大規模修繕における躯体補修とは？劣化の原因から補修方法・費用まで徹底解説

マンションやビルの大規模修繕では、外壁の塗装や防水工事が注目されがちですが、建物の骨格である「躯体」の健全性を維持することが何よりも重要です。躯体は建物の構造体そのものであり、その劣化を放置すれば、耐震性の低下や構造上の重大トラブルへとつながりかねません。

本記事では、大規模修繕工事における躯体補修の必要性から、補修対象となる劣化症状、施工方法、費用相場、業者選定のポイントまでを、実務的な視点で詳しく解説します。管理組合や修繕担当者の方はもちろん、今後の修繕を見据える居住者の皆さまにも役立つ内容です。

建物の躯体とは？その役割と重要性

躯体とは、建物の基礎・柱・梁など、建物を構造的に支える「骨格」のことを指します。大規模修繕においては、この躯体の状態が安全性や修繕計画全体に大きな影響を与えます。

躯体に含まれる主な構造部材とその機能

建物の躯体は、各部材が連携して機能することで強度と安定性を保っています。ここでは、主要な構造部材とその役割について確認しましょう。

部材名	主な素材	機能と役割
基礎	鉄筋コンクリート、杭、布基礎など	建物全体の荷重を地盤に伝える最下部の支持構造
柱	鉄筋コンクリート柱、鉄骨柱など	垂直方向の荷重を支える垂直部材
梁	鉄筋コンクリート梁、鉄骨梁など	水平方向の荷重や外力を柱に伝える
壁	RC壁、補強ブロック壁など	間仕切りや耐震・遮音の役割を担う
床	コンクリートスラブなど	居住空間の基盤であり、水平方向の剛性を提供
屋根	RC屋根、トラスなど	建物を上部から守る最終防御構造

これらの部材のいずれかが劣化すれば、他部材にも悪影響を与えることがあります。特に柱や基礎に不具合が生じると、建物の傾きや不同沈下といった重大な問題が起こりかねません。そのため、大規模修繕ではこれらの構造部材の劣化状況を正確に診断し、必要に応じて補修することが求められます。

RC造・鉄骨造の違いと補修の難易度

集合住宅で多く採用されているのが「鉄筋コンクリート造（RC造）」と「鉄骨造（S造）」です。構造によって劣化の傾向や補修方法が異なります。

RC造は鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造であり、外部からの水分や二酸化炭素の影響で中性化が進行すると、内部の鉄筋が錆びて爆裂やひび割れが発生します。一方、鉄骨造では主に腐食や断面欠損が問題となり、錆によって構造部材が細くなり、強度が著しく低下する恐れがあります。

いずれの構造も、外観では劣化が分かりづらいため、定期的な点検と内部診断が欠かせません。建物構造に応じた補修方法の選定が重要となります。

マンションで躯体劣化が起きやすい部位と実例

マンションの躯体で特に劣化が見られる部位としては、以下のようなケースが多く報告されています。

劣化部位	典型的な劣化例	主な原因
外壁コンクリート	ひび割れ・爆裂・剥落	中性化、アルカリ骨材反応、凍害
屋上スラブ	漏水による鉄筋腐食	経年劣化、防水不良
基礎部分	クラック・不同沈下	地盤沈下、支持力不足
鉄骨柱・梁	錆・腐食・断面欠損	雨水浸入・結露

特に外壁や屋上スラブは、風雨や紫外線の影響を常に受けているため、劣化の進行が早い傾向にあります。これらの劣化を見逃すと、躯体全体の健全性を損なう可能性があります。補修のタイミングを逃すと、結果的に大規模な構造補強が必要になり、費用が大幅に増加する恐れもあります。

大規模修繕で実施される躯体補修の範囲と内容

ここでは、大規模修繕においてどのような躯体補修工事が行われるのか、その内容と範囲について詳しく解説します。

共用部における躯体補修の対象箇所とは

大規模修繕で主に対象となるのは、共用部にあたる以下のような部位です。

対象箇所	補修内容の例
外壁・バルコニー	ひび割れ補修、爆裂箇所の断面修復
屋上	スラブの鉄筋露出部の防錆処理、モルタル再成形
廊下・階段	コンクリート浮きや欠損の充填処理
ピロティ・駐車場	柱や梁の鉄筋腐食部の補強、塗布防水

補修の範囲は、建物の規模や劣化の進行度合いによって異なります。特に外壁や屋上など、居住者が普段目にすることのない高所では、足場を組んで詳細な点検と補修が必要です。また、見た目にはわかりづらいひび割れや浮きなども、打診調査や赤外線診断などの非破壊検査によって補修対象が明確化されます。

