マンションの大規模修繕におけるコンサルタントの役割とは？費用相場から選び方を解説！

マンションの大規模修繕工事を検討し始めると、多くの管理組合が最初に悩むのが「コンサルタントを入れるべきかどうか」「どうやって選べばいいのか」という問題ではないでしょうか。

大規模修繕は10〜15年に一度の大きなイベントであり、工事費は数千万円から数億円規模になることも珍しくありません。

管理組合だけで適切に判断するのは容易ではなく、専門家のサポートが必要になる場面は多いです。

一方で、国土交通省が異例の注意喚起を出すほど「不適切コンサルタント」の問題が業界で指摘されており、コンサルタント選びを誤ると、かえって管理組合が損害を被るリスクもあります。

この記事では、株式会社新東亜工業がこれまで5,000件以上の大規模修繕工事に携わってきた経験をもとに、マンション大規模修繕におけるコンサルタントの役割・費用相場・選び方のポイント・不適切コンサルの見分け方までを整理します。

大規模修繕のコンサルタントとは？役割と業務内容

大規模修繕におけるコンサルタントがどのような立場で、具体的に何をしてくれるのかを理解しておくことは、適切な依頼先を選ぶための第一歩です。

ここでは、コンサルタントの基本的な役割と業務範囲を整理します。

大規模修繕のコンサルタントとは、一般的に「設計コンサルタント」や「修繕コンサルタント」と呼ばれる専門家のことです。

一級建築士事務所やマンション管理士事務所などがこの役割を担うケースが多く、管理組合の立場に立って大規模修繕工事を技術的・契約的にサポートすることが期待されています。

コンサルタントが担う主な業務は、大きく分けると以下のような内容になります。

これらの業務を通じて、工事の品質確保と費用の透明性を担保することがコンサルタントに求められる最も大きな役割です。

管理組合にとっては「専門知識の不足を補い、施工会社との間に立ってくれる存在」といえるでしょう。

大規模修繕の発注方式とコンサルタントの関わり方

コンサルタントの必要性は、管理組合がどの発注方式を選ぶかによって大きく変わります。

ここでは代表的な3つの方式を比較し、それぞれの特徴とコンサルタントとの関わり方を解説します。

マンションの大規模修繕工事を発注する方式は、主に以下の3つに分かれます。

発注方式	概要	コンサルタントの関与
設計監理方式	設計（コンサル）と施工を分離し、 コンサルが設計・監理を担当	深く関与（主導的役割）
責任施工方式	施工会社が調査・設計・施工までを一括で実施	関与なし、またはセカンドオピニオンとして
プロポーザル方式	複数の施工会社から工事内容・仕様を含めた提案を受けて比較	比較検討の助言役として関与する場合あり

発注方式	メリット	注意点
設計監理方式	第三者チェック機能が働く	コンサルと施工会社の癒着リスク
責任施工方式	窓口が一本化、スピーディー	施工会社任せになりやすい
プロポーザル方式	提案力で比較できる	管理組合側の評価力が求められる

国土交通省の実態調査によると、大規模修繕工事の約8割が設計監理方式で実施されています。

この方式ではコンサルタントが中心的な役割を果たしますが、後述する「不適切コンサルタント」の問題が起こりやすいのもこの方式であるため、採用する際は十分な注意が必要です。

なお、責任施工方式を選択する場合でも、見積もり内容の妥当性を確認するために「セカンドオピニオン」としてコンサルタントや専門家に部分的に相談するという方法もあります。

発注方式にかかわらず、管理組合自身が主体的に関わる姿勢が何よりも大切です。

大規模修繕コンサルタントの費用相場

コンサルタントに依頼する際、管理組合にとって気になるのが費用です。

ここでは業務範囲別のざっくりとした費用目安を紹介し、費用を見る際の考え方を整理します。

大規模修繕コンサルタントの費用は、マンションの規模（戸数・棟数）や業務範囲によって大きく異なりますが、一般的な目安としては工事費の5〜10％程度といわれています。

もう少し具体的に、戸数別のざっくりした相場感を示すと以下のようなイメージです。

マンション規模（戸数）	コンサルタント費用の目安	含まれる主な業務
30戸以下	150万〜300万円程度	劣化診断、設計、施工会社選定支援、工事監理
30〜50戸	250万〜450万円程度	同上
50〜100戸	400万〜700万円程度	同上（規模に応じて人員・回数が増加）
100戸以上	600万〜1,000万円以上	同上＋複数棟対応や住民説明会運営なども

ただし、この費用はあくまで参考値です。

劣化診断のみを単発で依頼する場合は数十万円で済むこともありますし、長期修繕計画の見直しまで含めると費用は上振れします。

大切なのは「何の業務にいくらかかるのか」が明細で示されているかどうかです。

なお、国土交通省が公表している「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、設計コンサルタント業務の業務量や費用の実態データが掲載されています。

