【賃貸経営】賃貸経営とは何か？4つの経営スタイルと、修繕・売却まで見据えた成功の考え方
2026/01/21
目次
１．賃貸経営とは
4つの代表的な経営スタイルと、それぞれの特徴
賃貸経営と一口に言っても、その形は一つではありません。
物件の種類によって、収益性・リスク・手間のかかり方は大きく変わります。
まずは代表的な4つの賃貸経営の形を整理してみましょう。
① アパート経営
アパート経営は、木造や軽量鉄骨造が多く、比較的少ない初期投資で始めやすい賃貸経営です。
戸数を確保しやすく、家賃収入を分散できる点が特徴です。
メリットとしては、建築コストが比較的抑えられるため利回りを出しやすく、複数戸から家賃収入を得られることで空室リスクを分散できる点が挙げられます。
一方で、建物の耐用年数が短くなりやすく、修繕や建て替えを早めに検討する必要があること、立地や管理状況によっては空室が続くリスクがある点はデメリットと言えます。
② 賃貸マンション経営
賃貸マンション経営は、鉄筋コンクリート造（RC造）などの中・大型物件を中心とした経営スタイルです。
長期保有を前提とするオーナーに選ばれることが多い形です。
メリットは、建物の耐久性が高く、長期的に安定した賃貸経営がしやすい点です。
設備や共用部の充実により、比較的高い家賃設定が可能な場合もあります。
一方で、初期投資額が大きく、修繕や大規模改修にかかる費用も高額になりやすい点、意思決定の一つひとつが経営に与える影響が大きい点はデメリットとして理解しておく必要があります。
③ 戸建て賃貸経営
戸建て賃貸経営は、一戸建て住宅を賃貸として貸し出す形の賃貸経営です。
近年はファミリー層からの需要も安定しています。
メリットとしては、長期入居につながりやすく、入居者の定着率が高い点が挙げられます。
また、集合住宅に比べて競合が少ないエリアも多く、差別化しやすい点も特徴です。
一方で、空室になると収入がゼロになる点や、修繕費用を一棟すべてオーナーが負担する必要がある点は、リスクとして認識しておく必要があります。
④ 賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、自宅の一部を賃貸として貸し出す経営スタイルです。
居住と賃貸を両立させたい方に選ばれています。
メリットは、住宅ローンを活用しながら賃貸収入を得られる点や、自身が建物を管理しやすい点です。
また、将来的に用途を変更しやすい柔軟性もあります。
一方で、プライバシーや生活動線への配慮が必要になること、賃貸部分の収益性が限定的になりやすい点はデメリットと言えるでしょう。
2．賃貸住宅経営のメリット
賃貸経営が多くの人に選ばれている理由
賃貸住宅経営は、不動産を活用した資産形成の中でも、比較的安定性が高い方法として知られています。
ここでは、賃貸経営を行うことで得られる代表的なメリットについて、順を追って見ていきましょう。
2-1．安定した収益を見込みやすい
賃貸住宅経営の大きな魅力の一つが、収益の安定性です。
賃貸住宅は、人が生活するために欠かせない「住まい」を提供する事業であるため、景気の影響を受けにくい性質を持っています。
景気が悪化すると、商品やサービスの価格は下落しやすくなりますが、家賃については急激に下がるケースは少なく、比較的安定した水準を保ちやすい傾向があります。
また、社会情勢の変化に対しても耐性がある点は見逃せません。
たとえば、リモートワークの普及により貸オフィス市場が大きな影響を受けた一方で、賃貸住宅の需要は大きく落ち込むことなく推移しました。
こうした背景から、賃貸住宅経営は長期的に安定した収益を目指しやすい経営手法だと言えるでしょう。
2-2．幅広い立地で需要が期待できる
賃貸住宅経営は、立地条件の選択肢が比較的広い点も大きなメリットです。
貸店舗や貸オフィスなどの事業用不動産は、駅前や商業エリアなど、限られた立地でなければ安定した需要を確保しにくい傾向があります。
一方で、賃貸住宅は住宅地や郊外エリアであっても、一定のニーズが見込めます。
利便性を重視する人、静かな住環境を求める人など、入居者の価値観はさまざまです。
そのため、土地の立地や周辺環境に合わせた間取りや設備、家賃設定を行うことで、幅広いエリアで賃貸経営を成立させることが可能になります。
2-3．用途地域の制限を受けにくい
土地活用を考える際に重要となるのが「用途地域」の存在です。