ひび割れ、爆裂、剥落…具体的な補修対象と判別法

躯体補修でよく見られる劣化には、以下のような種類があります。

劣化症状	状態の概要	発生の主な要因
ひび割れ	コンクリート表面に線状の割れが見られる状態	乾燥収縮・構造的応力・凍結融解
爆裂	鉄筋の錆による膨張でコンクリートが割れる	中性化や水分浸入による鉄筋腐食
剥落	コンクリート片が欠落し落下する状態	凍害や構造疲労、爆裂の進行

これらの症状は、安全性に直結するため、専門家の目で適切に診断・補修することが重要です。小さなひび割れであっても、放置することで内部の鉄筋が腐食し、後の工事費用が大きく膨らむリスクがあります。また、マンションでは落下物による事故やクレームにつながることもあるため、予防的な補修対応が求められます。

躯体の主な劣化原因と症状別対処法

大規模修繕において、建物の根幹をなす躯体の劣化を正確に把握し、症状ごとに最適な補修を行うことは、長期的な建物の安全性と資産価値を保つうえで欠かせません。特に鉄筋コンクリート構造や鉄骨造では、目に見えにくい内部の劣化が重大な構造的問題につながる可能性があるため、早期発見と専門的な処置が求められます。ここでは、躯体に生じやすい代表的な劣化原因と、それぞれの症状に対応する修繕方法を詳しく見ていきましょう。

コンクリートの中性化と鉄筋腐食

中性化とは、コンクリートが本来持つアルカリ性が時間の経過とともに、大気中の二酸化炭素と反応して中性に近づいていく現象です。この現象が進行すると、内部の鉄筋を保護していた不動態皮膜が破壊され、鉄筋が酸化（錆）しやすくなります。鉄筋の錆は膨張を伴い、その圧力によってコンクリートの爆裂や剥離が引き起こされます。

このような劣化は、外見上は小さなクラックや変色程度でしか現れないことも多いため、専門的な調査による早期発見が重要です。フェノールフタレイン溶液を用いた断面調査により、中性化の進行度を目視で確認することができ、補修計画の指針となります。

中性化による劣化への具体的な補修対策としては、以下のような方法が採用されます。

• 断面修復工法（劣化コンクリート除去＋新規モルタルまたはポリマーセメント系材料による復旧）
• 表面被覆工法（塗膜やセメント系表面保護材で中性化の進行を抑制）
• 亜硝酸リチウム注入工法（中性化抑制と鉄筋防錆を目的とした化学的処置）

これらの補修工法は、劣化の進行度や環境条件に応じて組み合わせて使用されることもあります。

アルカリ骨材反応によるクラックの進行

アルカリ骨材反応（ASR）は、コンクリート中のアルカリ成分と、特定の骨材が反応して化学的膨張を起こし、内部からコンクリートを破壊する現象です。ひび割れが不規則かつ放射状に広がるのが特徴で、一般的な乾燥収縮や中性化によるクラックと判別が付きにくい場合もあります。

ASRが発生すると、表面だけでなく内部でも膨張によるマイクロクラックが進行し、建物の剛性や耐震性に大きな影響を及ぼします。調査にはコア抜き試験や走査型電子顕微鏡による微細構造の確認が用いられます。

対応策としては、以下の補修方法が代表的です。

• ひび割れ注入工法（エポキシ樹脂などによる低圧注入）
• 含水抑制処理（表面保護材を塗布し、吸水を抑える）
• リチウム系化合物の注入による膨張抑制

ただし、ASRは一度発生すると完全な停止が難しく、構造全体の監視と定期補修の継続が必要です。

鉄骨部の断面欠損や腐食の補修方法

鉄骨造における代表的な劣化は「腐食」による断面欠損です。雨水や結露、通気不足の部位では特に腐食が進行しやすく、柱脚部や梁の接合部、ボルト周辺などに顕著に現れます。断面の減少は構造強度を著しく低下させるため、早急な対策が必要です。

点検には、目視だけでなく超音波厚さ計や電磁波レーダーを用いた非破壊検査が行われ、腐食の深さや範囲を正確に把握します。

代表的な補修方法には次のようなものがあります。

• ケレン作業による錆除去と防錆塗料の重ね塗り
• 鋼板を巻き付けて強度を補う補強工法
• 損傷部材の交換（腐食が著しい場合）
• 接合部の増し締めや高力ボルトの交換

補修後は通気確保や雨仕舞改善など、再発防止策も重要です。

地盤沈下による基礎クラックへの対応

基礎部分の劣化で特に深刻なのが、地盤沈下による不同沈下です。これにより建物が傾いたり、基礎に斜めや水平のひび割れが発生したりすることがあります。原因には埋立地や軟弱地盤での施工不良、排水不良による土壌の流出などが挙げられます。

こうした不同沈下が進行すると、建物全体の構造バランスが崩れ、扉の開閉不良やガラス割れなど生活面にも支障が出てきます。補修には高度な構造解析と専門的な工法が必要です。

