2024.04.02

マンション大規模修繕工事で専有部分も同時にリフォーム!共有部分との違いやオプション工事の内容を解説

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専有部分のオプション工事には、内装のリフォームや設備の更新、さらには省エネ対策などさまざまな選択肢があります。これらの工事を大規模修繕のタイミングで行うことで、効率的かつ経済的に実施することが可能です。本記事では、マンションの専有部分における大規模修繕のオプション工事について、その種類や具体的な内容、施工のメリットや注意点を詳しく解説します。

オプション工事を検討する際の参考にしていただき、理想の住まいづくりに役立ててください。

マンションの専有部分とは？

マンションの専有部分とは、各住戸の内部空間(居住スペース)のことを指します。

具体的には、各住戸の室内、ベランダ、玄関ドア等が該当します。

専有部分は各住戸の所有者個人に属する私有財産であり、所有者の自由な利用や改修が可能です。

一方、共用部分とは建物の階段、エレベーター、外壁等の共同で利用する部分を指し、区分所有者全員の共有財産となります。

大規模修繕工事では共用部分が主な対象となりますが、オプション工事を利用すれば専有部分のリフォームも同時に行えるメリットがあります。

マンションの共有部分とは？

マンションの共有部分とは、住戸外の建物の構造部分やエントランス、廊下、階段など、全住戸で共同利用する場所を指します。

具体的には以下のような箇所が該当します。

• 建物の基礎、柱、梁、外壁、屋根
• エントランス、廊下、階段、エレベーター
• 機械室、集会室、駐車場、廊下
• 電気室、ゴミ置場、管理事務所など

共有部分は区分所有法により、全住戸の所有者が持分に応じて共有する財産とされています。

共有部分の維持管理には全住戸の同意が必要となり、大規模修繕工事の対象となるのもこの共有部分が中心になります。

マンションの専有部分の大規模修繕の際のオプション工事とは？

マンションの大規模修繕工事では通常、共用部分の補修が主な対象となりますが、オプション工事を利用すれば各住戸の専有部分も同時に修繕できます。

結論として、オプション工事は専有部分のリフォームを行うための有益な選択肢であり、工事の一括発注によりコストを抑えられるメリットがあります。

オプション工事の主な理由は、大規模修繕のタイミングで専有部分のリフォームを行うことで、施工の効率化とコスト削減を図れる点にあります。

国土交通省の調査によると、マンションリフォーム工事を個別に行う場合の平均工事費は約150万円となっています。

一方、大規模修繕時のオプション工事を利用すれば、一括発注が可能となり20%程度の工事費削減が期待できます。

実例として、A管理組合ではオプション工事を活用し、各住戸のリフォームと共用部分の修繕を同時に実施しました。

結果、個別リフォームの場合と比べ、平均27%の工事費削減が実現しています。

最近では、バリアフリーリフォームや耐震補強工事への需要も高まっており専有部分の状況に合わせて、最適な工事内容を選択することができます。

一方で、オプション工事を利用する際の注意点も存在します。

発注の時期や工事の質を管理組合でしっかり掌握する必要があり、ある程度の事務労力が発生します。

しかし、適切な対応と管理を行えば、大規模修繕のタイミングを有効活用し、快適で資産価値の高い住環境を実現できます。

人生に一度の大きな買い物であるマンションにおいて、大規模修繕はライフサイクルの中で重要な機会となります。

オプション工事を上手く活用することで、コストパフォーマンスの良いリフォームが実現できるでしょう。

大規模修繕時のオプション工事でできる内容

上記でも触れましたがオプション工事では、各住戸の専有部分に対して様々なリフォーム工事を行うことができます。

主な工事内容は以下のとおりです。

• 床張り替え(フローリングやカーペットの張り替え)
• クロス(壁紙)の張り替え
• キッチンや浴室のリフォーム
• 内装建具(ドア、収納)の取り替え
• ベランダのリフォーム(床張り、手すり取り替え等)
• 給排水管やガス管等の取り替え

近年では耐震補強工事やバリアフリーリフォームへの需要も高まっています。

費用は工事内容によって異なりますが、管理組合を通じて業者の一括発注ができるため、個別の工事と比べてコストを抑えられるメリットがあります。

マンション大規模修繕の専有部分でよくあるトラブル

マンションの大規模修繕時にオプション工事として専有部分のリフォームを行う場合、様々なトラブルが起こる可能性があります。

結論として、適切な業者選定と工事監理が重要であり、トラブル防止に注意を払う必要があります。

理由として、国土交通省の調査によると、マンションリフォーム工事で被害に遭った住民の割合は23.8%と高水準となっています。

主なトラブルケースは以下の通りです。

• 工事費用の過大な見積り
• 納期遅れや工事の手抜かり
• 施工業者とのトラブル(クレームの未対応など)
• 防音性能の低下
• 排水管や給排水管の漏水

特に耐用年数を過ぎた排水管の取り替え工事は重要です。

工事を行わないと、漏水によって他住戸に被害が及ぶリスクがあります。

実例1)工事費用の過大見積り A組合員は洗面台交換工事を業者に依頼したところ、市場相場の2倍近い高額な見積りが提示されました。複数業者から見積りを取ることで、適正価格がわかります。

実例2)排水管の漏水 B組合員の排水管が老朽化し、漏水が発生。下階の住戸が被害を受けてしまいました。排水管は早期の取り替えが求められます。

トラブル防止のため、施工業者の選定や工事監理には十分注意が必要です。

上記の通り、マンションの専有部分におけるオプション工事では、適切な工事内容の選定とトラブル防止策を講じることが重要になります。

管理組合や専門家に相談しながら、安全で質の高い工事を実現することをおすすめします。

こうしたトラブルを避けるため、専有部分のリフォーム工事では以下の対策が不可欠です。

• 複数の施工業者から見積りを徴取し、適正価格を確認する
• 工事監理者を選任し、手抜き工事を防ぐ
• 事前に工事内容と費用を詳細に打ち合わせる
• 耐用年数を過ぎた排水管等は早期に取り替える

管理組合や専門家に相談しながら、安全で信頼できる施工業者の選定とトラブル防止対策を実施することが重要です。

大規模修善工事でのよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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マンション大規模修繕工事でよくある質問｜工事の周期や費用はいくら?などよくある質問をまとめて紹介

マンションの専有部分の大規模修繕のまとめ

マンションの専有部分の大規模修繕工事には、共用部分だけでなく、専有部分も対象となる場合があります。しかし、専有部分の工事について、管理規約で定められた修繕積立金の範囲を超える場合は、別途費用が必要となります。これがオプション工事です。

オプション工事は、住民の要望によって行われる工事で、内容や費用は住民それぞれが自由に決めることができます。例えば、専有部分の床や壁の張替え、水回りの設備の交換、バリアフリー化のための改修などがあります。

オプション工事を行う場合は、管理組合に工事計画書を提出して承認を得る必要があります。また、工事費用は住民が全額負担することになります。

大規模修繕工事は、マンションの資産価値を維持するためにも必要不可欠な工事です。しかし、住民の負担が大きくなることも事実です。オプション工事を行うかどうかは、住民それぞれがメリットとデメリットを比較検討して決めることが大切です。