屋上防水工事とは？工法の種類や費用相場を解説!適切なタイミング・時期がわかる劣化レベル別チェックリスト

マンションの屋上は常に風雨や紫外線にさらされる過酷な環境にあります。特に、平らな構造の「陸屋根」を採用しているマンションでは、排水がうまくいかないことで雨水が滞留しやすく、雨漏りのリスクが高くなります。

防水工事は、このような雨水の侵入を防ぐために屋上に防水層を形成する工事であり、建物の寿命を大きく左右する重要なメンテナンスです。

さらに、屋上防水はマンションの大規模修繕工事の中でも高額になりがちな項目で、全体工事費の1割程度を占めることも少なくありません。そのため、適切なタイミングで、正しい工法を選び、信頼できる業者に依頼することが求められます。

また、施工後の品質が不十分であれば再工事や住民トラブルの原因にもなるため、正しい知識と判断が重要です。

マンションの屋上の種類と防水設計の違い

屋上防水を検討する前に、まずは自分のマンションの屋上のタイプを把握することが重要です。屋上の構造や使用目的によって、適切な防水工法が異なるためです。

使用を前提とした屋上

住民が洗濯物を干す、機械設備を設置する、避難スペースとして使うといった目的で使用される屋上は、人が歩行することを前提とした設計になっています。

このタイプの屋上は、使用頻度が高く外的ダメージも受けやすいため、防水層の上に保護コンクリートやタイルなどを施工するケースが一般的です。防水材の耐摩耗性やメンテナンス性も重視されます。

歩行を想定しない屋上

設置物がなく、人が立ち入らないことを前提に設計された屋上では、防水層が露出していることが多くなります。歩行による摩耗は少ないものの、紫外線や気温差の影響で劣化が進行するリスクがあります。

このような屋上では、遮熱機能のあるトップコートを併用するなどして、長期的な防水性を確保する工夫が重要です。

勾配屋根の特徴とメンテナンス負荷

一部のマンションでは、意匠性や排水性を重視して勾配がついた屋根（いわゆるスレート屋根など）を採用しています。

勾配屋根は雨水が流れやすいため防水性に優れている一方で、塗膜の剥がれや屋根材の浮きといった不具合により、別途塗装や部分補修が必要になることがあります。

メンテナンスの方法や耐用年数も平面屋上とは異なるため、工法選定や業者との打ち合わせ時には勾配屋根特有の点も確認しておくとよいでしょう。

マンション屋上防水工事の工法・種類の特徴と比較

マンション屋上の防水工事では、使用する防水工法の選定が非常に重要です。それぞれの工法には耐久性、施工性、コストなどの違いがあり、建物の構造や環境に応じた適切な選択が求められます。

ここでは、代表的な4つの防水工法について、特徴やメリット・デメリットを解説します。

ウレタン防水

ウレタン樹脂を液状のまま屋上に塗り広げ、防水層を形成する工法です。液体のため複雑な形状や段差がある場所にも施工しやすいのが特徴です。

• メリット：施工面の形状を問わず対応可能／重ね塗りができるため改修工事に向いている
• デメリット：均一に塗る職人の技術に仕上がりが左右される／トップコートの定期塗り替えが必要

耐用年数：約10〜12年

FRP防水

FRP（繊維強化プラスチック）を用いた防水層を形成する工法です。軽量かつ高強度で、施工も比較的短期間で完了するのが利点です。

• メリット：耐衝撃性・耐摩耗性に優れる／工期が短い
• デメリット：紫外線に弱く、広い面積には不向き／高温多湿の環境では収縮する場合がある

耐用年数：約12〜20年

シート防水

合成ゴムや塩ビ製のシートを屋上に貼り付けて施工する工法です。工場製品なので品質が安定し、施工時の臭いや騒音も少ないことが特徴です。

• メリット：施工が早い／臭い・騒音が少なく住民負担が少ない
• デメリット：凹凸の多い屋上や複雑な形状には不向き／シートの継ぎ目から劣化が始まりやすい

耐用年数：約10〜15年

アスファルト防水

アスファルトを含浸させたルーフィングシートを複数層に重ねて施工する、歴史ある防水工法です。重量がある分、耐久性・安定性が高いのが特徴です。

• メリット：耐久性が非常に高い／水密性に優れる
• デメリット：施工時に臭いや煙が出る／建物への荷重が大きくなる

耐用年数：約15〜25年

比較表｜工法別の特徴

工法	耐用年数	特徴	向いている屋上
ウレタン防水	10〜12年	施工性に優れる／改修向け	設備が多く複雑な形状
FRP防水	12〜20年	高強度／短工期	小規模・紫外線が少ない環境
シート防水	10〜15年	施工が早い／低騒音	広く平坦な屋上
アスファルト防水	15〜25年	非常に高耐久	耐荷重のある建物

