中心とした効率的な補修を実施します。

代表的な防水工事の種類と特徴は以下の通りです。

補修方法	適用箇所	費用（㎡単価）	耐用年数
ウレタン防水（部分）	屋上・バルコニー	4,000～6,000円	10～12年
シート防水（部分）	屋上平面部	5,000～8,000円	12～15年
FRP防水（部分）	バルコニー・廊下	6,000～9,000円	10～12年

防水補修工事では、既存防水層の状態を詳細に調査し、膨れや剥がれ、クラックの発生箇所を特定します。

部分補修により全体の防水性能を回復させ、次回の大規模修繕まで安全な防水機能を維持します。

給排水設備の部分更新

築10～15年のマンションでは、給排水設備の一部更新が必要になる場合があります。

中規模修繕では、故障リスクの高い部分や性能が低下した設備を中心とした部分的な更新を実施します。

設備更新の主要項目は以下の通りです。

• 給湯器の部分交換（故障頻発機器の優先更新）
• 水道メーターや止水栓の交換（法定更新含む）
• 排水管の部分清掃と詰まり解消工事
• 給水ポンプの点検・部品交換
• 受水槽・高架水槽の清掃と補修

設備更新工事では、既存設備との互換性と将来の拡張性を考慮した機器選定が重要です。

省エネ性能の向上により光熱費削減効果も期待でき、入居者満足度の向上にもつながります。

エレベーターや受変電設備の更新

マンション特有の設備であるエレベーターや受変電設備は、中規模修繕の重要な対象となります。

これらの設備は安全性に直結するため、計画的な更新が必要です。

主要設備の更新内容と費用目安は以下の通りです。

設備名	更新内容	費用目安	実施周期
エレベーター	制御盤・扉装置などの部分更新	800～1,200万円	15～20年
受変電設備	変圧器・配電盤の更新	600～900万円	20～25年
給排水ポンプ	ポンプ本体・制御盤の交換	300～500万円	15～20年

これらの設備更新は高額になりやすいため、長期修繕計画に基づいた計画的な資金準備が重要です。

特にエレベーターは入居者の日常生活に直結するため、故障前の予防的な更新が推奨されます。

共用部分の改修工事

共用部分は入居者全員が利用する場所であり、建物全体の印象を左右します。

中規模修繕では、美観維持と機能回復を目的とした改修工事を実施します。

共用部分改修の主な内容は以下の通りです。

• エントランスホールの内装補修・照明更新
• 共用廊下・階段の塗装や床材補修
• 鉄製手すりの錆落とし・防錆塗装
• 集合ポストや宅配ボックスの更新
• オートロックやインターホンの機能向上

共用部分の改修は入居者に直接見える部分であるため、資産価値向上と入居者満足度向上に大きく貢献します。

特に、防犯設備の充実は入居希望者へのアピールポイントにもなります。

賃貸マンション中規模修繕における会社の選び方

中規模修繕の成否は、施工会社の選定に大きく左右されます。

適切な会社を選ぶことで、品質の高い工事を適正価格で実施できます。

ここでは、信頼できる会社を見極めるポイントをご紹介します。

実績と専門性の確認ポイント

施工会社を選ぶ際は、まず実績と専門性を確認することが重要です。

マンション修繕の経験が豊富な会社ほど、予期せぬトラブルへの対応力が高く、安心して任せることができます。

確認すべき実績と専門性のポイントは以下の通りです。

• 施工実績数▶︎年間何件のマンション修繕を手がけているか
• 同規模物件の経験▶︎自物件と同程度の規模・構造の施工経験があるか
• 保有資格▶︎建設業許可、一級建築士、施工管理技士などの有資格者がいるか
• 専門工事の対応力▶︎防水・塗装・設備など各専門分野の技術力
• 施工事例の公開▶︎ホームページなどで具体的な施工事例を確認できるか

また、可能であれば実際の施工現場を見学させてもらうことをお勧めします。

現場の管理状況や職人の技術レベルを直接確認することで、会社の実力を判断できます。

複数業者からの相見積もりの重要性

適正な価格で質の高い工事を実現するためには、複数の業者から見積もりを取ることが不可欠です。

一般的には3～5社から見積もりを取り、比較検討することが推奨されます。

相見積もりを取る際のポイントは以下の通りです。

確認項目	チェックポイント
見積書の詳細度	工事項目ごとに数量・単価・金額が明記されているか
工事範囲の明確さ	どこまでが工事範囲に含まれるか明確に記載されているか
使用材料の品質	メーカー名や製品グレードが具体的に記載されているか
工期の妥当性	各工程の期間が現実的で無理のない計画か
諸経費の内訳	現場管理費や一般管理費が適正な範囲か

