【賃貸経営】築年数が進んだ物件を「修繕する前」に考えるべきこと

2026/01/22

賃貸経営を続けていると、築年数の経過とともに必ず直面するのが「この建物をこの先どう扱うか」という問題です。
築15年、20年を過ぎたあたりから、小さな修繕や部分的な補修が増え、やがて管理会社や業者から「そろそろ全体的な修繕を検討した方がいい」という話が出てきます。

このタイミングで、多くのオーナーは「修繕をするかどうか」を真っ先に考えがちです。しかし、実はこの順番こそが、後悔につながりやすい落とし穴でもあります。
修繕はあくまで手段であって、目的ではありません。修繕をする前に考えるべきことを整理していないと、判断を誤りやすくなります。

目次

築年数が進んだ物件で起きやすい判断のズレ

築年数が進んだ物件では、修繕の話が出るたびに「今やらないとまずいのではないか」「このまま放置すると価値が下がるのではないか」という不安が強くなります。
その結果、十分な整理をしないまま修繕を決断してしまうケースが少なくありません。

一方で、修繕費用の大きさに驚き、「こんなにかかるなら売ってしまおう」と、こちらも十分な整理をしないまま売却へ舵を切るケースもあります。
どちらにしても共通しているのは、「判断の前に整理が足りていない」という点です。

修繕を考え始めたときに最初に確認すべき視点

築年数が進んだ物件で修繕を考え始めたら、まず確認すべきなのは「この物件で、あと何年賃貸経営を続けたいのか」という点です。
5年なのか、10年なのか、それとも可能な限り長く保有したいのか。この方向性が定まらないまま修繕の是非を考えても、結論は出ません。

この視点が抜けたまま修繕を行うと、「思ったより早く売却することになった」「修繕費を回収する前に手放すことになった」といった後悔につながりやすくなります。

「直せば安心」という考え方の危うさ

築年数が進んだ物件では、「しっかり修繕しておけば安心」という考え方が出てきます。しかし、これは必ずしも正しいとは限りません。
なぜなら、修繕をしたからといって、その後の賃貸経営が自動的に安定するわけではないからです。

入居者の動き、家賃相場の変化、周辺環境の変化など、修繕では解決できない要素も多く存在します。
修繕は「リスクを下げる手段」であって、「将来を保証するもの」ではありません。

修繕と同時に売却が頭をよぎる理由

築年数が進んだ物件で修繕を検討すると、多くのオーナーが同時に売却を意識します。
これは自然な反応です。修繕費用という現実的な数字を前にすると、「このお金をかける価値があるのか」と考えざるを得なくなるからです。

ただし、ここで注意すべきなのは、「修繕費が高い＝売却が正解」と短絡的に結論づけてしまうことです。
売却にも、タイミングや条件、準備が必要です。修繕と売却は、同じ土俵で比べるものではありません。

修繕を前提に考える場合の整理ポイント

修繕を前提に賃貸経営を続ける場合、確認すべきなのは「修繕後にどのような状態を目指すのか」です。
見た目を重視するのか、安全性を優先するのか、最低限の延命を目的とするのか。この目的が曖昧なまま修繕を進めると、費用対効果が見えなくなります。

また、修繕後にどれくらいの期間、安定して運営できそうかを現実的に考えることも重要です。
修繕をした直後は良く見えても、数年後に再び同じ悩みが出てくる可能性は十分にあります。

売却を視野に入れる場合に見落としがちな点

売却を考える場合、「この状態で売れるのか」という不安が先に立ちがちです。しかし、すべてを直さなければ売れないわけではありません。
重要なのは、買主にとって「不安材料になりやすい部分」を把握しておくことです。

逆に、何も整理せずに売却を進めると、価格交渉で大きく不利になるケースもあります。
売却を選ぶ場合でも、最低限の整理と準備は必要です。

築年数が進んだ物件ほど「整理の質」が結果を左右する

築年数が進んだ物件では、判断そのものよりも「どれだけ整理できているか」が結果を大きく左右します。
修繕を選んでも、売却を選んでも、整理ができていれば納得感のある判断につながります。

反対に、整理をせずに勢いで決断すると、「あの時もう少し考えていれば」という後悔が残りやすくなります。

修繕を考え始めた段階は「結論を出す時期」ではない

築年数が進んだ物件で修繕の話が出たとき、多くのオーナーは「早く決めなければ」と焦ります。しかし、この段階は結論を出す時期ではありません。
むしろ、情報を集め、選択肢を整理し、自分のスタンスを確認するための期間です。

この期間をどう使うかで、その後の賃貸経営や資産整理の質が大きく変わります。

まとめ

賃貸経営において、築年数が進んだ物件の修繕は避けて通れないテーマです。しかし、修繕をするかどうかを考える前に、「この物件を今後どうしたいのか」を整理することが何より重要です。
修繕は目的ではなく手段です。だからこそ、修繕の前に立ち止まり、方向性を整理することが、後悔しない判断につながります。