日本では都市計画法により13種類の用途地域が定められており、地域ごとに建築できる建物の用途や規模が制限されています。
そのため、所有している土地であっても、希望する用途の建物が建てられないケースもあります。
しかし、賃貸住宅は工業専用地域を除くほぼすべての用途地域で建築が可能です。
この汎用性の高さは、土地活用を検討するうえで大きな強みと言えるでしょう。
用途地域の制約に左右されにくい活用方法を探している場合、賃貸住宅経営は現実的で選択しやすい手段の一つです。
2-4．相続税対策として有効な側面がある（修正版）
賃貸住宅経営には、相続税の節税効果が期待できるというメリットもあります。
賃貸マンションなどの賃貸物件は、相続税を計算する際の評価額が、実際の時価よりも低く算出される仕組みになっています。
相続税評価額とは、相続税額を算定するために用いられる財産価値の基準のことです。
たとえば、時価○○円の賃貸マンションを所有している場合でも、相続税評価額はそれよりも大きく下がり、時価の数割程度として評価されるケースがあります。
これは、賃貸中の建物や土地が「自由に使用・処分できない資産」とみなされるためです。
その結果、同じ価値の資産を現金や自用の不動産として保有している場合と比べ、相続税の負担を抑えやすくなります。
特に、戸数のある賃貸マンションでは賃貸割合が高くなるため、評価額が下がりやすい点も特徴です。
なお、賃貸マンションの相続税評価額は、土地と建物それぞれについて一定の算定方法に基づいて計算されます。
具体的な金額や節税効果は物件の規模や入居状況によって異なるため、実際に相続を見据える場合は、税理士などの専門家に確認することが重要です。
賃貸住宅経営のメリットを正しく理解することが重要
賃貸住宅経営には、安定性や汎用性、相続対策といった多くのメリットがあります。
一方で、すべてのケースで同じ結果が得られるわけではありません。
大切なのは、メリットを正しく理解したうえで、自身の資金状況や目的、将来設計に合った形で賃貸経営を考えることです。
その視点を持つことで、賃貸経営はより現実的で、納得感のある選択肢になります。
3．賃貸住宅経営のデメリット
メリットとあわせて理解しておきたいポイント
賃貸住宅経営は、安定性や汎用性といったメリットがある一方で、事前に理解しておくべきデメリットも存在します。
これらを把握せずに始めてしまうと、「思っていた経営と違った」と感じる原因になりかねません。
3-1．事業用賃貸に比べて収益性が伸びにくい場合がある
賃貸住宅経営は、貸店舗や貸オフィスなどの事業用賃貸と比べると、収益性が控えめになりやすい傾向があります。
特に、中心市街地や駅前など、商業性の高いエリアに土地を所有している場合、住宅として貸すよりも、事業用物件として活用した方が高い賃料を設定できるケースもあります。
そのため、立地条件によっては、賃貸住宅経営が必ずしも最適な選択とは限らない点は注意が必要です。
安定性を取るか、収益性を取るか。
このバランスをどう考えるかが、賃貸経営における重要な判断ポイントになります。
3-2．競合物件が増えやすい
賃貸住宅は用途地域の制限を受けにくく、幅広いエリアで建築できるという特徴があります。
しかしその反面、参入のハードルが低く、競合物件が増えやすいという側面もあります。
周辺エリアに新築アパートや賃貸マンションが増えすぎると、供給が需要を上回り、空室が発生しやすくなります。
結果として、家賃の引き下げや条件変更を余儀なくされ、収益性が下がる可能性も出てきます。
賃貸住宅経営では、物件単体だけでなく、エリア全体の供給状況を見極める視点が欠かせません。
3-3．築年数の経過によって家賃が下がりやすい
賃貸住宅経営では、築年数が家賃に与える影響が比較的大きいという特徴があります。
貸店舗や貸オフィスの場合、築年数よりも立地条件が重視されるケースが多く、築古であっても賃料が大きく下がらないことがあります。
一方、賃貸住宅では、築年数が進むにつれて設備の古さや見た目の印象が評価に影響しやすく、家賃が下がる傾向があります。
そのため、築年数の経過を前提とした修繕計画や、付加価値の維持・向上を考えた経営が求められます。
4．賃貸住宅経営を行う際の注意点
長く安定した経営を続けるために
賃貸住宅経営を成功させるためには、メリット・デメリットを理解したうえで、いくつかの重要なポイントを意識する必要があります。
4-1．十分な賃貸需要があるかを事前に見極める
