2024.03.11

2回目のマンション大規模修繕でのポイントは？修繕時期や費用の目安

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マンションの大規模修繕は、築年数が経過した建物の寿命を延ばし、快適な住環境を維持するために欠かせない工事です。2回目の大規模修繕は、1回目よりも費用がかかり、工事内容も複雑になるため、計画的な準備が必要です。

本記事では、2回目の大規模修繕のポイントについて詳しく解説します。

時期や費用の目安、最適な時期の判断方法、成功させるためのポイントなどを網羅的に紹介しています。2回目の大規模修繕を安心して迎えることができるよう情報提供を行います。

2回目のマンションの大規模修繕について解説

2回目の大規模修繕とは、マンションの建物や設備の劣化を防ぐために、一定の周期で行われる修繕工事のことです。

マンションは、建築基準法に基づいて、耐震性や耐久性などの基準を満たして建設されていますが、時間の経過とともに、構造体や外壁、屋上、水道管、エレベーターなどの部分が劣化していきます。

そのため、マンションの価値や安全性を維持するためには、定期的に修繕工事を行う必要があります 。

2回目の大規模修繕の意味と目的

2回目の大規模修繕の意味と目的は、マンションの品質や機能を向上させることです。

2回目の大規模修繕では、1回目では対応できなかった部分や、新たに劣化が進んだ部分を修繕することで、マンションの品質や機能を向上させることができます。

例えば、屋上防水や金物類の取り替え、エレベーターのリニューアルなどは、2回目の大規模修繕でよく行われる工事です。

これらの工事は、マンションの防水性や耐久性、快適性、安全性などを高める効果があります 。

なぜ2回目の修繕が必要なのか？

2回目の修繕が必要なのは、マンションの劣化が進むからです。

マンションの劣化は、時間の経過だけでなく、気候や環境、使用状況などによっても影響されます。特に、日本は、四季の変化や自然災害が多い国であり、マンションにとっては厳しい環境です。

そのため、1回目の修繕では対応できなかった部分や、新たに劣化が進んだ部分が出てくる可能性が高いです。

例えば、屋上防水や金物類の取り替え、エレベーターのリニューアルなどは、2回目の修繕で必要になることが多いです。

1回目の大規模修繕との違い

2回目の大規模修繕は、1回目とは異なる点が多くあります。

2回目の大規模修繕では、1回目とは異なる点として、以下のようなものが挙げられます。

修繕箇所の増加

1回目の修繕では、主に外壁やベランダなどの外観部分や、共用部分の設備などに重点を置いた修繕が行われますが、2回目の修繕では、それに加えて、屋上防水や金物類の取り替え、エレベーターのリニューアルなどの工事が必要になります。

これらの工事は、1回目の修繕では対応できなかった部分や、新たに劣化が進んだ部分を修繕することで、マンションの品質や機能を向上させることができます。

1回目のノウハウを活かせる

1回目の修繕では、マンションの状況や住民の意向を把握することや、管理会社や施工業者との連携をとることなどが大きな課題となりますが、2回目の修繕では、1回目の修繕で得たノウハウや経験を活かすことができます。

例えば、1回目の修繕で使用した資料や見積もり、工事の進捗状況や問題点などを参考にすることで、2回目の修繕の計画や予算の立て方、工事の管理や監督などをスムーズに行うことができます。

2回目の大規模修繕の工事内容

以下に、2回目の大規模修繕でよく行われる工事の内容と特徴を紹介します。

屋上防水

屋上防水とは、屋上の防水層の劣化により、雨漏りやコンクリートの腐食が発生するのを防ぐために行われる工事です。

屋上防水の方法は、シート防水・塗膜防水・積層防水など主に3種類があります。

金物類の取り替え

金物類の取り替えとは、階段やバルコニーの手すり、窓や玄関の錠前などの金属製の部品がサビや劣化により機能不全や危険な状態になっているのを防ぐために行われる工事です。