価格だけで判断するのではなく、工事内容の質や保証内容も含めた総合的な評価が重要です。

極端に安い見積もりは、手抜き工事や後から追加費用が発生するリスクがあるため注意が必要です。

保証内容とアフターフォローの確認方法

工事完了後の保証とアフターフォローは、長期的な安心を得るために非常に重要です。

優良な施工会社は、充実した保証制度とアフターフォロー体制を整えています。

確認すべき保証内容は以下の通りです。

• 工事保証期間▶︎防水工事は10年、塗装工事は5～7年が一般的
• 保証範囲▶︎どのような不具合が保証対象になるか明確か
• 定期点検の有無▶︎工事後の無料点検サービスがあるか
• 緊急対応体制▶︎雨漏りなどの緊急時に迅速に対応してもらえるか
• 保証書の発行▶︎書面で保証内容が明記された保証書が発行されるか

保証内容は契約前に必ず書面で確認し、不明点があれば質問して明確にしておくことが重要です。

口頭での約束だけでは後々トラブルになる可能性があるため、必ず契約書や保証書に記載してもらいましょう。

契約時の注意点

施工会社が決まり契約を結ぶ際には、いくつかの重要な注意点があります。

契約内容を十分に確認し、納得した上で契約することが、後々のトラブルを防ぐポイントです。

契約時に確認すべき主な注意点は以下の通りです。

• 工事範囲と工事内容が見積書と一致しているか
• 工期と各工程のスケジュールが明記されているか
• 支払い条件（着手金・中間金・完成金の割合と時期）が明確か
• 追加工事が発生した場合の取り決めがあるか
• 工事中止や契約解除の条件と違約金が明記されているか
• 近隣への配慮や入居者対応の責任範囲が明確か

契約書は法的な効力を持つ重要な書類です。専門用語が多く分かりにくい場合は、遠慮せずに説明を求め、疑問点を全て解消してから署名・押印するようにしましょう。

賃貸マンションの中規模修繕を成功させるポイント

中規模修繕を成功させるためには、事前の準備と計画が重要です。

ここでは、修繕を円滑に進め、期待した効果を得るための実践的なポイントをご紹介します。

長期修繕計画の立て方

長期修繕計画とは、将来的に必要となる修繕工事を予測し、その時期と費用を計画的に準備するための指針です。

計画的な修繕により、突発的な大きな出費を避けることができます。

長期修繕計画を立てる際のステップは以下の通りです。

• 建物診断の実施▶︎専門家による現状の劣化状況の調査
• 修繕項目の洗い出し▶︎今後30年間に必要な修繕工事のリストアップ
• 実施時期の設定▶︎各修繕工事の優先順位と実施時期の決定
• 費用の見積もり▶︎各工事にかかる概算費用の算出
• 資金計画の策定▶︎必要な修繕積立金の算出と積立計画の作成

長期修繕計画は5年ごとに見直すことが推奨されます。

建物の劣化状況や修繕技術の進歩、物価の変動などを反映し、常に最新の情報に基づいた計画を維持することが重要です。

修繕積立金の目安と資金準備

中規模修繕を計画通りに実施するためには、適切な修繕積立金の準備が不可欠です。

資金不足により修繕が先延ばしになると、劣化が進行し、最終的により高額な費用が必要になるリスクがあります。

修繕積立金の目安は以下の通りです。

マンション規模	1戸あたり月額積立金	10年間の積立総額 （1戸あたり）
20戸マンション	15,000～20,000円	180～240万円
40戸マンション	15,000～20,000円	180～240万円
60戸マンション	15,000～20,000円	180～240万円

この積立金により、中規模修繕（1戸あたり20～25万円）の費用を十分にカバーできます。

ただし、建物の状態や立地条件によっては、より多めの積立が必要な場合もあります。

入居者への告知とトラブル対策

中規模修繕を実施する際、入居者への適切な告知とコミュニケーションは非常に重要です。

事前の丁寧な説明により、工事中のトラブルを最小限に抑えることができます。

入居者対応のポイントは以下の通りです。

• 早期の事前通知▶︎工事開始の1～2ヶ月前には書面で通知
• 工事内容の詳細説明▶︎何をいつ行うか、騒音や振動の程度を明確に伝える
• 生活への影響の説明▶︎洗濯物が干せない期間、駐車場の利用制限など
• 問い合わせ窓口の設置▶︎質問や苦情を受け付ける連絡先を明示
• 工事進捗の定期報告▶︎予定通り進んでいるか、変更があれば速やかに連絡