賃貸住宅は生活に欠かせない存在であるため、多くのエリアで一定の需要が見込めます。
しかし、すべての土地で安定した賃貸経営ができるわけではありません。
駅から遠く、周辺に商業施設や生活利便施設が少ないエリアでは、入居者が集まりにくくなることもあります。
賃貸住宅経営を始める際は、事前に市場調査を行い、そのエリアにどのような入居ニーズがあるのかを確認することが重要です。
4-2．エリアに合った間取りを選ぶ
賃貸住宅経営では、立地と間取りの相性が収益性を大きく左右します。
都市部や駅周辺では、通勤・通学の利便性を重視する単身者の需要が高く、ワンルームや1Kなどのコンパクトな間取りが選ばれやすくなります。
一方、閑静な住宅地では、ファミリー層からの需要が期待でき、3LDKなどの広めの間取りが長期入居につながるケースも多くなります。
エリアの特性を無視した間取り選びは、空室リスクを高める原因となるため注意が必要です。
4-3．法人化は節税効果だけで判断しない
賃貸住宅経営は、法人を設立して行うことも可能です。
法人化することで、所得税の累進課税から法人税へ切り替わり、一定の所得水準を超えると税率面で有利になる場合があります。
ただし、法人設立時の費用や毎年発生する維持コスト、将来的な売却時の税負担など、法人化ならではのデメリットも存在します。
節税効果だけに注目して判断すると、かえって負担が増えるケースもあるため、長期的な視点で慎重に検討することが重要です。
デメリットと注意点を理解したうえで判断することが大切
賃貸住宅経営には魅力的なメリットがある一方で、見落とされがちなリスクや注意点もあります。
大切なのは、それらを正しく理解したうえで、自身の目的や状況に合った経営判断を行うことです。
賃貸経営は、事前の理解と判断次第で、結果が大きく変わります。
5．賃貸住宅経営を成功させるために大切な考え方
賃貸住宅経営を続けていると、いずれ必ず向き合うことになるのが「修繕をどう考えるか」という問題です。
多くのオーナー様が、修繕をできれば先延ばしにしたい支出として捉えがちですが、実際にはこの考え方が、経営の明暗を分けることになります。
賃貸経営において修繕は、単なる工事ではありません。
収益を守るための判断であり、将来の選択肢を広げるための投資です。
修繕を後回しにした物件が抱える現実
建物は、使い続ける限り確実に劣化します。
外壁のひび割れ、防水層の劣化、共用部の古さは、ある日突然大きなトラブルとして表面化します。
修繕を後回しにした物件ほど、
・空室が埋まりにくくなる
・家賃を下げないと決まらない
・入居者トラブルが増える
といった問題を抱えやすくなります。
結果として、「修繕をしなかったから得をした」のではなく、
じわじわと収益を削られていく状態に陥るケースが少なくありません。
売却を考えている人ほど、修繕の考え方が重要になる
賃貸経営を続けるだけでなく、
「いずれ売却したい」と考えているオーナー様も多いはずです。
ここで重要なのが、
修繕をしてから売るか、修繕せずに売るか
という判断です。
修繕を行わずに売却する場合、
買主は「購入後にどれくらい修繕費がかかるのか」を必ず見ます。
その結果、
・価格交渉で大きく値引きされる
・そもそも買い手が付きにくくなる
といった事態が起こりやすくなります。
一方、必要な修繕がきちんと行われている物件は、
・建物の状態が分かりやすい
・将来のリスクが少ない
という理由から、評価が下がりにくく、売却もスムーズになります。
「どうせ売るから修繕しない」という選択が、
結果的に売却価格を下げてしまうことも多いのが現実です。
修繕して売る場合・しないで売る場合の違い
修繕してから売る場合のメリットは、
物件の印象が良くなり、買主に安心感を与えられる点です。
また、価格交渉が起きにくく、売却までの期間も短くなる傾向があります。
一方で、修繕費用が先にかかるというデメリットはあります。
ただし、その費用以上に売却価格や条件が改善されるケースも多く、
経営として見れば合理的な判断になることが少なくありません。
修繕せずに売る場合は、初期費用を抑えられる反面、
価格面・条件面で不利になる可能性が高く、
結果的に「思ったより手元に残らなかった」という声もよく聞かれます。
賃貸経営で本当に大切なのは「修繕をどう使うか」
ここで大切なのは、
「修繕をするか、しないか」ではありません。
いつ、どこまで、何のために修繕をするか。
