【賃貸経営】修繕を前提に考えるか売却を前提に考えるか

2026/01/21

賃貸経営を続けていると、ある時点で必ず直面するのが「この建物をこのまま持ち続けるべきか、それとも売却を考えるべきか」という判断です。多くの場合、そのきっかけになるのが修繕の話です。外壁、屋上防水、共用部、給排水設備、設備更新など、まとまった修繕費用が現実的な数字として提示された瞬間、オーナーの頭の中には一気に迷いが生まれます。

修繕をして、もうしばらく賃貸経営を続けるべきなのか。それとも、ここを一つの区切りとして売却を前提に動いた方が良いのか。この問いは非常にシンプルに見えますが、実際には簡単に答えが出るものではありません。なぜなら、修繕と売却は「どちらかを選べば正解」という性質のものではないからです。

この記事では、賃貸経営において修繕と売却をどのように切り分けて考えるべきか、その整理の考え方を丁寧に解説していきます。

目次

賃貸経営で修繕の話が出た瞬間に起きる思考の変化

それまで特に問題なく家賃が入っていた賃貸物件でも、修繕の話が出た瞬間に状況は一変します。
「今まで大きなトラブルはなかった」「まだ住んでいる入居者もいる」
そう感じていたにもかかわらず、見積書に並ぶ金額を見ることで、将来の不安が一気に現実味を帯びてきます。

多くのオーナーは、この時点で複数のことを同時に考え始めます。修繕費を回収できるのか、今後さらに修繕は続くのか、築年数が進んだ建物にどこまでお金をかけるべきなのか、そして売却した場合はいくらになるのか。これらを同時に考えようとすると、思考が止まってしまうのは当然です。

「修繕するか、売るか」の二択が判断を狂わせる

賃貸経営の現場で非常によく見られるのが、「修繕をするか、それとも売却をするか」という二択で考えてしまうパターンです。しかし、この考え方自体が判断を難しくします。

なぜなら、修繕を前提にした考え方と、売却を前提にした考え方は、そもそも見るべきポイントが異なるからです。修繕を前提にするなら、修繕後の収支や今後の運営計画が重要になります。一方、売却を前提にするなら、建物の状態が価格や条件にどう影響するかが重要になります。

この二つを同時に混ぜて考えてしまうと、「修繕費が高いから売る」「売るなら修繕はしない」といった短絡的な判断に陥りやすくなります。

修繕を前提に考える賃貸経営の視点

修繕を前提に賃貸経営を続ける場合、最も重要なのは「修繕後の姿」を具体的にイメージすることです。
修繕を行うことで家賃はどうなるのか。空室率は改善するのか。次の修繕までどれくらいの期間、安定して運営できるのか。これらを冷静に考える必要があります。

単に「直せば安心」という感覚だけで修繕を行うと、思ったほど収益が改善せず、数年後に再び同じような悩みを抱えることになりかねません。修繕を前提にするのであれば、経営を続ける覚悟と現実的な数字の確認が欠かせません。

売却を前提に考える賃貸経営の視点

一方で、売却を前提に考える場合は視点が大きく変わります。重要なのは、「今の建物の状態が売却にどう影響するか」です。
すべてを完璧に直す必要はありませんが、買主から見て不安材料になりやすい劣化や、価格交渉の材料になりやすいポイントは把握しておく必要があります。

この整理ができていないと、売却の場面で想定外の値下げを求められたり、交渉が長引いたりする原因になります。売却を前提にする場合でも、最低限の整理は不可欠です。

修繕前提と売却前提を分けて考えるメリット

修繕前提と売却前提を分けて考える最大のメリットは、判断が一気に整理されることです。
それぞれの前提で「どうなるか」を並べて考えることで、「どちらが正しいか」ではなく、「どちらが今の自分に合っているか」を判断できるようになります。

この視点を持つことで、感情に流される判断を避けやすくなり、後から振り返っても納得感のある選択につながります。

整理しないまま判断した場合に起きやすい失敗

修繕と売却を整理しないまま判断すると、よくある失敗パターンに陥ります。
管理会社や業者の提案をそのまま受け入れてしまう、見積金額の大小だけで決めてしまう、将来への不安から感情的に売却を急いでしまうといったケースです。

これらは判断力の問題ではなく、「判断材料が揃っていない状態」で決断してしまうことが原因です。賃貸経営においては、決断よりも先に整理が必要になります。

修繕と売却を考える前に整理しておくべきこと

賃貸経営で修繕と売却を考え始めたら、まずは自分自身のスタンスを整理することが重要です。
今後どれくらい賃貸経営を続けたいのか、どの程度の負担なら受け入れられるのか、売却した場合に何を優先したいのか。これらを整理することで、判断の軸が明確になります。

修繕と売却は「正解探し」ではない

賃貸経営において、修繕か売却かという判断に絶対的な正解はありません。重要なのは、自分の状況に合った選択をすることです。そのためには、感情ではなく整理された情報が必要になります。

まとめ

賃貸経営で修繕の話が出たとき、多くのオーナーが「修繕するか、売却するか」で悩みます。しかし、本当に大切なのは、その前に修繕前提と売却前提を切り分けて考えることです。
この整理ができていれば、どちらを選んでも後悔の少ない賃貸経営につながります。