賃貸経営の収支を改善する｜見直すべき5つのポイント｜関東エリアのオーナー向け

はじめに：収支改善は「収入を増やす」か「支出を減らす」か

賃貸経営の収支を改善するには、シンプルに言えば**「収入を増やす」か「支出を減らす」か**の2つしかありません。

ただ、「どこから手をつければいいかわからない」というオーナーは多いです。
収入を増やすにも、賃料を上げるのか、空室を減らすのか、付加価値をつけるのか、選択肢はさまざまです。
支出を減らすにも、管理費なのか、修繕費なのか、ローンなのか、優先順位がわからないと動けません。

この記事では、賃貸経営の収支を改善するために**「見直すべき5つのポイント」**を整理し、どこから手をつけるべきかの優先順位も解説します。

関東エリア（東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城・栃木）で賃貸経営をしているオーナーの方は、自分の物件に当てはめながら読んでみてください。

収支改善ポイント1：空室を減らす（入居率を上げる）

収支改善で最もインパクトが大きいのが、空室を減らすことです。

空室が1部屋あるだけで、年間数十万円の家賃収入が失われます。
例えば、家賃6万円の部屋が2ヶ月空室になると、12万円の損失です。
これが年に2〜3回続けば、年間30〜40万円が消えていきます。

空室を減らすための施策

• 募集条件の見直し：敷金・礼金ゼロ、フリーレント、保証人不要など
• 募集賃料の見直し：相場とズレていないかチェック
• 物件写真・情報の改善：プロ撮影、360°写真、設備情報の充実
• 仲介会社への働きかけ：広告料（AD）の設定、優先紹介の依頼
• ターゲットの見直し：単身→カップル可、ペット可、外国人可など

特に、東京23区外や神奈川・千葉・埼玉の郊外エリアでは、募集条件の柔軟さが入居率に直結します。
「うちは敷金・礼金1ヶ月ずつ」と決めているオーナーも多いですが、競合がゼロゼロ物件ばかりなら、条件を見直す余地があります。

費用対効果

• 初期費用：ほぼゼロ〜数万円（写真撮影費など）
• 期待効果：空室1ヶ月短縮で家賃1ヶ月分の収入増

最も低コストで効果が出やすい施策なので、まず最初に取り組むべきポイントです。

収支改善ポイント2：賃料を見直す

空室率は悪くないのに収支が改善しない場合、賃料が相場より安すぎる可能性があります。​

賃料を見直すタイミング

• 新規募集時（退去が出たタイミングで、相場に合わせて賃料を設定し直す）
• 契約更新時（既存入居者に対して、更新のタイミングで値上げを打診する）

賃料値上げの進め方

1. 周辺の競合物件の賃料を調査する
2. 自分の物件の「強み」と「弱み」を整理する
3. 妥当な賃料水準を算出する
4. 入居者に対して、値上げの理由とともに打診する

賃料値上げは入居者との交渉が必要になりますが、物価上昇・固定資産税上昇などの合理的な理由があれば、応じてもらえるケースも増えています。​

費用対効果

• 初期費用：ゼロ
• 期待効果：月3,000円の値上げ × 10戸 × 12ヶ月 ＝ 年間36万円の収入増

コストゼロで収入を増やせる可能性があるので、見落としがちですが重要なポイントです。

収支改善ポイント3：管理費を見直す

管理会社に支払う管理費が、家賃収入に対して高すぎないかをチェックしましょう。

管理費の相場

• 一般的な管理費の相場：家賃収入の5〜8％
• 管理内容によって異なる（入金管理のみ、クレーム対応込み、募集業務込みなど）

例えば、家賃収入が月50万円の場合、管理費は月2.5〜4万円程度が目安です。
これを大幅に超えている場合は、管理内容と費用のバランスを確認しましょう。

管理費を見直す方法

• 他の管理会社から見積もりを取り、比較する
• 管理内容を見直し、不要なサービスを外す
• 管理会社を変更する

管理会社の変更は手間がかかりますが、年間数十万円のコスト削減につながることもあります。

費用対効果

• 初期費用：ゼロ（変更に伴う手間は発生）
• 期待効果：管理費1％削減 × 年間家賃収入600万円 ＝ 年間6万円の支出減

収支改善ポイント4：修繕費を見直す

築年数が経過した物件では、修繕費が収支を圧迫しがちです。

修繕費を見直すポイント

• 相見積もりを取る：管理会社経由だけでなく、複数の業者から見積もりを取る
• 必要性を見極める：「今すぐ必要な修繕」と「先送りできる修繕」を区別する
• 予防保全を意識する：壊れてから直すのではなく、定期的なメンテナンスで大きな出費を防ぐ

管理会社経由の修繕は、管理会社のマージンが乗っていることが多いです。
直接業者に発注することで、2〜3割コストを下げられることもあります。

費用対効果

• 初期費用：ゼロ（相見積もりの手間は発生）
• 期待効果：修繕費20％削減 × 年間修繕費50万円 ＝ 年間10万円の支出減

収支改善ポイント5：ローンを見直す

ローン返済が重い場合、金利の見直し・借り換えで返済額を下げられる可能性があります。​

ローンを見直すポイント

• 現在の金利を確認する：変動金利の場合、最近の金利動向と比較
• 借り換えを検討する：他の金融機関でより低い金利が出ないか確認
• 返済期間の見直し：返済期間を延ばして毎月の返済額を下げる（総返済額は増える）

特に、5年以上前に組んだローンは、借り換えで金利が下がる可能性があります。
借り換えには諸費用がかかりますが、金利差が0.5％以上あれば、メリットが出るケースが多いです。

費用対効果

• 初期費用：借り換え諸費用（数十万円）
• 期待効果：金利0.5％低下 × 借入残高3,000万円 ＝ 年間15万円の支出減

改善の優先順位の決め方

5つのポイントを紹介しましたが、どこから手をつけるかは物件の状況によって異なります。

優先順位の考え方

優先度	施策	理由
高	空室を減らす	最もインパクトが大きく、低コストで着手できる
高	賃料を見直す	コストゼロで収入増の可能性がある
中	管理費を見直す	手間はかかるが、継続的なコスト削減になる
中	修繕費を見直す	相見積もりで即効性のあるコスト削減が可能
低〜中	ローンを見直す	効果は大きいが、手続きに時間がかかる

まずは**「空室対策」と「賃料見直し」**から着手し、それでも収支が改善しない場合に「管理費」「修繕費」「ローン」を順番に見直していくのが、効率的な進め方です。

まとめ：「見える化」して優先順位をつける

収支改善の第一歩は、現状を数字で「見える化」することです。

• 入居率は何％か
• 賃料は相場と比べてどうか
• 管理費は家賃収入の何％か
• 修繕費は年間いくらかかっているか
• ローン返済額は家賃収入の何％か

これらを把握したうえで、改善余地が大きいポイントから優先的に取り組むことで、効率よく収支を改善できます。

「どこから手をつければいいかわからない」「自分では判断できない」という場合は、専門家に相談して、一緒に優先順位を整理してもらうのも有効です。