【賃貸経営】賃貸経営を子どもに継がせない時代へ。「承継者がいないオーナー」が今から考えておきたい3つのこと

「子どもには迷惑をかけたくない。でも、この賃貸をどう終わらせればいいのか分からない。」
「続けるにしても、いつまで続けるのか、自分が倒れたらどうなるのかが心配だ。」
60〜70代の賃貸オーナーを対象にした調査を見ると、「承継者が決まっていない」「子どもは継ぐつもりがない」が約半分というデータも出てきています。
“地主・大家の大廃業時代”という言葉も出てきましたが、これは決して他人事ではありません。

ここでは、「承継者がいない」「子どもに無理に継がせたくない」と感じているオーナーが、今から考えておきたい3つのポイントを、できるだけやさしい言葉で整理します。

1. 子どもに「継がせたい」のか、「残さなくていい」のかを決める

最初に向き合うべきなのは、自分の本音です。

本当はどうしたいでしょうか。

• A：できれば子どもに残したいが、無理に押しつけたくはない
• B：子どもは別の道を歩んでいるので、自分の代で整理してもいいと思っている
• C：まだ決めきれていない（自分も、子どもの気持ちも分からない）

最近の調査では、親は「残したい」と思っていても、子どもは

• 管理や修繕が不安
• 立地や築年数にネガティブな印象
• 自分の仕事や生活で精一杯

と感じているケースが多いことが分かっています。

大事なのは、「継がせる／継がせない」の二択を今すぐ決めることではありません。
まずは、自分の中で

• 残したい気持ちがどれくらい強いか
• 子どもにどこまで負担をかけたくないか

を、ざっくり言葉にしてみることです。

2. 「続ける前提」なら、“自分が動けなくなる前”の準備を決めておく

「すぐには売らない。もうしばらく自分で賃貸経営を続けたい」という場合、ポイントになるのは

• いつまで続けるか
• その間、資金繰りと修繕をどう回すか
• 自分が急に動けなくなったとき、誰がどう代わりをするか

の3つです。

いつまで続けるか

ぼんやりでも構わないので、

• 70歳まで今のペースで続ける
• 75歳を過ぎたら、負担を減らす方向にシフトしたい

といった“目安の年齢”を決めておくと、修繕や借入の計画も立てやすくなります。

資金繰りと修繕

• ローン・固定資産税・修繕費を含めて、「この先5〜10年で、どのくらいお金が動きそうか」
• 大規模な修繕をするのか、それともそこまで手をかけずに、どこかで区切りをつけるのか

を簡単に書き出しておくだけでも、「このまま続けるのは無理がないか」を判断しやすくなります。

自分が動けなくなったとき

• 物件の情報（所在地・借入・管理会社・保険・修繕履歴など）
• 管理会社・工事会社・相談している専門家の連絡先
• 「困ったときはまずここに電話してほしい」というメモ

を、家族にも分かる形で残しておくと、万が一のときの混乱を減らせます。

「続ける前提」の準備は、自分の安心のためでもあり、家族の安心のためでもあります。

3. 「手放す・減らす前提」なら、「どれから・いつ・どの順番で」を決める

承継者がいない、あるいは子どもに無理はさせたくない場合、「どこかで手放す・減らす」ことも現実的な選択肢になります。

とはいえ、全部を一気に売る必要はありません。

どの物件から手放すか

もし複数の物件を持っているなら、次のような視点で優先順位を付けてみてください。

• 赤字・ぎりぎり黒字の物件
• これから大きな修繕が必要になりそうな築年数・状態の物件
• 自分の家から遠く、管理がしづらい物件

「残したい物件」と「どこかで整理してもいい物件」に分けることで、売却の順番が見えやすくなります。

いつのタイミングで

• 自分の年齢（あと何年動けそうか）
• 建物の状態（大規模修繕の前か後か）
• 市場の状況（売り手に有利かどうか）

をざっくり見ながら、
「この物件は○歳前後までにどうするか決める」
といった目安を、自分の中で決めておくと焦りが減ります。

「いつか考えよう」だと、いつまでも手を付けられません。
「この5年で」「70代前半のうちに」など、期間を区切るのがポイントです。

4. 家族と話すときの“言い方”を変えてみる

承継や売却の話は、家族と話すだけで気が重くなりがちなテーマです。

よくある行き違い

• 親：「せっかく残した物件だから、継いでほしい」
• 子：「大変そうだし、自分の生活もあるから不安」

こうしたすれ違いが起きる背景には、

• 親は「資産」として見ている
• 子は「手間・リスク」として見ている

という、見ているポイントの違いがあります。

話すときのヒント

• 「継いでほしい？」といきなり聞くのではなく、
  • ・「この物件をどうするのが一番ラクだと思う？」
  • ・「自分に何かあったとき、こうなっていたら困ることってある？」
    と、“子どもの不安”から聞いてみる。
• 「残したい」か「残さなくていい」かではなく、
  • ・「残すとして、どう残すと負担が少ないか」
  • ・「整理するとしたら、どのタイミングが良さそうか」
    と“選択肢”として一緒に考える。

相続や売却の専門家に入ってもらうときも、

• 親の希望
• 子どもの本音
• 数字と法律の現実

を第三者目線で整理してもらえるので、「親子だけで話すより楽だった」という声は少なくありません。

5. 今日からやっておきたい“ほんの一歩”

大きな決断を今すぐする必要はありません。
ただ、次の3つだけでもやってみると、頭の中がかなり整理されます。

1.「自分は、本当は物件を残したいのか、整理してもいいと思っているのか」を一行で書いてみる

2.「この賃貸を、あと何年くらい続けてもいいか」の目安の年齢を書いてみる

3.物件と借入・管理会社・修繕履歴のメモを、家族に分かる形で1枚だけまとめてみる

これができれば、もう“何も考えていないオーナー”ではありません。
あとは、

• 売却も含めて一度専門家に相談するか
• 修繕や資金繰りから整えていくか

を、無理のないペースで決めていけば良いと思います。

「承継者がいない＝失敗」ではありません。
自分の代でどう整えるかを考え始めたところから、もう“次の一歩”が始まっています。