主な対処方法としては以下のような工法があります。

• 地盤改良（薬液注入工法、柱状改良工法）
• アンダーピニング工法（杭打ちによる基礎補強）
• クラック補修（Uカット＋エポキシ樹脂充填）
• 建物のレベリング調整（リフトアップ）

原因特定のために地盤調査や沈下量の測定も欠かせず、場合によっては周辺建物やインフラにも影響を与えるため、慎重な対策が必要です。

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躯体補修工事の施工手順と流れ

実際の現場では、躯体補修工事は以下のような手順で段階的に進行します。各工程には専門技術が必要とされるため、計画段階から信頼できる施工業者の選定が重要となります。ここでは代表的な流れと各工程の要点を解説します。

1. 調査・診断

着工前には、建物全体に対する現況調査と劣化診断が行われます。調査方法には赤外線サーモグラフィーによる浮きの検知、打診による剥離確認、中性化試験、鉄筋探査、コア抜きなど多岐にわたります。

調査結果は「劣化マップ」として図面化され、補修範囲の選定と工法選定、数量算出の基礎資料となります。

2. 足場設置と養生

高所作業を安全に行うため、足場の設置が不可欠です。同時に、通行人や住民に配慮してシート養生や仮囲いも施します。粉塵や塗料の飛散を抑えるため、防炎・防音・防塵機能を備えた養生材の使用も重要です。

3. 劣化部の除去と表面処理

補修対象の劣化部分を斫りやハンマーで除去し、クラック部はUカットして樹脂注入がしやすい形状に整えます。表面の凹凸はグラインダーやサンダーで研磨し、モルタルとの密着性を高めます。

4. 鉄筋の防錆処理

鉄筋が露出している場合は、錆を完全に除去した上で、専用の防錆材（亜鉛系やエポキシ系）を塗布します。錆の再発を防ぎ、モルタルとの付着性を向上させる役割があります。

5. モルタル・コンクリートの再成形

修復部位にはポリマーセメントモルタルや軽量断面修復材などを用いて元の形状に復旧します。必要に応じて鉄筋補強材や炭素繊維シートなどの補強資材が用いられます。

また、塗布量や養生期間などにも規定があり、適切に管理することで仕上がりと耐久性に大きな差が出ます。

6. 仕上げ・防水処理

最後に、補修した箇所の表面を平滑に整え、防水材や表面保護材を塗布して完了となります。外壁の場合はさらに下地調整材や仕上げ塗装が施され、建物の外観を保つと同時に、再劣化の進行を防止します。

躯体補修で用いられる主な工法とその選び方

大規模修繕工事において躯体の補修を行う際、劣化の種類や範囲、構造形式によって適切な補修工法を選定することが極めて重要です。誤った工法を選ぶと、補修効果が長持ちしなかったり、再劣化が早期に発生したりするおそれがあるため、専門家の調査・診断に基づいた的確な工法選びが求められます。ここでは、代表的な補修工法の特徴や適用条件、選定時のポイントを解説します。

ひび割れ注入工法

コンクリートのひび割れに対して、エポキシ樹脂などの注入材を低圧で注入し、構造的な一体性を回復させる工法です。ひび割れの内部に樹脂を充填することで、再劣化や水の侵入を防ぐことができ、耐久性の維持にも効果があります。

• 適用対象：0.2mm以上のひび割れ
• 特徴：構造耐力の回復に有効。漏水防止効果もあり
• 注意点：ひび割れの清掃・乾燥処理を十分に行う必要あり

樹脂は現場環境やひび割れ幅に応じて選定され、ポリウレタン系やアクリル系が用いられる場合もあります。また、注入方法には低圧注入と高圧注入があり、ひび割れの深さや貫通状態によって使い分けが行われます。

断面修復工法

劣化・爆裂・欠損したコンクリート部に対し、斫り→防錆処理→再成形を行う工法です。断面を元の形に復元することで、構造的な強度を回復し、見た目の美観も改善されます。

• 適用対象：鉄筋爆裂、欠損、断面欠損
• 特徴：コンクリートの強度・厚みを確保できる
• 注意点：モルタルの選定、付着強度、養生が重要

材料には、ポリマーセメントモルタルや速硬性モルタル、軽量タイプなどが使われ、施工環境や作業時間の制限により選定が異なります。補修面積が広範囲に及ぶ場合には、工期とのバランスも考慮が必要です。

表面被覆工法

劣化が軽度の部位に対して、コンクリート表面を保護する塗膜やセメント系材料を塗布する工法です。美観の維持だけでなく、雨水や二酸化炭素の侵入を防ぎ、中性化や凍害の進行を抑制する目的でも活用されます。