特に在宅勤務をしている入居者には、騒音が大きい作業の日時を事前に個別に連絡するなど、きめ細かな配慮が入居者満足度の維持につながります。

賃貸マンションの中規模修繕と他の物件種別との違い

賃貸マンションの中規模修繕は、アパートや戸建て賃貸とは異なる特徴があります。

物件種別による違いを理解することで、より適切な修繕計画を立てることができます。

アパートとの違い

賃貸マンションとアパートでは、建物の規模や構造、共用設備の充実度に違いがあり、それが中規模修繕の内容にも影響します。

マンションの方がエレベーターや機械式駐車場など、高度な設備を備えていることが多いのが特徴です。

主な違いは以下の通りです。

項目	賃貸マンション	アパート
構造	RC造・SRC造が主流	木造・鉄骨造が主流
設備	エレベーター、受変電設備など高度な設備	比較的シンプルな設備
1戸あたり費用	20～25万円	20～25万円（設備更新次第）
特有の修繕項目	エレベーター更新、受変電設備更新	防蟻処理（木造の場合）

マンションの場合、エレベーターや受変電設備など、アパートにはない高額な設備更新が必要になるため、長期的な資金計画がより重要になります。

戸建て賃貸との違い

戸建て賃貸の中規模修繕は、マンションとは大きく異なる特徴があります。

戸建ての場合、建物全体がオーナーの管理範囲となるため、修繕の自由度は高い反面、すべての責任を負うことになります。

主な違いは以下の通りです。

• 修繕範囲▶︎戸建ては屋根・外構まで全て対象、マンションは共用部分のみ
• 費用負担▶︎戸建ては1棟分を単独負担、マンションは戸数で按分
• 意思決定▶︎戸建ては単独判断、マンションは管理組合の合意が必要（分譲の場合）
• 入居者対応▶︎戸建ては1世帯のみ、マンションは複数世帯への配慮が必要

戸建て賃貸では、庭の手入れや外構の修繕など、マンションにはない項目も修繕対象となります。

一方で、入居者が1世帯のみであるため、工事の調整は比較的容易です。

分譲マンションとの違い

賃貸マンション（一棟所有）と分譲マンション（区分所有）では、修繕の意思決定プロセスや資金管理の方法が大きく異なります。

特に区分所有の場合は、管理組合での合意形成が必要となります。

主な違いは以下の通りです。

項目	賃貸マンション（一棟所有）	分譲マンション（区分所有）
意思決定	オーナー単独で決定可能	管理組合総会での決議が必要
資金管理	オーナーが自己管理	修繕積立金を管理組合が管理
修繕計画	オーナーの判断で柔軟に変更可能	長期修繕計画に基づき実施
費用負担	全額オーナー負担	区分所有者で按分

賃貸マンションを一棟所有している場合は、迅速な意思決定と柔軟な修繕計画が可能というメリットがあります。

一方で、全額を単独で負担する必要があるため、計画的な資金準備がより重要になります。

賃貸マンション中規模修繕に関するよくある質問【FAQ】

賃貸マンションの中規模修繕について、オーナー様からよくいただく質問にお答えします。

まとめ

賃貸マンションの中規模修繕は、築10～15年を目安に実施することで、建物の劣化進行を効果的に抑制し、資産価値を維持することができます。

1戸あたり20～25万円の費用負担で、大規模修繕を先延ばしにしながら、入居者の快適性を保つことが可能です。

修繕を成功させるためのポイントは以下の通りです。

• 定期点検により建物の状態を正確に把握する
• 長期修繕計画を策定し、計画的に修繕積立金を準備する
• 複数の業者から相見積もりを取り、実績と専門性を重視して選定する
• 保証内容とアフターフォローを契約前に必ず確認する
• 入居者への丁寧な説明と配慮を徹底する

中規模修繕は、単なる費用負担ではなく、建物の長寿命化と安定した賃貸経営を実現するための重要な投資です。

適切なタイミングで質の高い修繕を実施することで、入居者満足度の向上と空室率の低下にもつながります。

建物の状態や立地条件によって最適な修繕内容は異なるため、専門家による診断を受け、自物件に最適な修繕計画を立てることをお勧めします。

計画的な中規模修繕により、長期的な資産価値の維持と安定した収益確保を実現しましょう。