防水工事の成功には、建物の状況と使用条件をふまえた工法選定が不可欠です。

マンション屋上防水工事の費用相場と内訳

防水工事は建物を雨漏りから守るための重要な投資ですが、費用が高額になりやすいことも事実です。マンションの規模や防水工法、屋上の劣化状況によって価格は大きく異なります。

ここでは、防水工法ごとの単価相場と施工面積ごとの概算費用、さらに費用に影響を与える要因について詳しく解説します。

工法別｜1平米あたりの単価と概算費用

防水工法	単価相場（1㎡あたり）	施工面積80㎡時の費用目安
ウレタン防水	3,000〜7,000円	50〜70万円程度
FRP防水	4,000〜7,500円	60〜80万円程度
シート防水	2,500〜7,500円	30〜60万円程度
アスファルト防水	5,500〜8,000円	60〜80万円程度

※上記金額は施工面積や立地条件によって変動します。実際には現地調査後に提出される見積書を元に確認しましょう。

費用を左右する4つの要因

1. 屋上の面積・形状：面積が大きいほど費用が増加。また凹凸が多いと施工手間が増えます。
2. 下地の劣化状況：既存防水層の状態や下地の傷みが激しいと補修費が加算されます。
3. 使用材料のグレード：JIS規格品や遮熱機能付きなど、高機能素材を選ぶと費用が上がります。
4. 立地・作業環境：高層階や資材搬入の困難な現場では仮設費・人件費が加算される傾向があります。

相見積もりで適正価格を把握

防水工事は高額になりやすいため、複数業者から見積もりを取得する「相見積もり」が推奨されます。

ただし、金額だけで判断するのではなく、明細が詳細に記載されているか、材料の品質、保証内容なども確認しましょう。

特に注意すべきなのは、「一式見積」や相場より極端に安い価格提示です。安価な見積もりの裏に、材料の質の低下や後からの追加費用発生といったリスクが潜んでいるケースも少なくありません。

マンションの屋上防水工事が必要なタイミングとは？

屋上防水は一度施工すれば終わりではありません。防水層も時間とともに劣化し、機能が低下していきます。適切なタイミングで再施工を行うことで、雨漏りや建物の構造的な損傷を未然に防ぐことができます。

ここでは、防水工事を検討すべき主なタイミングについて解説します。

耐用年数を迎えたタイミング

各防水工法にはおおよその耐用年数があります。これを過ぎると、目に見えた劣化がなくても防水性能が低下している可能性があります。

工法	耐用年数の目安
ウレタン防水	約10〜12年
FRP防水	約12〜20年
シート防水	約10〜15年
アスファルト防水	約15〜25年

定期的に点検を行い、耐用年数を迎える前に再施工の準備を始めると安心です。

劣化症状から判断する目安

実際の防水層に以下のような症状が見られた場合、早めの対応が必要です。

劣化初期のサイン（再施工の検討を）

• 表面の色あせ
• トップコートの剥がれ
• 排水口（ルーフドレン）周辺の詰まり
• 水たまりや苔の発生

進行した劣化（早急な工事が必要）

• 防水層の膨れ・浮き
• クラック（ひび割れ）の発生
• 雨漏りの発生

劣化を放置すると、雨水がコンクリートに浸透して鉄筋を腐食させる原因にもなります。症状が軽いうちに対応することで、補修費用も抑えられます。

劣化レベル別チェックリスト

劣化症状	危険度	対応レベル
色あせ・苔・排水口の詰まり	★☆☆	点検・清掃／状況観察
トップコートの剥がれ	★★☆	トップコート再施工検討
膨れ・ひび割れ	★★★	早急な防水層の再施工
雨漏り	★★★★	緊急対応／防水改修必須

マンションの屋上以外に防水・補修工事が必要な箇所

マンション屋上の防水対策では、防水層だけに注目しがちですが、雨漏りの原因はそれ以外の構造部位にも潜んでいます。ここでは、見落とされやすい屋上の付帯部分の防水ポイントを紹介します。

笠木の防水と補修

笠木とは、屋上やバルコニーの手すり壁や立ち上がりの上部を覆う仕上げ材のことです。金属やモルタル製のものが一般的ですが、隙間からの水の侵入や経年による浮き・変形が雨漏りを引き起こすことがあります。