この視点を持てるかどうかが、賃貸経営を安定させるかどうかを左右します。
修繕は、
・家賃を維持するため
・空室を防ぐため
・売却価値を守るため
の、すべてに関わってくる重要な要素です。
修繕を“出費”としてではなく、
経営の選択肢を増やすための手段として捉えられるようになると、
賃貸経営の見え方は大きく変わります。
修繕から逃げない経営が、結果として一番強い
賃貸経営を長く続けているオーナーほど、
修繕を避けていません。
むしろ、修繕を前提に経営を組み立てています。
修繕から目を背ける経営は、
短期的には楽に見えても、長期的には選択肢を失っていきます。
賃貸経営を続けるにしても、
売却を考えるにしても、
修繕は避けて通れない判断です。
だからこそ、
「いつかやる修繕」を
「今どう考えるか」。
それが、賃貸経営を成功させるための、最も大切な考え方だと言えるでしょう。
6．私たちが賃貸経営でお手伝いできること
修繕を「やる・やらない」ではなく、「どう判断するか」
私たちが賃貸経営のお手伝いをする中で、最も多く聞く悩みは
「修繕した方がいいのは分かっているけど、どこまでやるべきか分からない」
という声です。
実は、多くのオーナー様が困っているのは、工事そのものではありません。
本当に迷っているのは、
今の経営状況で、その修繕が正しい判断なのかどうかという点です。
私たちが大切にしているのは、
「修繕を勧めること」ではなく、
修繕を含めた経営判断を一緒に整理することです。
賃貸経営には、
・家賃を維持したい
・空室を減らしたい
・将来は売却も視野に入れている
など、オーナー様ごとに異なる目的があります。
その目的によって、
「今やるべき修繕」も
「まだやらなくていい修繕」も変わってきます。
私たちは、建物の状態だけを見るのではなく、
賃貸経営全体の流れの中で、修繕をどう位置づけるかを一緒に考えます。
修繕ありきではなく、判断ありき
例えば、
「満室が続いていて家賃も安定している物件」と
「空室が増え、家賃を下げ始めている物件」では、
同じ築年数でも取るべき選択は異なります。
また、
「10年以上持ち続けたい物件」と
「数年以内に売却を考えている物件」では、
修繕の考え方もまったく変わります。
私たちは、
修繕を前提に話を進めるのではなく、
その物件をどうしていきたいのかという視点から整理します。
結果として、
・必要な修繕だけを行う
・今はやらず、将来に備える
・修繕して価値を高める
といった、オーナー様ごとに納得できる判断に繋がります。
「知らないまま進む」経営をなくしたい
賃貸経営では、
「よく分からないから任せる」
「専門家が言うならそうなんだろう」
という判断が積み重なりがちです。
しかし、その結果として、
「後から知って後悔する」
「もっと早く考えておけばよかった」
という声も少なくありません。
私たちが目指しているのは、
オーナー様が状況を理解したうえで選択できる経営です。
すべてを専門的に理解する必要はありません。
ただ、
「なぜ今その判断をするのか」
が分かっていれば、経営は大きくブレにくくなります。
まとめ：賃貸経営とは、判断を積み重ねていく事業
賃貸経営は、建物を貸して終わりではありません。
時間とともに変化する建物、市場の動き、入居者ニーズやライフスタイルの変化。
それらに向き合いながら、一つひとつ判断を重ねていく事業です。
その中で、修繕は確かに避けて通れないテーマの一つですが、すべてではありません。
修繕も、賃料設定も、空室対策も、将来の売却判断も、すべては「賃貸経営をどう続けていくか」という大きな流れの中にあります。
大切なのはその時々の状況を正しく理解し、今の自分にとって何が最適なのかを選び続けることです。
賃貸経営がうまくいっている人ほど、何かを「場当たり的に決める」のではなく、
経営全体を見ながら判断しています。
修繕もその一部として、
必要なタイミング・必要な内容を見極めているのです。
続けるためにも、売るためにも、そして資産価値を守るためにも、
大切なのは「正解を押しつけられること」ではなく、納得して選べる状態であるこです。
私たちは、オーナー様の代わりに結論を出す存在ではありません。
賃貸経営全体を俯瞰しながら、一緒に考え、整理し、判断していくための伴走者です。
賃貸経営を、不安や迷いを抱えながら続けるものではなく、先を見据えて選択できるものにするために。
まずは、
「今の経営をどう捉えるか」から、
私たち新東亜工業と一緒に見直してみませんか。