管理組合が見積もり内容の妥当性を判断する際の参考になりますので、一度確認しておくことをおすすめします。

出典：国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

不適切な大規模修繕コンサルタントの手口と見分け方｜国土交通省も警鐘

大規模修繕のコンサルタント選びで最も注意すべきなのが、いわゆる「不適切コンサルタント」の存在です。

国土交通省の通知をもとに、その手口と見分け方のポイントを解説します。

2017年1月、国土交通省は「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」という異例の通知を発出しました。

この通知では、一部の設計コンサルタントが施工会社と癒着し、管理組合に経済的損失を与えている実態が紹介されています。

具体的に指摘されている主な手口は、以下のようなパターンです。

これらは発覚しにくいのが厄介なところですが、以下のような「違和感」があれば注意が必要です。

こうした兆候がある場合は、セカンドオピニオンを第三者に求めたり、国土交通省が案内する公的な相談窓口に相談することが重要です。

「コンサルタントに任せているから安心」と思い込まず、管理組合自身が主体的に関与する姿勢を持つことが最大の防御策になります。

出典：国土交通省「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について（通知）」（平成29年1月）

失敗しない大規模修繕コンサルタントの選び方｜5つのチェックポイント

不適切コンサルタントを避け、信頼できるパートナーを見つけるには、事前に確認すべきポイントがあります。

ここでは管理組合が選定時にチェックすべき5つの基準を紹介します。

1. 担当者個人の実績と資格を確認する

コンサルタント会社の看板ではなく、実際に自分たちのマンションを担当する技術者の経験が重要です。

大規模修繕の設計・監理を何棟手がけたことがあるのか、一級建築士やマンション管理士などの資格を保有しているかを確認しましょう。

2. 業務内容と費用の内訳が明確か

「一式〇〇万円」ではなく、劣化診断に何日・何人、設計にいくら、工事監理に何回現場巡回するか、といった具体的な業務量と金額の内訳が明示されているかを確認します。

内訳が曖昧な場合は、要注意です。

3. 施工会社との利害関係がないか

コンサルタントが特定の施工会社と資本関係やグループ関係にないかを確認しましょう。

また、過去に同じ施工会社と繰り返し組んでいないか、ホームページの実績情報などからある程度推測できます。

4. 管理組合主導のプロセスを尊重してくれるか

施工会社の選定プロセスにおいて、管理組合が独自に候補を追加することを快く受け入れてくれるか、住民への説明会を丁寧に行ってくれるかなど、「管理組合が主語」の進め方を尊重してくれるかどうかは、信頼性を測る重要な指標です。

5. 複数社を比較してから決める

コンサルタントの選定も、施工会社の選定と同じく複数社から提案を受けて比較することが基本です。

最低でも3社程度に声をかけ、業務内容・費用・担当者の人柄や姿勢を比較したうえで決めることをおすすめします。

管理組合にとって大規模修繕工事のコンサルタントは「数年間の長い付き合い」になります。

費用の安さだけで選ぶのではなく、信頼関係を築けるかどうかという視点も大切にしましょう。

大規模修繕工事でコンサルタントを使わないのはあり？責任施工方式という考え方

「コンサルタントを入れるのが当たり前」という風潮がある一方で、コンサルタントを入れずに大規模修繕を進める方法もあります。

ここでは責任施工方式の特徴と、どんなケースに向いているかを解説します。

コンサルタントを別途雇う必要がないため、コンサル費用が不要になるほか、窓口が一本化されるため意思決定がスピーディーになるというメリットがあります。

この方式が向いているのは、たとえば以下のようなケースです。

• 小〜中規模のマンション（30戸以下など）で、コンサル費用の負担が大きい場合
• 信頼できる施工会社をすでに知っている、または紹介を受けられる場合
• 賃貸マンションのオーナーが自ら判断できる場合

一方で、「施工会社にすべてお任せ」になりやすいというリスクもあります。

そのため、責任施工方式を採用する場合でも、複数の施工会社から相見積もりを取ることが大前提です。

加えて、見積もり内容に不安がある場合は、部分的にセカンドオピニオンを活用するのも有効な方法です。

新東亜工業では、責任施工方式での大規模修繕工事を多数手がけてきた実績があります。

劣化調査から設計・施工までをワンストップで対応し、中間マージンが発生しない直接施工のため、費用を抑えたいとお考えの管理組合やオーナー様にもご好評をいただいています。

また、現場を確認したうえで「今は工事の必要がない」と判断した場合は、その旨を正直にお伝えしています。

まとめ

マンションの大規模修繕においてコンサルタントの存在は心強い一方で、選び方を誤ると大きなリスクにもなり得ます。

この記事のポイントを改めて整理します。

どの方式を選ぶにしても、管理組合自身が主体的に関わり、「任せきりにしない」姿勢を持つことが最も大切です。

新東亜工業では、大規模修繕に関する無料のご相談を承っております。

コンサルタントの見積もり内容についてのセカンドオピニオンや、責任施工方式でのご提案も可能です。

まずはお気軽にお問い合わせください。

※本記事の情報は執筆時点のものです。最新の情報は新東亜工業までお問い合わせください。