劣化症状に応じて、シーリング補修や取り替えを行うことが効果的です。特に継ぎ目やビス周辺は要チェックポイントです。

パラペットの立ち上がり

パラペットとは、屋上の周囲に立ち上がった壁の部分を指します。この部位も雨水の影響を受けやすく、防水層の端部が施工される重要ポイントです。

防水層との接続部に隙間が生じると、そこから雨水が侵入しやすくなるため、シーリング材の劣化や防水層の立ち上げ処理の不良があれば早期補修が必要です。

塔屋・配管・目地部の劣化対策

塔屋とは、屋上に設けられた機械室や昇降機機械などの構造物のことを指します。また、給排水や空調設備の配管が貫通する部分や構造躯体の目地なども、水の侵入口になりやすい箇所です。

これらはシーリングの施工精度や耐久性が問われる部分であり、経年により硬化・剥離が進行します。雨漏りリスクを減らすためには、定期的な点検とシーリングの打ち替えが欠かせません。

マンション屋上防水工事の流れとスケジュール

防水工事をスムーズに進めるためには、工事の流れや期間を事前に把握しておくことが重要です。ここでは、マンションの屋上防水工事における一般的な工程を紹介します。

現地調査〜見積もり提出

まず、施工業者による現地調査を実施し、屋上の劣化状態や既存の防水層の種類、排水状況などを詳しく確認します。

その診断結果に基づき、工法の提案とともに詳細な見積書が提出されます。見積書には、工程ごとの内訳や使用材料の記載が含まれるのが望ましいです。

契約と着工準備

見積書の内容に納得できたら契約を締結し、工事スケジュールの確定、居住者への通知、仮設足場の設計など、準備作業がスタートします。マンションの場合は、理事会の承認が必要になることも多いため、調整期間を設けておきましょう。

施工開始〜完了検査まで

施工開始後は、以下のような流れで進みます。

1. 仮設（足場・養生）
2. 既存防水層の撤去・下地処理
3. 新規防水層の施工
4. トップコート仕上げ（必要に応じて）

施工完了後には、目視や散水による完了検査を行い、問題がなければ引き渡しとなります。

工期と天候リスクへの備え

一般的な工期の目安は、建物規模や工法によりますが、10〜20日程度です。ウレタン防水やアスファルト防水は乾燥時間や工程が多くなる傾向があります。

雨天によって工程が遅れる場合もあるため、事前に予備日を含めたスケジューリングが重要です。また、天候による順延の際の連絡体制や掲示板による周知も忘れずに行いましょう。

マンション屋上防水工事でよくある失敗とトラブル対策

マンション屋上の防水工事は規模も費用も大きいため、事前の準備不足や業者選定のミスによって様々なトラブルが発生することがあります。ここでは、よくある失敗例とその対策を解説します。

安すぎる見積もりと追加請求

相場より極端に安い見積もりは要注意です。一見するとコストを抑えられるように見えますが、次のようなリスクが潜んでいます。

• 材料のグレードを下げている
• 工程を省略している
• 施工後に「追加工事」として費用を請求される

対策：見積もりは必ず複数社から取得し、”一式表記”ではなく、明細付きで項目別の金額が記載されているかを確認しましょう。不明点は契約前にしっかりと質問し、書面で交渉内容を残すことが重要です。

工期遅延と住民トラブル

屋上防水工事は足場設置や資材搬入が伴うため、工期が延びると住民に大きなストレスを与える原因になります。騒音や振動、通行制限などもトラブルにつながるポイントです。

対策：施工前に掲示板や説明会を活用して工期・作業時間・注意点を周知しましょう。また、工期が延びた場合の対応方法（事前通知、遅延理由の説明）もルール化しておくと安心です。

保証やアフターが不明確な業者

工事後に雨漏りなどのトラブルが発覚した場合、保証やアフターサービスがないと修繕費用を自己負担せざるを得なくなります。

対策：契約前に必ず保証期間・保証内容・対応範囲を確認し、保証書を発行してもらいましょう。点検スケジュールや連絡先も明記しておくことが望ましいです。

信頼できる屋上防水工事業者を選ぶためのポイント

マンションの屋上防水工事を成功させるためには、何よりも「業者選び」が重要です。防水工事は専門性が高く、施工品質が建物の耐久性や資産価値に直結するため、信頼できる業者に依頼することが不可欠です。

ここでは、安心して依頼できる業者を選ぶための具体的なチェックポイントを詳しく解説します。

施工実績・資格・見積明細の確認

まず確認したいのは、その業者が過去にどのような施工実績を持っているかです。特に中〜大規模なマンションの屋上防水工事を手掛けた経験が豊富な業者であれば、居住者対応や工事管理などもスムーズに行えます。