• 適用対象：中性化初期、微細クラック
• 特徴：コストが比較的安く、防水性・美観維持に効果的
• 注意点：下地処理と塗布厚の管理が必要

長期的には再塗装が必要になるため、メンテナンス周期を見越した選定が望まれます。遮熱性能や弾性のある被膜材など、付加機能のある材料を選ぶことで、より長持ちする効果が期待できます。

ひび割れ誘発目地・Uカットシーリング工法

構造上ひび割れが生じやすい箇所や再発リスクがある箇所に、あらかじめ目地を設けて割れの集中を防ぐ工法です。既存のひび割れには、U字形にカットしてシーリング材を充填します。伸縮性のある材料を使うことで、再び構造が動いても追従し、漏水などのリスクを低減します。

• 適用対象：繰り返し割れやすい部位
• 特徴：再発防止に効果。防水性も向上
• 注意点：目地の設計と防水材の選定がポイント

構造の動きに合わせた柔軟な設計が求められ、特に地震時の挙動を想定した耐震改修工事と併せて実施されるケースもあります。

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躯体補修にかかる費用相場とコスト構成

補修内容や劣化範囲によって金額は大きく異なりますが、ここでは工法ごとの単価目安と、全体のコスト構成について解説します。建物の立地や築年数、劣化の進行度合い、施工条件（夜間作業・高層階など）によっても費用に差が出るため、目安としての参考情報となります。

補修工法	単価の目安（税別）	備考
ひび割れ注入工法	3,000～6,000円/m	クラック幅・深さにより変動
断面修復工法	20,000～35,000円/m2	はつり・防錆・再成形含む
表面被覆工法	2,500～5,000円/m2	材料や塗布厚により変動
Uカットシーリング	2,000～4,000円/m	割れ部をカット・充填施工

また、躯体補修工事の費用全体では、次のような内訳が一般的です。

• 調査診断費：約3〜5%
• 足場・養生費：約10〜20%
• 補修施工費：約60〜75%
• 雑費・管理費：約10〜15%

大規模修繕においては、補修対象が高層階や狭小部分に及ぶ場合には仮設工事や足場費が増加する傾向にあります。また、交通誘導や騒音対策の必要な環境では、周辺住民への配慮に伴う費用も別途発生するケースがあります。

事前に現地調査と詳細な見積もりを取り、工法ごとの施工単価と一式価格の両方を確認することがコスト最適化につながります。

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躯体補修に関するよくある質問（FAQ）

Q. 躯体補修は何年周期で行うのが理想？

A. 建物の構造形式や立地環境によりますが、12年〜15年を目安に点検・補修を実施するのが一般的です。特に中性化が進行しやすいコンクリート構造物では、1回目の大規模修繕で必ず調査を実施しましょう。長期修繕計画の中では、1回目の補修よりも2回目以降の方が本格的な補修が必要になるケースも多く、周期的な劣化進行に応じて対応が求められます。

Q. 躯体補修中、住民は立ち会いが必要ですか？

A. 基本的には不要ですが、ベランダやサッシ周辺の作業で住戸内への立ち入りが必要になる場合があります。その際は事前に施工会社や管理組合から連絡があります。住民説明会や掲示板での工事案内を通じて、スムーズなコミュニケーションとトラブル防止が期待できます。

Q. 躯体の劣化を放置するとどうなりますか？

A. 劣化が進行すると鉄筋腐食やコンクリート剥落につながり、耐震性が低下する危険性があります。さらに、爆裂したコンクリート片が落下して第三者に被害を与えるリスクも無視できません。見た目では分かりにくいため、劣化症状が軽度でも専門業者による診断を受けることが重要です。

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まとめ｜大規模修繕における躯体補修の重要性

大規模修繕工事において、躯体の補修は建物の寿命や居住者の安全を守るために欠かせない工程です。鉄筋コンクリートや鉄骨といった主要構造体は、長年の使用によって内部から劣化が進行していきます。外観では判断できない部分も多く、放置すれば耐震性や防水性の低下、さらには事故のリスクにもつながります。

今回ご紹介した各種工法（ひび割れ注入、断面修復、表面被覆、Uカットシーリングなど）は、劣化の状況や部位ごとに最適な選定が求められます。また、工事費用についても劣化範囲や建物規模によって大きく変動するため、複数業者から見積もりを取り、内容を比較・精査することが大切です。

さらに、補修工事は単発で終えるものではなく、次回の修繕計画にどうつなげるかという視点も重要です。補修履歴を残し、劣化の傾向を把握することで、次の計画策定がより正確かつ無駄のないものになります。

最後に、建物を長持ちさせるためには、「早期の調査」「適切な補修」「定期的な維持管理」の3つが柱となります。管理組合やオーナーの方々は、これらのポイントを念頭に置きながら、信頼できる業者とともに長期的な修繕計画を立てていくことが重要です。安心・安全で快適な住環境を未来につなぐために、今できることから着実に対応していきましょう。