金物類の取り替えの方法は、金物類の塗装・金物類の交換など主に2種類があります。

エレベーターのリニューアル

エレベーターのリニューアルとは、エレベーターの故障や停電が頻発しているのを防ぐために行われる工事です。

エレベーターのリニューアルの方法は、エレベーターの部品交換・エレベーターの機種交換と主に2種類があります。

2回目の大規模修繕の実施時期

2回目の大規模修繕の実施時期は、一般的には、築20年から25年ごとに行われるとされています。

2回目の大規模修繕の実施時期は、マンションの規模や立地、建物の状況、住民の意向などによって異なりますが、一般的には、築20年から25年ごとに行われるとされています。

これは、建築基準法に基づいて、マンションの耐震性や耐久性などの基準を満たすために必要な修繕の周期として定められているからです。

また、2回目の大規模修繕では、1回目とは異なる修繕箇所が増えるため、劣化が進む前に修繕を行うことが重要です。

2回目の大規模修繕の費用相場と注意点

2回目の大規模修繕の費用相場は、マンションの規模や修繕箇所、工事内容によって異なりますが、一般的には、約1億円から3億円程度かかります。

そのため、修繕費用の負担や予算の立て方については、注意が必要です。

大規模修繕の費用の目安

2回目の大規模修繕の費用相場は、以下のような要素によって変わります。

マンションの規模

マンションの規模が大きいほど、修繕する面積や部分が多くなり、費用が高くなります。

例えば、100戸のマンションと200戸のマンションでは、修繕費用に約2倍の差が出ると考えられます。

修繕箇所

修繕箇所が多いほど、費用が高くなります。

例えば、外壁やベランダだけでなく、屋上防水や金物類の取り替え、エレベーターのリニューアルなどを行う場合は、費用が倍以上になると考えられます。

工事内容

工事内容が複雑や高度なほど、費用が高くなります。

例えば、塗装や補修だけでなく、撤去や新規施工、機種交換などを行う場合は、費用が倍以上になると考えられます。

大規模修繕の予算の立て方

2回目の大規模修繕の予算の立て方は、以下のような形で行います。

修繕計画の策定

修繕計画とは、マンションの状況や住民の意向をもとに、修繕の時期や内容、費用などを決める計画です。

修繕計画は、管理組合や管理会社、専門家などの協力を得て、策定します。

修繕計画の策定には、以下のような工程があります。

1. 建物調査
2. 住民アンケート
3. 修繕計画の作成
4. 修繕計画の決定

修繕積立金の確認

修繕積立金とは、マンションの住民が毎月支払う管理費の一部を、将来の修繕費用に充てるために積み立てる金額です。

管理組合の財務状況や修繕計画に基づいて、設定や変更を行います。

修繕積立金の確認には、以下のような工程があります。

• 修繕積立金の残高の確認
• 修繕積立金の不足分の確認

1回目の大規模修繕との比較

2回目の大規模修繕は修繕箇所が増えることが多いです。

1回目では先送りできた工事が2回目では必要になる場合があります。

また、修繕箇所が増えることに加えて、建物の劣化が進んでいるため、より高度な工事が必要になる場合があり費用も高くなることがあります。

2回目の費用相場は、1戸あたり約75〜100万円、1平方メートルあたり約9,100〜16,000円です。

また1回目のノウハウを活かせる点でも違いがあります。

1回目の経験をもとに、スケジュールや業者の選定、工事内容の確認などがスムーズに行えて、1回目の反省点を改善することもできます。

大規模修善工事でのよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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まとめ｜マンションの状況を把握し、大規模修繕工事2回目に備える

マンションの大規模修繕は、築後12～15年を目安に行われる最初の工事から、10～15年おきに繰り返し行われる重要なメンテナンスです。2回目の工事は、1回目の経験を活かしながら、より計画的に進めることが大切です。

2回目の最適な時期は、マンションの劣化状況によって異なりますが、築25～30年頃が一般的な目安です。ただし、築年数だけでなく、前回の修繕内容や劣化の兆候なども考慮する必要があります。専門家による劣化診断を活用し、適切な時期を判断しましょう。

2回目の費用相場は、1戸あたり約75〜100万円、1平方メートルあたり約9,100〜16,000円です。一般的に、1回目の工事よりも費用がかかる傾向にあります。長期修繕計画を見直し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。