• マンションの防水工事実績が複数あるか（新築よりも改修実績に注目）
• 一級防水施工技能士や建築施工管理技士などの資格を持つ職人が在籍しているか
• 見積書の記載が明細形式で、材料費・工程費・諸経費などの内訳が丁寧に記されているか

ホームページや施工事例、問い合わせ時の対応からも見極めが可能です。価格の安さだけでなく、技術力と実績で判断しましょう。

使用材料と保証書の明文化

使用する防水材の品質も、工事の信頼性を左右する重要な要素です。必ずJIS規格品やメーカーが推奨する材料を使用しているかを確認してください。

また、保証についても書面で明文化されていることが必須です。万が一のトラブル時に対応してもらえる体制が整っているかどうかを判断する材料になります。

• 保証期間はどのくらいか（5年、10年など）
• 対象範囲は何か（例：防水層の破断、水漏れ等）
• 点検の頻度や、アフターサービスの内容

保証書の有無、発行タイミング、保証内容の説明の明瞭さなどを確認しておくと安心です。

口コミ・管理組合の評価

ネットの口コミや管理組合からの評価も参考になります。Googleレビュー、地元の掲示板、SNSなどからも評判を確認できます。

• 担当者の対応が迅速かつ丁寧か
• トラブルが起きたときの対応が誠実だったか
• 近隣住民への配慮が行き届いていたか

マンション管理会社や近隣の施工経験者へのヒアリングも有効な情報源となります。第三者の声を積極的に取り入れましょう。

活用したい！屋上防水工事に使える補助金制度【2025年最新】

防水工事は数十万〜数百万円の費用がかかることもあるため、助成制度の活用が有効です。国や自治体によって条件や内容が異なるため、事前に調べておくことがポイントです。

【全国対象】住宅省エネ2025キャンペーン（国交省）

この制度は、断熱性や省エネ性能を高める改修工事に対して補助金を支給するものです。遮熱性のある防水材を使用した屋上防水工事などが対象になる可能性があります。

• 対象工事：省エネ機能を伴う防水・断熱工事
• 補助額：1戸あたり最大15万円（集合住宅）
• 申請条件：登録事業者による施工が必須。必ず工事前に申請すること

詳細は住宅省エネ2025キャンペーンの公式ページや最寄りの自治体相談窓口で確認しましょう。自治体によっては、さらに独自の助成金を上乗せしているケースもあります。

屋上防水工事に関するよくある質問（FAQ）

Q：工事前に何か準備は必要ですか？

A：はい、工事が始まる前に、屋上に設置されている物品（アンテナ、プランター、室外機など）を一時的に移動する必要があります。特に足場の設置や養生範囲に重なる箇所は、事前に業者と確認しましょう。

Q：工事期間中の騒音や臭いはどれくらいですか？

A：工法によって差があります。ウレタンやアスファルト系では若干の臭気が発生することがあります。また、足場設置や撤去の際には金属音などの作業音が出ることもあるため、事前に住民への説明を行っておくとトラブル防止につながります。

Q：防水工事は何年おきにやればいいの？

A：一般的には10年〜15年周期が目安ですが、実際の劣化状況によって前後します。おすすめは5年おきの点検を実施し、その結果をもとに必要な補修や再施工を判断する方法です。

Q：雨が降っているときでも工事はできますか？

A：基本的に防水工事は乾燥工程があるため、晴天時でなければ施工できません。工期に余裕を持たせたスケジュール調整が不可欠です。契約時に「雨天時の取り扱い」について業者と確認しておくと安心です。

まとめ｜マンション屋上防水工事の成功に向けて

マンションの屋上防水工事は、建物の寿命を延ばし、住民の安心と快適な生活を守るための大切な取り組みです。見た目では分かりづらい劣化が雨漏りなどの深刻なトラブルに発展する前に、定期点検と適切な施工を行うことが不可欠です。

• 雨漏りのリスクを未然に防ぐには、劣化診断と工法選定が要となります。
• 使用する材料の品質や、業者の施工技術が結果に直結するため、業者選びは慎重に行いましょう。
• 助成金や補助金を活用することで、工事費用の負担を軽減することも可能です。
• 見積書の確認、保証書の有無、施工後のアフターサービスまでを包括的にチェックして、後悔のない選択を。

本記事の内容を参考に、マンションの管理組合やオーナー様が最適な屋上防水工事を進められるよう、今後の計画づくりに役立てていただければ幸いです。